一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個選項最符合題意)
1、某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機(jī)，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險，此時穩(wěn)妥的定價目標(biāo)宜設(shè)定為（?。?。
A．實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤
B．維護(hù)企業(yè)形象
C．維持市場占有率
D．維持營業(yè)
2、某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0％時，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為（?。┤f元。
A．5．34
B．6．45
C．7．26
D．8．07
3、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是（?。?。
A．韋伯
B．克里斯塔勒
C．杜能
D．伯吉斯
4、在房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位策略中，尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補(bǔ)市場空缺的市場定位是（ ）。
A．避強(qiáng)定位
B．創(chuàng)新定位
C．迎頭定位
D．產(chǎn)品定位
5、某人申請一筆個人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國家法定利率上調(diào)為5．5%，則借款人當(dāng)年的貨款年利率為（?。?BR> A．5%
B．5．125%
C．5．25%
D．5．5%
6、建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（?。?。
A．新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)
B．在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C．新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D．實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
7、下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（ ）。
A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會引起區(qū)位的變化
D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
8、下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是（ ）。
A．合理原則
B．公開原則
C．費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D．費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
9、現(xiàn)有甲、乙、丙三個互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie＝10％。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是（ ?。?。
A．甲>乙>丙
B．乙>丙>甲
C．乙>甲>丙
D．甲>丙>乙
10、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有購買三種土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會，而每一個項目分別有幾個方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運(yùn)用的方案，這時，企業(yè)面臨的方案選擇類型是（?。?BR> A．互斥方案
B．混合方案
C．現(xiàn)金流量相關(guān)方案
D．互補(bǔ)方案
11、 用成本法估價時，建筑物現(xiàn)值=（ ?。?BR> A．建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*剩余經(jīng)濟(jì)壽命
B．建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C．建筑物重新構(gòu)建價格*成新率
D．建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額
12、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（?。?。
A．通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C．通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D．已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
13、 下列項目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是（?。?BR> A．社區(qū)便民超市
B．稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓
C．服務(wù)于大眾的快餐店
D．別墅
14、 （?。┦窍M(fèi)者群體分類的基本變量。
A．人口
B．地理
C．心理
D．行為
15、 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的（?。┧?。
A．農(nóng)民個人
B．剩余勞動力安置單位
C．地上附著物所有人
D．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
16、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由（ ）和經(jīng)營成本兩大部分組成。
A．開發(fā)費(fèi)用
B．土地取得成本
C．開發(fā)成本
D．固定資產(chǎn)投資
17、 某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為10%，該項目的靜態(tài)投資回收期在（?。┲g。
單位：萬元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A．第二年與第三年
B．第三年與第四年
C．第四年與第五年
D．第五年與第六年
18、 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的（?。﹤浒?。
A．社區(qū)工作站
B．市民政部門
C．縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
D．區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
19、 以人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應(yīng)為依據(jù)對市場進(jìn)行細(xì)分，這種細(xì)分的依據(jù)稱為（?。?。
A．人口細(xì)分
B．行為細(xì)分
C．地理細(xì)分
D．心理細(xì)分
20、 某套住宅的成交價格為5000元／m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價格的6％，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價格的2％。該套住宅的正常價格為（?。┰痬2。
A．5200．00
B．5300．00
C．5319．15
D．5400．0021、 已知某投資項目的折現(xiàn)率為13%時，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬元，則該項目的內(nèi)部收益率為（ ）。
A．13．12%
B．13．30%
C．13．53%
D．13．87%
22、 SWOT分析法所分為的四個因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境的機(jī)會因素和外部市場環(huán)境的（?。?。
A．風(fēng)險因素
B．威脅因素
C．挑戰(zhàn)因素
D．幫助因素
23、 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有（?。?。
A．因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B．為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C．以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項手續(xù)的辦理，滿兩年未動工的
D．土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
24、 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時查詢的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，并及時更新房源信息，宜采用的廣告媒體是（?。?。
A．路牌
B．廣播
C．電視
D．網(wǎng)絡(luò)
25、 若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時宜采用（ ）。
A．凈現(xiàn)值法
B．凈將來值法
C．凈年值法
D．凈現(xiàn)值率法
26、 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工作的最低保修期是（ ）。
A．半年
B．1年
C．2年
D．3年
27、 辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時，交驗(yàn)的文件一般不包括（?。?。
A．抵押合同
B．抵押登記申請書
C．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
D．國有土地使用證
28、 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈與的說法，錯誤的是（?。?BR> A．建設(shè)用地使用權(quán)贈與是無償行為
B．贈與人與受贈人之間需要簽訂贈與合同
C．贈與人愿意贈與，且受贈人愿意接受，贈與合同才能成立
D．贈與的建設(shè)用地使用權(quán)無須辦理相關(guān)手續(xù)
29、 土地出讓中的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價是（?。┐_定。
A．由市、縣人民政府決定
B．土地評估事務(wù)所根據(jù)土地估價結(jié)果決定
C．由市、縣人民政府國土資源行政主管部門決定
D．由招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的機(jī)構(gòu)確定
30、 某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/㎡。該項目采用的主要定價方法是（?。?。
A．目標(biāo)利潤定價法
B．需求導(dǎo)向定價法
C．競爭導(dǎo)向定價法
D．比較定價法31、 下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是（?。?。
