一、土地所有權(quán)
(一)概述
土地所有權(quán)是國家或者農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權(quán)利。
我國的土地所有權(quán)有以下特征：
1.土地所有權(quán)人(土地所有者)及其代表由法律明確規(guī)定。我國實行土地公有制，兩類土地所有權(quán)主體及其代表均為法定的特殊主體，即國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。
2.土地所有權(quán)的取得、變更與喪失依法律規(guī)定，不得約定。集體土地所有權(quán)的取得需經(jīng)縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán);集體土地所有權(quán)可因國家征收、征用而喪失。
3.土地所有權(quán)禁止交易。我國憲法和土地管理法均規(guī)定禁止買賣土地。我國實行土地公有制，非公有土地所有權(quán)主體不能通過市場交易取得土地所有權(quán)，公有土地所有權(quán)主體之間也不能通過任何方式進(jìn)行土地所有權(quán)交易。我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行的土地交易僅為土地使用權(quán)交易。
(二)國家土地所有權(quán)
國家土地所有權(quán)是以國家為所有權(quán)人，由其代表代為行使的對國有土地的支配性權(quán)利。
1.國家土地所有權(quán)的客體。依據(jù)《土地管理法實施條例》的規(guī)定，下列土地屬于國家所有：(1)城市市區(qū)的土地;(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被國家依法沒收、征收、征購為國有的土地;(3)國家依法征用的原集體所有的土地;(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
2.國家土地所有權(quán)的主體及其代表。在我國，國家土地所有權(quán)的主體由憲法規(guī)定。土地管理法在國家土地所有權(quán)問題上的立法重點是對行使國家土地所有權(quán)的代表作出規(guī)定。 土地管理法規(guī)定，國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。同時，國務(wù)院可通過制定行政法規(guī)或發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權(quán)。例如，在國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中由市、縣人民政府國土資源土地管理部門擔(dān)當(dāng)國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。上述行使國家土地所有權(quán)的代表稱為國有土地所有者代表。
國有土地所有者代表行使對國有土地的收益權(quán)能、處分權(quán)能，應(yīng)依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批，下級人民政府應(yīng)依法向上級人民政府上繳土地收益。
3.國家土地所有權(quán)的特征：
(1)國家土地所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，而只能由主體代表代為行使所有權(quán)。這一點明顯區(qū)別于集體土地所有權(quán)。集體土地所有權(quán)主體可以親自行使所有權(quán)。
(2)國家土地所有權(quán)主體代表不能親自行使土地所有權(quán)的全部四項權(quán)能。國家不能親自行使占有、使用權(quán)能，即使是代表國家行使占有、使用權(quán)能的人，其身份也僅是土地使用權(quán)人。因此，要實現(xiàn)國有土地的利用，必須將土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與用地者，而國家以一定方式享有實現(xiàn)土地經(jīng)濟效能的收益權(quán)。而集體土地所有權(quán)主體本身及主體代表卻可以親自行使土地所有權(quán)的全部使用權(quán)能，例如對未實行承包經(jīng)營的集體土地，村民可實行集體占有、使用和收益。
(3)國有土地所有者代表對土地保有最終的處分權(quán)。這是國家土地所有權(quán)的一個十分重要的特征。以是否具有最終的處分權(quán)來衡量，國家土地所有權(quán)更符合所有權(quán)的完全性與絕對性特征。國家可以決定國有土地的最終命運，也可以決定集體土地的最終命運，這一點集中體現(xiàn)在國家對土地的用途管制上。可以認(rèn)為，國家的這種決定土地最終命運的權(quán)利超乎土地所有權(quán)這一民事財產(chǎn)權(quán)利可以包容的范疇，而具有公法上的國家主權(quán)與行政權(quán)色彩。
(三)集體土地所有權(quán)
集體土地所有權(quán)是以符合法律規(guī)定的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體為所有權(quán)人，對歸其所有的土地所享有的受法律限制的支配性權(quán)利。
1.集體土地所有權(quán)的主體及其代表。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個層次：
(1)農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理。
(2)在一個村范圍內(nèi)存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營、管理。
(3)農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為所有者代表經(jīng)營、管理。
2.集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。
3.集體土地所有權(quán)的限制。集體土地所有權(quán)是受限制的所有權(quán)，其限制表現(xiàn)在兩方面： (l)受國家法律和政府管理的限制。集體土地所有權(quán)在收益權(quán)和處分權(quán)兩方面受到限制。在收益權(quán)方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若用于房地產(chǎn)開發(fā)必須先由國家征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤儆蓢页鲎尳o房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展商，這就使得集體土地所有權(quán)中的收益權(quán)能受到限制。在處分權(quán)方面，集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等，這就使得集體土地所有權(quán)中的處分權(quán)能受到相當(dāng)大的限制。
(2)受農(nóng)民集體意志的限制。集體土地所有權(quán)經(jīng)常由所有者代表行使，集體土地所有者代表行使處分權(quán)，應(yīng)受農(nóng)民集體這一集體土地所有權(quán)主體的限制。一般來說，對集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員表決同意。
二、國有土地使用權(quán)
(一)概述
國有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對國有土地所享有的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利。
1.國有土地使用權(quán)的特征：
(1)主體的廣泛性。在我國，國有土地使用權(quán)主體多為一般主體，對其身份資格多無特別限定。境內(nèi)外法人、非法人組織及公民自然個人均可依法取得國有土地使用權(quán)。而集體土地使用權(quán)主體多為特殊主體。
(2)取得方式的多樣性。國有土地所有者代表可依法通過出讓(含以出讓金作價出資或入股)、租賃或劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。據(jù)此用地者原始取得國有土地使用權(quán)。用地者也可依法通過市場交易的方式，繼受取得國有土地使用權(quán)。
(3)內(nèi)容的差異性。在我國，國有土地使用權(quán)可因不同方式而取得，而取得方式之不同將導(dǎo)致權(quán)利內(nèi)容具有實質(zhì)性差異。
2.國有土地使用權(quán)的確認(rèn)。國有土地使用權(quán)需經(jīng)法定登記予以確認(rèn)。土地管理法規(guī)定，單位和個人使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。
3.國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。國有土地使用權(quán)人對國有土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，并依權(quán)利取得方式之不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。但對于依法律或依約定不屬于國有土地使用權(quán)客體的土地空間范圍及物，不得行使上述權(quán)利。國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)。
4.國有土地使用權(quán)的終止。國有土地使用權(quán)因法律規(guī)定的情形而終止。一般來說，國有土地使用權(quán)終止的主要原因是國家依法收回土地使用權(quán)。除此之外，使用權(quán)人放棄使用或因特定原因停止使用;使用權(quán)人為自然人的，使用權(quán)人死亡后無人繼承，也可導(dǎo)致國有土地使用權(quán)的終止。
土地管理法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(1)為公共利益需要使用土地的;(2)為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準(zhǔn)的(住宅用地的續(xù)期依物權(quán)法的規(guī)定);(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止，吏用原劃撥的國有土地的;(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。其中因上述第(1)、(2)項情形收回國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償。
(二)出讓土地使用權(quán)
