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土地價格修正與確定
1.根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正。
2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應(yīng)進行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/(1+r)n
式中：K——年期修正系數(shù);
r——土地還原率;
n——土地使用權(quán)年期。
是否進行年期修正要具體分析：
(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;
(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。
(3)當待估宗地為出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正。
3.如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：
可出讓土地的平均單價=土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積。
4.宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進行適當修正。
土地價格的主要特征
討論：土地的特征與土地價格的特征之間關(guān)系
1、土地價格是權(quán)益價格：因轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。 價格基礎(chǔ)不同土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。
2、土地價格不由生產(chǎn)成本決定：因土地是自然物。現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實質(zhì)是地價的附加。
3、土地價格主要由土地需求決定：因為供給相對剛性。一定條件下，需求是影響地價的主要方面。
4、土地價格呈上升趨勢:因為土地的稀缺性和社會平均利潤率下降。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。
5、土地價格具有明顯的地域性：因土地位置的固定性。
1)表示方式不同
2)價格基礎(chǔ)不同
3)形成時間不同
4)土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定.
5)地價主要由地產(chǎn)需求決定
6)地價具有明顯的地區(qū)性和個別性
7)地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。
8)市場結(jié)構(gòu)不同土地價格受主觀因素影響很大。
9)折舊現(xiàn)象不同一般商品有折舊現(xiàn)象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價格常隨社會經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。
地價格的計算
計算公式為：
地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤
此時在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價未知數(shù)，利潤若按投資回報率或年利潤計算則也會含有地價未知數(shù)，但等式中只有地價這一未知數(shù)，因此，并不影響地價額的計算。在剩余法估價計算中，也可采用另一種方式計算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。即在計算利息時只考慮建筑開發(fā)費和專業(yè)費、不可預(yù)見費的利息，地價的利息暫不計，然后將各項數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價額，只不過這一地價額是不動產(chǎn)開發(fā)完成時的地價額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當前的地價值。這是一種國外剩余法估價計算中經(jīng)常采用的方法，在國內(nèi)也有采用。需要指出的是：這兩種計算方法的實質(zhì)完全相同，即等式兩端的值應(yīng)在同一個時點，其計算結(jié)果也應(yīng)完全一致。
土地價格修正與確定
1.根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正。
2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應(yīng)進行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/(1+r)n
式中：K——年期修正系數(shù);
r——土地還原率;
n——土地使用權(quán)年期。
是否進行年期修正要具體分析：
(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;
(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。
(3)當待估宗地為出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正。
3.如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：
可出讓土地的平均單價=土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積。
4.宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進行適當修正。
土地價格的主要特征
討論：土地的特征與土地價格的特征之間關(guān)系
1、土地價格是權(quán)益價格：因轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。 價格基礎(chǔ)不同土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。
2、土地價格不由生產(chǎn)成本決定：因土地是自然物。現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實質(zhì)是地價的附加。
3、土地價格主要由土地需求決定：因為供給相對剛性。一定條件下，需求是影響地價的主要方面。
4、土地價格呈上升趨勢:因為土地的稀缺性和社會平均利潤率下降。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。
5、土地價格具有明顯的地域性：因土地位置的固定性。
1)表示方式不同
2)價格基礎(chǔ)不同
3)形成時間不同
4)土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定.
5)地價主要由地產(chǎn)需求決定
6)地價具有明顯的地區(qū)性和個別性
7)地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。
8)市場結(jié)構(gòu)不同土地價格受主觀因素影響很大。
9)折舊現(xiàn)象不同一般商品有折舊現(xiàn)象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價格常隨社會經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。
地價格的計算
計算公式為：
地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤
此時在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價未知數(shù)，利潤若按投資回報率或年利潤計算則也會含有地價未知數(shù)，但等式中只有地價這一未知數(shù)，因此，并不影響地價額的計算。在剩余法估價計算中，也可采用另一種方式計算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。即在計算利息時只考慮建筑開發(fā)費和專業(yè)費、不可預(yù)見費的利息，地價的利息暫不計，然后將各項數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價額，只不過這一地價額是不動產(chǎn)開發(fā)完成時的地價額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當前的地價值。這是一種國外剩余法估價計算中經(jīng)常采用的方法，在國內(nèi)也有采用。需要指出的是：這兩種計算方法的實質(zhì)完全相同，即等式兩端的值應(yīng)在同一個時點，其計算結(jié)果也應(yīng)完全一致。