【社會問題的背景】
（1）2010年9月29日，國家七部委下發(fā)通知，推出五條措施進一步推進房地產(chǎn)調(diào)控，要求地方立即制定實施細則，已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善，并嚴(yán)格實行問責(zé)制。
隨后，各地樓市調(diào)控細則紛紛落地，在眾多措施中比較突出的就是“限購”，顯現(xiàn)政府調(diào)控樓市的決心。繼北京、上海、深圳等一線城市的限購令出臺后，杭州、福州、寧波、廈門、燕郊、香河、固安等二三線市縣近日也推出了類似政策，限購令正從中心城市下逐漸外延。
9月30日晚上，深圳緊急出臺“限購令”；10月1日，廈門市7個部門聯(lián)合下發(fā)了有關(guān)促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，并決定采取臨時性限購措施。
10月7日晚間，上海也出臺“限購令”，違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記；9日，寧波市也跟進調(diào)控政策出臺樓市細則，亦規(guī)定每戶居民在本市只能新購一套住房；10日，福州市新出臺的房價調(diào)控補充細則；11日，杭州市研究出臺細則，暫定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新購買一套商品住房(含二手存量住房)；停止執(zhí)行購房補貼政策等相關(guān)收費，并提出落實差別化信貸政策。
（2）目前出臺限購令的共有7個城市，雖然都是限制購房套數(shù)，但仍有嚴(yán)厲程度上的差異，基本上是越晚出臺的政策越嚴(yán)。
北京限購令出臺早，9月29日“二次調(diào)控”政策出臺后，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺執(zhí)行細則。比較7地的限購令，北京、上海、廈門和杭州四地，核心是每一戶家庭可新購一套住房。即不管此前有多少套房子，不管是本地人還是外地人，都有且只有新購買一套住房的資格和權(quán)利。寧波另外要求外地人要提供納稅證明或社保證明。深圳和福州的政策更嚴(yán)厲，對購房戶限制更多。
（3）綜觀這回的二次調(diào)控政策，其中具行政強制效力的是限購令；引人注目的，是對差別化住房信貸政策的進一步完善；具威懾力的，則是房產(chǎn)稅開征。
對手中持有多套住房的炒家來說，開征房產(chǎn)稅是具威懾力的“重磅炸彈”。新政明確提出，要加快推進房產(chǎn)稅改革試點并逐步擴大到全國，征收房產(chǎn)稅增加了住房持有成本，有利于合理引導(dǎo)住房消費，抑制投機性購房。10月9日，上海市房管局局長劉海生表示，一旦國家政策明確，上海將加快推進房產(chǎn)稅。這使上海成為房產(chǎn)稅試點城市的局面更明朗，也對其他城市的炒房者構(gòu)成了較大的心理影響。雖然業(yè)界傳聞的每年“0.3%~0.4%”的房地產(chǎn)稅率還是捕風(fēng)捉影，但已有不少投資者以此來計算持有房產(chǎn)的成本，繼而放棄了原定的買房計劃。
（4） 對于限購令和其他二次調(diào)控政策的市場影響，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士葉某認為，由于提高首付比例和三套房限貸政策，炒房所依賴的金融杠桿作用已經(jīng)大為削減，已經(jīng)洗掉了目前市場上大多數(shù)的投資投機需求，因此限購房政策的心理影響更大于實際。而政策的效果如何，終還要著眼在執(zhí)行上。
（5）針對目前深圳“限購令”所引起的各種細則不明的情況,昨日下午,深圳房協(xié)舉辦了政策解讀培訓(xùn)班,100余家開發(fā)企業(yè)的近200名相關(guān)負責(zé)人參加了培訓(xùn)。深圳市規(guī)劃與國土委表示,9月30日之前(含9月30日當(dāng)天)已在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認購書以及買賣合同,仍可按原政策執(zhí)行；明確“家庭”的范圍為“購房人、配偶及未成年子女”；家庭成員中部分為深圳戶籍即可購兩套房；允許購房者賣掉現(xiàn)有住房后,在政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)新購住房等。