出讓土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。
1.出讓土地使用權(quán)的主體。境內(nèi)外法人、非法人組織和公民自然人個人可依法取得出讓土地使用權(quán)。但是，外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)，享有該項權(quán)利。
2.出讓土地使用權(quán)的取得。國家出讓土地使用權(quán)的方式為拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)。沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。目前經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓已基本采用拍賣、招標(biāo)、掛牌方式。 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓土地使用權(quán)。依雙方約定采取分期付款方式取得出讓土地使用權(quán)的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證。
國家可將出讓土地使用權(quán)作價出資或入股作為對企業(yè)的投資，國家對企業(yè)享有相應(yīng)的投資者權(quán)益(股權(quán))，企業(yè)享有出讓土地使用權(quán)。
3.出讓土地使用權(quán)的年限。根據(jù)國務(wù)院的現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的年限，按土地用途分為以下幾種情況：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。 國有土地所有者代表與用地者可在不超過出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。
4.出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。該部分處分權(quán)指出讓土地使用權(quán)人可依法將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。出讓土地使用權(quán)人對其使用土地上的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)定或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。目前采用拍賣、招標(biāo)、掛牌方式受讓的國有土地使用權(quán)，土地使用者欲改變土地用途，已受到更嚴(yán)格的限制。
土地使用者必須依土地使用權(quán)出讓合同的約定開發(fā)、利用土地，不得在法定或約定的期限內(nèi)閑置土地。土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須符合法定條件。
(三)劃拔土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。
1.劃撥土地使用權(quán)的范圍。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2.劃撥土地使用權(quán)的取得。用地者申請取得劃撥土地使用權(quán)需征收征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費。
申請用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國有荒地、空地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無償取得。
3.內(nèi)容與限制。劃撥土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準(zhǔn)處分土地所獲收益按有關(guān)規(guī)定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
劃撥土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，轉(zhuǎn)讓、出租和抵押其權(quán)利受到嚴(yán)格限制(須符合法定條件并履行法定手續(xù))。
三、集體土地使用權(quán)
(一)概述
集體土地使用權(quán)是符合法律規(guī)定的用地者依法律限定按照一定土地用途而以一定合法方式使用集體土地的權(quán)利。
1.集體土地使用權(quán)的特征：
(1)主體的特定性。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。
集體土地使用權(quán)主體一般為特殊主體，對其身份資格多有限制，主要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織擔(dān)當(dāng)，只有法律規(guī)定允許的個別情況下，才可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人擔(dān)當(dāng)。這與現(xiàn)行法禁止或限制非農(nóng)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一個問題的兩個方面。
因此，從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利，集體土地使用權(quán)人對集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。
(2)用途、取得與權(quán)利內(nèi)容的相關(guān)性。集體土地使用權(quán)按用途劃分為農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)和非農(nóng)公益用地使用權(quán)。關(guān)于權(quán)利的分類，集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)有所不同。后者主要以權(quán)利的取得方式進(jìn)行分類，在分類中土地用途并不起決定性作用;但前者從現(xiàn)行制度來看主要以土地用途作為分類基礎(chǔ)，不同用途的土地，其使用權(quán)采用不同方式取得，進(jìn)而具有不同的權(quán)利內(nèi)容。
集體土地所有者及其代表可依法通過承包、分配、投資、撥付等方式向符合法律規(guī)定的用地者提供集體土地使用權(quán)。按土地用途進(jìn)行分類的各項集體土地使用權(quán)可以分別對應(yīng)有不同的取得方式。如農(nóng)用地使用權(quán)的取得方式為承包(因此又被稱為“土地承包經(jīng)營權(quán)”)，其中主要采用帶有社會保障性質(zhì)的與集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員身份密切相關(guān)的家庭承包方式，此外也可采用招標(biāo)、拍賣及公開協(xié)商等承包方式;宅基地使用權(quán)的取得方式為分配;非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得方式為投資;非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得方式為撥付。
(3)權(quán)利交易的受限制性。目前，國家尚壟斷建設(shè)用地一級市場，限制非農(nóng)業(yè)性集體土地使用權(quán)交易。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2.集體土地使用權(quán)的確認(rèn)。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認(rèn)，分兩種情況：
(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。
(2)非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
3.集體土地使用權(quán)的終止。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，集體土地使用權(quán)因下列情形而終止：(1)國家征收集體所有土地;(2)鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回集體土地使用權(quán)的;(3)用地者撤銷、遷移等而停止使用集體土地的;(4)用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權(quán)的。例如，依據(jù)土地管理法第37條的規(guī)定，承包土地的單位或者個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的土地。
因上列第一種情形終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將其獲得的征地補償安置費，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定支付給原集體土地使用權(quán)人作為補償，或者以其他方式對原集體土地使用權(quán)人進(jìn)行補償安置。因第二種情形終止集體土地使用權(quán)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對原集體土地使用權(quán)人給予適當(dāng)?shù)难a償。
土地承包經(jīng)營權(quán)的終止情形及法律后果，還應(yīng)依據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定確定。
(二)土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)。
1.土地承包經(jīng)營權(quán)的主體。土地承包經(jīng)營權(quán)可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法取得，也可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人依法取得。
2.土地承包經(jīng)營權(quán)的取得。國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取集體經(jīng)濟組織內(nèi)部家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。
本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30~50年，林地的承包期限為30～70年。特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。
