一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2.年,則其面臨( )
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現(xiàn)風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：d
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
2.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結果。
A.大陸政策多變
B.占領世界投資市場
C.風險轉移
D.投資組合
標準答案：d
解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
3.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于( )
A.系統(tǒng)風險
B.資本價值風險
C.比較風險
D.個別風險
標準答案：d
解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
4.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元.年,則其面臨( )
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現(xiàn)風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：d
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
5.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的01%，這是基于( )的考慮結果。
A.大陸政策多變
B.占領世界投資市場
C.風險轉移
D.投資組合
標準答案：d
解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
6.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于( )
A.系統(tǒng)風險
B.資本價值風險
C.比較風險
D.個別風險
標準答案：d
解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
7.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2.年，則其面臨 ( )。
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現(xiàn)風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：d
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
8.香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結果。
A.大陸政策多變
B.占領世界投資市場
C.風險轉移
D.投資組合
標準答案：d
解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
9.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于 ( )
A.系統(tǒng)風險
B.資本價值 風險
C.個別風險
D.比較風險
標準答案：c
解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
10.國際貨幣基金組織就是使用( )這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。
A.以資產(chǎn)為基礎
B.以企業(yè)為基礎
C.以交易為基礎
D.以價值為基礎
標準答案：c
解析：以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計國際收支平衡。
11.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于( )的租金。
A .50個月
B .100個月
C .10個月
D .10年
標準答案：b
解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。
12.需求增長比供給增長快空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的( )
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
標準答案：b
解析：第二階段市場供給吃緊，租金會迅速上漲。而第三階段供求已出轉折。
13.按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。這是依( )劃分的。
A.房地產(chǎn)交易方式
B.房地產(chǎn)交易順序
C.購買房地產(chǎn)目的
D.房地產(chǎn)類型
標準答案：a
解析：這是根據(jù)交易方式劃分的。
14.( )對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。
A.看地
B.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務評估
C.市場研究
D.土地使用權的取得
解析：市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用
15.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在( )。
A.3個以上
B.5-10個之間
C.5個以上
D.3-10個之間
標準答案：D
解析：按照規(guī)定，邀請招標一般有3-10個之間。
16.開標會議由( )主持，邀請各投標人和當?shù)毓C機構參加。
A.開發(fā)商
B.招標機構
C.專家
D.招標管理部門
標準答案：A
解析：開標會議由招標人即開發(fā)商主持，邀請各投標人和當?shù)毓C機構以及招標管理部門參加。
17.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.高于等于
標準答案：a
解析：認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。價值定價法確定的價格即“物美價廉”。
18.進度計劃管理通常采用橫道圖和( )
A.資金流動計劃圖 B.網(wǎng)絡圖
C.直方圖 D.控制圖
標準答案：b
解析：進度計劃的制定有兩種方法，一種是應用傳統(tǒng)的水平進度計劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡計劃(網(wǎng)絡圖法)。
19.工程成本控制的主要對象是主要費用的( )
A.變動費用 B.固定費用
C.材料費用 D.人工費用
標準答案：a
解析：成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。
20.下面不屬于不可控制因素的調查的是( )
A市場需求容量調查
B市場營銷因素調查
C競爭情況調查
D消費者調查
標準答案：b
解析：市場營銷因素調查屬于可控制因素的調查.
21.a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果，以上調查步驟順序正確的是( )
Aabcd Bbacd
Ccabd Dacbd
標準答案：d
解析：應明確調查的步驟。
22.市場某各消費群體的支付能力下降的話，企業(yè)就會出現(xiàn)效益下滑的危險。這是指目標市場選擇的( )模式。
A單一市場集中化 B市場專業(yè)化
C產(chǎn)品專業(yè)化 D大量定制
標準答案：b
解析：這是由市場專業(yè)化是為針對滿足市場某個消費群體造成的。
23.某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預測銷售量為( )萬臺.
