消費(fèi)支出規(guī)劃
制定住房消費(fèi)方案
購(gòu)房的目標(biāo)：
1 購(gòu)房面積需求：不必盲目求大、無(wú)需一次到位、量力而行
2 購(gòu)房環(huán)境需求
3 購(gòu)房規(guī)劃的流程圖
住房消費(fèi)信貸
(一)還款方式和還款金額
1 首付款：30%
2 期款：借款人獲得房貸后，須定期向銀行歸還本息
貸款在一年期以上的，采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。
等額本息每月還款額
=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)] / [(1+月利率)還款期數(shù)-1]
等額本金每月還款額
=(貸款本金/還款期數(shù))+(貸款本金-累計(jì)已還本金)*月利率
(二) 住房消費(fèi)信貸的種類
1 個(gè)人公積金貸款：不超過(guò)30年，利率低、要求提供擔(dān)保、貸款對(duì)象有特殊要求
擔(dān)保的形式：抵押加一般保證、抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證
2 個(gè)人住房商業(yè)性貸款：
(1)個(gè)人住房按揭貸款
(2)個(gè)人二手房貸款
(3)個(gè)人商用房貸
(4)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款
(5)集資建房或個(gè)人自建房貸款
購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策
(一) 財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法
包括客戶家庭計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積、房?jī)r(jià)這三大要素。
購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策——購(gòu)房規(guī)劃的基本方法
1 可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+以目前到未來(lái)購(gòu)房這段時(shí)間年收入在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限
2 可負(fù)擔(dān)房貸：以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的上限比例
3 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸
4 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)
方法一：以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)
估算可負(fù)擔(dān)首付款、估算可負(fù)擔(dān)房貸;
估算可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)：可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸
方法二：按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算首付和月供 投資規(guī)劃概述
投資規(guī)劃準(zhǔn)備工作
(一)樹(shù)立并協(xié)助客戶建立正確的投資觀念。
正確的投資觀念是任何投資規(guī)劃的起點(diǎn)。如果沒(méi)有正確的投資觀念，任何投資技巧都難以發(fā)揮作用。理財(cái)規(guī)劃師自己首先要樹(shù)立正確的投資觀念，并且將 這種觀念貫徹于整個(gè)投資規(guī)劃制定過(guò)程中。投資的本質(zhì)不是單純追求收益，不能僅僅考慮收益和風(fēng)險(xiǎn)，投資追求的是成本、收益、風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間這四個(gè)維度的完美結(jié) 合。
1 收益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的觀念。
投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資遭受損失的可能性。這種可能性表現(xiàn)為預(yù)期投資收益未能實(shí)現(xiàn)或未能全部實(shí)現(xiàn)，以及投資本金遭受損失等。投資風(fēng)險(xiǎn)可以分六大類(見(jiàn)表5-4)。
(二)投資規(guī)劃與理財(cái)規(guī)劃。
1 理財(cái)規(guī)劃一般應(yīng)該涉及現(xiàn)金規(guī)劃、消費(fèi)支出規(guī)劃、子女教育規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃與保險(xiǎn)規(guī)劃、投資規(guī)劃、稅收籌劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃、財(cái)產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃等內(nèi)容。投 資規(guī)劃是理財(cái)規(guī)劃的一個(gè)組成部分，理財(cái)規(guī)劃師需要為客戶制定具體投資規(guī)劃方案。每個(gè)單項(xiàng)規(guī)劃可以具體解決某一方面的具體問(wèn)題，但僅僅依靠單項(xiàng)規(guī)劃并不能全 面實(shí)現(xiàn)客戶的理財(cái)目標(biāo)，因此，理財(cái)規(guī)劃必須是一個(gè)全面綜合的整體性解決方案。
2 投資是實(shí)現(xiàn)其他財(cái)務(wù)目標(biāo)的重要手段。如果沒(méi)有通過(guò)投資實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，客戶可能沒(méi)有足夠的財(cái)務(wù)資源來(lái)完成諸如購(gòu)房、養(yǎng)老等生活目標(biāo)。因而投資規(guī)劃對(duì)于整個(gè)理財(cái)規(guī)劃有重要的基礎(chǔ)性作用。