土地承包方案必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，其權(quán)利的取得，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。
3.土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容與限制。土地承包經(jīng)營權(quán)人在承包期限內(nèi)，承包方享有下列權(quán)利：(1)依法享有承包地的占有、使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。(2)承包地被依法征收、征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償;對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。(3)土地承包經(jīng)營權(quán)人可將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或以其他方式流轉(zhuǎn)。承包方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。
土地承包經(jīng)營權(quán)人不得擅自改變權(quán)利取得時確定的農(nóng)業(yè)土地用途，不得擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地之間用途的轉(zhuǎn)變，依有關(guān)法律規(guī)定，并不得違反承包合同的約定。
4.土地承包經(jīng)營權(quán)收回、調(diào)整與保護。承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。
承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。 承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。
承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地;婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。
承包期內(nèi)，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，應(yīng)當(dāng)提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內(nèi)交回承包地的，在承包期內(nèi)不得再要求承包土地。
承包期內(nèi)，承包方交回承包地或者發(fā)包方依法收回承包地時，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。
承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。
承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。
(三)宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
1.宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。
2.宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。
3.宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租訪問及宅基地使用權(quán)再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
(四)非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的用地者提供的集體土地使用權(quán)。
1.非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價人股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟組織享有。
非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。
2.非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得。申請取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價金額參照國家建設(shè)征收集體土地的標(biāo)準(zhǔn)確定。
3.非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征收和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時，須辦理國家土地征收和國有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。
四、建設(shè)用地管理
(一)概述
建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。
1.建設(shè)用地的分類。我國將建設(shè)用地分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)村建設(shè)用地。
國家建設(shè)用地是指國家為進(jìn)行各種經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦各種社會公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。目前對國家建設(shè)用地的范圍作擴大化解釋，一些雖非國家投資，也不具有公益性的建設(shè)項目，如城市房地產(chǎn)開發(fā)，適用國家建設(shè)用地制度。國家建設(shè)用地的來源包括三方面：其一，征用農(nóng)民集體所有土地;其二，使用國有荒山、荒地;其三，收回他人享有使用權(quán)的國有土地。
鄉(xiāng)村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。
2.我國建設(shè)用地管理制度的特點：
第一，對國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)村建設(shè)用地實行嚴(yán)格的用地審批制度，特別控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地。
第二，嚴(yán)格限制占用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。我國集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)尚不能自由流轉(zhuǎn)，因此這類用地使用權(quán)人的身份條件需符合法律的特殊規(guī)定。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)與鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)民集體所有土地。
(二)國家建設(shè)用地
1.國家建設(shè)征地的批準(zhǔn)權(quán)限。國家建設(shè)征收農(nóng)民集體土地，應(yīng)依法報國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
征收下列土地由國務(wù)院批準(zhǔn)：(1)基本農(nóng)田;(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;(3)其他土地超過70公頃的。
征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。
2.國家建設(shè)征地的程序。國家征收土地，先依照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批，再由縣級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補償安置方案，并由同級人民政府予以公告后，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見并組織實施。
被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。上述爭議的解決不影響征收土地方案的實施。
3.征地補償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法第47條的規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補償。補償標(biāo)準(zhǔn)如下：
(1)土地補償費。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6～10倍。
(2)安置補助費。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征收耕地的安置補助費，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
(3)新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
(4)被征收土地上的附著物和青苗補助費。該項費用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 安置補助費可以增加，但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
國土資源部2004年11月發(fā)布的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》第1條第2款規(guī)定：按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地
補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補償費和安置補助費合計按30倍計算。尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉难a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
4.征地補償安置費的歸屬或支付對象。土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。安置補助費必須?？顚Ｓ?，一般來說，由誰負(fù)責(zé)安置即向誰支付安置補助費。
(三)鄉(xiāng)村建設(shè)用地
