甲將自己的房屋賣給乙,買賣合同簽訂后甲即將房屋交付給乙,并將房產(chǎn)證也交給乙,但沒有辦理過戶登記。乙在住了半年后,又將房屋轉(zhuǎn)賣給丙,并將房屋交給丙占有。丙從乙處取得甲的房產(chǎn)證,但也沒有辦理過戶登記手續(xù)。在丙居住期間,該房屋價(jià)格迅速上漲。
司法實(shí)務(wù)中的訴訟表現(xiàn)形式。
在上述基本案情的基礎(chǔ)上,依據(jù)作為原告的不同交易主體,司法實(shí)踐中主要呈現(xiàn)為以下三類訴訟。
1 .房屋出賣人為訴訟原告。
【案例一】甲訴至法院,認(rèn)為其與乙簽訂的買賣合同
因未辦理登記手續(xù)而無效,要求乙返還其房屋。
【案例二】甲以房屋產(chǎn)權(quán)登記人的名義直接起訴房屋占有人丙,要求內(nèi)返還其房屋。
2 .房屋第一買受人為訴訟原告。
【案例三】乙起訴甲,要求協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。甲提起反訴,認(rèn)為其與乙簽訂的買賣合同因未辦理登記手續(xù)而無效,要求乙返還其房屋。
【案例四】乙起訴丙,以其未取得房屋所有權(quán),與丙簽訂的合同系無權(quán)處分合同,且甲未予追認(rèn)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效并判令丙返還房屋。
3 .房屋終局買受人為訴訟原告。
【案例五】丙起訴乙,要求辦理過戶登記手續(xù)。乙抗辯并非其不愿履行過戶登記,實(shí)則因甲遲遲不配合辦理過戶登記。在訴訟中發(fā)現(xiàn)甲此前將房產(chǎn)證掛失,并已將房屋高價(jià)賣給丁,且辦理了過戶登記手續(xù)。丙遂申請(qǐng)追加甲、丁為共同被告,請(qǐng)求確認(rèn)甲、丁之間的買賣合同無效,要求三被告協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。丁提出其為善意第三人的抗辯理由,并反訴要求丙退出房屋。
問題聚焦。
上述案例呈現(xiàn)的房屋連環(huán)買賣的訴訟形式屬于較為典型的房屋連環(huán)買賣案件類型,案情看似簡(jiǎn)單,但其中蘊(yùn)含著諸多民法基本理論問題及實(shí)務(wù)爭(zhēng)議的具體問題。
1 .【案例一】、【案例三】體現(xiàn)的問題是:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同(房屋買賣合同)的效力是否受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) (房屋過戶登記)的影響?
2 . 【案例二】體現(xiàn)的問題是:房屋的事實(shí)占有人能否基于連環(huán)買賣合同行使對(duì)房屋登記所有權(quán)人的占有抗辯?
3 .【案例四】體現(xiàn)的問題是:物權(quán)變動(dòng)的合意(如不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)屬證書的交付)是否具有拘束力?
4 .【案例五]體現(xiàn)的問題是:在房屋雙重買賣中,房屋的事實(shí)占有人能否對(duì)抗房屋善意取得人?
上述具體問題實(shí)際上可以總括為一個(gè)基本命題,即在房屋連環(huán)買賣中,在不動(dòng)產(chǎn)登記與占有分屬不同主體時(shí),如何在法律上的所有權(quán)人和事實(shí)上的占有人之間確定保護(hù)基準(zhǔn),以及如何在實(shí)務(wù)案例中尋求在物權(quán)法等現(xiàn)有法律框架下的合理保護(hù)路徑。
二、實(shí)例解析:解決房屋連環(huán)買賣糾紛的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析
請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析方法是德國(guó)法學(xué)界比較推崇的民法學(xué)上一種獨(dú)特的方法,這種方法又稱請(qǐng)求權(quán)規(guī)范基礎(chǔ)檢索法或歸人法、涵攝法,是指通過考察當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)主張,尋求該請(qǐng)求權(quán)的規(guī)范基礎(chǔ),從而將小前提歸人大前提,最終確定請(qǐng)求權(quán)是否能夠得到支持的裁判結(jié)論。任在實(shí)例分析中,請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法只需把握與請(qǐng)求權(quán)相關(guān)的法律事實(shí)和法律規(guī)范即可,不必考察無重大關(guān)聯(lián)的法律事實(shí),因而適用較為便捷。而且在大多數(shù)案件中, 當(dāng)事人的主張都是以請(qǐng)求的方式表現(xiàn)出來,只要依據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求,可直接探尋當(dāng)事人主張的請(qǐng)求權(quán)規(guī)范,從而發(fā)現(xiàn)法律,迅速把握案件的關(guān)鍵,而不易被復(fù)雜的案情困擾,有利于簡(jiǎn)化思維過程。因此,請(qǐng)求權(quán)檢索的方法也更能適合實(shí)務(wù)的需要,在民事案例裁判中運(yùn)用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析法具有很強(qiáng)的必要性。已經(jīng)開始實(shí)施的物權(quán)法確立了物權(quán)的一些基本原則和制度,其中第九條確立了登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則;第十五條明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的原則;第一百零六條確立了善意取得制度;第三十四條和第二百四十一條分別明確了物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及占有制度。物權(quán)法與已有物權(quán)法律規(guī)范形成較為完整的物權(quán)法體系,為司法實(shí)務(wù)處理物權(quán)糾紛提供了較為完備的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法的適用具備了足夠的可行性和前所未有的良好客觀條件。故筆者擬嘗試以請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析法對(duì)房屋連環(huán)買賣中涉及的物權(quán)糾紛進(jìn)行研究,為民事司法實(shí)踐提供可資遵循的思維及論證方法,以增強(qiáng)法律適用的統(tǒng)一性與合理性。
房屋出賣人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析―物權(quán)變動(dòng)與合同效力。
1 .關(guān)于【案例一】的分析。
房屋出賣人甲的訴訟請(qǐng)求基于無效合同產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求,其請(qǐng)求權(quán)應(yīng)鎖定在不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。該請(qǐng)求權(quán)成立的前提是甲與乙之間的買賣合同被確認(rèn)為無效。通過請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析,依據(jù)物權(quán)法第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力”的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件,而不是買賣合同的生效要件,買賣合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力二者是相區(qū)分的。甲乙未辦理過戶登記手續(xù)只是不發(fā)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn),并不影響買賣合同本身的效力。甲乙之間訂立的房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)為有效合同,甲的訴訟請(qǐng)求不具有成立的前提條件,應(yīng)予駁回。
2.關(guān)于【案例二】的分析。
首先進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)檢索:甲要求丙返還其房屋,系以房屋產(chǎn)權(quán)登記人的名義,行使的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)中的返還原物請(qǐng)求權(quán)。