A102
B120
C108
D88
標準答案：c
解析：Q=0.8*110+0.2*100=108
24.根據(jù)消費者( )的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。
A、購買方式 B、購買行為
C、購買能力 D、購買時機
標準答案：B、
解析：根據(jù)消費者購買行為的差異。
25.居民購買住宅的行為屬于( )
A、習慣性購買行為
B、尋求多樣化購買行為
C、化解不協(xié)調購買行為
D、復雜購買行為
標準答案：D、
解析：居民購買住宅的行為就屬于復雜購買行為。
26.分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃屬于( )
A、供給分析 B、需求分析
C、競爭分析 D、相關因素分析
標準答案：A、
解析：屬于市場供求分析中的供給分析。
27.分析項目所在市場區(qū)域內就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結構、 家庭收入等屬于( )
A、供給分析 B、需求分析
C、競爭分析 D、市場占有率分析
標準答案：B、
解析：屬于市場供求分析中的需求分析。
28.可行性研究的根本目的是( )。
A.實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化
B.減少或避免投資政策的失誤
C.提高項目開發(fā)建設是經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益
D.以上都是
標準答案：d
解析：可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
29.初步可行性研究階段投資估算的精度可達( )。
A.±5%
B.±10%
C.±20%
D.±30%
標準答案：c
解析：初步可行性研究亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
30.建設投資估算精度±10%，所需費用小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程約占投資的0.2%--1.0%的階段屬于( )。
A.投資機會研究
B.項目評估
C.初步可行性研究
D.詳細可行性研究
標準答案：d
解析：詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%。
1.如果一筆貸款的月利率為1%。每月計息一次，那么名義利率是( )
A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
答案：A、
解析：名義利率=1%×12=12%
32.某筆貸款的年名義利率為12%,年實際利率為12.55%,則該筆貸款是按( )作為計息周期的.
A、年 B、半年 C、季度 D、月
答案：C、
解析：應記住常識性的東西.
33.現(xiàn)有一套總價目11萬元的住宅,八成15年按揭,按年貸款利率6%計,月還款額為( )
A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928
答案：C、
解析：根據(jù)公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得.
34.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元,年租金增長率為5%,如果貼現(xiàn)率與之相等,則該租客第一年末支付的租金為( )萬元.
A、 8.0 B、 8.4 C、 9.0 D、 10.0
答案：B、
解析：當i=s時, A、1=40*(1+5%)/5=8.4
35. 下列關于資產(chǎn)負債表不正確的是( )。
A.資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權益的情況。
B.資產(chǎn)負債表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的資金盈余或短缺情況。
C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表。
D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。
答案：B、
解析：無
二、多項選擇題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資較置業(yè)投資( )
A.投資回收期長
B.風險較大
C.提高投資者資信等級
D.回報豐厚
標準答案：B, D
解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也豐厚。
2.房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，具有( )
A.相對較高的收益水平
B.得到稅收
C.提高投資者的資信等級
D.良好的流動性
標準答案：A, C
解析：相對較高的收益水平和提高投資者的資信等級是房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點，但是房地產(chǎn)的流動性即變現(xiàn)性較差。
3.投資的特性包括 ( )。
A.投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。
B.投資具有時間性。
C.投資的目的在于得到收益。
D.投資具有風險性。
標準答案：A, B, C, D
解析：詳見 1.1.1.3 投資的特性。
4.按照使用目的不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為( )
A.居住 物業(yè) B.商用物業(yè)
C.工業(yè) 物業(yè) D.特殊物業(yè)
標準答案：A, B, C, D
解析：見1.1.2.3 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型
4.房地產(chǎn)的( )，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場
A.位置固定性
B.各異性
C.不可移動性
D.適應性
標準答案：A, C
解析：房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，位置固定性也叫不可移動性.