1.鄉(xiāng)村建設(shè)用地的審批權(quán)限。鄉(xiāng)村建設(shè)用地的審批權(quán)限為：
(1)鄉(xiāng)村興辦企業(yè)需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
(2)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，先經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，其他審批程序同于鄉(xiāng)村興辦企業(yè)用地。
(3)農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
2.鄉(xiāng)村建設(shè)用地的控制原則。鄉(xiāng)村建設(shè)用地的控制原則是：
(1)鄉(xiāng)村興辦企業(yè)的建設(shè)用地，嚴(yán)格控制，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模分別規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
(2)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
(四)臨時建設(shè)用地
臨時建設(shè)用地是指因建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘察等需要臨時使用國有土地或者集體土地。其與一般建設(shè)用地相比，用地時間短，審批手續(xù)相對簡便。
1.臨時建設(shè)用地的審批程序。臨時建設(shè)用地，由縣級以上人民政府審批。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。
2.臨時建設(shè)用地的限制。土地管理法對臨時建設(shè)用地作了以下限制性規(guī)定：
(1)必須按照臨時使用合同約定的用途使用土地;
(2)不得修建永久性建筑;
(3)臨時使用土地的期限不得超過2年。
五、土地法律責(zé)任與糾紛處理
(一)違反土地管理法的法律責(zé)任
1.非法土地交易的法律責(zé)任。在我國，土地所有權(quán)禁止交易，土地使用權(quán)可以交易，但必須依法進(jìn)行。土地管理法規(guī)定了一系列土地使用權(quán)交易的條件和程序規(guī)則，有些土地使用權(quán)交易為法律所禁止或限制。違反了上述法律規(guī)定，即為非法土地交易，違法人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。土地管理法對此有以下兩項規(guī)定：
(1)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀;對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(2)擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
2.非法占用土地的法律責(zé)任。在我國，使用土地實行嚴(yán)格審批制度，非經(jīng)符合法律規(guī)定的人民政府審批;或雖經(jīng)審批但超過批準(zhǔn)的數(shù)量或法定標(biāo)準(zhǔn)占用土地，一切土地使用行為均為非法占用土地，違法人均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。土地管理法有以下三項規(guī)定：
(1)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀;對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。
(2)農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地新建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
(3)責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除;對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以自接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)。
3.非法征收、使用土地的法律責(zé)任。在我國批準(zhǔn)征收、使用土地的法定審批權(quán)限、條件與程序極為嚴(yán)格，違反上述任何一項規(guī)定均為非法批準(zhǔn)征收、使用土地，違法人均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
有下列四項違法行為之一，即構(gòu)成此項違法：(1)無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)征收、使用土地的;(2)超越批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)征收、使用土地的;(3)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)征收、使用土地的;(4)違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)征收、使用土地的。
此項違法可產(chǎn)生四項法律后果：(1)批準(zhǔn)支件無效;(2)對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;(3)非法批準(zhǔn)征收、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處：(4)非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
上述違法行為的法律后果較為復(fù)雜，既包括對非法批準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分直至追究其刑事責(zé)任的后果，也包括經(jīng)非法批準(zhǔn)使用土地的用地當(dāng)事人負(fù)有歸還土地的義務(wù)及不負(fù)此義務(wù)的后果，還包括對用地當(dāng)事人給予國家賠償或其他賠償?shù)暮蠊?BR> 4.非法發(fā)包、承包土地的法律責(zé)任。發(fā)包方實施干涉承包方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán);違反本法規(guī)定收回、調(diào)整承包地;強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)而進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);以劃分“口糧田”和“責(zé)任田”等為由收回承包地搞招標(biāo)承包;將承包地收回抵頂欠款;剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)等行為之一的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等責(zé)任。
承包合同中違背承包方意愿或者違反法律、行政法規(guī)有關(guān)不得收回、調(diào)整承包地等強制性規(guī)定的約定無效。任何組織和個人強迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，該流轉(zhuǎn)無效。 任何組織和個人擅自截留、扣繳土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益的，應(yīng)當(dāng)退還。
承包方給承包地造成永久性損害的，發(fā)包方有權(quán)制止，并有權(quán)要求承包方賠償由此造成的損失。
承包方違法將承包地用于非農(nóng)建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府有關(guān)行政主管部門依法予以處罰。
(二)土地糾紛及其解決途徑
1.土地糾紛的分類。土地糾紛按其爭議的內(nèi)容不同，可分為四類：
(1)土地確權(quán)糾紛。此類糾紛是指因不同主體間就土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的歸屬或界限等問題產(chǎn)生異議而引發(fā)的爭議糾紛。
(2)土地侵權(quán)糾紛。此類糾紛是指因?qū)λ艘岩婪ㄈ〉玫耐恋厮袡?quán)或使用權(quán)構(gòu)成侵害，侵權(quán)人與被侵權(quán)人之間引發(fā)的爭議糾紛。
(3)土地承包經(jīng)營糾紛。此類糾紛是指因土地承包經(jīng)營發(fā)生的糾紛。包括發(fā)包人與承包人之間、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部不同成員(承包戶)之間，本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員與外村承包戶之間因土地承包經(jīng)營發(fā)生的各類糾紛。
(4)土地行政爭議。此類糾紛是指因相對人對土地行政主管機關(guān)或人民政府作出的土地行政處罰等具體行政行為不服而引起的爭議糾紛。
2.土地糾紛的解決途徑。不同類型的土地糾紛依不同途徑解決：
(1)土地確權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，提請人民政府作出確權(quán)處理。未經(jīng)人民政府作出確權(quán)處理，當(dāng)事人直接提起訴訟的，人民法院不予受理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府處理。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)以作出處理決定的人民政府為被告提起行政訴訟。
(2)土地侵權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可由土地行政主管部門進(jìn)行行政調(diào)處。當(dāng)事人對行政調(diào)處不服的，可以以對方當(dāng)事人為被告提起民事訴訟;當(dāng)事人也可不經(jīng)行政調(diào)處直接提起民事訴訟。
(3)土地承包經(jīng)營糾紛。當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。當(dāng)事人對農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)的仲裁裁決不服的，可以自收到裁決書之日起30日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。
(4)土地行政爭議，按一般行政復(fù)議及行政訴訟程序處理。