其次進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析:甲的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)系物權(quán)法第三十四條的規(guī)定:“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物?！睂?duì)該條的構(gòu)成要件進(jìn)行分解可知,返還原物請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件有二:一是請(qǐng)求權(quán)的主體須為權(quán)利人,包括所有權(quán)人、用益物權(quán)人和擔(dān)保物權(quán)人。二是相對(duì)人須為無權(quán)占有人。需要進(jìn)一步明確無權(quán)占有的概念和意義。按照占有是否有本權(quán)的依據(jù),將占有分類為有權(quán)占有與無權(quán)占有。所謂本權(quán),是指基于法律上的原因,可對(duì)物進(jìn)行占有的權(quán)利。有權(quán)占有即指有本權(quán)的占有,無權(quán)占有是指無本權(quán)的占有。本案中,因未進(jìn)行過戶登記,所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn),甲仍是房屋所有權(quán)人,已滿足權(quán)利主體的第一個(gè)要件。因此乙的暫時(shí)占有及丙的最終占有是否為無權(quán)占有,成為甲能否行使返還原物請(qǐng)求權(quán)的關(guān)鍵。接下來需要做的工作就是消極構(gòu)成要件的檢索,即檢索是否有能否定乙、丙為無權(quán)占有的法律規(guī)范。
依據(jù)物權(quán)法第二百四十一條關(guān)于占有的一般規(guī)定, 占有物返還抗辯能否成立,關(guān)鍵在于產(chǎn)生占有的基礎(chǔ)關(guān)系是否能使占有人可以對(duì)抗權(quán)利人的返還請(qǐng)求。在買賣合同中,‘出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給買受人占有,并且還應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。甲乙簽訂房屋買賣合同后,交付但未過戶,根據(jù)買賣合同,甲應(yīng)當(dāng)將房屋交給乙占有,甲作為合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同約定.不能要求乙返還房屋。乙基于買賣合同的占有屬于有權(quán)占可以對(duì)抗作為出賣人的所有權(quán)人甲的返還請(qǐng)求。丙是否構(gòu)成無權(quán)占有.此涉及學(xué)說上之占有連鎖理學(xué)者將占有連鎖理論歸納為三個(gè)要件:( 1 )中間人對(duì)
于一定的法律關(guān)系(尤其是債之關(guān)系),取得占有的權(quán)利;( 3 )須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。邁沐案中乙作為中間人對(duì)所有人甲有合法的占有權(quán)源,丙作為第三人基于與乙的買賣合同(該合同的有效性留待【案例四】中予以詳細(xì)論證)亦取得占有的權(quán)利,乙將房屋交付給丙,視為將其對(duì)房屋的直接占有移轉(zhuǎn)給丙,三個(gè)要件均符合,因此丙的占有不構(gòu)成無權(quán)占有,丙可以行使對(duì)甲的占有抗辯。甲要求丙返還其占有房屋的法律規(guī)范構(gòu)成要件之一被消極規(guī)范構(gòu)成要件所阻卻,其訴請(qǐng)缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的完整構(gòu)成要件,應(yīng)予駁回。
房屋第一買受人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析―物權(quán)變動(dòng)與無權(quán)處分。
1 .關(guān)于【案例三】的分析。
依據(jù)案例一關(guān)于甲乙房屋買賣合同有效的分析,以及【案例二】中乙屬有權(quán)占有的分析,乙要求甲依約履行辦理過戶登記的義務(wù),具有合同請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),應(yīng)予支持。甲主張合同無效及返還房屋的反訴請(qǐng)求不成立,應(yīng)予駁回。
2 .關(guān)于[案例四」的分析。
本案中乙主張其與丙之間的房屋買賣合同無效的理由之一是無權(quán)處分訂立的合同,據(jù)此可知其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于合同法第五十一條的規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效?！卑凑辗磳?duì)解釋,如果訂立無權(quán)處分合同后,權(quán)利人不予追認(rèn),處分人也未取得處分權(quán)的,該合同無效。故無權(quán)處分合同屬效力待定合同。依據(jù)該條規(guī)定,從表面上看,乙在尚未取得所有權(quán)前將房屋轉(zhuǎn)賣給丙構(gòu)成無權(quán)處分,在嗣后未取得所有權(quán)或甲未予追認(rèn)的情況下,應(yīng)認(rèn)定乙丙之間的買賣合同無效。但從利益衡量角度看,這樣的處理結(jié)果顯然對(duì)終局買受人丙極不公平。因?yàn)楹贤Яν耆蕾囉谝沂欠穹e極取得所有權(quán)及甲的追認(rèn),交易風(fēng)險(xiǎn)全部由丙承擔(dān),乙和甲可待時(shí)投機(jī),易誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。如本案中房?jī)r(jià)高漲,乙、甲見有利可圖.乙不積極向甲主張辦理過戶登記以取得所有權(quán),甲也拒絕追認(rèn),導(dǎo)致合同無效。丙在支付對(duì)價(jià)并接受乙的交付占有房屋后,因未及時(shí)辦理登記,不能適用善意取得制度,其權(quán)利又無法得到合同保護(hù),丙須向乙方返還房屋,其只能依靠締約過失責(zé)任尋求救濟(jì)。究其源流,我國(guó)合同法第五十一條是不恰當(dāng)?shù)亟梃b了物權(quán)形式主義的德國(guó)民法第 1 85 條、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第 118 條的產(chǎn)物。在德國(guó)模式下該條款是指處分行為效力未定,由于我國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為概念,在我國(guó)債權(quán)形式主義模式下卻變?yōu)閭鶛?quán)合同效力未定。②
有學(xué)者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記之外,具備物權(quán)意思表示形式要件的其他行為,如不動(dòng)產(chǎn)交付、交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書等可以在當(dāng)事人之間作為確權(quán)的依據(jù)。從理論指導(dǎo)實(shí)踐的角度看,當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的觀點(diǎn)確實(shí)有助于解決實(shí)踐中出現(xiàn)的房屋買賣交付未登記的利益保護(hù)問題。如本案中,甲將房屋及房產(chǎn)證均交付給乙,可視為雙方達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意,乙取得所有權(quán)。這樣乙丙之間的合同就不存在無權(quán)處分的問題。但上述觀點(diǎn)的理論基礎(chǔ)在于承認(rèn)物權(quán)行為理論。而我國(guó)物權(quán)法已明確規(guī)定實(shí)行債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,不承認(rèn)物權(quán)行為理論。盡管司法實(shí)踐中有傾向于物權(quán)行為理論的一些說法和做法,但在物權(quán)法生效后,其繼續(xù)存在的合理性就值得質(zhì)疑了。
筆者認(rèn)為,為公平合理地處理本案糾紛,應(yīng)對(duì)照作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的合同法第五十一條法律規(guī)范的構(gòu)成要件,對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行分解,看能否歸人(或涵攝)到該條規(guī)范的構(gòu)成要件中去。有學(xué)者認(rèn)為,從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物”,其實(shí)至少可分為兩種類型:一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系, 未得到授權(quán),便擅自出賣他人之物,多構(gòu)成侵權(quán)行為;另一類是出賣人與物的所有權(quán)人之間已經(jīng)存在著買賣、贈(zèng)與、互易等合同,物的所有權(quán)人負(fù)有向出賣人移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)的合同義務(wù)。在此類合同尚未履行的情況下,出賣人將標(biāo)的物再出賣于他人,形成所謂連環(huán)合同。如果把此類合同也作無權(quán)處分,就容易與物權(quán)轉(zhuǎn)讓(物權(quán)變動(dòng))本身相混淆。骨顯然本案情形屬于后一類型。