投資規(guī)劃流程
證券選擇。
顧名思義，理財(cái)規(guī)劃師要對(duì)市場(chǎng)上可以選擇的證券類投資工具進(jìn)行分析，綜合運(yùn)用各種投資組合技術(shù)，確定各種證券的投資比例，為客戶確定出合適的投 資組合。具體說(shuō)來(lái)，目前中國(guó)市場(chǎng)上可用的證券投資工具主要有：股票：包括A股、B股、H股等;債券：國(guó)債、企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等;集合投資：證券投資 基金、集合資金信托、私募基金等;衍生產(chǎn)品：期貨、權(quán)證等;其他：外匯、黃金等。
投資評(píng)價(jià)。
投資規(guī)劃不是一項(xiàng)可以一勞永逸的工作，而是一個(gè)需要不斷修正改進(jìn)的循環(huán)過(guò)程。具體的投資評(píng)價(jià)指標(biāo)就是風(fēng)險(xiǎn)和收益。這里我們所說(shuō)的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益是投資組合所實(shí)際承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和它所實(shí)現(xiàn)的收益率，與投資組合的預(yù)期收益率和風(fēng)險(xiǎn)水平是不一樣的。
資產(chǎn)配置。
資產(chǎn)配置主要根據(jù)客戶的投資目標(biāo)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收益的要求，將客戶的資金在各種類型的資產(chǎn)上進(jìn)行配置，確定用于各種類型的資產(chǎn)的資金的比例。戰(zhàn)略資產(chǎn) 配置(Tactical Asset Allocation):主要是指在較長(zhǎng)的投資期限內(nèi)，根據(jù)各資產(chǎn)類別的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征以及投資者的投資目標(biāo)，確定資產(chǎn)在證券投資、產(chǎn)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、 房地產(chǎn)投資、藝術(shù)品投資等方面應(yīng)該分配的比例，即確定最能滿足投資者風(fēng)險(xiǎn)——回報(bào)率目標(biāo)的長(zhǎng)期資產(chǎn)混合。戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置(Tactical Asset Allocation)，即根據(jù)市場(chǎng)具體情況，對(duì)資產(chǎn)類別混合作短期的調(diào)整。這是一種更短期的安排，通常認(rèn)為短于兩年，它存在增加長(zhǎng)期價(jià)值的潛在機(jī)會(huì)，但 同時(shí)表現(xiàn)出很大的風(fēng)險(xiǎn)。
收集客戶信息
與投資規(guī)劃密切相關(guān)的客戶信息。
反映客戶家庭預(yù)期收入情況的信息。
客戶的收入、支出信息是客戶最為重要的財(cái)務(wù)信息之一，客戶家庭預(yù)期收入成為客戶未來(lái)現(xiàn)金流入的主要來(lái)源，也成為客戶投資的主要數(shù)據(jù)。為了獲得客 戶家庭預(yù)期收入信息，理財(cái)規(guī)劃師需要掌握的相關(guān)信息主要有：反映客戶當(dāng)前收入、支出狀況的目前收入表、目前支出表、客戶個(gè)人現(xiàn)金流量表，以及由此計(jì)算出的 客戶日常支出/收入比、結(jié)余比例。
結(jié)余比率=結(jié)余/稅后收入，月結(jié)余比率=(月收入 – 月支出)/ 月收入
月結(jié)余比率理想值為0.1左右。
反映客戶現(xiàn)有投資組合的信息。這類信息反映了客戶現(xiàn)有的資產(chǎn)配置情況，包括金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)各占多大比重，各類資產(chǎn)中具體又有哪些投資產(chǎn)品。這需要詳細(xì)列明客戶現(xiàn)有資產(chǎn)的種類、各種資產(chǎn)的投資額及其在客戶總投資中所占的比重。
反映客戶投資目標(biāo)的各項(xiàng)相關(guān)信息。
客戶往往不能明確地指出自己的投資目標(biāo)，需要理財(cái)規(guī)劃師通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞?，循序漸進(jìn)地加以引導(dǎo)，幫助客戶將模糊的、混合的目標(biāo)逐步分析、細(xì)化、具 體化。對(duì)于客戶的投資需求的了解，有助于理財(cái)規(guī)劃師為客戶制定有效的、適合客戶自身情況的投資規(guī)劃方案，并且?guī)椭碡?cái)規(guī)劃師協(xié)調(diào)投資規(guī)劃和其他規(guī)劃之間的 資產(chǎn)分配。
反映客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好的信息。
客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好信息屬于客戶的判斷性信息。一般來(lái)說(shuō)，客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好可以分為五種類型，即保守型、輕度保守型、中立型、輕度進(jìn)取型和進(jìn)取型。這 種類型的劃分是根據(jù)客戶購(gòu)買金融資產(chǎn)的類型及其組合確定的。在信息收集和整理階段，應(yīng)該已經(jīng)根據(jù)客戶所提供的基本信息對(duì)客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好狀況做出初步判斷。