(一)概述
土地所有權(quán)是國家或者農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權(quán)利。
我國的土地所有權(quán)有以下特征：
1.土地所有權(quán)人(土地所有者)及其代表由法律明確規(guī)定。我國實行土地公有制，兩類土地所有權(quán)主體及其代表均為法定的特殊主體，即國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。
2.土地所有權(quán)的取得、變更與喪失依法律規(guī)定，不得約定。集體土地所有權(quán)的取得需經(jīng)縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán);集體土地所有權(quán)可因國家征收、征用而喪失。
3.土地所有權(quán)禁止交易。我國憲法和土地管理法均規(guī)定禁止買賣土地。我國實行土地公有制，非公有土地所有權(quán)主體不能通過市場交易取得土地所有權(quán)，公有土地所有權(quán)主體之間也不能通過任何方式進(jìn)行土地所有權(quán)交易。我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行的土地交易僅為土地使用權(quán)交易。
(二)國家土地所有權(quán)
國家土地所有權(quán)是以國家為所有權(quán)人，由其代表代為行使的對國有土地的支配性權(quán)利。
1.國家土地所有權(quán)的客體。依據(jù)《土地管理法實施條例》的規(guī)定，下列土地屬于國家所有：(1)城市市區(qū)的土地;(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被國家依法沒收、征收、征購為國有的土地;(3)國家依法征用的原集體所有的土地;(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
2.國家土地所有權(quán)的主體及其代表。在我國，國家土地所有權(quán)的主體由憲法規(guī)定。土地管理法在國家土地所有權(quán)問題上的立法重點是對行使國家土地所有權(quán)的代表作出規(guī)定。 土地管理法規(guī)定，國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。同時，國務(wù)院可通過制定行政法規(guī)或發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權(quán)。例如，在國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中由市、縣人民政府國土資源土地管理部門擔(dān)當(dāng)國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。上述行使國家土地所有權(quán)的代表稱為國有土地所有者代表。
國有土地所有者代表行使對國有土地的收益權(quán)能、處分權(quán)能，應(yīng)依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批，下級人民政府應(yīng)依法向上級人民政府上繳土地收益。
3.國家土地所有權(quán)的特征：
(1)國家土地所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，而只能由主體代表代為行使所有權(quán)。這一點明顯區(qū)別于集體土地所有權(quán)。集體土地所有權(quán)主體可以親自行使所有權(quán)。
(2)國家土地所有權(quán)主體代表不能親自行使土地所有權(quán)的全部四項權(quán)能。國家不能親自行使占有、使用權(quán)能，即使是代表國家行使占有、使用權(quán)能的人，其身份也僅是土地使用權(quán)人。因此，要實現(xiàn)國有土地的利用，必須將土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與用地者，而國家以一定方式享有實現(xiàn)土地經(jīng)濟效能的收益權(quán)。而集體土地所有權(quán)主體本身及主體代表卻可以親自行使土地所有權(quán)的全部使用權(quán)能，例如對未實行承包經(jīng)營的集體土地，村民可實行集體占有、使用和收益。
(3)國有土地所有者代表對土地保有最終的處分權(quán)。這是國家土地所有權(quán)的一個十分重要的特征。以是否具有最終的處分權(quán)來衡量，國家土地所有權(quán)更符合所有權(quán)的完全性與絕對性特征。國家可以決定國有土地的最終命運，也可以決定集體土地的最終命運，這一點集中體現(xiàn)在國家對土地的用途管制上。可以認(rèn)為，國家的這種決定土地最終命運的權(quán)利超乎土地所有權(quán)這一民事財產(chǎn)權(quán)利可以包容的范疇，而具有公法上的國家主權(quán)與行政權(quán)色彩。
(三)集體土地所有權(quán)
集體土地所有權(quán)是以符合法律規(guī)定的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體為所有權(quán)人，對歸其所有的土地所享有的受法律限制的支配性權(quán)利。
1.集體土地所有權(quán)的主體及其代表。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個層次：
(1)農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理。
(2)在一個村范圍內(nèi)存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營、管理。
(3)農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為所有者代表經(jīng)營、管理。
2.集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。
3.集體土地所有權(quán)的限制。集體土地所有權(quán)是受限制的所有權(quán)，其限制表現(xiàn)在兩方面： (l)受國家法律和政府管理的限制。集體土地所有權(quán)在收益權(quán)和處分權(quán)兩方面受到限制。在收益權(quán)方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若用于房地產(chǎn)開發(fā)必須先由國家征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤儆蓢页鲎尳o房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展商，這就使得集體土地所有權(quán)中的收益權(quán)能受到限制。在處分權(quán)方面，集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等，這就使得集體土地所有權(quán)中的處分權(quán)能受到相當(dāng)大的限制。
(2)受農(nóng)民集體意志的限制。集體土地所有權(quán)經(jīng)常由所有者代表行使，集體土地所有者代表行使處分權(quán)，應(yīng)受農(nóng)民集體這一集體土地所有權(quán)主體的限制。一般來說，對集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員表決同意。
二、國有土地使用權(quán)
(一)概述
國有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對國有土地所享有的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利。
1.國有土地使用權(quán)的特征：
(1)主體的廣泛性。在我國，國有土地使用權(quán)主體多為一般主體，對其身份資格多無特別限定。境內(nèi)外法人、非法人組織及公民自然個人均可依法取得國有土地使用權(quán)。而集體土地使用權(quán)主體多為特殊主體。
(2)取得方式的多樣性。國有土地所有者代表可依法通過出讓(含以出讓金作價出資或入股)、租賃或劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。據(jù)此用地者原始取得國有土地使用權(quán)。用地者也可依法通過市場交易的方式，繼受取得國有土地使用權(quán)。
(3)內(nèi)容的差異性。在我國，國有土地使用權(quán)可因不同方式而取得，而取得方式之不同將導(dǎo)致權(quán)利內(nèi)容具有實質(zhì)性差異。
2.國有土地使用權(quán)的確認(rèn)。國有土地使用權(quán)需經(jīng)法定登記予以確認(rèn)。土地管理法規(guī)定，單位和個人使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。
3.國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。國有土地使用權(quán)人對國有土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，并依權(quán)利取得方式之不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。但對于依法律或依約定不屬于國有土地使用權(quán)客體的土地空間范圍及物，不得行使上述權(quán)利。國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)。
4.國有土地使用權(quán)的終止。國有土地使用權(quán)因法律規(guī)定的情形而終止。一般來說，國有土地使用權(quán)終止的主要原因是國家依法收回土地使用權(quán)。除此之外，使用權(quán)人放棄使用或因特定原因停止使用;使用權(quán)人為自然人的，使用權(quán)人死亡后無人繼承，也可導(dǎo)致國有土地使用權(quán)的終止。
土地管理法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(1)為公共利益需要使用土地的;(2)為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準(zhǔn)的(住宅用地的續(xù)期依物權(quán)法的規(guī)定);(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止，吏用原劃撥的國有土地的;(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。其中因上述第(1)、(2)項情形收回國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償。
(二)出讓土地使用權(quán)
