目錄 第一部分：商業(yè)部分 1-大連市概況 5 1-1大連市概況 5 2-大連市的商業(yè)分析 5 2-1市場(chǎng)回顧 5 2-1-1國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 5 2-1-2超市效應(yīng) 6 2-1-3商場(chǎng)相對(duì)比較集中 7 2-2大連商業(yè)分析 7 2-2-1大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 7 2-2-2未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 7 2-2-3市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 10 2-3大連商業(yè)個(gè)案分析 11 2-3-1大連勝利廣場(chǎng) 11 2-3-2大連大世界家居廣場(chǎng) 12 2-3-3大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 13 3- 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 15 3-1項(xiàng)目概況 15 3-2項(xiàng)目swot分析 16 s——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 16 w——項(xiàng)目劣勢(shì) 16 o——機(jī)會(huì) 17 t——威脅 18 4-市場(chǎng)定位 18 4-1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 19 4-2大連商城的形勢(shì) 21 4-3本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 22 4-4市場(chǎng)需要什么 23 4-4-1商場(chǎng)檔次分析 24 4-4-2商場(chǎng)類(lèi)型 25 4-4-3商場(chǎng)主題分析 25 4-5本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 26 4-5-1檔次定位 26 4-5-2本項(xiàng)目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 28 ※ 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 4-5-3形象定位 30 4-5-4項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 31 4-6項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 33 4-6-1針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 33 4-6-2針對(duì) a、b、c、x地塊的業(yè)態(tài)？ 33 4-6-3針對(duì)d、e地塊規(guī)劃 35 4-6-4針對(duì)d、e地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 35 4-7項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 38 5-商場(chǎng)的租售策略 40 5-1目標(biāo)客戶 40 5-1-1銷(xiāo)售目標(biāo)客戶 40 5-1-2招商客戶 40 5-2租售時(shí)機(jī) 40 5-3租售策略 41 5-3-1租售推廣策略 41 5-5主要促銷(xiāo)手段 45 5-6招商條件 46 5-6-1租金優(yōu)惠 46 6-商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 47 6-1角色 47 6-1-1對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 47 6-1-2對(duì)外經(jīng)營(yíng) 47 6-2目標(biāo) 48 6-3效果 48 6-3-1旺人（消費(fèi)人流） 48 6-3-2旺場(chǎng)（投資者和商家） 49 6-3-3旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益） 49 6-3-4運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略， 50 6-4商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式 50 6-4-1經(jīng)營(yíng)模式比較 50 6-4-2采用經(jīng)營(yíng)模式的論證 52 6-4-3結(jié)論 52 7-經(jīng)營(yíng)推廣 53 7-1推廣活動(dòng) 53 7-2信息系統(tǒng)建議 53 7-4經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)手段參考 54 8-經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 55 9-商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 55 9-1-1具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 55 9-1-2具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 55 9-1-3具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 56 9-1-4豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 57 9-1-5服務(wù)品牌 57 第二部分：住宅部分 1-大連住宅市場(chǎng)概況分析 59 2- 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 60 2-1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 60 2-2項(xiàng)目劣勢(shì)： 60 3- 目標(biāo)客戶的定位和分類(lèi) 61 3-1住宅的目標(biāo)客戶分析 61 3-2公寓的目標(biāo)客戶分析 61 4- 項(xiàng)目定位 62 4-1項(xiàng)目理解 62 4-2產(chǎn)品定位 62 4-3形象定位 63 4-4項(xiàng)目形象包裝 64 5- 產(chǎn)品建議 64 5-1住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 64 5-1-1對(duì)a、b、c、d號(hào)樓功能說(shuō)明 64 5-2戶型設(shè)計(jì)建議： 67 6-項(xiàng)目命名的初步建議 67 6-1項(xiàng)目整體命名 67 6-2商業(yè)命名 67 7- 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 68 7-1住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 68 7-1-1住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 7-1-2商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 7-1-3 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 68 7-2住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)推售的互動(dòng)策略 69 6-3說(shuō)明 71 第一部分：商用物業(yè) 1-大連市概況 1-1大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門(mén)戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬(wàn)人，分6個(gè)行政區(qū)，3個(gè)縣級(jí)市。 2-大連市的商業(yè)分析 2-1市場(chǎng)回顧 2-1-1國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過(guò)二十五萬(wàn)平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷(xiāo)售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來(lái)的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來(lái)了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額3天共4000萬(wàn)的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進(jìn)入XX年，各大國(guó)營(yíng)、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。 2-1-2超市效應(yīng) 步入XX年，隨著家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—
