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市場(chǎng)比較法概述
1、市場(chǎng)比較法的定義和基本原理
基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。還可以利用租賃實(shí)例，測(cè)算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。
2、市場(chǎng)比較法中的有關(guān)概念
13個(gè)概念：類(lèi)似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類(lèi)似區(qū)域
3、市場(chǎng)比較法的基本公式
根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。
(5)對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。
4、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍
(1)市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格
(2)市場(chǎng)比較法的使用條件
僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
(3)市場(chǎng)比較法的適用范圍
從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);
從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定
2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
(3)市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。
b=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
(5)區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
(6)個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
(7)土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
(9)土地價(jià)格的最終確定
通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例
1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍
市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
(1)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格
方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類(lèi)型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。
(2)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格
注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題
(4)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金
一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場(chǎng)比較法應(yīng)用實(shí)例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正
(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表
(3)計(jì)算容積率修正指數(shù)
(4)計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正
(5)計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格
(6)綜合評(píng)估地價(jià)
3、市場(chǎng)比較法應(yīng)用中常見(jiàn)錯(cuò)誤
(1)比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤 (2)修正公式錯(cuò)誤 (3)修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤
收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。
來(lái)自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱(chēng)為土地收益;而相對(duì)于土地所有者而言，稱(chēng)為地租。
2、收益還原法的基本公式
(1)土地年純收益不變，使用年期無(wú)限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/rp-土地價(jià)格a-土地純收益r-土地還原率a=p•r
(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/r•[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式
(4)未來(lái)若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式
(5)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式
(6)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式
(7)純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類(lèi)公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍
(1)收益還原法的特點(diǎn)
a.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
b.收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，求得的價(jià)格稱(chēng)為“收益價(jià)格”
c.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
(2)收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
收益還原法估價(jià)的程序和方法
(一)估價(jià)程序
1、計(jì)算總收益
2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等
3、計(jì)算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價(jià)
(二)計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
(1)單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
(2)房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
a.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×(1-殘值率)
年折舊費(fèi)=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)=房屋可使用年限
(3)土地純收益計(jì)算方法
房地出租中的土地純收益求?。?BR> 土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊
房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限
(4)還原率的確定
按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類(lèi)。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。
從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。
(6)土地價(jià)格確定
土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。
市場(chǎng)比較法概述
1、市場(chǎng)比較法的定義和基本原理
基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。還可以利用租賃實(shí)例，測(cè)算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。
2、市場(chǎng)比較法中的有關(guān)概念
13個(gè)概念：類(lèi)似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類(lèi)似區(qū)域
3、市場(chǎng)比較法的基本公式
根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。
(5)對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。
4、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍
(1)市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格
(2)市場(chǎng)比較法的使用條件
僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
(3)市場(chǎng)比較法的適用范圍
從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);
從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定
2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
(3)市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。
b=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
(5)區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
(6)個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
(7)土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
(9)土地價(jià)格的最終確定
通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例
1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍
市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
(1)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格
方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類(lèi)型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。
(2)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格
注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題
(4)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金
一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場(chǎng)比較法應(yīng)用實(shí)例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正
(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表
(3)計(jì)算容積率修正指數(shù)
(4)計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正
(5)計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格
(6)綜合評(píng)估地價(jià)
3、市場(chǎng)比較法應(yīng)用中常見(jiàn)錯(cuò)誤
(1)比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤 (2)修正公式錯(cuò)誤 (3)修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤
收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。
來(lái)自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱(chēng)為土地收益;而相對(duì)于土地所有者而言，稱(chēng)為地租。
2、收益還原法的基本公式
(1)土地年純收益不變，使用年期無(wú)限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/rp-土地價(jià)格a-土地純收益r-土地還原率a=p•r
(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/r•[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式
(4)未來(lái)若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式
(5)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式
(6)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式
(7)純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類(lèi)公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍
(1)收益還原法的特點(diǎn)
a.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
b.收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，求得的價(jià)格稱(chēng)為“收益價(jià)格”
c.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
(2)收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
收益還原法估價(jià)的程序和方法
(一)估價(jià)程序
1、計(jì)算總收益
2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等
3、計(jì)算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價(jià)
(二)計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
(1)單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
(2)房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
a.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×(1-殘值率)
年折舊費(fèi)=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)=房屋可使用年限
(3)土地純收益計(jì)算方法
房地出租中的土地純收益求?。?BR> 土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊
房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限
(4)還原率的確定
按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類(lèi)。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。
從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。
(6)土地價(jià)格確定
土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。