出讓土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。
1.出讓土地使用權(quán)的主體。境內(nèi)外法人、非法人組織和公民自然人個人可依法取得出讓土地使用權(quán)。但是，外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)，享有該項權(quán)利。
2.出讓土地使用權(quán)的取得。國家出讓土地使用權(quán)的方式為拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)。沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。目前經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓已基本采用拍賣、招標(biāo)、掛牌方式。 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓土地使用權(quán)。依雙方約定采取分期付款方式取得出讓土地使用權(quán)的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證。
國家可將出讓土地使用權(quán)作價出資或入股作為對企業(yè)的投資，國家對企業(yè)享有相應(yīng)的投資者權(quán)益(股權(quán))，企業(yè)享有出讓土地使用權(quán)。
3.出讓土地使用權(quán)的年限。根據(jù)國務(wù)院的現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的年限，按土地用途分為以下幾種情況：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。 國有土地所有者代表與用地者可在不超過出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。
4.出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。該部分處分權(quán)指出讓土地使用權(quán)人可依法將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。出讓土地使用權(quán)人對其使用土地上的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)定或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。目前采用拍賣、招標(biāo)、掛牌方式受讓的國有土地使用權(quán)，土地使用者欲改變土地用途，已受到更嚴(yán)格的限制。
土地使用者必須依土地使用權(quán)出讓合同的約定開發(fā)、利用土地，不得在法定或約定的期限內(nèi)閑置土地。土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須符合法定條件。
(三)劃拔土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。
1.劃撥土地使用權(quán)的范圍。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2.劃撥土地使用權(quán)的取得。用地者申請取得劃撥土地使用權(quán)需征收征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費。
申請用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國有荒地、空地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無償取得。
3.內(nèi)容與限制。劃撥土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準(zhǔn)處分土地所獲收益按有關(guān)規(guī)定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
劃撥土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，轉(zhuǎn)讓、出租和抵押其權(quán)利受到嚴(yán)格限制(須符合法定條件并履行法定手續(xù))。
三、集體土地使用權(quán)
(一)概述
集體土地使用權(quán)是符合法律規(guī)定的用地者依法律限定按照一定土地用途而以一定合法方式使用集體土地的權(quán)利。
1.集體土地使用權(quán)的特征：
(1)主體的特定性。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。
集體土地使用權(quán)主體一般為特殊主體，對其身份資格多有限制，主要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織擔(dān)當(dāng)，只有法律規(guī)定允許的個別情況下，才可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人擔(dān)當(dāng)。這與現(xiàn)行法禁止或限制非農(nóng)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一個問題的兩個方面。
因此，從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利，集體土地使用權(quán)人對集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。
(2)用途、取得與權(quán)利內(nèi)容的相關(guān)性。集體土地使用權(quán)按用途劃分為農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)和非農(nóng)公益用地使用權(quán)。關(guān)于權(quán)利的分類，集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)有所不同。后者主要以權(quán)利的取得方式進(jìn)行分類，在分類中土地用途并不起決定性作用;但前者從現(xiàn)行制度來看主要以土地用途作為分類基礎(chǔ)，不同用途的土地，其使用權(quán)采用不同方式取得，進(jìn)而具有不同的權(quán)利內(nèi)容。
集體土地所有者及其代表可依法通過承包、分配、投資、撥付等方式向符合法律規(guī)定的用地者提供集體土地使用權(quán)。按土地用途進(jìn)行分類的各項集體土地使用權(quán)可以分別對應(yīng)有不同的取得方式。如農(nóng)用地使用權(quán)的取得方式為承包(因此又被稱為“土地承包經(jīng)營權(quán)”)，其中主要采用帶有社會保障性質(zhì)的與集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員身份密切相關(guān)的家庭承包方式，此外也可采用招標(biāo)、拍賣及公開協(xié)商等承包方式;宅基地使用權(quán)的取得方式為分配;非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得方式為投資;非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得方式為撥付。
(3)權(quán)利交易的受限制性。目前，國家尚壟斷建設(shè)用地一級市場，限制非農(nóng)業(yè)性集體土地使用權(quán)交易。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2.集體土地使用權(quán)的確認(rèn)。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認(rèn)，分兩種情況：
(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。
(2)非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
3.集體土地使用權(quán)的終止。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，集體土地使用權(quán)因下列情形而終止：(1)國家征收集體所有土地;(2)鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回集體土地使用權(quán)的;(3)用地者撤銷、遷移等而停止使用集體土地的;(4)用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權(quán)的。例如，依據(jù)土地管理法第37條的規(guī)定，承包土地的單位或者個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的土地。
因上列第一種情形終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將其獲得的征地補償安置費，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定支付給原集體土地使用權(quán)人作為補償，或者以其他方式對原集體土地使用權(quán)人進(jìn)行補償安置。因第二種情形終止集體土地使用權(quán)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對原集體土地使用權(quán)人給予適當(dāng)?shù)难a償。
土地承包經(jīng)營權(quán)的終止情形及法律后果，還應(yīng)依據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定確定。
(二)土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)。
1.土地承包經(jīng)營權(quán)的主體。土地承包經(jīng)營權(quán)可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法取得，也可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人依法取得。
2.土地承包經(jīng)營權(quán)的取得。國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取集體經(jīng)濟組織內(nèi)部家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。
本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30~50年，林地的承包期限為30～70年。特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。
