（1）按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)。
為委托人處理事務(wù)是土地登記代理人的義務(wù)，土地登記代理人應(yīng)當(dāng)依照委托人的授權(quán)指示處理事務(wù)，在開展土地登記代理合同中，委托人的授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內(nèi)容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理；②可以變動的指示。委托人指示是指導(dǎo)性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實際處理事務(wù)時，對其中某一部分可能發(fā)生的變化據(jù)實調(diào)整和變動；③任意性指示。委托人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒有具體的內(nèi)容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務(wù)。
（2）及時告知的義務(wù)。
土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求隨時報告處理事務(wù)的進展情況。處理事務(wù)完畢后應(yīng)當(dāng)向委托人報告處理事務(wù)的過程和應(yīng)當(dāng)交付委托人的有關(guān)文件及書證等材料。土地登記代理人向委托人報告處理事務(wù)的過程和結(jié)果應(yīng)當(dāng)視委托人的要求和必要性為限。
（3）維護委托人權(quán)益的義務(wù)。
土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中，土地登記代理人有義務(wù)維護委托人的合法利益。
（4）將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)。
由于土地登記代理是以委托人的名義開展登記代理業(yè)務(wù)的，所以在開展土地登記代理過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孽息等，應(yīng)當(dāng)及時交付給委托人。無論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應(yīng)交付委托人。
為委托人處理事務(wù)是土地登記代理人的義務(wù)，土地登記代理人應(yīng)當(dāng)依照委托人的授權(quán)指示處理事務(wù)，在開展土地登記代理合同中，委托人的授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內(nèi)容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理；②可以變動的指示。委托人指示是指導(dǎo)性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實際處理事務(wù)時，對其中某一部分可能發(fā)生的變化據(jù)實調(diào)整和變動；③任意性指示。委托人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒有具體的內(nèi)容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務(wù)。
（2）及時告知的義務(wù)。
土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求隨時報告處理事務(wù)的進展情況。處理事務(wù)完畢后應(yīng)當(dāng)向委托人報告處理事務(wù)的過程和應(yīng)當(dāng)交付委托人的有關(guān)文件及書證等材料。土地登記代理人向委托人報告處理事務(wù)的過程和結(jié)果應(yīng)當(dāng)視委托人的要求和必要性為限。
（3）維護委托人權(quán)益的義務(wù)。
土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中，土地登記代理人有義務(wù)維護委托人的合法利益。
（4）將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)。
由于土地登記代理是以委托人的名義開展登記代理業(yè)務(wù)的，所以在開展土地登記代理過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孽息等，應(yīng)當(dāng)及時交付給委托人。無論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應(yīng)交付委托人。