根據(jù)上文【案例一】、【案例二】的分析及【案例三】得出的結(jié)論, 乙對(duì)房屋的占有屬有權(quán)占有,乙享有要求甲履行辦理過戶登記手續(xù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),乙仍有取得所有權(quán)之可能。在甲將房屋交付給乙占有后,在未辦理過戶登記之前,甲僅是名義上的登記所有權(quán)人,其享有的是受限制的所有權(quán),其處分權(quán)已受限制。如甲將房屋再轉(zhuǎn)賣他人,須對(duì)乙方承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任(下文【案例五 1 所示)。房屋事實(shí)上已不屬于甲的財(cái)產(chǎn),乙對(duì)房屋享有一定的處分權(quán)。因此,乙將房屋轉(zhuǎn)賣丙的事實(shí)不屬于無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),不應(yīng)歸人合同法第五十一條規(guī)范的構(gòu)成要件,自然就失去了適用該條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定乙丙之間的買賣合同無效。而且,即使認(rèn)定甲對(duì)房屋享有完全所有權(quán),乙丙雙方訂立合同時(shí)均明知房屋尚登記在甲名下,當(dāng)事人自愿接受合同拘束并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),不存在隱瞞欺詐等情形,其交易性質(zhì)屬于未來物的買賣,①在無其他無效事由的情形下,也應(yīng)認(rèn)定為有效。據(jù)此分析,乙的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
房屋終局買受人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析―物權(quán)變動(dòng)與善意取得。
【案例五】 體現(xiàn)的是房屋雙重買賣(或稱一物數(shù)賣) 產(chǎn)生的糾紛。隨著物權(quán)法的頒布,物權(quán)變動(dòng)模式的立法確定及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立,司法實(shí)踐中原先處理不一的雙重買賣糾紛將逐漸走向明晰與統(tǒng)一。
仍以請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析,丙要求乙辦理房屋過戶登記手續(xù),行使的是合同請(qǐng)求權(quán),其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于合同法規(guī)定?！景咐摹恐幸呀?jīng)分析認(rèn)為乙丙之間的房屋買賣合同有效,故在不存在丁的情況下,丙有權(quán)要求乙依約辦理過戶登記手續(xù),甚至在乙怠于行使對(duì)甲的過戶登記請(qǐng)求權(quán)的情況下,可以行使代位權(quán),要求甲履行過戶登記義務(wù)。但當(dāng)甲將房屋又賣給丁,并且辦理了過戶登記,在符合物權(quán)法第一百零六條構(gòu)成要件的情況下,丁作為善意取得人成為房屋所有權(quán)人,而甲乙、乙丙之間的買賣合同對(duì)丁沒有約束力,丁有權(quán)要求占有房屋。丙基于買賣合同的占有不能對(duì)抗非合同當(dāng)事人的所有權(quán)人丁。丁作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)成立,丙只能行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán),基于買賣合同向乙主張違約責(zé)任。
雙重買賣的案例還有一個(gè)變化,就是:如果【案例五】中丁尚未辦理過戶登記手續(xù),不能適用善意取得,此 時(shí)應(yīng)如何處理?筆者認(rèn)為,于此情形,在查明丁系善意締約的情況下,應(yīng)認(rèn)定甲丁買賣合同有效,但丁只享有債權(quán),不能取得房屋的所有權(quán)。丙能否以其已善意占有房屋為由主張所有權(quán)呢?物權(quán)法中找不到明確的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),但【案例二】的分析已表明,丙屬有權(quán)占有,可以對(duì)甲提出占有抗辯。既然丙可以有權(quán)占有對(duì)抗房屋的登記所有權(quán)人甲,根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋學(xué)原理(當(dāng)然解釋),②當(dāng)然可以對(duì)抗僅為債權(quán)人的丁。因此,筆者傾向善意的有權(quán)占有人丙取得房屋所有權(quán),丁只能要求甲承擔(dān)不能交房的違約責(zé)任。
小結(jié):連環(huán)交易中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)保護(hù)基準(zhǔn)―靜態(tài)秩序與動(dòng)態(tài)安全的平衡。
我國(guó)物權(quán)法以“定分止?fàn)?、物盡其用”作為立法宗旨,就是要以法律規(guī)范明確各種財(cái)產(chǎn)的歸屬和責(zé)任,解決法律主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)的紛爭(zhēng),并由此確定穩(wěn)定、高效、安全的市場(chǎng)交易。房屋連環(huán)買賣中的物權(quán)變動(dòng)常涉及多方主體,如上文分析的五個(gè)案例中,涉及連環(huán)交易的四個(gè)主體、三份房屋買賣合同,集中體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的利益沖突。而規(guī)范物權(quán)的變動(dòng)和保護(hù)第三人是物權(quán)法的基本范疇。③因此,如何遵循物權(quán)法立法意圖,在司法實(shí)踐中確立物權(quán)變動(dòng)各交易主體利益保護(hù)的基準(zhǔn),就顯得尤為重要。筆者認(rèn)為,以請(qǐng)求權(quán)主張對(duì)象區(qū)分,可以根據(jù)交易是否涉及第三人利益分為內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)體系和外部請(qǐng)求權(quán)體系,不同請(qǐng)求權(quán)體系分別適用不同的法律原則和操作規(guī)則。④
1 .內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)體系保護(hù)基準(zhǔn):在交易不涉及第三人利益的場(chǎng)合,真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人的分離所產(chǎn)生的權(quán)屬矛盾,只是兩種權(quán)利主體的內(nèi)部沖突,必須根據(jù)意思自治的原則,建立保護(hù)真實(shí)權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的規(guī)則。如【案例一】、【案例二】、【案例三】、【案例四】中甲與乙、乙與丙、甲與丙之間的糾紛就屬于買賣合同雙方或登記所有權(quán)人與事實(shí)占有人之間的內(nèi)部糾紛,不涉及交易之外的第三人,應(yīng)確認(rèn)作為物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同的效力,確保交易靜態(tài)秩序。同時(shí)通過債權(quán)合同中公示義務(wù)的約定,支持權(quán)利人辦理過戶登記請(qǐng)求權(quán),促使交易主體履行不動(dòng)產(chǎn)登記的公示義務(wù),使事實(shí)物權(quán)盡快轉(zhuǎn)化為有法定公示方式表征的法律物權(quán),以穩(wěn)定交易秩序。
2 .外部請(qǐng)求權(quán)體系保護(hù)基準(zhǔn):在交易涉及第三人利益的場(chǎng)合,必須遵循物權(quán)公示原則,采取能保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)。第三人只要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記,通過法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),應(yīng)確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的效力,其作為連環(huán)交易外部當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)就應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù),以維護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全。如【案例五】中的丁基于不動(dòng)產(chǎn)善意取得房屋所有權(quán),可以絕對(duì)地排斥事實(shí)物權(quán)人丙的占有,處于優(yōu)先保護(hù)的地位。
三、建議:未來物權(quán)法司法解釋中涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的制訂空間