深圳“限購令”自9月30日出臺后,針對其限購的細則,一直未有明確條文,此間由于各登記點的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同,以及中介、銀行的理解不同,為市民造成了不少困惑。在昨日的培訓(xùn)班上,深圳市規(guī)劃與國土委員會相關(guān)人員專門就“執(zhí)行政策的時點、家庭認定、外籍人士購房、聯(lián)名購房及備案登記需提交的材料”等市民、企業(yè)關(guān)注的問題進行答疑。
關(guān)于政策執(zhí)行的時點,該負責(zé)人表示,考慮到該政策是于9月30日晚出臺,因此9月30日之前(含9月30日當(dāng)天)已在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認購書及買賣合同,仍可按原政策執(zhí)行,之后(從10月1日起計)的所有商品住房交易必須執(zhí)行“限購”規(guī)定,即深戶限購兩套房,非深戶限購一套房。
至于部分房地產(chǎn)權(quán)登記點對于家庭的認定不同,市規(guī)劃與國土委明確,“家庭”的范圍界定為“購房人、配偶及未成年子女”,這意味著成年子女將作為另一個家庭來計算。
此外,該負責(zé)人明確,家庭成員全部為深圳戶籍或者家庭成員中部分為深圳戶籍、部分為非深圳戶籍的,均可購買兩套住房(登記在深戶或非深戶家庭成員名下均可)。
深圳樓市實行“限購”措施后,二手房過戶審查手續(xù)明顯增加,因此為配合新政實施,市規(guī)劃與國土委表示,二手房過戶期限由5個工作日調(diào)整為10個工作日。
此外,該負責(zé)人明確,家庭持有住房數(shù)量以新購房時產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)登記、房地產(chǎn)交易系統(tǒng)已簽訂買賣合同數(shù)量為準(zhǔn),允許賣掉現(xiàn)有住房后,在政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)新購住房,而對于產(chǎn)權(quán)人在一套住房物業(yè)中僅占部分份額的情況,則按其擁有一套住房計算。
另外,購房人在購房時所提交的無婚姻登記記錄證明,應(yīng)當(dāng)為購房人戶籍所在地婚姻登記處出具的證明。
此次培訓(xùn)還強調(diào),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在售樓處等經(jīng)營場所顯著位置張貼補充通知,提醒購房者注意“限購”政策。市規(guī)劃與國土委明確,對不符合條件的,市主管部門將不予辦理預(yù)售商品房備案、一手房現(xiàn)售及二手房交易過戶等手續(xù),而對提供虛假信息、材料進行交易的,該交易行為無效,因此造成的法律責(zé)任由造假者自行承擔(dān)。
市房產(chǎn)主管部門同時要求,不得欺騙、誤導(dǎo)消費者或散布虛假信息,引起消費者恐慌,一旦查實,將予以嚴(yán)肅處理。
【核心觀點】
（1）“限購令”正如部分網(wǎng)友所戲言的那樣，具有濃重的計劃經(jīng)濟色彩，這種行政干預(yù)其實是調(diào)控錯了靶子。房價降不下來的罪魁禍?zhǔn)撞辉谙M者身上，根子在土地財政和開發(fā)商那里?？煽纯船F(xiàn)在的調(diào)控措施，幾乎都將矛頭指向購房者，而很少涉及土地和開發(fā)商。而只要延續(xù)這種調(diào)控思維，限購令必將面臨無疾而終的尷尬。理由很簡單，樓市的剛性需求可以被壓制，但不可能被消滅。如果不著力從根本上改變供需失衡的狀況，調(diào)控預(yù)期，一旦限購令解禁，市場只能報復(fù)性反彈。這可是以前歷次樓市調(diào)控所留下的“寶貴”經(jīng)驗和教訓(xùn)。