5.影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量包括：
A.金融業(yè)的發(fā)展。
B.信息、通訊技術水平的提高。
C.生產(chǎn)方式和工作方式。
D.自然環(huán)境的變化。
標準答案：A, B, C, D
解析：還包括自然環(huán)境的變化和政治制度的變遷兩項。
6.政府宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段包括
A.土地供應計劃
B.地價的杠桿作用
C.誠信建設
D.稅收政策
標準答案：A, B, D
解析：宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。
7.編制招標工程標底按其所用的基礎數(shù)據(jù)不同，可以( )為基礎編制。
A.施工圖預算
B.以概算額
C.擴大綜合定額
D.以平方米造價包干為基礎編制
標準答案：A, B, C,
解析：
8.邀請招標方式一般適用于( )
A.規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設
B.只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項目
C.公開招標的結果未產(chǎn)生出中標單位的建設項目
D.由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程
標準答案：B, C, D
解析：還包括工程性質比較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術人員和專業(yè)技術項目。A.適用公開招標方式。
9.下列各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有( )
A.安排短期和長期信貸
B.項目的市場分析
C.初步確定目標市場、租金或售價水平
D.筌訂施工合同
標準答案：A, C, D
解析：B.屬于第一階段。
10.宣傳作為促銷組合因素之一，在( )等方面，起著十分重要的作用。
A.刺激對企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售
B.改善形象
C.提高知名度
D.提高產(chǎn)品品質
標準答案：A, B, C
解析：宣傳不能改變產(chǎn)品品質
11.確立施工中控制質量的具體措施，主要包括( )方面
A.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。
B.控制混凝土質量
C.對對工程中的配套設備進行檢驗。
D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法
標準答案：A, B, D
解析：不包括C
12.開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為( )
A.單項工程竣工驗收
B.綜合驗收
C.單位工程驗收
D.單項驗收
標準答案：A, B
解析：開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為單項工程竣工驗收和綜合驗收兩階段。
13.分析市場趨勢，通常包括三個步驟( )
A宏觀環(huán)境預測 B行業(yè)預測
C企業(yè)的銷售預測 D產(chǎn)品預測
標準答案：A, B, C
解析：分析市場趨勢，通常包括三個步驟。首先是宏觀環(huán)境預測;然后是行業(yè)預測;最后是企業(yè)的銷售預測。
14.下列列關于細分市場和彌隙市場描述正確的是( )
A細分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手
B彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手
C細分市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者
D彌隙市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者
標準答案：A, D
解析：要清楚細分市場與彌隙市場的區(qū)別。
15.按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)( )的模式。
A同質偏好 B同形偏好
C集群偏好 D分散偏好
標準答案：A, C, D
解析：三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分)
1.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負。( )
標準答案：錯誤
解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的經(jīng)濟壽命短得多，故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高的多，致使凈經(jīng)營收益(納稅所得額)減少，相應減少了納稅支出。從而得到稅收方面的好處。
2.風險是指某項活動導致?lián)p失的可能性。( )
標準答案：錯誤
解析：
3.投資組合理論告訴我們，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。( )
標準答案：錯誤
解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預期收益率下風險最低或是在一個可接受的風險下收益。而不是獲得高額的投資收益。
4.城市土地可分為具備開發(fā)建設條件，立即可以開始建設的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設的毛地。毛地和熟地之間的價格差異是土地再開發(fā)費用。( )
標準答案：錯誤
解析：除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風險是導致毛地和熟地之間的價格差異的主要因素。
5.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負。( )
標準答案：錯誤
解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使凈經(jīng)營收益(納稅所得額)減少，相應地減少了納稅(所得稅)支出。從而得到稅收方面的好處
6.風險是指某項活動導致?lián)p失的可能性。 ( )
標準答案：錯誤
解析：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。
7.投資組合理論告訴我們，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。( )
標準答案：錯誤
解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下收益。而不是獲得高額的投資收益。
8.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟力量包括：社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素和個別因素。
標準答案：錯誤
解析：不含個別因素。
9.投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。
標準答案：錯誤
解析：正好相反。
10.存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)二級市場。
標準答案：錯誤
解析：屬于三級市場。
11.發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請2日起10日內頒發(fā)施工許可證。
標準答案：錯誤
解析：15日內。
12.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“開工許可證”等方面。
標準答案：錯誤
解析：主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
13.決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。
標準答案：錯誤
解析：中標后，開發(fā)商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。
14.雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于前兩種代理形式 ( )
標準答案：錯誤
解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式
15.判斷物業(yè)代理公司過往的業(yè)績主要是看其共代理了多少個項目或成交額有多少。
標準答案：錯誤
解析：看物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大?！ ∷摹⒂嬎泐}(共2題、20分。要求列算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)
(一)趙某于2002年4月1日以40萬元購得一套住宅，購房款中的70%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)趙某擬于2007年4月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2007年4月1日至2017年4月1日，年利率為6%，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.3%)。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)
