一、地役權的概念和特征
1、概念
所謂地役權是指為了利用自己土地的便利而對他人的土地進行一定程度的利用或者對他人行使土地權利進行限制的權利。
其中需要利用他人之土地的土地被稱之為需役地，為需役地提供便利之被利用土地被稱之為供役地。這里所謂利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人擁有用益物權的土地，在我國地役權主要是建立在他人擁有用益物權的土地之上的；作為需役地的權利人可以是土地所有人也可以是對土地擁有用益物權的人，在我國主要是對土地擁有用益物權的人。之所以如此，是因為我國土地實行公有制，但是利用主體是作為私人的用益物權人。
2、特征
（1）地役權是使用他人土地的權利。但是這種使用只是部分性使用，而不是對于供役地人的土地進行全方面的使用。也即地役權并不排除供役地人自己對于自己土地的使用，只是供役地人對自己土地的使用受到了地役權某種程度上的限制。
（2）地役權是為利用自己土地的便利而利用他人土地的權利。所謂為了利用自己土地的便利是指為了增加自己土地利用率，增加土地的使用價值而對于供役地加以利用，并非指不利用供役地就無法利用自己的土地。
（3）從屬性：地役權從屬于需役地，地役權作為從權利不得獨立于需役地而單獨轉讓或者抵押；需役地所有權或者使用權發(fā)生轉移或抵押的，地役權隨之轉移、抵押。
【重點法條】：《物權法》
第164條：地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第165條：地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。
（4）不可分性 ：主要體現(xiàn)在兩個方面：地役權不因需役地的分割或者部分轉讓而受有影響；也不因為供役地的分割或者部分轉讓而受有影響。
【重點法條】：《物權法》
第166條：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第167條：供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
這兩條的規(guī)定即為地役權不可分性的立法依據(jù)。
△地役權與相鄰關系的區(qū)別（★★★★★）
地役權與相鄰關系在內(nèi)容上基本上是相同的，但是兩者有本質(zhì)上的不同，其區(qū)別主要體現(xiàn)在：
A、相鄰關系為土地所有權內(nèi)容當然的擴張或限制，是法定的；而地役權則為土地所有人間基于契約而生之所有權擴張與限制，是意定的。
B、因此基于相鄰關系而發(fā)生的所有權的擴張或者限制僅在不得已的情形下發(fā)生，即若不進行該種限制或者擴張那么土地所有人就無法正常實行其土地的利用，因此相鄰關系進行的調(diào)整是法律的底線；而地役權則是于相鄰關系之外土地所有人更進一步對自己權利的擴張，因為是基于合意設定所以其范圍幾乎是沒有限制的。
C、相鄰關系不是獨立的權利，乃是為所有權本身的限制或擴張；而地役權則是因他物權而受一時之限制，是一種獨立的權利。
D、因為相鄰關系是法定物權，所以相鄰關系之成立及對抗第三人，均不需要進行登記；而地役權作為意定物權，則需要進行登記，不登記不得對抗善意第三人。
E、基于相鄰關系所生之權利義務與所有權同時存在，不能單獨的取得或喪失，即不因相對人的意思而發(fā)生變動；地役權則有所不同，地役權的取得需要有設立地役權的合同，地役權可以因期限屆滿，當事人解除地役權合同等原因而歸于消滅。
二、地役權的取得
1、因設立地役權的合同而取得地役權
地役權作為意定物權必須由當事人人以法律行為的方式來進行設立，而設立地役權涉及雙方當事人的利益所以應當以合同的方式來進行設定。
（1）設定地役權合同是書面要式合同，當事人必須以書面形式簽訂合同。
（2）設定地役權合同的主要條款：
A、當事人的姓名或者名稱和住所；
B、供役地和需役地的位置；
C、利用目的和方法；
D、利用期限；
E、費用及其支付方式；
F、解決爭議的方法。
（3）登記作為地役權的對抗要件
地役權從設立地役權的合同生效時設立，但是未經(jīng)登記的不得對抗善意第三人。
2、通過遺囑設立地役權
土地權利人可以通過立遺囑的方式為他人設立地役權，此時適用繼承法的相關規(guī)定。
3、地役權轉讓
由于地役權的從屬性，地役權不得單獨轉讓，但是轉讓需役地權利的，地役權一并轉讓，包括繼承在內(nèi)。
三、地役權的內(nèi)容
1、地役權人的權利與義務
（1）地役權人的權利
A、對供役地的使用權
地役權人有權依據(jù)設定地役權的合同或者遺囑等規(guī)定的方式對供役地加以利用。對供役地的利用方式因為地役權的類型而有所不同，有的為取水、有的為通行、有的為鋪設電纜、有的為禁止供役地所有人建筑高層建筑物等等不一而足。
B、為必要的附屬行為
地役權人為了行使其地役權所必須實施的行為，雖然沒有在設權合同中規(guī)定地役權人仍然得以實施。例如為了行使在供役地上取水的地役權，地役權人可以在供役地上設置水井等取水裝置。
C、得行使所有權之物上請求權
即可以行使停止侵害、排除防礙、返還所有物等物上請求權。