通過運(yùn)用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法對(duì)上述案例進(jìn)行分析,可以發(fā)現(xiàn)在請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)檢索過程中,仍然存有立法的疏漏與沖突。物權(quán)法盡管規(guī)定了許多新的物權(quán)制度和規(guī)范, 但很多規(guī)定過于原則,缺乏可操作性,為人民法院將來作出相應(yīng)的司法解釋留下了極大的制訂空間。以下僅在本文研究范圍內(nèi)提出幾點(diǎn)司法解釋的制訂建議。
修正和改造與物權(quán)法相沖突的司法解釋。
物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用了登記生效主義, 但對(duì)一些特殊情況,人民法院的有關(guān)司法解釋規(guī)定采用的是登記對(duì)抗主義。如 XX 年 7 月,人民法院 (關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第 71 條規(guī)定:“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)……(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)……”這一規(guī)定表明,已向買方交付的財(cái)產(chǎn)盡管未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),所有權(quán)也轉(zhuǎn)移歸買方,而不屬于破產(chǎn)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)。
筆者認(rèn)為,物權(quán)法作為全國(guó)人大通過的民事基本法律,其所確立的基本規(guī)則和基本制度,具有僅次于憲法的效力位階。在物權(quán)法與已有物權(quán)規(guī)范發(fā)生沖突時(shí),按照上位法優(yōu)與下位法、新法優(yōu)于舊法的原則,應(yīng)適用物權(quán)法規(guī)范,而不能適用已有物權(quán)規(guī)范。未來制訂的物權(quán)法司法解釋應(yīng)就物權(quán)法與已有物權(quán)規(guī)范(包括相關(guān)司法解釋)的適用關(guān)系作出規(guī)定,應(yīng)在物權(quán)法框架內(nèi)修正與物權(quán)法基本規(guī)則相沖突的司法解釋。對(duì)已有司法解釋中不符物權(quán)法規(guī)定但卻有利于案件解決的過渡性規(guī)定,可將其改造成其他符合物權(quán)法規(guī)定的合理規(guī)則。如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須采用物權(quán)法確定的登記生效規(guī)則,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。善意的事實(shí)物權(quán)人因未登記不能當(dāng)然取得物權(quán),但可采用區(qū)分保護(hù)的原則及完善其他的規(guī)則如占有保護(hù)抗辯等方式來加強(qiáng)保護(hù)。
增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)占有保護(hù)制度的可操作性。
物權(quán)法專用一編來規(guī)定占有制度,使占有制度在我國(guó)民事立法上首獲肯定。但僅有的五個(gè)條文都是屬于保護(hù)占有制度的范疇,沒有占有推定和占有取得制度的規(guī)定。物權(quán)法第二百四十一條關(guān)于有權(quán)占有的規(guī)定也是基本原則性的規(guī)定。在【案例二】中,作為連環(huán)交易終局買受人丙的占有是否屬于有權(quán)占有的認(rèn)定,就缺乏明確的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)可資檢索,只得求助占有連鎖理論的法理支撐。而隨著占有制度的確立,實(shí)務(wù)中針對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人提出占有保護(hù)抗辯必將越來越多,建議司法解釋應(yīng)針對(duì)占有保護(hù)抗辯的類型、行使條件作出類型化的規(guī)定。同時(shí)鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以登記為生效要件,因此在不動(dòng)產(chǎn)買賣中非常容易造成所有與占有的分離,從而使占有人與所有權(quán)人就標(biāo)的物的占有問題發(fā)生爭(zhēng)議,由此引發(fā)的相關(guān)案例必將層出不窮,如房屋買賣交付未過戶、過戶未交付、雙重買賣、連鎖買賣等。因此,建議司法解釋尤其要針對(duì)實(shí)踐中普遍存在的基于不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的占有抗辯及其對(duì)物權(quán)變動(dòng)效力的影響作出詳細(xì)規(guī)定,為解決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛提供可操作的裁判規(guī)則。
填補(bǔ)房屋連環(huán)買賣的法律適用漏洞。
1 .明確房屋連環(huán)買賣保護(hù)基準(zhǔn):臺(tái)灣學(xué)者蘇永欽認(rèn)為,民事立法者要處理的問題必須兼顧私人自治與國(guó)家管制,同時(shí)建立放任自治的財(cái)產(chǎn)權(quán)或交易秩序,以及長(zhǎng)期的國(guó)家監(jiān)督、引導(dǎo)機(jī)制。筆者認(rèn)為,司法解釋的制訂者有必要在物權(quán)法司法解釋中把自治與管制這兩種規(guī)范作政策理念上和規(guī)范技術(shù)上的縫合。具體到房屋連環(huán)買賣,對(duì)于不涉及第三人的內(nèi)部交易,應(yīng)構(gòu)筑可能的自治空間,充分尊重意思自治原則,保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益。而對(duì)于涉及第三人的外部交易,應(yīng)遵循物權(quán)公示公信原則,確立國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的監(jiān)管,保護(hù)取得法律物權(quán)的第三人利益,以彌補(bǔ)自治條件的不足。
2 .確立房屋連環(huán)買賣內(nèi)部適用規(guī)則:一是規(guī)定未辦理過戶登記的連環(huán)交易中的第一買受人與終局買受人 (或后手)之間訂立的買賣合同,不應(yīng)以第一買受人無權(quán)處分認(rèn)定為無效。二是規(guī)定房屋終局買受人對(duì)房屋的占有屬有權(quán)占有,可以此對(duì)抗房屋登記所有權(quán)人的返還原物請(qǐng)求權(quán),除非占有的基礎(chǔ)法律關(guān)系無效或被撤銷。
3 .確立房屋雙重買賣規(guī)則:在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,兩次買賣的買受人均未取得所有權(quán)。建議司法解釋對(duì)權(quán)利保護(hù)優(yōu)先次序作出規(guī)定:一是有條件承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)合意的優(yōu)先效力,即已接受不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)屬證書移轉(zhuǎn)占有的買受人,可優(yōu)先行使房屋過戶登記請(qǐng)求權(quán)。二是在不存在物權(quán)變動(dòng)合意的情形下,以請(qǐng)求辦理過戶登記的先后，確認(rèn)買賣中先行使請(qǐng)求權(quán)的一方享有行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。
隨著物法權(quán)的頒布實(shí)施，法院必須會(huì)面臨越來越多的物權(quán)糾紛。通過上文對(duì)房屋連環(huán)買賣變動(dòng)的實(shí)證分析，筆者切身感受到一部物權(quán)法對(duì)民事審判的重要意義和它所可能帶來的法官審判思維的重大改變。也許學(xué)者們還將為物權(quán)法的立法得失津津樂道，論說著糾纏不清的理論問題，而法官則要在一個(gè)個(gè)鮮活的物權(quán)案例中尋求法律與現(xiàn)實(shí)的平衡。遵循物權(quán)法請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，在物權(quán)法制度框架下解決實(shí)務(wù)問題，或許是一個(gè)較好的選擇。在仍存在立法空白時(shí)，可在物權(quán)法立法意圖的指引下，運(yùn)用民法解釋學(xué)的方法填補(bǔ)法律漏洞，維護(hù)靜態(tài)物權(quán)秩序與動(dòng)態(tài)交易安全。對(duì)學(xué)者學(xué)說及先前案例，應(yīng)保持有足夠的鑒別力。法官可以借鑒學(xué)者的合理學(xué)說，但不能盲從權(quán)威理論，實(shí)務(wù)做法必須遵循物權(quán)立法的制度文體表達(dá)。這也許就是法官不同于學(xué)者的角色定位。我們完全可以采取不同于學(xué)者的思路，以法官的視角，運(yùn)用法官的智慧，在現(xiàn)有的法律框架下處理實(shí)務(wù)案例。