(二)某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權，期限為40年，擬建—批發(fā)市場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：
l.項目建設投資為2000萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金500萬元;第2年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。
2.第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2500萬元、150萬元、700萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為3000萬元、200萬元、750萬元。
3.計算期(開發(fā)經(jīng)營期)取20年。
請根據(jù)以上資料，完成下列工作：
l.編制資本金現(xiàn)金流量表(不考慮所得稅)
2.若該開發(fā)商要求的目標收益率為15%，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。
(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(12分)
1.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2.年,則其面臨( )
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現(xiàn)風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：d
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
2.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結果。
A.大陸政策多變
B.占領世界投資市場
C.風險轉移
D.投資組合
標準答案：d
解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
3.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于( )
A.系統(tǒng)風險
B.資本價值風險
C.比較風險
D.個別風險
標準答案：d
解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
4.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元.年,則其面臨( )
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現(xiàn)風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：d
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
5.香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的01%，這是基于( )的考慮結果。
A.大陸政策多變
B.占領世界投資市場
C.風險轉移
D.投資組合
標準答案：d
解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險降低或是在一個預設可接受的風險下使收益化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
6.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于( )
A.系統(tǒng)風險
B.資本價值風險
C.比較風險
D.個別風險
標準答案：d
解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
7.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2.年，則其面臨 ( )。
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現(xiàn)風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：d
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
8.香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結果。
A.大陸政策多變
B.占領世界投資市場
C.風險轉移
D.投資組合
標準答案：d
解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
9.個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于 ( )
A.系統(tǒng)風險
B.資本價值 風險
C.個別風險
D.比較風險
標準答案：c
解析：個別風險是投資者可以控制的風險。
10.國際貨幣基金組織就是使用( )這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。
A.以資產(chǎn)為基礎
B.以企業(yè)為基礎
C.以交易為基礎
D.以價值為基礎
標準答案：c
解析：以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計國際收支平衡。
11.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于( )的租金。
A .50個月
B .100個月
C .10個月
D .10年
標準答案：b
解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。
12.需求增長比供給增長快空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的( )
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
標準答案：b
解析：第二階段市場供給吃緊，租金會迅速上漲。而第三階段供求已出轉折。
13.按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。這是依( )劃分的。
A.房地產(chǎn)交易方式
B.房地產(chǎn)交易順序
C.購買房地產(chǎn)目的
D.房地產(chǎn)類型
標準答案：a
解析：這是根據(jù)交易方式劃分的。
14.( )對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。
A.看地
B.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務評估
C.市場研究
D.土地使用權的取得
解析：市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用
15.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在( )。
A.3個以上
B.5-10個之間
C.5個以上
D.3-10個之間
標準答案：D
解析：按照規(guī)定，邀請招標一般有3-10個之間。
16.開標會議由( )主持，邀請各投標人和當?shù)毓C機構參加。
A.開發(fā)商
B.招標機構
C.專家
D.招標管理部門
標準答案：A
解析：開標會議由招標人即開發(fā)商主持，邀請各投標人和當?shù)毓C機構以及招標管理部門參加。
17.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.高于等于
標準答案：a
解析：認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。價值定價法確定的價格即“物美價廉”。
18.進度計劃管理通常采用橫道圖和( )
A.資金流動計劃圖 B.網(wǎng)絡圖
C.直方圖 D.控制圖
標準答案：b
解析：進度計劃的制定有兩種方法，一種是應用傳統(tǒng)的水平進度計劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡計劃(網(wǎng)絡圖法)。
19.工程成本控制的主要對象是主要費用的( )
A.變動費用 B.固定費用
C.材料費用 D.人工費用
標準答案：a
解析：成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。
20.下面不屬于不可控制因素的調查的是( )
A市場需求容量調查
B市場營銷因素調查
C競爭情況調查
D消費者調查
標準答案：b
解析：市場營銷因素調查屬于可控制因素的調查.
21.a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果，以上調查步驟順序正確的是( )
Aabcd Bbacd
Ccabd Dacbd
標準答案：d
解析：應明確調查的步驟。
22.市場某各消費群體的支付能力下降的話，企業(yè)就會出現(xiàn)效益下滑的危險。這是指目標市場選擇的( )模式。
A單一市場集中化 B市場專業(yè)化
C產(chǎn)品專業(yè)化 D大量定制
標準答案：b
解析：這是由市場專業(yè)化是為針對滿足市場某個消費群體造成的。
23.某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預測銷售量為( )萬臺.