（2）地役權人的義務
A、損失最小化的義務
地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不致過分損害供役地的效用。
B、補償義務
地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事后恢復原狀并補償損害。
C、維護設置的義務
地役權人對于為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。
D、恢復原狀的義務
地役權消滅時地役權人應當以自己的費用將供役地恢復原狀。
2、供役地所有人的權利和義務
（1）權利
A、設置使用權
供役地所有人有權為了自己的利益使用地役權人所設之設置，其前提是不防礙地役權人的使用并支付適當?shù)氖褂觅M。
B、供役地使用場所與方法的變更請求權
地役權之行使限于供役地之一部分者，所有人認為該部分之使用對其有特殊之不便時，得請求將地役權之行使，遷移于其他適于地役權人利益之處所，遷移之費用應由所有人負擔，并須預付。
C、對價請求權
地役權的設定，如為有償而有支付對價的約定時，供役地所有人有請求地役權人支付對價。
△注意地役權可以有償設定也可以無償設定。
（2）義務
供役地所有人的義務只有一項就是容忍地役權人對土地的利用。
四、地役權的消滅
地役權是一種不動產(chǎn)物權，則不動產(chǎn)物權的一般消滅原因，當然適用于地役權。以下是地役權消滅的幾項特殊原因：
1、土地滅失，由于地役權權的主觀屬地--客觀屬地的特性，所以無論是需役地還是供役地滅失的地役權均歸于消滅。
2、需役地不需要利用供役地。由于地役權的功能在于滿足需役地權利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役權應當歸于消滅。
3、供役地無法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。
4、拋棄。地役權作為財產(chǎn)權利，因此地役權人是可以放棄其地役權的，地役權人若放棄其地役權地役權也歸于消滅。
5、存續(xù)期間的屆滿或其他預定事由的發(fā)生。如果地役權設有期限的，那么期屆滿的地役權歸于消滅；設定地役權的合同若附有解除條件的，條件成就時地役權也歸于消滅。
6、土地被征收
7、供役地權利人在符合法定條件時解除地役權合同的。
地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。
1、概念
所謂地役權是指為了利用自己土地的便利而對他人的土地進行一定程度的利用或者對他人行使土地權利進行限制的權利。
其中需要利用他人之土地的土地被稱之為需役地，為需役地提供便利之被利用土地被稱之為供役地。這里所謂利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人擁有用益物權的土地，在我國地役權主要是建立在他人擁有用益物權的土地之上的；作為需役地的權利人可以是土地所有人也可以是對土地擁有用益物權的人，在我國主要是對土地擁有用益物權的人。之所以如此，是因為我國土地實行公有制，但是利用主體是作為私人的用益物權人。
2、特征
（1）地役權是使用他人土地的權利。但是這種使用只是部分性使用，而不是對于供役地人的土地進行全方面的使用。也即地役權并不排除供役地人自己對于自己土地的使用，只是供役地人對自己土地的使用受到了地役權某種程度上的限制。
（2）地役權是為利用自己土地的便利而利用他人土地的權利。所謂為了利用自己土地的便利是指為了增加自己土地利用率，增加土地的使用價值而對于供役地加以利用，并非指不利用供役地就無法利用自己的土地。
（3）從屬性：地役權從屬于需役地，地役權作為從權利不得獨立于需役地而單獨轉讓或者抵押；需役地所有權或者使用權發(fā)生轉移或抵押的，地役權隨之轉移、抵押。
【重點法條】：《物權法》
第164條：地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第165條：地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。
（4）不可分性 ：主要體現(xiàn)在兩個方面：地役權不因需役地的分割或者部分轉讓而受有影響；也不因為供役地的分割或者部分轉讓而受有影響。
【重點法條】：《物權法》
第166條：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第167條：供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
這兩條的規(guī)定即為地役權不可分性的立法依據(jù)。
△地役權與相鄰關系的區(qū)別（★★★★★）
地役權與相鄰關系在內(nèi)容上基本上是相同的，但是兩者有本質(zhì)上的不同，其區(qū)別主要體現(xiàn)在：
A、相鄰關系為土地所有權內(nèi)容當然的擴張或限制，是法定的；而地役權則為土地所有人間基于契約而生之所有權擴張與限制，是意定的。