（2）因為“限購令”本身的局限性，也就決定了其“暫時過渡”的本質(zhì)，只是在一個特殊時間段的政府意志行為。因此，“限購令”終的壽命將取決于政府對于市場是否回調(diào)到其認為的合理狀態(tài)的判斷。有人戲稱，“限購令”就像當(dāng)年的“傳呼機”，只是座機與移動電話中間的過渡產(chǎn)品而已。更為嚴(yán)重的是，類似于“樓市限購令只是‘假裝嚴(yán)厲’”的論調(diào)開始浮現(xiàn)。持此論斷的人士認為，“限購令”限制的是需求，但如果不從根本上改變供求關(guān)系，打開“限購令”的閘門，市場未必不會反彈。
實際上，當(dāng)前各地爭先恐后出臺“限購令”，選擇的時間點是“國十條”和房產(chǎn)稅之間的空檔，其出生的時間也決定了其*的生涯。其實我們只需要仔細研讀目前各地推行的限購細則，便會發(fā)現(xiàn)，其并沒有觸及到土地財政、地方政府的收入等根本性的問題。政府的宏觀調(diào)控政策，無非是為了實現(xiàn)供需平衡，但“限購令”所起的作用，還很有限。
（3） 以往的房價瘋漲，或者被歸責(zé)為國土部推行招拍掛制造地王并推高房價，或者被歸責(zé)為地方政府土地財政及分稅制改革，或者被歸責(zé)為某些開發(fā)商的囤地捂盤，或者被歸責(zé)為買房人過度超前消費、偏愛買房不愛租房、不合理的消費觀，或者被歸責(zé)為，嚴(yán)厲調(diào)控導(dǎo)致了開發(fā)商拿地和新開工減少而造成供求緊張，或者被歸責(zé)為央行發(fā)放天量貨幣和信貸，制造通脹預(yù)期。而房價真如政府和公眾所希望的下跌時，業(yè)主卻又大砸開發(fā)商的售樓處。其實這些都是給定約束條件下的理性行為。事實表明，如果缺乏一個廣泛認可、多方共贏的政策體系，市場各方即便是理性的行為都會遭到指責(zé)?！跋拶徚睢北旧聿o“好、壞”可言，問題的關(guān)鍵是，我國需要出臺更為穩(wěn)定的、“不會時常變動”的國家政策，這樣才能讓群眾有一個合理的“購房預(yù)期”，否則，多變的政策終刺傷的，更多的將是為剛性購房的人民群眾。
（1）2010年9月29日，國家七部委下發(fā)通知，推出五條措施進一步推進房地產(chǎn)調(diào)控，要求地方立即制定實施細則，已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善，并嚴(yán)格實行問責(zé)制。
隨后，各地樓市調(diào)控細則紛紛落地，在眾多措施中比較突出的就是“限購”，顯現(xiàn)政府調(diào)控樓市的決心。繼北京、上海、深圳等一線城市的限購令出臺后，杭州、福州、寧波、廈門、燕郊、香河、固安等二三線市縣近日也推出了類似政策，限購令正從中心城市下逐漸外延。
9月30日晚上，深圳緊急出臺“限購令”；10月1日，廈門市7個部門聯(lián)合下發(fā)了有關(guān)促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見，并決定采取臨時性限購措施。
10月7日晚間，上海也出臺“限購令”，違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記；9日，寧波市也跟進調(diào)控政策出臺樓市細則，亦規(guī)定每戶居民在本市只能新購一套住房；10日，福州市新出臺的房價調(diào)控補充細則；11日，杭州市研究出臺細則，暫定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新購買一套商品住房(含二手存量住房)；停止執(zhí)行購房補貼政策等相關(guān)收費，并提出落實差別化信貸政策。
（2）目前出臺限購令的共有7個城市，雖然都是限制購房套數(shù)，但仍有嚴(yán)厲程度上的差異，基本上是越晚出臺的政策越嚴(yán)。
北京限購令出臺早，9月29日“二次調(diào)控”政策出臺后，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺執(zhí)行細則。比較7地的限購令，北京、上海、廈門和杭州四地，核心是每一戶家庭可新購一套住房。即不管此前有多少套房子，不管是本地人還是外地人，都有且只有新購買一套住房的資格和權(quán)利。寧波另外要求外地人要提供納稅證明或社保證明。深圳和福州的政策更嚴(yán)厲，對購房戶限制更多。