制定住房消費(fèi)方案
購(gòu)房的目標(biāo)：
1 購(gòu)房面積需求：不必盲目求大、無(wú)需一次到位、量力而行
2 購(gòu)房環(huán)境需求
3 購(gòu)房規(guī)劃的流程圖
住房消費(fèi)信貸
(一)還款方式和還款金額
1 首付款：30%
2 期款：借款人獲得房貸后，須定期向銀行歸還本息
貸款在一年期以上的，采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。
等額本息每月還款額
=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)] / [(1+月利率)還款期數(shù)-1]
等額本金每月還款額
=(貸款本金/還款期數(shù))+(貸款本金-累計(jì)已還本金)*月利率
(二) 住房消費(fèi)信貸的種類
1 個(gè)人公積金貸款：不超過(guò)30年，利率低、要求提供擔(dān)保、貸款對(duì)象有特殊要求
擔(dān)保的形式：抵押加一般保證、抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證
2 個(gè)人住房商業(yè)性貸款：
(1)個(gè)人住房按揭貸款
(2)個(gè)人二手房貸款
(3)個(gè)人商用房貸
(4)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款
(5)集資建房或個(gè)人自建房貸款
購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策
(一) 財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法
包括客戶家庭計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積、房?jī)r(jià)這三大要素。
購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策——購(gòu)房規(guī)劃的基本方法
1 可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值+以目前到未來(lái)購(gòu)房這段時(shí)間年收入在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限
2 可負(fù)擔(dān)房貸：以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的上限比例
3 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸
4 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)
方法一：以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)
估算可負(fù)擔(dān)首付款、估算可負(fù)擔(dān)房貸;
估算可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)：可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸
方法二：按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算首付和月供 投資規(guī)劃概述
投資規(guī)劃準(zhǔn)備工作
(一)樹(shù)立并協(xié)助客戶建立正確的投資觀念。
正確的投資觀念是任何投資規(guī)劃的起點(diǎn)。如果沒(méi)有正確的投資觀念，任何投資技巧都難以發(fā)揮作用。理財(cái)規(guī)劃師自己首先要樹(shù)立正確的投資觀念，并且將 這種觀念貫徹于整個(gè)投資規(guī)劃制定過(guò)程中。投資的本質(zhì)不是單純追求收益，不能僅僅考慮收益和風(fēng)險(xiǎn)，投資追求的是成本、收益、風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間這四個(gè)維度的完美結(jié) 合。
1 收益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的觀念。
投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資遭受損失的可能性。這種可能性表現(xiàn)為預(yù)期投資收益未能實(shí)現(xiàn)或未能全部實(shí)現(xiàn)，以及投資本金遭受損失等。投資風(fēng)險(xiǎn)可以分六大類(見(jiàn)表5-4)。
(二)投資規(guī)劃與理財(cái)規(guī)劃。
1 理財(cái)規(guī)劃一般應(yīng)該涉及現(xiàn)金規(guī)劃、消費(fèi)支出規(guī)劃、子女教育規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃與保險(xiǎn)規(guī)劃、投資規(guī)劃、稅收籌劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃、財(cái)產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃等內(nèi)容。投 資規(guī)劃是理財(cái)規(guī)劃的一個(gè)組成部分，理財(cái)規(guī)劃師需要為客戶制定具體投資規(guī)劃方案。每個(gè)單項(xiàng)規(guī)劃可以具體解決某一方面的具體問(wèn)題，但僅僅依靠單項(xiàng)規(guī)劃并不能全 面實(shí)現(xiàn)客戶的理財(cái)目標(biāo)，因此，理財(cái)規(guī)劃必須是一個(gè)全面綜合的整體性解決方案。