司法實(shí)務(wù)中的訴訟表現(xiàn)形式。
在上述基本案情的基礎(chǔ)上,依據(jù)作為原告的不同交易主體,司法實(shí)踐中主要呈現(xiàn)為以下三類訴訟。
1 .房屋出賣人為訴訟原告。
【案例一】甲訴至法院,認(rèn)為其與乙簽訂的買賣合同
因未辦理登記手續(xù)而無效,要求乙返還其房屋。
【案例二】甲以房屋產(chǎn)權(quán)登記人的名義直接起訴房屋占有人丙,要求內(nèi)返還其房屋。
2 .房屋第一買受人為訴訟原告。
【案例三】乙起訴甲,要求協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。甲提起反訴,認(rèn)為其與乙簽訂的買賣合同因未辦理登記手續(xù)而無效,要求乙返還其房屋。
【案例四】乙起訴丙,以其未取得房屋所有權(quán),與丙簽訂的合同系無權(quán)處分合同,且甲未予追認(rèn)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效并判令丙返還房屋。
3 .房屋終局買受人為訴訟原告。
【案例五】丙起訴乙,要求辦理過戶登記手續(xù)。乙抗辯并非其不愿履行過戶登記,實(shí)則因甲遲遲不配合辦理過戶登記。在訴訟中發(fā)現(xiàn)甲此前將房產(chǎn)證掛失,并已將房屋高價(jià)賣給丁,且辦理了過戶登記手續(xù)。丙遂申請(qǐng)追加甲、丁為共同被告,請(qǐng)求確認(rèn)甲、丁之間的買賣合同無效,要求三被告協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。丁提出其為善意第三人的抗辯理由,并反訴要求丙退出房屋。
問題聚焦。
上述案例呈現(xiàn)的房屋連環(huán)買賣的訴訟形式屬于較為典型的房屋連環(huán)買賣案件類型,案情看似簡(jiǎn)單,但其中蘊(yùn)含著諸多民法基本理論問題及實(shí)務(wù)爭(zhēng)議的具體問題。
1 .【案例一】、【案例三】體現(xiàn)的問題是:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同(房屋買賣合同)的效力是否受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) (房屋過戶登記)的影響?
2 . 【案例二】體現(xiàn)的問題是:房屋的事實(shí)占有人能否基于連環(huán)買賣合同行使對(duì)房屋登記所有權(quán)人的占有抗辯?
3 .【案例四】體現(xiàn)的問題是:物權(quán)變動(dòng)的合意(如不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)屬證書的交付)是否具有拘束力?
4 .【案例五]體現(xiàn)的問題是:在房屋雙重買賣中,房屋的事實(shí)占有人能否對(duì)抗房屋善意取得人?
上述具體問題實(shí)際上可以總括為一個(gè)基本命題,即在房屋連環(huán)買賣中,在不動(dòng)產(chǎn)登記與占有分屬不同主體時(shí),如何在法律上的所有權(quán)人和事實(shí)上的占有人之間確定保護(hù)基準(zhǔn),以及如何在實(shí)務(wù)案例中尋求在物權(quán)法等現(xiàn)有法律框架下的合理保護(hù)路徑。
二、實(shí)例解析:解決房屋連環(huán)買賣糾紛的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析
請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析方法是德國(guó)法學(xué)界比較推崇的民法學(xué)上一種獨(dú)特的方法,這種方法又稱請(qǐng)求權(quán)規(guī)范基礎(chǔ)檢索法或歸人法、涵攝法,是指通過考察當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)主張,尋求該請(qǐng)求權(quán)的規(guī)范基礎(chǔ),從而將小前提歸人大前提,最終確定請(qǐng)求權(quán)是否能夠得到支持的裁判結(jié)論。任在實(shí)例分析中,請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法只需把握與請(qǐng)求權(quán)相關(guān)的法律事實(shí)和法律規(guī)范即可,不必考察無重大關(guān)聯(lián)的法律事實(shí),因而適用較為便捷。而且在大多數(shù)案件中, 當(dāng)事人的主張都是以請(qǐng)求的方式表現(xiàn)出來,只要依據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求,可直接探尋當(dāng)事人主張的請(qǐng)求權(quán)規(guī)范,從而發(fā)現(xiàn)法律,迅速把握案件的關(guān)鍵,而不易被復(fù)雜的案情困擾,有利于簡(jiǎn)化思維過程。因此,請(qǐng)求權(quán)檢索的方法也更能適合實(shí)務(wù)的需要,在民事案例裁判中運(yùn)用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析法具有很強(qiáng)的必要性。已經(jīng)開始實(shí)施的物權(quán)法確立了物權(quán)的一些基本原則和制度,其中第九條確立了登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則;第十五條明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的原則;第一百零六條確立了善意取得制度;第三十四條和第二百四十一條分別明確了物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及占有制度。物權(quán)法與已有物權(quán)法律規(guī)范形成較為完整的物權(quán)法體系,為司法實(shí)務(wù)處理物權(quán)糾紛提供了較為完備的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法的適用具備了足夠的可行性和前所未有的良好客觀條件。故筆者擬嘗試以請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析法對(duì)房屋連環(huán)買賣中涉及的物權(quán)糾紛進(jìn)行研究,為民事司法實(shí)踐提供可資遵循的思維及論證方法,以增強(qiáng)法律適用的統(tǒng)一性與合理性。
房屋出賣人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析―物權(quán)變動(dòng)與合同效力。
1 .關(guān)于【案例一】的分析。
房屋出賣人甲的訴訟請(qǐng)求基于無效合同產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求,其請(qǐng)求權(quán)應(yīng)鎖定在不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。該請(qǐng)求權(quán)成立的前提是甲與乙之間的買賣合同被確認(rèn)為無效。通過請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析,依據(jù)物權(quán)法第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力”的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件,而不是買賣合同的生效要件,買賣合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力二者是相區(qū)分的。甲乙未辦理過戶登記手續(xù)只是不發(fā)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn),并不影響買賣合同本身的效力。甲乙之間訂立的房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)為有效合同,甲的訴訟請(qǐng)求不具有成立的前提條件,應(yīng)予駁回。
2.關(guān)于【案例二】的分析。
首先進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)檢索:甲要求丙返還其房屋,系以房屋產(chǎn)權(quán)登記人的名義,行使的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)中的返還原物請(qǐng)求權(quán)。