（3）綜觀這回的二次調(diào)控政策，其中具行政強制效力的是限購令；引人注目的，是對差別化住房信貸政策的進一步完善；具威懾力的，則是房產(chǎn)稅開征。
對手中持有多套住房的炒家來說，開征房產(chǎn)稅是具威懾力的“重磅炸彈”。新政明確提出，要加快推進房產(chǎn)稅改革試點并逐步擴大到全國，征收房產(chǎn)稅增加了住房持有成本，有利于合理引導(dǎo)住房消費，抑制投機性購房。10月9日，上海市房管局局長劉海生表示，一旦國家政策明確，上海將加快推進房產(chǎn)稅。這使上海成為房產(chǎn)稅試點城市的局面更明朗，也對其他城市的炒房者構(gòu)成了較大的心理影響。雖然業(yè)界傳聞的每年“0.3%~0.4%”的房地產(chǎn)稅率還是捕風(fēng)捉影，但已有不少投資者以此來計算持有房產(chǎn)的成本，繼而放棄了原定的買房計劃。
（4） 對于限購令和其他二次調(diào)控政策的市場影響，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士葉某認為，由于提高首付比例和三套房限貸政策，炒房所依賴的金融杠桿作用已經(jīng)大為削減，已經(jīng)洗掉了目前市場上大多數(shù)的投資投機需求，因此限購房政策的心理影響更大于實際。而政策的效果如何，終還要著眼在執(zhí)行上。
（5）針對目前深圳“限購令”所引起的各種細則不明的情況,昨日下午,深圳房協(xié)舉辦了政策解讀培訓(xùn)班,100余家開發(fā)企業(yè)的近200名相關(guān)負責(zé)人參加了培訓(xùn)。深圳市規(guī)劃與國土委表示,9月30日之前(含9月30日當(dāng)天)已在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認購書以及買賣合同,仍可按原政策執(zhí)行；明確“家庭”的范圍為“購房人、配偶及未成年子女”；家庭成員中部分為深圳戶籍即可購兩套房；允許購房者賣掉現(xiàn)有住房后,在政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)新購住房等。
深圳“限購令”自9月30日出臺后,針對其限購的細則,一直未有明確條文,此間由于各登記點的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同,以及中介、銀行的理解不同,為市民造成了不少困惑。在昨日的培訓(xùn)班上,深圳市規(guī)劃與國土委員會相關(guān)人員專門就“執(zhí)行政策的時點、家庭認定、外籍人士購房、聯(lián)名購房及備案登記需提交的材料”等市民、企業(yè)關(guān)注的問題進行答疑。
關(guān)于政策執(zhí)行的時點,該負責(zé)人表示,考慮到該政策是于9月30日晚出臺,因此9月30日之前(含9月30日當(dāng)天)已在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認購書及買賣合同,仍可按原政策執(zhí)行,之后(從10月1日起計)的所有商品住房交易必須執(zhí)行“限購”規(guī)定,即深戶限購兩套房,非深戶限購一套房。
至于部分房地產(chǎn)權(quán)登記點對于家庭的認定不同,市規(guī)劃與國土委明確,“家庭”的范圍界定為“購房人、配偶及未成年子女”,這意味著成年子女將作為另一個家庭來計算。
此外,該負責(zé)人明確,家庭成員全部為深圳戶籍或者家庭成員中部分為深圳戶籍、部分為非深圳戶籍的,均可購買兩套住房(登記在深戶或非深戶家庭成員名下均可)。
深圳樓市實行“限購”措施后,二手房過戶審查手續(xù)明顯增加,因此為配合新政實施,市規(guī)劃與國土委表示,二手房過戶期限由5個工作日調(diào)整為10個工作日。