A102
B120
C108
D88
標準答案：c
解析：Q=0.8*110+0.2*100=108
24.根據(jù)消費者( )的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。
A、購買方式 B、購買行為
C、購買能力 D、購買時機
標準答案：B、
解析：根據(jù)消費者購買行為的差異。
25.居民購買住宅的行為屬于( )
A、習慣性購買行為
B、尋求多樣化購買行為
C、化解不協(xié)調購買行為
D、復雜購買行為
標準答案：D、
解析：居民購買住宅的行為就屬于復雜購買行為。
26.分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃屬于( )
A、供給分析 B、需求分析
C、競爭分析 D、相關因素分析
標準答案：A、
解析：屬于市場供求分析中的供給分析。
27.分析項目所在市場區(qū)域內就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結構、 家庭收入等屬于( )
A、供給分析 B、需求分析
C、競爭分析 D、市場占有率分析
標準答案：B、
解析：屬于市場供求分析中的需求分析。
28.可行性研究的根本目的是( )。
A.實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化
B.減少或避免投資政策的失誤
C.提高項目開發(fā)建設是經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益
D.以上都是
標準答案：d
解析：可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
29.初步可行性研究階段投資估算的精度可達( )。
A.±5%
B.±10%
C.±20%
D.±30%
標準答案：c
解析：初步可行性研究亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
30.建設投資估算精度±10%，所需費用小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程約占投資的0.2%--1.0%的階段屬于( )。
A.投資機會研究
B.項目評估
C.初步可行性研究
D.詳細可行性研究
標準答案：d
解析：詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%。
1.如果一筆貸款的月利率為1%。每月計息一次，那么名義利率是( )
A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
答案：A、
解析：名義利率=1%×12=12%
32.某筆貸款的年名義利率為12%,年實際利率為12.55%,則該筆貸款是按( )作為計息周期的.
A、年 B、半年 C、季度 D、月
答案：C、
解析：應記住常識性的東西.
33.現(xiàn)有一套總價目11萬元的住宅,八成15年按揭,按年貸款利率6%計,月還款額為( )
A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928
答案：C、
解析：根據(jù)公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得.
34.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元,年租金增長率為5%,如果貼現(xiàn)率與之相等,則該租客第一年末支付的租金為( )萬元.
A、 8.0 B、 8.4 C、 9.0 D、 10.0
答案：B、
解析：當i=s時, A、1=40*(1+5%)/5=8.4
35. 下列關于資產(chǎn)負債表不正確的是( )。
A.資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權益的情況。
B.資產(chǎn)負債表反映項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的資金盈余或短缺情況。
C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產(chǎn)負債表。
D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。
答案：B、
解析：無
二、多項選擇題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資較置業(yè)投資( )
A.投資回收期長
B.風險較大
C.提高投資者資信等級
D.回報豐厚
標準答案：B, D
解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也豐厚。
2.房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，具有( )
A.相對較高的收益水平
B.得到稅收
C.提高投資者的資信等級
D.良好的流動性
標準答案：A, C
解析：相對較高的收益水平和提高投資者的資信等級是房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點，但是房地產(chǎn)的流動性即變現(xiàn)性較差。
3.投資的特性包括 ( )。
A.投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。
B.投資具有時間性。
C.投資的目的在于得到收益。
D.投資具有風險性。
標準答案：A, B, C, D
解析：詳見 1.1.1.3 投資的特性。
4.按照使用目的不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為( )
A.居住 物業(yè) B.商用物業(yè)
C.工業(yè) 物業(yè) D.特殊物業(yè)
標準答案：A, B, C, D
解析：見1.1.2.3 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型
4.房地產(chǎn)的( )，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場
A.位置固定性
B.各異性
C.不可移動性
D.適應性
標準答案：A, C
解析：房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，位置固定性也叫不可移動性.
