土地增值納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。 轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。
土地增值稅的基本征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)買賣。
1.征稅范圍的一般規(guī)定：
（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅；
（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；
（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。
2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定
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征收土地增值稅 |
不征收土地增值稅 |
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（1）出售國有土地使用權(quán)； |
（1）出讓國有土地的行為； |
土地增值稅稅率實行四級超率累進(jìn)稅率即以納稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算應(yīng)納稅額的稅率。
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極數(shù) |
增值額與扣除項目金額的比率 |
稅率（%） |
速算扣除系（%） |
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1 |
不超過50%的部分 |
30 |
0 |
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2 |
超過50%至l00%的部分 |
40 |
5 |
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3 |
超過l00%至200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超過200%的部分 |
60 |
35 |
土地增值稅的計稅依據(jù)是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
增值額的計算公式為：增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（二）扣除項目及其金額
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）
（1）納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
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企業(yè)狀況 |
可扣除稅金 |
詳細(xì)說明 |
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
（1）營業(yè)稅 |
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% |
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非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
（1）營業(yè)稅 |
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% |
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房轉(zhuǎn)讓）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
（1）此項加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；（2）取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。
6.舊房及建筑物的扣除金額。
7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定。
土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。 1.計算公式 應(yīng)納稅額=Σ(每級距的增值額×適用稅率) 2.計算步驟 (1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入) (2)計算扣除項目 ?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額 ?、陂_發(fā)土地的成本、費用 ?、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。 (3)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目 (4)計算增值額÷扣除項目的比率 (5)計算土地增值稅的應(yīng)納稅額 1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。 2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 4.居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。 (一)土地增值稅納稅申報程序 1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。 2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。 (二)土地增值稅納稅清算 1.土地增值稅的清算條件 區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算” (1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算： ?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的; ?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的; ?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 (2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; ②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的; ?、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的; ?、苁〖壎悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 (三)納稅地點 土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。