1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
3.其他：
（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（2）與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
（3）銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
【典型例題1-2011年考題多選】
下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有（?。?。
A.納稅人清算補繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應(yīng)作為當期的收入
D.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
E.對于應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
【典型例題2-2012年考題多選】下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說法，正確的有（?。?。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費可以扣除
B.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，清算方式應(yīng)保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費可以作為開發(fā)成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設(shè)稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費用”中）、企業(yè)所得稅稅率25%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4 000萬元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費用1 500萬元；
4.開發(fā)費用250萬元（當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）。
公司計算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4 000×5%＝200（萬元）
（2）應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應(yīng)繳納教育費附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4 000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3 232（萬元）
②增值額＝4 000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4 000－3 232－230.4）×25%＝134.40（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應(yīng)繳納的各種稅費是否正確？錯在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費是多少？
『正確答案』
1.公司自行計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。
（1）計算土地增值額時，其開發(fā)費用應(yīng)按照當?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉(zhuǎn)讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。
（3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
3.其他：
（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（2）與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
（3）銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
【典型例題1-2011年考題多選】
下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有（?。?。
A.納稅人清算補繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應(yīng)作為當期的收入
D.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
E.對于應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
【典型例題2-2012年考題多選】下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說法，正確的有（?。?。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費可以扣除
B.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，清算方式應(yīng)保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費可以作為開發(fā)成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設(shè)稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費用”中）、企業(yè)所得稅稅率25%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4 000萬元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費用1 500萬元；
4.開發(fā)費用250萬元（當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）。
公司計算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4 000×5%＝200（萬元）
（2）應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應(yīng)繳納教育費附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4 000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3 232（萬元）
②增值額＝4 000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4 000－3 232－230.4）×25%＝134.40（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應(yīng)繳納的各種稅費是否正確？錯在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費是多少？
『正確答案』
1.公司自行計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。
（1）計算土地增值額時，其開發(fā)費用應(yīng)按照當?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉(zhuǎn)讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。
（3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。