其次進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析:甲的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)系物權(quán)法第三十四條的規(guī)定:“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物?！睂?duì)該條的構(gòu)成要件進(jìn)行分解可知,返還原物請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件有二:一是請(qǐng)求權(quán)的主體須為權(quán)利人,包括所有權(quán)人、用益物權(quán)人和擔(dān)保物權(quán)人。二是相對(duì)人須為無權(quán)占有人。需要進(jìn)一步明確無權(quán)占有的概念和意義。按照占有是否有本權(quán)的依據(jù),將占有分類為有權(quán)占有與無權(quán)占有。所謂本權(quán),是指基于法律上的原因,可對(duì)物進(jìn)行占有的權(quán)利。有權(quán)占有即指有本權(quán)的占有,無權(quán)占有是指無本權(quán)的占有。本案中,因未進(jìn)行過戶登記,所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn),甲仍是房屋所有權(quán)人,已滿足權(quán)利主體的第一個(gè)要件。因此乙的暫時(shí)占有及丙的最終占有是否為無權(quán)占有,成為甲能否行使返還原物請(qǐng)求權(quán)的關(guān)鍵。接下來需要做的工作就是消極構(gòu)成要件的檢索,即檢索是否有能否定乙、丙為無權(quán)占有的法律規(guī)范。
依據(jù)物權(quán)法第二百四十一條關(guān)于占有的一般規(guī)定, 占有物返還抗辯能否成立,關(guān)鍵在于產(chǎn)生占有的基礎(chǔ)關(guān)系是否能使占有人可以對(duì)抗權(quán)利人的返還請(qǐng)求。在買賣合同中,‘出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給買受人占有,并且還應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。甲乙簽訂房屋買賣合同后,交付但未過戶,根據(jù)買賣合同,甲應(yīng)當(dāng)將房屋交給乙占有,甲作為合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同約定.不能要求乙返還房屋。乙基于買賣合同的占有屬于有權(quán)占可以對(duì)抗作為出賣人的所有權(quán)人甲的返還請(qǐng)求。丙是否構(gòu)成無權(quán)占有.此涉及學(xué)說上之占有連鎖理學(xué)者將占有連鎖理論歸納為三個(gè)要件:( 1 )中間人對(duì)
于一定的法律關(guān)系(尤其是債之關(guān)系),取得占有的權(quán)利;( 3 )須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。邁沐案中乙作為中間人對(duì)所有人甲有合法的占有權(quán)源,丙作為第三人基于與乙的買賣合同(該合同的有效性留待【案例四】中予以詳細(xì)論證)亦取得占有的權(quán)利,乙將房屋交付給丙,視為將其對(duì)房屋的直接占有移轉(zhuǎn)給丙,三個(gè)要件均符合,因此丙的占有不構(gòu)成無權(quán)占有,丙可以行使對(duì)甲的占有抗辯。甲要求丙返還其占有房屋的法律規(guī)范構(gòu)成要件之一被消極規(guī)范構(gòu)成要件所阻卻,其訴請(qǐng)缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的完整構(gòu)成要件,應(yīng)予駁回。
房屋第一買受人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析―物權(quán)變動(dòng)與無權(quán)處分。
1 .關(guān)于【案例三】的分析。
依據(jù)案例一關(guān)于甲乙房屋買賣合同有效的分析,以及【案例二】中乙屬有權(quán)占有的分析,乙要求甲依約履行辦理過戶登記的義務(wù),具有合同請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),應(yīng)予支持。甲主張合同無效及返還房屋的反訴請(qǐng)求不成立,應(yīng)予駁回。
2 .關(guān)于[案例四」的分析。
本案中乙主張其與丙之間的房屋買賣合同無效的理由之一是無權(quán)處分訂立的合同,據(jù)此可知其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于合同法第五十一條的規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效?！卑凑辗磳?duì)解釋,如果訂立無權(quán)處分合同后,權(quán)利人不予追認(rèn),處分人也未取得處分權(quán)的,該合同無效。故無權(quán)處分合同屬效力待定合同。依據(jù)該條規(guī)定,從表面上看,乙在尚未取得所有權(quán)前將房屋轉(zhuǎn)賣給丙構(gòu)成無權(quán)處分,在嗣后未取得所有權(quán)或甲未予追認(rèn)的情況下,應(yīng)認(rèn)定乙丙之間的買賣合同無效。但從利益衡量角度看,這樣的處理結(jié)果顯然對(duì)終局買受人丙極不公平。因?yàn)楹贤Яν耆蕾囉谝沂欠穹e極取得所有權(quán)及甲的追認(rèn),交易風(fēng)險(xiǎn)全部由丙承擔(dān),乙和甲可待時(shí)投機(jī),易誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。如本案中房?jī)r(jià)高漲,乙、甲見有利可圖.乙不積極向甲主張辦理過戶登記以取得所有權(quán),甲也拒絕追認(rèn),導(dǎo)致合同無效。丙在支付對(duì)價(jià)并接受乙的交付占有房屋后,因未及時(shí)辦理登記,不能適用善意取得制度,其權(quán)利又無法得到合同保護(hù),丙須向乙方返還房屋,其只能依靠締約過失責(zé)任尋求救濟(jì)。究其源流,我國(guó)合同法第五十一條是不恰當(dāng)?shù)亟梃b了物權(quán)形式主義的德國(guó)民法第 1 85 條、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第 118 條的產(chǎn)物。在德國(guó)模式下該條款是指處分行為效力未定,由于我國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為概念,在我國(guó)債權(quán)形式主義模式下卻變?yōu)閭鶛?quán)合同效力未定。②
有學(xué)者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記之外,具備物權(quán)意思表示形式要件的其他行為,如不動(dòng)產(chǎn)交付、交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書等可以在當(dāng)事人之間作為確權(quán)的依據(jù)。從理論指導(dǎo)實(shí)踐的角度看,當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的觀點(diǎn)確實(shí)有助于解決實(shí)踐中出現(xiàn)的房屋買賣交付未登記的利益保護(hù)問題。如本案中,甲將房屋及房產(chǎn)證均交付給乙,可視為雙方達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意,乙取得所有權(quán)。這樣乙丙之間的合同就不存在無權(quán)處分的問題。但上述觀點(diǎn)的理論基礎(chǔ)在于承認(rèn)物權(quán)行為理論。而我國(guó)物權(quán)法已明確規(guī)定實(shí)行債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,不承認(rèn)物權(quán)行為理論。盡管司法實(shí)踐中有傾向于物權(quán)行為理論的一些說法和做法,但在物權(quán)法生效后,其繼續(xù)存在的合理性就值得質(zhì)疑了。
筆者認(rèn)為,為公平合理地處理本案糾紛,應(yīng)對(duì)照作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的合同法第五十一條法律規(guī)范的構(gòu)成要件,對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行分解,看能否歸人(或涵攝)到該條規(guī)范的構(gòu)成要件中去。有學(xué)者認(rèn)為,從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物”,其實(shí)至少可分為兩種類型:一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系, 未得到授權(quán),便擅自出賣他人之物,多構(gòu)成侵權(quán)行為;另一類是出賣人與物的所有權(quán)人之間已經(jīng)存在著買賣、贈(zèng)與、互易等合同,物的所有權(quán)人負(fù)有向出賣人移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)的合同義務(wù)。在此類合同尚未履行的情況下,出賣人將標(biāo)的物再出賣于他人,形成所謂連環(huán)合同。如果把此類合同也作無權(quán)處分,就容易與物權(quán)轉(zhuǎn)讓(物權(quán)變動(dòng))本身相混淆。骨顯然本案情形屬于后一類型。根據(jù)上文【案例一】、【案例二】的分析及【案例三】得出的結(jié)論, 乙對(duì)房屋的占有屬有權(quán)占有,乙享有要求甲履行辦理過戶登記手續(xù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),乙仍有取得所有權(quán)之可能。