5.影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量包括：
A.金融業(yè)的發(fā)展。
B.信息、通訊技術水平的提高。
C.生產(chǎn)方式和工作方式。
D.自然環(huán)境的變化。
標準答案：A, B, C, D
解析：還包括自然環(huán)境的變化和政治制度的變遷兩項。
6.政府宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段包括
A.土地供應計劃
B.地價的杠桿作用
C.誠信建設
D.稅收政策
標準答案：A, B, D
解析：宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。
7.編制招標工程標底按其所用的基礎數(shù)據(jù)不同，可以( )為基礎編制。
A.施工圖預算
B.以概算額
C.擴大綜合定額
D.以平方米造價包干為基礎編制
標準答案：A, B, C,
解析：
8.邀請招標方式一般適用于( )
A.規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設
B.只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項目
C.公開招標的結果未產(chǎn)生出中標單位的建設項目
D.由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程
標準答案：B, C, D
解析：還包括工程性質比較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術人員和專業(yè)技術項目。A.適用公開招標方式。
9.下列各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有( )
A.安排短期和長期信貸
B.項目的市場分析
C.初步確定目標市場、租金或售價水平
D.筌訂施工合同
標準答案：A, C, D
解析：B.屬于第一階段。
10.宣傳作為促銷組合因素之一，在( )等方面，起著十分重要的作用。
A.刺激對企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售
B.改善形象
C.提高知名度
D.提高產(chǎn)品品質
標準答案：A, B, C
解析：宣傳不能改變產(chǎn)品品質
11.確立施工中控制質量的具體措施，主要包括( )方面
A.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。
B.控制混凝土質量
C.對對工程中的配套設備進行檢驗。
D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法
標準答案：A, B, D
解析：不包括C
12.開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為( )
A.單項工程竣工驗收
B.綜合驗收
C.單位工程驗收
D.單項驗收
標準答案：A, B
解析：開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為單項工程竣工驗收和綜合驗收兩階段。
13.分析市場趨勢，通常包括三個步驟( )
A宏觀環(huán)境預測 B行業(yè)預測
C企業(yè)的銷售預測 D產(chǎn)品預測
標準答案：A, B, C
解析：分析市場趨勢，通常包括三個步驟。首先是宏觀環(huán)境預測;然后是行業(yè)預測;最后是企業(yè)的銷售預測。
14.下列列關于細分市場和彌隙市場描述正確的是( )
A細分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手
B彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手
C細分市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者
D彌隙市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者
標準答案：A, D
解析：要清楚細分市場與彌隙市場的區(qū)別。
15.按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)( )的模式。
A同質偏好 B同形偏好
C集群偏好 D分散偏好
標準答案：A, C, D
解析：三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分)
1.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負。( )
標準答案：錯誤
解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的經(jīng)濟壽命短得多，故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高的多，致使凈經(jīng)營收益(納稅所得額)減少，相應減少了納稅支出。從而得到稅收方面的好處。
2.風險是指某項活動導致?lián)p失的可能性。( )
標準答案：錯誤
解析：
3.投資組合理論告訴我們，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。( )
標準答案：錯誤
解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預期收益率下風險最低或是在一個可接受的風險下收益。而不是獲得高額的投資收益。
4.城市土地可分為具備開發(fā)建設條件，立即可以開始建設的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設的毛地。毛地和熟地之間的價格差異是土地再開發(fā)費用。( )
標準答案：錯誤
解析：除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風險是導致毛地和熟地之間的價格差異的主要因素。
5.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負。( )
標準答案：錯誤
解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使凈經(jīng)營收益(納稅所得額)減少，相應地減少了納稅(所得稅)支出。從而得到稅收方面的好處
6.風險是指某項活動導致?lián)p失的可能性。 ( )
標準答案：錯誤
解析：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。
7.投資組合理論告訴我們，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。( )
標準答案：錯誤
解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下收益。而不是獲得高額的投資收益。
8.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟力量包括：社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素和個別因素。
標準答案：錯誤
解析：不含個別因素。
9.投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。
標準答案：錯誤
解析：正好相反。
10.存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)二級市場。
標準答案：錯誤
解析：屬于三級市場。
11.發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請2日起10日內頒發(fā)施工許可證。
標準答案：錯誤
解析：15日內。
12.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“開工許可證”等方面。
標準答案：錯誤
解析：主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
13.決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。
標準答案：錯誤
解析：中標后，開發(fā)商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。
14.雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于前兩種代理形式 ( )
標準答案：錯誤
解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式
15.判斷物業(yè)代理公司過往的業(yè)績主要是看其共代理了多少個項目或成交額有多少。
標準答案：錯誤
解析：看物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大?！ ∷摹⒂嬎泐}(共2題、20分。要求列算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)
(一)趙某于2002年4月1日以40萬元購得一套住宅，購房款中的70%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)趙某擬于2007年4月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2007年4月1日至2017年4月1日，年利率為6%，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.3%)。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)
(二)某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權，期限為40年，擬建—批發(fā)市場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：
l.項目建設投資為2000萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金500萬元;第2年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。
2.第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2500萬元、150萬元、700萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為3000萬元、200萬元、750萬元。
3.計算期(開發(fā)經(jīng)營期)取20年。
請根據(jù)以上資料，完成下列工作：
l.編制資本金現(xiàn)金流量表(不考慮所得稅)
2.若該開發(fā)商要求的目標收益率為15%，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。
(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(12分)