房地產(chǎn)估價師復習資料:市場趨勢分析

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市場趨勢分析:
    分析市場趨勢的方法主要有:
    (一)購買者意圖調(diào)查法
    購買者意圖調(diào)查法就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數(shù)量來進行分析的方法。
    (二)銷售人員意見綜合法
    當不能直接調(diào)查購買者或費用太高時,可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。由于銷售人員接近消費者,對情況比較熟悉,因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結(jié)果。
    (三)專家意見法
    專家意見法又稱為德爾菲(Delphi)法,是美國蘭德公司于20世紀40年代末提出的。運用專家調(diào)查法時,首先組成由經(jīng)銷商、分銷商、市場影響顧問或其他權(quán)威人士組成的專家小組,人數(shù)不宜過多,一般在20人左右,各專家只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系,然后按下列程序進行:
    (1)提出所要預測的問題及有關(guān)要求,必要時附上有關(guān)這個問題的背景材料,然后一并寄給各專家。
    (2)各專家根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗提出自己的預測意見,并說明自己主要使用哪些資料提出預測值的,這些意見要以書面形式返回調(diào)查人員。
    (3)將各專家的第一次預測值說明列成表,并再次分發(fā)給各位專家,以便他們比較自己和他人的不同意見,修改自己的意見和判斷。
    (4)將所有專家的修改意見置于一個修正表內(nèi),分發(fā)給各位專家做第二次或多次修改。最后綜合各位專家的意見便可獲得比較可靠的預測值。
    (四)時間序列分析法
    時間序列分析法利用過去的數(shù)據(jù)或資料來預測未來的狀態(tài),即根據(jù)過去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來預測未來的值,過去和未來的狀態(tài)僅是時間的函數(shù)。
    (五)相關(guān)分析法
    時間序列分析法是僅對時間為變量的函數(shù)的定量預測方法,它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實際因素,因此在許多情況下是不適用的。此時可運用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強度,從而做出預測。這種方法尤其適用于中、長期預測。
    1.回歸分析法
    2.市場因子推演法