在甲將房屋交付給乙占有后,在未辦理過戶登記之前,甲僅是名義上的登記所有權(quán)人,其享有的是受限制的所有權(quán),其處分權(quán)已受限制。如甲將房屋再轉(zhuǎn)賣他人,須對(duì)乙方承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任(下文【案例五 1 所示)。房屋事實(shí)上已不屬于甲的財(cái)產(chǎn),乙對(duì)房屋享有一定的處分權(quán)。因此,乙將房屋轉(zhuǎn)賣丙的事實(shí)不屬于無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),不應(yīng)歸人合同法第五十一條規(guī)范的構(gòu)成要件,自然就失去了適用該條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定乙丙之間的買賣合同無效。而且,即使認(rèn)定甲對(duì)房屋享有完全所有權(quán),乙丙雙方訂立合同時(shí)均明知房屋尚登記在甲名下,當(dāng)事人自愿接受合同拘束并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),不存在隱瞞欺詐等情形,其交易性質(zhì)屬于未來物的買賣,①在無其他無效事由的情形下,也應(yīng)認(rèn)定為有效。據(jù)此分析,乙的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
房屋終局買受人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析―物權(quán)變動(dòng)與善意取得。
【案例五】 體現(xiàn)的是房屋雙重買賣(或稱一物數(shù)賣) 產(chǎn)生的糾紛。隨著物權(quán)法的頒布,物權(quán)變動(dòng)模式的立法確定及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立,司法實(shí)踐中原先處理不一的雙重買賣糾紛將逐漸走向明晰與統(tǒng)一。
仍以請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析,丙要求乙辦理房屋過戶登記手續(xù),行使的是合同請(qǐng)求權(quán),其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于合同法規(guī)定?！景咐摹恐幸呀?jīng)分析認(rèn)為乙丙之間的房屋買賣合同有效,故在不存在丁的情況下,丙有權(quán)要求乙依約辦理過戶登記手續(xù),甚至在乙怠于行使對(duì)甲的過戶登記請(qǐng)求權(quán)的情況下,可以行使代位權(quán),要求甲履行過戶登記義務(wù)。但當(dāng)甲將房屋又賣給丁,并且辦理了過戶登記,在符合物權(quán)法第一百零六條構(gòu)成要件的情況下,丁作為善意取得人成為房屋所有權(quán)人,而甲乙、乙丙之間的買賣合同對(duì)丁沒有約束力,丁有權(quán)要求占有房屋。丙基于買賣合同的占有不能對(duì)抗非合同當(dāng)事人的所有權(quán)人丁。丁作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)成立,丙只能行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán),基于買賣合同向乙主張違約責(zé)任。
雙重買賣的案例還有一個(gè)變化,就是:如果【案例五】中丁尚未辦理過戶登記手續(xù),不能適用善意取得,此 時(shí)應(yīng)如何處理?筆者認(rèn)為,于此情形,在查明丁系善意締約的情況下,應(yīng)認(rèn)定甲丁買賣合同有效,但丁只享有債權(quán),不能取得房屋的所有權(quán)。丙能否以其已善意占有房屋為由主張所有權(quán)呢?物權(quán)法中找不到明確的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),但【案例二】的分析已表明,丙屬有權(quán)占有,可以對(duì)甲提出占有抗辯。既然丙可以有權(quán)占有對(duì)抗房屋的登記所有權(quán)人甲,根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋學(xué)原理(當(dāng)然解釋),②當(dāng)然可以對(duì)抗僅為債權(quán)人的丁。因此,筆者傾向善意的有權(quán)占有人丙取得房屋所有權(quán),丁只能要求甲承擔(dān)不能交房的違約責(zé)任。
小結(jié):連環(huán)交易中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)保護(hù)基準(zhǔn)―靜態(tài)秩序與動(dòng)態(tài)安全的平衡。
我國(guó)物權(quán)法以“定分止?fàn)?、物盡其用”作為立法宗旨,就是要以法律規(guī)范明確各種財(cái)產(chǎn)的歸屬和責(zé)任,解決法律主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)的紛爭(zhēng),并由此確定穩(wěn)定、高效、安全的市場(chǎng)交易。房屋連環(huán)買賣中的物權(quán)變動(dòng)常涉及多方主體,如上文分析的五個(gè)案例中,涉及連環(huán)交易的四個(gè)主體、三份房屋買賣合同,集中體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的利益沖突。而規(guī)范物權(quán)的變動(dòng)和保護(hù)第三人是物權(quán)法的基本范疇。③因此,如何遵循物權(quán)法立法意圖,在司法實(shí)踐中確立物權(quán)變動(dòng)各交易主體利益保護(hù)的基準(zhǔn),就顯得尤為重要。筆者認(rèn)為,以請(qǐng)求權(quán)主張對(duì)象區(qū)分,可以根據(jù)交易是否涉及第三人利益分為內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)體系和外部請(qǐng)求權(quán)體系,不同請(qǐng)求權(quán)體系分別適用不同的法律原則和操作規(guī)則。④
1 .內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)體系保護(hù)基準(zhǔn):在交易不涉及第三人利益的場(chǎng)合,真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人的分離所產(chǎn)生的權(quán)屬矛盾,只是兩種權(quán)利主體的內(nèi)部沖突,必須根據(jù)意思自治的原則,建立保護(hù)真實(shí)權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的規(guī)則。如【案例一】、【案例二】、【案例三】、【案例四】中甲與乙、乙與丙、甲與丙之間的糾紛就屬于買賣合同雙方或登記所有權(quán)人與事實(shí)占有人之間的內(nèi)部糾紛,不涉及交易之外的第三人,應(yīng)確認(rèn)作為物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同的效力,確保交易靜態(tài)秩序。同時(shí)通過債權(quán)合同中公示義務(wù)的約定,支持權(quán)利人辦理過戶登記請(qǐng)求權(quán),促使交易主體履行不動(dòng)產(chǎn)登記的公示義務(wù),使事實(shí)物權(quán)盡快轉(zhuǎn)化為有法定公示方式表征的法律物權(quán),以穩(wěn)定交易秩序。
2 .外部請(qǐng)求權(quán)體系保護(hù)基準(zhǔn):在交易涉及第三人利益的場(chǎng)合,必須遵循物權(quán)公示原則,采取能保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)。第三人只要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記,通過法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),應(yīng)確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的效力,其作為連環(huán)交易外部當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)就應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù),以維護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全。如【案例五】中的丁基于不動(dòng)產(chǎn)善意取得房屋所有權(quán),可以絕對(duì)地排斥事實(shí)物權(quán)人丙的占有,處于優(yōu)先保護(hù)的地位。
三、建議:未來物權(quán)法司法解釋中涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的制訂空間