此外,該負責(zé)人明確,家庭持有住房數(shù)量以新購房時產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)登記、房地產(chǎn)交易系統(tǒng)已簽訂買賣合同數(shù)量為準(zhǔn),允許賣掉現(xiàn)有住房后,在政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)新購住房,而對于產(chǎn)權(quán)人在一套住房物業(yè)中僅占部分份額的情況,則按其擁有一套住房計算。
另外,購房人在購房時所提交的無婚姻登記記錄證明,應(yīng)當(dāng)為購房人戶籍所在地婚姻登記處出具的證明。
此次培訓(xùn)還強調(diào),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在售樓處等經(jīng)營場所顯著位置張貼補充通知,提醒購房者注意“限購”政策。市規(guī)劃與國土委明確,對不符合條件的,市主管部門將不予辦理預(yù)售商品房備案、一手房現(xiàn)售及二手房交易過戶等手續(xù),而對提供虛假信息、材料進行交易的,該交易行為無效,因此造成的法律責(zé)任由造假者自行承擔(dān)。
市房產(chǎn)主管部門同時要求,不得欺騙、誤導(dǎo)消費者或散布虛假信息,引起消費者恐慌,一旦查實,將予以嚴(yán)肅處理。
【核心觀點】
（1）“限購令”正如部分網(wǎng)友所戲言的那樣，具有濃重的計劃經(jīng)濟色彩，這種行政干預(yù)其實是調(diào)控錯了靶子。房價降不下來的罪魁禍?zhǔn)撞辉谙M者身上，根子在土地財政和開發(fā)商那里?？煽纯船F(xiàn)在的調(diào)控措施，幾乎都將矛頭指向購房者，而很少涉及土地和開發(fā)商。而只要延續(xù)這種調(diào)控思維，限購令必將面臨無疾而終的尷尬。理由很簡單，樓市的剛性需求可以被壓制，但不可能被消滅。如果不著力從根本上改變供需失衡的狀況，調(diào)控預(yù)期，一旦限購令解禁，市場只能報復(fù)性反彈。這可是以前歷次樓市調(diào)控所留下的“寶貴”經(jīng)驗和教訓(xùn)。
（2）因為“限購令”本身的局限性，也就決定了其“暫時過渡”的本質(zhì)，只是在一個特殊時間段的政府意志行為。因此，“限購令”終的壽命將取決于政府對于市場是否回調(diào)到其認為的合理狀態(tài)的判斷。有人戲稱，“限購令”就像當(dāng)年的“傳呼機”，只是座機與移動電話中間的過渡產(chǎn)品而已。更為嚴(yán)重的是，類似于“樓市限購令只是‘假裝嚴(yán)厲’”的論調(diào)開始浮現(xiàn)。持此論斷的人士認為，“限購令”限制的是需求，但如果不從根本上改變供求關(guān)系，打開“限購令”的閘門，市場未必不會反彈。
實際上，當(dāng)前各地爭先恐后出臺“限購令”，選擇的時間點是“國十條”和房產(chǎn)稅之間的空檔，其出生的時間也決定了其*的生涯。其實我們只需要仔細研讀目前各地推行的限購細則，便會發(fā)現(xiàn)，其并沒有觸及到土地財政、地方政府的收入等根本性的問題。政府的宏觀調(diào)控政策，無非是為了實現(xiàn)供需平衡，但“限購令”所起的作用，還很有限。
（3） 以往的房價瘋漲，或者被歸責(zé)為國土部推行招拍掛制造地王并推高房價，或者被歸責(zé)為地方政府土地財政及分稅制改革，或者被歸責(zé)為某些開發(fā)商的囤地捂盤，或者被歸責(zé)為買房人過度超前消費、偏愛買房不愛租房、不合理的消費觀，或者被歸責(zé)為，嚴(yán)厲調(diào)控導(dǎo)致了開發(fā)商拿地和新開工減少而造成供求緊張，或者被歸責(zé)為央行發(fā)放天量貨幣和信貸，制造通脹預(yù)期。而房價真如政府和公眾所希望的下跌時，業(yè)主卻又大砸開發(fā)商的售樓處。其實這些都是給定約束條件下的理性行為。事實表明，如果缺乏一個廣泛認可、多方共贏的政策體系，市場各方即便是理性的行為都會遭到指責(zé)?！跋拶徚睢北旧聿o“好、壞”可言，問題的關(guān)鍵是，我國需要出臺更為穩(wěn)定的、“不會時常變動”的國家政策，這樣才能讓群眾有一個合理的“購房預(yù)期”，否則，多變的政策終刺傷的，更多的將是為剛性購房的人民群眾。