房地產(chǎn)投資的概念、目的及其特性
（一）房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。
（二）房地產(chǎn)投資的目的投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富化。
同時，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵消通貨膨脹的影響。
（三）房地產(chǎn)投資的特性
1．位置固定性或不可移動性位置固定性或不町移動性，是房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的一個特性。“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”。房地產(chǎn)投資價值的高低，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。
房地產(chǎn)的位置固定性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點。
2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。
又能增加置業(yè)投資的收益。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。
3．壽命周期長房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。
房地產(chǎn)的壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，繼續(xù)獲取可觀的收益。
4．各異性各異性是指房地產(chǎn)市場L不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。
5．專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。
6．政策影響性房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。
7．相互影響性相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。
（一）房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。
（二）房地產(chǎn)投資的目的投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富化。
同時，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵消通貨膨脹的影響。
（三）房地產(chǎn)投資的特性
1．位置固定性或不可移動性位置固定性或不町移動性，是房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的一個特性。“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”。房地產(chǎn)投資價值的高低，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。
房地產(chǎn)的位置固定性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點。
2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。
又能增加置業(yè)投資的收益。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。
3．壽命周期長房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。
房地產(chǎn)的壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，繼續(xù)獲取可觀的收益。
4．各異性各異性是指房地產(chǎn)市場L不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。
5．專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。
6．政策影響性房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。
7．相互影響性相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。