第三章 登記程序
第十二條 【一般規(guī)定】
不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外：
(一)申請；
(二)受理；
(三)審核；
(四)登簿。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定向申請人發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。
第十三條 【登記申請材料的要求】
申請不動產(chǎn)登記，申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請。
申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)蓋章或者出具相關(guān)證明文件確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。
因繼承或者受遺贈申請不動產(chǎn)登記的，申請人自愿公證的享有不動產(chǎn)權(quán)利的證明，可以作為登記原因證明材料。
不動產(chǎn)界址坐標(biāo)、空間界限、權(quán)籍調(diào)查表、權(quán)屬界線協(xié)議書、宗地圖或者宗海圖、房屋測繪報(bào)告、房屋平面圖等材料，申請人或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以委托專業(yè)技術(shù)單位通過權(quán)籍調(diào)查獲得。
第十四條 【共有不動產(chǎn)登記申請】
申請共同共有不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由全體共有人或者其委托代理人提出；申請按份共有不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由占份額三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之間另有約定的除外。
共有人協(xié)議變更共有性質(zhì)，以及就共有不動產(chǎn)的處分進(jìn)行約定申請登記的，應(yīng)當(dāng)共同申請。共有不動產(chǎn)因共有人姓名、名稱或者不動產(chǎn)自然狀況變化需要申請變更登記的，可以由相關(guān)的共有人申請。
按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記；受讓人屬于共有人以外的，應(yīng)當(dāng)同時提交其他共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。按份共有人抵押其不動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人共同申請登記。
第十五條 【權(quán)利放棄時其他權(quán)利人的同意】
經(jīng)依法登記的不動產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人申請注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面證明。
第十六條 【監(jiān)護(hù)人代為申請】
無民事行為能力人、限制民事行為能力人的不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。
監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證明、有權(quán)機(jī)關(guān)出具的監(jiān)護(hù)關(guān)系等證明材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。
第十七條 【不動產(chǎn)登記代理】
當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記；專業(yè)從事不動產(chǎn)登記代理的人員應(yīng)當(dāng)具有相關(guān)專業(yè)能力和水平。
不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)以及專業(yè)從事不動產(chǎn)登記代理的人員實(shí)行行業(yè)自律管理。
第十八條 【代理申請】
代理申請不動產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。
自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人共同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。
境外申請人委托代理人申請不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。
第十九條 【申請的撤回】
申請登記的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
單方申請登記的，可以單方申請撤回登記申請；雙方申請登記的，應(yīng)當(dāng)共同申請撤回登記申請。
第二十條 【詢 問】
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，詢問申請是否是申請人的真實(shí)意思表示等。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔留存。
第二十一條 【登記順位】
同一不動產(chǎn)權(quán)利有兩個以上主體申請登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)受理時間的先后順序辦理登記。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十二條 【公 告】
除涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記事項(xiàng)外，有下列情形的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告：
(一)集體土地所有權(quán)首次登記；
(二)宅基地使用權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)，農(nóng)村房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，海域使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記；
(三)依職權(quán)注銷登記；
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
公告應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站、當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊或者不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個工作日，公告所需時間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時記載于不動產(chǎn)登記簿。
第二十三條【審核要求】
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照下列要求，對不動產(chǎn)登記申請資料進(jìn)行審核：
(一)申請書、證明文件、委托書、權(quán)屬證明、調(diào)查材料、不動產(chǎn)測量資料等與國家規(guī)定的規(guī)范格式一致；
(二)申請人、委托代理人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請主體一致；
(三)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)一致；
(四)權(quán)屬來源證明材料或者登記原因證明文件與申請登記的內(nèi)容一致；
(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證齊全；
(六)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第二十四條 【實(shí)地查看】
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以依照《條例》第十九條規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看：
(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；
(二)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；
(三)因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況；
(四)《條例》第十九條規(guī)定的其他情形。
第二十五條 【登簿】
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提交的申請材料、審核結(jié)果等，依法將辦理的各類登記事項(xiàng)清晰、準(zhǔn)確、完整地記載于不動產(chǎn)登記簿。
第二十六條 【不予登記的情形】
有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記：
(一)存在權(quán)屬爭議的，但申請異議登記的除外；
(二)不能提供合法、有效的權(quán)屬來源證明材料或者申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬來源證明材料不一致的；
(三)申請登記的事項(xiàng)與不動產(chǎn)登記簿記載沖突的；
(四)未提交依法繳納不動產(chǎn)價(jià)款、稅費(fèi)等憑證或者減免證明的；
(五)申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定的使用期限的；
(六)申請?zhí)幏值牟粍赢a(chǎn)被依法查封期間，權(quán)利人因處分不動產(chǎn)申請登記的；
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不予登記的情形。
不予登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。
第二十七條 【依囑托的登記】
有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)文件辦理不動產(chǎn)登記：
(一)人民法院依據(jù)法律規(guī)定要求辦理登記的；
(二)人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等有關(guān)機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定要求辦理查封登記的；
(三)人民政府依法作出沒收、征收或者收回不動產(chǎn)權(quán)利決定的；
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有關(guān)文件存在不動產(chǎn)權(quán)屬錯誤的，可以向人民政府、人民法院、人民檢察院以及公安機(jī)關(guān)等有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議，但不應(yīng)停止辦理登記。
第二十八條 【依職權(quán)登記】
有下列情形之一，當(dāng)事人自事實(shí)發(fā)生之日起15個工作日內(nèi)不申請登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)公告30日后，可以直接辦理登記：
(一)不動產(chǎn)滅失的；
(二)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十九條 【不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明發(fā)放的情形】
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，繕寫《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。
登記完結(jié)后，需要發(fā)放證書的，除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記，向申請人發(fā)放《不動產(chǎn)登記證明》外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)權(quán)利人發(fā)放《不動產(chǎn)權(quán)證書》。
《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》應(yīng)當(dāng)加蓋不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。
《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》由國土資源部統(tǒng)一監(jiān)制。
第三十條 【共有不動產(chǎn)的權(quán)屬證書】
共有人申請共有不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書。
共有不動產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明“共有”字樣，并列明全體共有人。
第三十一條 【權(quán)屬證書、登記證明的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)】
不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明破損、填制錯誤的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。
不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人提出補(bǔ)發(fā)申請的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明后，予以補(bǔ)發(fā)。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。
第三十二條 【不動產(chǎn)權(quán)屬證書的收回】
因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上注明；確實(shí)無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。