甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？（2006-3-55，多）
A 甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入
B 一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利
C 若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權
D 如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
本題中的情形完全符合建筑物區(qū)分所有權的定義。建筑物區(qū)分所有權包括各區(qū)分所有權人對專有部分的專有權、對共有部分的共有權，以及成員權。該住宅樓的外墻、樓頂屬于住戶共有，故甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入，如果四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意，故A項、D項正確。住戶出賣其專有部分的，不需其他住戶同意，其他住戶也沒有優(yōu)先購買權，此與共有不同，故C項錯誤。
關于D項，當時公布的答案為正確，估計命題人當時只想突出一下房頂不屬于第四層專有而屬于全樓共有之思想，這固然是正確的。但在2007年《物權法》通過后，D項就顯得尷尬了（注意本題為2006年度試題，彼時《物權法》尚未通過。因為依據(jù)《物權法》第76條第（六）項，對于諸如此在房頂建花圃此類的“改建建筑物附屬設施行為”，只需要兩個2/3以上同意即可，不需要全體區(qū)分所有權人一致同意。）
當然，對于D項的行為，還有人有不同的解釋依據(jù)。有學者認為，D選項評判的理由不應適用《物權法》第76條，被解釋為未達到“改建、重建”的2/3多數(shù)，而應該適用《建筑物區(qū)分所有解釋》第7條。該第7條：改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”，需要經(jīng)過“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且過半數(shù)的業(yè)主同意”。換言之，這一觀點認為“在樓頂建一花圃”只是“改變共有部分用途、處分共有部分”，從而適用雙重“過半數(shù)”的規(guī)則就行了。這一觀點也認為D項是錯誤的，無需經(jīng)過所有業(yè)主的同意。所以無論是適用雙重絕對多數(shù)還是適用雙重簡單多數(shù)，總之D項都是不妥當?shù)?，這一點，沒有疑問。
該題還有一處美中不足的是，B選項的表述有失嚴謹。按建筑物區(qū)分所有理論，專有部分為房屋自粉刷表層之內(nèi)部空間，而結構樓板的主體部分應屬上下兩戶共有部分，自無疑義，但對于樓板的樓道走廊部分，全樓住戶應該都是共有人，可見B項的表述基本正確，但有失嚴謹。
本題答案為A、B（且B項稍有不嚴謹）（當年答案是A、B、D）。
A 甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入
B 一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利
C 若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權
D 如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
本題中的情形完全符合建筑物區(qū)分所有權的定義。建筑物區(qū)分所有權包括各區(qū)分所有權人對專有部分的專有權、對共有部分的共有權，以及成員權。該住宅樓的外墻、樓頂屬于住戶共有，故甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入，如果四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意，故A項、D項正確。住戶出賣其專有部分的，不需其他住戶同意，其他住戶也沒有優(yōu)先購買權，此與共有不同，故C項錯誤。
關于D項，當時公布的答案為正確，估計命題人當時只想突出一下房頂不屬于第四層專有而屬于全樓共有之思想，這固然是正確的。但在2007年《物權法》通過后，D項就顯得尷尬了（注意本題為2006年度試題，彼時《物權法》尚未通過。因為依據(jù)《物權法》第76條第（六）項，對于諸如此在房頂建花圃此類的“改建建筑物附屬設施行為”，只需要兩個2/3以上同意即可，不需要全體區(qū)分所有權人一致同意。）
當然，對于D項的行為，還有人有不同的解釋依據(jù)。有學者認為，D選項評判的理由不應適用《物權法》第76條，被解釋為未達到“改建、重建”的2/3多數(shù)，而應該適用《建筑物區(qū)分所有解釋》第7條。該第7條：改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”，需要經(jīng)過“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且過半數(shù)的業(yè)主同意”。換言之，這一觀點認為“在樓頂建一花圃”只是“改變共有部分用途、處分共有部分”，從而適用雙重“過半數(shù)”的規(guī)則就行了。這一觀點也認為D項是錯誤的，無需經(jīng)過所有業(yè)主的同意。所以無論是適用雙重絕對多數(shù)還是適用雙重簡單多數(shù)，總之D項都是不妥當?shù)?，這一點，沒有疑問。
該題還有一處美中不足的是，B選項的表述有失嚴謹。按建筑物區(qū)分所有理論，專有部分為房屋自粉刷表層之內(nèi)部空間，而結構樓板的主體部分應屬上下兩戶共有部分，自無疑義，但對于樓板的樓道走廊部分，全樓住戶應該都是共有人，可見B項的表述基本正確，但有失嚴謹。
本題答案為A、B（且B項稍有不嚴謹）（當年答案是A、B、D）。