B、因此基于相鄰關系而發(fā)生的所有權的擴張或者限制僅在不得已的情形下發(fā)生，即若不進行該種限制或者擴張那么土地所有人就無法正常實行其土地的利用，因此相鄰關系進行的調(diào)整是法律的底線；而地役權則是于相鄰關系之外土地所有人更進一步對自己權利的擴張，因為是基于合意設定所以其范圍幾乎是沒有限制的。
C、相鄰關系不是獨立的權利，乃是為所有權本身的限制或擴張；而地役權則是因他物權而受一時之限制，是一種獨立的權利。
D、因為相鄰關系是法定物權，所以相鄰關系之成立及對抗第三人，均不需要進行登記；而地役權作為意定物權，則需要進行登記，不登記不得對抗善意第三人。
E、基于相鄰關系所生之權利義務與所有權同時存在，不能單獨的取得或喪失，即不因相對人的意思而發(fā)生變動；地役權則有所不同，地役權的取得需要有設立地役權的合同，地役權可以因期限屆滿，當事人解除地役權合同等原因而歸于消滅。
二、地役權的取得
1、因設立地役權的合同而取得地役權
地役權作為意定物權必須由當事人人以法律行為的方式來進行設立，而設立地役權涉及雙方當事人的利益所以應當以合同的方式來進行設定。
（1）設定地役權合同是書面要式合同，當事人必須以書面形式簽訂合同。
（2）設定地役權合同的主要條款：
A、當事人的姓名或者名稱和住所；
B、供役地和需役地的位置；
C、利用目的和方法；
D、利用期限；
E、費用及其支付方式；
F、解決爭議的方法。
（3）登記作為地役權的對抗要件
地役權從設立地役權的合同生效時設立，但是未經(jīng)登記的不得對抗善意第三人。
2、通過遺囑設立地役權
土地權利人可以通過立遺囑的方式為他人設立地役權，此時適用繼承法的相關規(guī)定。
3、地役權轉讓
由于地役權的從屬性，地役權不得單獨轉讓，但是轉讓需役地權利的，地役權一并轉讓，包括繼承在內(nèi)。
三、地役權的內(nèi)容
1、地役權人的權利與義務
（1）地役權人的權利
A、對供役地的使用權
地役權人有權依據(jù)設定地役權的合同或者遺囑等規(guī)定的方式對供役地加以利用。對供役地的利用方式因為地役權的類型而有所不同，有的為取水、有的為通行、有的為鋪設電纜、有的為禁止供役地所有人建筑高層建筑物等等不一而足。
B、為必要的附屬行為
地役權人為了行使其地役權所必須實施的行為，雖然沒有在設權合同中規(guī)定地役權人仍然得以實施。例如為了行使在供役地上取水的地役權，地役權人可以在供役地上設置水井等取水裝置。
C、得行使所有權之物上請求權
即可以行使停止侵害、排除防礙、返還所有物等物上請求權。
（2）地役權人的義務
A、損失最小化的義務
地役權人對供役地的使用應當選擇損害最小的地點及方法為之，這樣使得通過地役權增加需役地價值的同時，不致過分損害供役地的效用。
B、補償義務
地役權人因其行使地役權的行為對供役地造成變動、損害的，應當在事后恢復原狀并補償損害。
C、維護設置的義務
地役權人對于為行使地役權而在供役地修建的設施，如電線、管道、道路，應當注意維修，以免供役地人因其設施損壞而受到損害。
D、恢復原狀的義務
地役權消滅時地役權人應當以自己的費用將供役地恢復原狀。
2、供役地所有人的權利和義務
（1）權利
A、設置使用權
供役地所有人有權為了自己的利益使用地役權人所設之設置，其前提是不防礙地役權人的使用并支付適當?shù)氖褂觅M。
B、供役地使用場所與方法的變更請求權
地役權之行使限于供役地之一部分者，所有人認為該部分之使用對其有特殊之不便時，得請求將地役權之行使，遷移于其他適于地役權人利益之處所，遷移之費用應由所有人負擔，并須預付。
C、對價請求權
地役權的設定，如為有償而有支付對價的約定時，供役地所有人有請求地役權人支付對價。
△注意地役權可以有償設定也可以無償設定。
（2）義務
供役地所有人的義務只有一項就是容忍地役權人對土地的利用。
四、地役權的消滅
地役權是一種不動產(chǎn)物權，則不動產(chǎn)物權的一般消滅原因，當然適用于地役權。以下是地役權消滅的幾項特殊原因：
1、土地滅失，由于地役權權的主觀屬地--客觀屬地的特性，所以無論是需役地還是供役地滅失的地役權均歸于消滅。
2、需役地不需要利用供役地。由于地役權的功能在于滿足需役地權利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役權應當歸于消滅。
3、供役地無法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。
4、拋棄。地役權作為財產(chǎn)權利，因此地役權人是可以放棄其地役權的，地役權人若放棄其地役權地役權也歸于消滅。
5、存續(xù)期間的屆滿或其他預定事由的發(fā)生。如果地役權設有期限的，那么期屆滿的地役權歸于消滅；設定地役權的合同若附有解除條件的，條件成就時地役權也歸于消滅。
6、土地被征收
7、供役地權利人在符合法定條件時解除地役權合同的。
地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；
（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。