2 投資是實(shí)現(xiàn)其他財(cái)務(wù)目標(biāo)的重要手段。如果沒(méi)有通過(guò)投資實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，客戶可能沒(méi)有足夠的財(cái)務(wù)資源來(lái)完成諸如購(gòu)房、養(yǎng)老等生活目標(biāo)。因而投資規(guī)劃對(duì)于整個(gè)理財(cái)規(guī)劃有重要的基礎(chǔ)性作用。
投資規(guī)劃流程
證券選擇。
顧名思義，理財(cái)規(guī)劃師要對(duì)市場(chǎng)上可以選擇的證券類投資工具進(jìn)行分析，綜合運(yùn)用各種投資組合技術(shù)，確定各種證券的投資比例，為客戶確定出合適的投 資組合。具體說(shuō)來(lái)，目前中國(guó)市場(chǎng)上可用的證券投資工具主要有：股票：包括A股、B股、H股等;債券：國(guó)債、企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等;集合投資：證券投資 基金、集合資金信托、私募基金等;衍生產(chǎn)品：期貨、權(quán)證等;其他：外匯、黃金等。
投資評(píng)價(jià)。
投資規(guī)劃不是一項(xiàng)可以一勞永逸的工作，而是一個(gè)需要不斷修正改進(jìn)的循環(huán)過(guò)程。具體的投資評(píng)價(jià)指標(biāo)就是風(fēng)險(xiǎn)和收益。這里我們所說(shuō)的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益是投資組合所實(shí)際承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和它所實(shí)現(xiàn)的收益率，與投資組合的預(yù)期收益率和風(fēng)險(xiǎn)水平是不一樣的。
資產(chǎn)配置。
資產(chǎn)配置主要根據(jù)客戶的投資目標(biāo)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收益的要求，將客戶的資金在各種類型的資產(chǎn)上進(jìn)行配置，確定用于各種類型的資產(chǎn)的資金的比例。戰(zhàn)略資產(chǎn) 配置(Tactical Asset Allocation):主要是指在較長(zhǎng)的投資期限內(nèi)，根據(jù)各資產(chǎn)類別的風(fēng)險(xiǎn)和收益特征以及投資者的投資目標(biāo)，確定資產(chǎn)在證券投資、產(chǎn)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、 房地產(chǎn)投資、藝術(shù)品投資等方面應(yīng)該分配的比例，即確定最能滿足投資者風(fēng)險(xiǎn)——回報(bào)率目標(biāo)的長(zhǎng)期資產(chǎn)混合。戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置(Tactical Asset Allocation)，即根據(jù)市場(chǎng)具體情況，對(duì)資產(chǎn)類別混合作短期的調(diào)整。這是一種更短期的安排，通常認(rèn)為短于兩年，它存在增加長(zhǎng)期價(jià)值的潛在機(jī)會(huì)，但 同時(shí)表現(xiàn)出很大的風(fēng)險(xiǎn)。
收集客戶信息
與投資規(guī)劃密切相關(guān)的客戶信息。
反映客戶家庭預(yù)期收入情況的信息。
客戶的收入、支出信息是客戶最為重要的財(cái)務(wù)信息之一，客戶家庭預(yù)期收入成為客戶未來(lái)現(xiàn)金流入的主要來(lái)源，也成為客戶投資的主要數(shù)據(jù)。為了獲得客 戶家庭預(yù)期收入信息，理財(cái)規(guī)劃師需要掌握的相關(guān)信息主要有：反映客戶當(dāng)前收入、支出狀況的目前收入表、目前支出表、客戶個(gè)人現(xiàn)金流量表，以及由此計(jì)算出的 客戶日常支出/收入比、結(jié)余比例。
結(jié)余比率=結(jié)余/稅后收入，月結(jié)余比率=(月收入 – 月支出)/ 月收入
月結(jié)余比率理想值為0.1左右。
反映客戶現(xiàn)有投資組合的信息。這類信息反映了客戶現(xiàn)有的資產(chǎn)配置情況，包括金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)各占多大比重，各類資產(chǎn)中具體又有哪些投資產(chǎn)品。這需要詳細(xì)列明客戶現(xiàn)有資產(chǎn)的種類、各種資產(chǎn)的投資額及其在客戶總投資中所占的比重。
反映客戶投資目標(biāo)的各項(xiàng)相關(guān)信息。
客戶往往不能明確地指出自己的投資目標(biāo)，需要理財(cái)規(guī)劃師通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞?，循序漸進(jìn)地加以引導(dǎo)，幫助客戶將模糊的、混合的目標(biāo)逐步分析、細(xì)化、具 體化。對(duì)于客戶的投資需求的了解，有助于理財(cái)規(guī)劃師為客戶制定有效的、適合客戶自身情況的投資規(guī)劃方案，并且?guī)椭碡?cái)規(guī)劃師協(xié)調(diào)投資規(guī)劃和其他規(guī)劃之間的 資產(chǎn)分配。
反映客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好的信息。
客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好信息屬于客戶的判斷性信息。一般來(lái)說(shuō)，客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好可以分為五種類型，即保守型、輕度保守型、中立型、輕度進(jìn)取型和進(jìn)取型。這 種類型的劃分是根據(jù)客戶購(gòu)買金融資產(chǎn)的類型及其組合確定的。在信息收集和整理階段，應(yīng)該已經(jīng)根據(jù)客戶所提供的基本信息對(duì)客戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好狀況做出初步判斷。