土地承包方案必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，其權(quán)利的取得，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。
3.土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容與限制。土地承包經(jīng)營權(quán)人在承包期限內(nèi)，承包方享有下列權(quán)利：(1)依法享有承包地的占有、使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。(2)承包地被依法征收、征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償;對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。(3)土地承包經(jīng)營權(quán)人可將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或以其他方式流轉(zhuǎn)。承包方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。
土地承包經(jīng)營權(quán)人不得擅自改變權(quán)利取得時確定的農(nóng)業(yè)土地用途，不得擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地之間用途的轉(zhuǎn)變，依有關(guān)法律規(guī)定，并不得違反承包合同的約定。
4.土地承包經(jīng)營權(quán)收回、調(diào)整與保護。承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。
承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。 承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。
承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地;婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。
承包期內(nèi)，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，應(yīng)當(dāng)提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內(nèi)交回承包地的，在承包期內(nèi)不得再要求承包土地。
承包期內(nèi)，承包方交回承包地或者發(fā)包方依法收回承包地時，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。
承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。
承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。
(三)宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
1.宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。
2.宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。
3.宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租訪問及宅基地使用權(quán)再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
(四)非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的用地者提供的集體土地使用權(quán)。
1.非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價人股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟組織享有。
非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。
2.非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得。申請取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價金額參照國家建設(shè)征收集體土地的標(biāo)準(zhǔn)確定。
3.非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征收和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時，須辦理國家土地征收和國有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。
四、建設(shè)用地管理
(一)概述
建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。
1.建設(shè)用地的分類。我國將建設(shè)用地分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)村建設(shè)用地。
國家建設(shè)用地是指國家為進(jìn)行各種經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦各種社會公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。目前對國家建設(shè)用地的范圍作擴大化解釋，一些雖非國家投資，也不具有公益性的建設(shè)項目，如城市房地產(chǎn)開發(fā)，適用國家建設(shè)用地制度。國家建設(shè)用地的來源包括三方面：其一，征用農(nóng)民集體所有土地;其二，使用國有荒山、荒地;其三，收回他人享有使用權(quán)的國有土地。
鄉(xiāng)村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。
2.我國建設(shè)用地管理制度的特點：
第一，對國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)村建設(shè)用地實行嚴(yán)格的用地審批制度，特別控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)用地。
第二，嚴(yán)格限制占用集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。我國集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)尚不能自由流轉(zhuǎn)，因此這類用地使用權(quán)人的身份條件需符合法律的特殊規(guī)定。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)與鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用農(nóng)民集體所有土地。
(二)國家建設(shè)用地
1.國家建設(shè)征地的批準(zhǔn)權(quán)限。國家建設(shè)征收農(nóng)民集體土地，應(yīng)依法報國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
征收下列土地由國務(wù)院批準(zhǔn)：(1)基本農(nóng)田;(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;(3)其他土地超過70公頃的。
征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。
2.國家建設(shè)征地的程序。國家征收土地，先依照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批，再由縣級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補償安置方案，并由同級人民政府予以公告后，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見并組織實施。
被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。上述爭議的解決不影響征收土地方案的實施。
3.征地補償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法第47條的規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補償。補償標(biāo)準(zhǔn)如下：
(1)土地補償費。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6～10倍。
(2)安置補助費。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征收耕地的安置補助費，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
(3)新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
(4)被征收土地上的附著物和青苗補助費。該項費用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 安置補助費可以增加，但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
國土資源部2004年11月發(fā)布的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》第1條第2款規(guī)定：按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地
補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補償費和安置補助費合計按30倍計算。尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉难a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
4.征地補償安置費的歸屬或支付對象。土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。安置補助費必須?？顚Ｓ?，一般來說，由誰負(fù)責(zé)安置即向誰支付安置補助費。
(三)鄉(xiāng)村建設(shè)用地