美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，在世界上也是少見(jiàn)的。 XX年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開(kāi)業(yè)。華聯(lián)開(kāi)業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 2-1-3商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂(lè)商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 2-2大連商業(yè)分析 2-2-1大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個(gè)已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有17個(gè)是座落于中山區(qū)，其余5個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 2-2-2未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到～年年底，將會(huì)有接近53萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表） 商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表 開(kāi)業(yè)年份 中山 沙河口 XX年3月~12月 229，000 110，800 ～年 72，500 16，0800 總計(jì) 331，500 271，600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場(chǎng)管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 無(wú) 百貨 2 大連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20年前 40，000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路2號(hào) 1988 3，000 2 1 百貨 4 韓國(guó)批發(fā)城 中山 長(zhǎng)江路 1990年以前 7，500 3 無(wú) 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990年以前 5，400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街42號(hào) 1990-06 35，000 7 2 百貨 7 國(guó)泰大廈 中山 天津街西段 1994-01 10,800 6 無(wú) 百貨 8 友誼商城 中山 人民路2號(hào) 1996-02 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 無(wú) 百貨 10 新華洋商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 1997-05 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場(chǎng) 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林(百貨) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 1998-08 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 1999-05 50,000 1 無(wú) 店鋪 16 時(shí)代購(gòu)物中心 中山 港灣街7號(hào) 1999-06 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購(gòu)物中心 中山 上海路 1999-10 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場(chǎng) XX-04 17,000 無(wú) 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 西崗 人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng) XX-04 35,000 無(wú) 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購(gòu)物中心 沙河口 西安路 1997-12 28,000 5 1 百貨 21 家樂(lè)福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 XX-01 13,000 6 無(wú) 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 XX-07 15,000 1 無(wú) 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場(chǎng) 沙河口 黃河路663號(hào) XX-03 30,000 3 無(wú) 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路667號(hào) XX-06 27,000 6 無(wú) 百貨 25 全景超市 沙河口
美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，在世界上也是少見(jiàn)的。 XX年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開(kāi)業(yè)。華聯(lián)開(kāi)業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 2-1-3商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂(lè)商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 2-2大連商業(yè)分析 2-2-1大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個(gè)已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有17個(gè)是座落于中山區(qū)，其余5個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 2-2-2未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到～年年底，將會(huì)有接近53萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表） 商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表 開(kāi)業(yè)年份 中山 沙河口 XX年3月~12月 229，000 110，800 ～年 72，500 16，0800 總計(jì) 331，500 271，600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場(chǎng)管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 無(wú) 百貨 2 大連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20年前 40，000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路2號(hào) 1988 3，000 2 1 百貨 4 韓國(guó)批發(fā)城 中山 長(zhǎng)江路 1990年以前 7，500 3 無(wú) 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990年以前 5，400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街42號(hào) 1990-06 35，000 7 2 百貨 7 國(guó)泰大廈 中山 天津街西段 1994-01 10,800 6 無(wú) 百貨 8 友誼商城 中山 人民路2號(hào) 1996-02 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 無(wú) 百貨 10 新華洋商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 1997-05 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場(chǎng) 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林(百貨) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 1998-08 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 1999-05 50,000 1 無(wú) 店鋪 16 時(shí)代購(gòu)物中心 中山 港灣街7號(hào) 1999-06 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購(gòu)物中心 中山 上海路 1999-10 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場(chǎng) XX-04 17,000 無(wú) 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 西崗 人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng) XX-04 35,000 無(wú) 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購(gòu)物中心 沙河口 西安路 1997-12 28,000 5 1 百貨 21 家樂(lè)福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 XX-01 13,000 6 無(wú) 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 XX-07 15,000 1 無(wú) 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場(chǎng) 沙河口 黃河路663號(hào) XX-03 30,000 3 無(wú) 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路667號(hào) XX-06 27,000 6 無(wú) 百貨 25 全景超市 沙河口