通過運(yùn)用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法對(duì)上述案例進(jìn)行分析,可以發(fā)現(xiàn)在請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)檢索過程中,仍然存有立法的疏漏與沖突。物權(quán)法盡管規(guī)定了許多新的物權(quán)制度和規(guī)范, 但很多規(guī)定過于原則,缺乏可操作性,為人民法院將來作出相應(yīng)的司法解釋留下了極大的制訂空間。以下僅在本文研究范圍內(nèi)提出幾點(diǎn)司法解釋的制訂建議。
修正和改造與物權(quán)法相沖突的司法解釋。
物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用了登記生效主義, 但對(duì)一些特殊情況,人民法院的有關(guān)司法解釋規(guī)定采用的是登記對(duì)抗主義。如 XX 年 7 月,人民法院 (關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第 71 條規(guī)定:“下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)……(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)……”這一規(guī)定表明,已向買方交付的財(cái)產(chǎn)盡管未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),所有權(quán)也轉(zhuǎn)移歸買方,而不屬于破產(chǎn)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)。
筆者認(rèn)為,物權(quán)法作為全國(guó)人大通過的民事基本法律,其所確立的基本規(guī)則和基本制度,具有僅次于憲法的效力位階。在物權(quán)法與已有物權(quán)規(guī)范發(fā)生沖突時(shí),按照上位法優(yōu)與下位法、新法優(yōu)于舊法的原則,應(yīng)適用物權(quán)法規(guī)范,而不能適用已有物權(quán)規(guī)范。未來制訂的物權(quán)法司法解釋應(yīng)就物權(quán)法與已有物權(quán)規(guī)范(包括相關(guān)司法解釋)的適用關(guān)系作出規(guī)定,應(yīng)在物權(quán)法框架內(nèi)修正與物權(quán)法基本規(guī)則相沖突的司法解釋。對(duì)已有司法解釋中不符物權(quán)法規(guī)定但卻有利于案件解決的過渡性規(guī)定,可將其改造成其他符合物權(quán)法規(guī)定的合理規(guī)則。如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須采用物權(quán)法確定的登記生效規(guī)則,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。善意的事實(shí)物權(quán)人因未登記不能當(dāng)然取得物權(quán),但可采用區(qū)分保護(hù)的原則及完善其他的規(guī)則如占有保護(hù)抗辯等方式來加強(qiáng)保護(hù)。
增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)占有保護(hù)制度的可操作性。
物權(quán)法專用一編來規(guī)定占有制度,使占有制度在我國(guó)民事立法上首獲肯定。但僅有的五個(gè)條文都是屬于保護(hù)占有制度的范疇,沒有占有推定和占有取得制度的規(guī)定。物權(quán)法第二百四十一條關(guān)于有權(quán)占有的規(guī)定也是基本原則性的規(guī)定。在【案例二】中,作為連環(huán)交易終局買受人丙的占有是否屬于有權(quán)占有的認(rèn)定,就缺乏明確的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)可資檢索,只得求助占有連鎖理論的法理支撐。而隨著占有制度的確立,實(shí)務(wù)中針對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人提出占有保護(hù)抗辯必將越來越多,建議司法解釋應(yīng)針對(duì)占有保護(hù)抗辯的類型、行使條件作出類型化的規(guī)定。同時(shí)鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以登記為生效要件,因此在不動(dòng)產(chǎn)買賣中非常容易造成所有與占有的分離,從而使占有人與所有權(quán)人就標(biāo)的物的占有問題發(fā)生爭(zhēng)議,由此引發(fā)的相關(guān)案例必將層出不窮,如房屋買賣交付未過戶、過戶未交付、雙重買賣、連鎖買賣等。因此,建議司法解釋尤其要針對(duì)實(shí)踐中普遍存在的基于不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的占有抗辯及其對(duì)物權(quán)變動(dòng)效力的影響作出詳細(xì)規(guī)定,為解決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛提供可操作的裁判規(guī)則。
填補(bǔ)房屋連環(huán)買賣的法律適用漏洞。
1 .明確房屋連環(huán)買賣保護(hù)基準(zhǔn):臺(tái)灣學(xué)者蘇永欽認(rèn)為,民事立法者要處理的問題必須兼顧私人自治與國(guó)家管制,同時(shí)建立放任自治的財(cái)產(chǎn)權(quán)或交易秩序,以及長(zhǎng)期的國(guó)家監(jiān)督、引導(dǎo)機(jī)制。筆者認(rèn)為,司法解釋的制訂者有必要在物權(quán)法司法解釋中把自治與管制這兩種規(guī)范作政策理念上和規(guī)范技術(shù)上的縫合。具體到房屋連環(huán)買賣,對(duì)于不涉及第三人的內(nèi)部交易,應(yīng)構(gòu)筑可能的自治空間,充分尊重意思自治原則,保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益。而對(duì)于涉及第三人的外部交易,應(yīng)遵循物權(quán)公示公信原則,確立國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的監(jiān)管,保護(hù)取得法律物權(quán)的第三人利益,以彌補(bǔ)自治條件的不足。
2 .確立房屋連環(huán)買賣內(nèi)部適用規(guī)則:一是規(guī)定未辦理過戶登記的連環(huán)交易中的第一買受人與終局買受人 (或后手)之間訂立的買賣合同,不應(yīng)以第一買受人無權(quán)處分認(rèn)定為無效。二是規(guī)定房屋終局買受人對(duì)房屋的占有屬有權(quán)占有,可以此對(duì)抗房屋登記所有權(quán)人的返還原物請(qǐng)求權(quán),除非占有的基礎(chǔ)法律關(guān)系無效或被撤銷。
3 .確立房屋雙重買賣規(guī)則:在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,兩次買賣的買受人均未取得所有權(quán)。建議司法解釋對(duì)權(quán)利保護(hù)優(yōu)先次序作出規(guī)定:一是有條件承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)合意的優(yōu)先效力,即已接受不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)屬證書移轉(zhuǎn)占有的買受人,可優(yōu)先行使房屋過戶登記請(qǐng)求權(quán)。二是在不存在物權(quán)變動(dòng)合意的情形下,以請(qǐng)求辦理過戶登記的先后，確認(rèn)買賣中先行使請(qǐng)求權(quán)的一方享有行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。
隨著物法權(quán)的頒布實(shí)施，法院必須會(huì)面臨越來越多的物權(quán)糾紛。通過上文對(duì)房屋連環(huán)買賣變動(dòng)的實(shí)證分析，筆者切身感受到一部物權(quán)法對(duì)民事審判的重要意義和它所可能帶來的法官審判思維的重大改變。也許學(xué)者們還將為物權(quán)法的立法得失津津樂道，論說著糾纏不清的理論問題，而法官則要在一個(gè)個(gè)鮮活的物權(quán)案例中尋求法律與現(xiàn)實(shí)的平衡。遵循物權(quán)法請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，在物權(quán)法制度框架下解決實(shí)務(wù)問題，或許是一個(gè)較好的選擇。在仍存在立法空白時(shí)，可在物權(quán)法立法意圖的指引下，運(yùn)用民法解釋學(xué)的方法填補(bǔ)法律漏洞，維護(hù)靜態(tài)物權(quán)秩序與動(dòng)態(tài)交易安全。對(duì)學(xué)者學(xué)說及先前案例，應(yīng)保持有足夠的鑒別力。法官可以借鑒學(xué)者的合理學(xué)說，但不能盲從權(quán)威理論，實(shí)務(wù)做法必須遵循物權(quán)立法的制度文體表達(dá)。這也許就是法官不同于學(xué)者的角色定位。我們完全可以采取不同于學(xué)者的思路，以法官的視角，運(yùn)用法官的智慧，在現(xiàn)有的法律框架下處理實(shí)務(wù)案例。