1.鄉(xiāng)村建設(shè)用地的審批權(quán)限。鄉(xiāng)村建設(shè)用地的審批權(quán)限為：
(1)鄉(xiāng)村興辦企業(yè)需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
(2)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，先經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，其他審批程序同于鄉(xiāng)村興辦企業(yè)用地。
(3)農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
2.鄉(xiāng)村建設(shè)用地的控制原則。鄉(xiāng)村建設(shè)用地的控制原則是：
(1)鄉(xiāng)村興辦企業(yè)的建設(shè)用地，嚴(yán)格控制，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模分別規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
(2)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。
(四)臨時建設(shè)用地
臨時建設(shè)用地是指因建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘察等需要臨時使用國有土地或者集體土地。其與一般建設(shè)用地相比，用地時間短，審批手續(xù)相對簡便。
1.臨時建設(shè)用地的審批程序。臨時建設(shè)用地，由縣級以上人民政府審批。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。
2.臨時建設(shè)用地的限制。土地管理法對臨時建設(shè)用地作了以下限制性規(guī)定：
(1)必須按照臨時使用合同約定的用途使用土地;
(2)不得修建永久性建筑;
(3)臨時使用土地的期限不得超過2年。
五、土地法律責(zé)任與糾紛處理
(一)違反土地管理法的法律責(zé)任
1.非法土地交易的法律責(zé)任。在我國，土地所有權(quán)禁止交易，土地使用權(quán)可以交易，但必須依法進(jìn)行。土地管理法規(guī)定了一系列土地使用權(quán)交易的條件和程序規(guī)則，有些土地使用權(quán)交易為法律所禁止或限制。違反了上述法律規(guī)定，即為非法土地交易，違法人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。土地管理法對此有以下兩項規(guī)定：
(1)買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀;對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(2)擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
2.非法占用土地的法律責(zé)任。在我國，使用土地實行嚴(yán)格審批制度，非經(jīng)符合法律規(guī)定的人民政府審批;或雖經(jīng)審批但超過批準(zhǔn)的數(shù)量或法定標(biāo)準(zhǔn)占用土地，一切土地使用行為均為非法占用土地，違法人均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。土地管理法有以下三項規(guī)定：
(1)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀;對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。
(2)農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地新建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
(3)責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除;對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以自接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)。
3.非法征收、使用土地的法律責(zé)任。在我國批準(zhǔn)征收、使用土地的法定審批權(quán)限、條件與程序極為嚴(yán)格，違反上述任何一項規(guī)定均為非法批準(zhǔn)征收、使用土地，違法人均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
有下列四項違法行為之一，即構(gòu)成此項違法：(1)無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)征收、使用土地的;(2)超越批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)征收、使用土地的;(3)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)征收、使用土地的;(4)違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)征收、使用土地的。
此項違法可產(chǎn)生四項法律后果：(1)批準(zhǔn)支件無效;(2)對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;(3)非法批準(zhǔn)征收、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處：(4)非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
上述違法行為的法律后果較為復(fù)雜，既包括對非法批準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分直至追究其刑事責(zé)任的后果，也包括經(jīng)非法批準(zhǔn)使用土地的用地當(dāng)事人負(fù)有歸還土地的義務(wù)及不負(fù)此義務(wù)的后果，還包括對用地當(dāng)事人給予國家賠償或其他賠償?shù)暮蠊?BR> 4.非法發(fā)包、承包土地的法律責(zé)任。發(fā)包方實施干涉承包方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán);違反本法規(guī)定收回、調(diào)整承包地;強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)而進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);以劃分“口糧田”和“責(zé)任田”等為由收回承包地搞招標(biāo)承包;將承包地收回抵頂欠款;剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)等行為之一的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等責(zé)任。
承包合同中違背承包方意愿或者違反法律、行政法規(guī)有關(guān)不得收回、調(diào)整承包地等強制性規(guī)定的約定無效。任何組織和個人強迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，該流轉(zhuǎn)無效。 任何組織和個人擅自截留、扣繳土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益的，應(yīng)當(dāng)退還。
承包方給承包地造成永久性損害的，發(fā)包方有權(quán)制止，并有權(quán)要求承包方賠償由此造成的損失。
承包方違法將承包地用于非農(nóng)建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府有關(guān)行政主管部門依法予以處罰。
(二)土地糾紛及其解決途徑
1.土地糾紛的分類。土地糾紛按其爭議的內(nèi)容不同，可分為四類：
(1)土地確權(quán)糾紛。此類糾紛是指因不同主體間就土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的歸屬或界限等問題產(chǎn)生異議而引發(fā)的爭議糾紛。
(2)土地侵權(quán)糾紛。此類糾紛是指因?qū)λ艘岩婪ㄈ〉玫耐恋厮袡?quán)或使用權(quán)構(gòu)成侵害，侵權(quán)人與被侵權(quán)人之間引發(fā)的爭議糾紛。
(3)土地承包經(jīng)營糾紛。此類糾紛是指因土地承包經(jīng)營發(fā)生的糾紛。包括發(fā)包人與承包人之間、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部不同成員(承包戶)之間，本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員與外村承包戶之間因土地承包經(jīng)營發(fā)生的各類糾紛。
(4)土地行政爭議。此類糾紛是指因相對人對土地行政主管機關(guān)或人民政府作出的土地行政處罰等具體行政行為不服而引起的爭議糾紛。
2.土地糾紛的解決途徑。不同類型的土地糾紛依不同途徑解決：
(1)土地確權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，提請人民政府作出確權(quán)處理。未經(jīng)人民政府作出確權(quán)處理，當(dāng)事人直接提起訴訟的，人民法院不予受理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府處理。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)以作出處理決定的人民政府為被告提起行政訴訟。
(2)土地侵權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可由土地行政主管部門進(jìn)行行政調(diào)處。當(dāng)事人對行政調(diào)處不服的，可以以對方當(dāng)事人為被告提起民事訴訟;當(dāng)事人也可不經(jīng)行政調(diào)處直接提起民事訴訟。
(3)土地承包經(jīng)營糾紛。當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。當(dāng)事人對農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)的仲裁裁決不服的，可以自收到裁決書之日起30日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。
(4)土地行政爭議，按一般行政復(fù)議及行政訴訟程序處理。