A．土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B．土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D．土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
32、 不考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本和競爭對手的價格策略和競爭反應(yīng)，主要依據(jù)潛在顧客的價格承受能力來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為（ ?。?BR> A．需求導(dǎo)向定價法
B．主動競爭定價法
C．目標(biāo)利潤定價法
D．隨行就市定價法
33、 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括（ ?。?BR> A．司法措施
B．組織措施
C．經(jīng)濟(jì)措施
D．技術(shù)措施
34、 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長年限為（?。┠?。
A．35
B．40
C．45
D．50
35、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價為4 000 元／平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元／平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（ ）平方米。
A．14 500
B．16 700
C．20 000
D．22 000
36、 在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊=建筑物重新購建價格－（ ）。
A．房地產(chǎn)價格
B．建筑物開發(fā)成本
C．土地價值
D．建筑物市場價值
37、 下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（?。?BR> A．抵押
B．出售
C．互換
D．贈與
38、 國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為稱為（?。?。
A．征收
B．拆遷
C．征用
D．安置
39、 在房地產(chǎn)銷售代理的各種方式中，委托人與代理人沒有直接關(guān)系的代理方式是（ ）
A．多家代理
B．代理
C．共同代理
D．參與代理
40、 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項目是（ ?。?。
A．公寓
B．寫字樓
C．工業(yè)廠房
D．酒店
41、 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是（?。?。
A．取得土地使用權(quán)兩年以后
B．完成開發(fā)投資總額的25％以上（不含土地使用權(quán)出讓金）
C．完成開發(fā)投資總額的25％以上（含土地使用權(quán)出讓金）
D．形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
42、 進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)該明確（ ）。
A．調(diào)研人員
B．調(diào)研計劃
C．調(diào)研目標(biāo)
D．調(diào)研方案
43、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是（ ?。?。
A．將風(fēng)險損失攤銷計入成本
B．從未發(fā)生風(fēng)險損失項目的收益中補(bǔ)償
C．與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D．建立內(nèi)部風(fēng)險基金
44、 （?。┦钦氐乃姓撸瑩碛型耆乃袡?quán)。
A．個人
B．單位
C．國家
D．農(nóng)民集體
45、 邀請招標(biāo)的承包商數(shù)量最少為（?。?。
A．1
B．2
C．3
D．4
46、 一般將（?。┓Q為地租的資本化價格。
A．每月取得的地租額
B．每年取得的地租額
C．地價除以折現(xiàn)率
D．每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
47、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設(shè)一個由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括（ ）。
A．3個建設(shè)項目
B．10個單項工程
C．12個單項工程
D．12個單位工程
48、 物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②項目評估與風(fēng)險防范，③評標(biāo)，④接受招標(biāo)方的資格審查，⑤獲取招標(biāo)信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標(biāo)通知書等主要步驟。這幾個步驟的正確順序是（?。?BR> A．⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B．⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C．⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D．⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
49、 集體土地征收時，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由（ ）以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
A．省級
B．市級
C．縣級
D．以上都不對
50、 某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（ ）萬元。
A．53
B．55
C．57
D．5951、 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為（ ）。
A．塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B．單中心城市、多中心城市
C．棋盤形城市、放射形城市
D．大城市、中等城市、小城市
52、韋伯提出的原料指數(shù)是指（ ?。?。
A．貨物的絕對重量除以制成品總重量
B．限地性原料總重量除以制成品總重量
C．貨物的相對重量除以制成品總重量
D．限地性原料總重量除以貨物的絕對重量
53、 2004年3月14日，我國對（?。┳髁诵薷模状螌⒄魇蘸驼饔脜^(qū)分開來。
A．《中華人民共和國憲法》
B．《中華人民共和國物權(quán)法》
C．《中華人民共和國土地管理法》
D．《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
54、 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是（ ?。?。
A．6．14%
B．6．15%
C．6．17%
D．6．5%
55、 可比實(shí)例成交價格×（ ）=可比實(shí)例正常市場價格。
A．交易情況修正系數(shù)
B．房地產(chǎn)價格指數(shù)
C．交易日期調(diào)整系數(shù)
D．房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
56、 房地產(chǎn)市場細(xì)分中的行為細(xì)分不包括（ ）。
A．使用時間
B．生活方式
C．追求利益
D．購買階段
57、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是（ ）。
A．將風(fēng)險損失攤銷計入成本
B．從未發(fā)生風(fēng)險損失項目的收益中補(bǔ)償
C．與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D．建立內(nèi)部風(fēng)險基金
58、 某房地產(chǎn)投資項目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準(zhǔn)收益率為10%，凈現(xiàn)值為168．62萬元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為（ ?。┤f元。
A．250
B．200
C．175
D．150
59、 根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（ ?。┑挠囝~。
A．平均稅費(fèi)
B．平均利潤
C．平均市值
D．平均價格
60、 感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是（?。┑膬蓚€環(huán)節(jié)。
A．風(fēng)險識別
B．風(fēng)險估計
C．風(fēng)險評價
D．風(fēng)險應(yīng)對
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
61、 下列關(guān)于協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的表述中，正確的有（ ）。
A．采取雙方協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的
B．有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%
C．協(xié)議出讓地價必須是協(xié)議出讓
D．協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)以及按照國家規(guī)定應(yīng)該繳納的有關(guān)費(fèi)用之和
E．與招標(biāo)拍賣掛牌確定的原則相同
62、 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的收集的途徑主要有（?。?BR> A．交易雙方當(dāng)事人
B．促成房地產(chǎn)交易行為的中介商
C．非同業(yè)間資料的交流
D．不熟悉房地產(chǎn)市場的人士
E．房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告
63、 可以不經(jīng)過申請，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的情況有（?。?。
A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)
B．農(nóng)村村民建設(shè)住宅
C．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施建設(shè)
D．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益事業(yè)建設(shè)
E．小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)
64、 城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論有（?。?BR> A．多帶理論
B．同心圓理論
C．扇形理論
D．多核心理論
E．中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
65、 以下哪些項目的物業(yè)管理必須進(jìn)行招標(biāo)（ ）。
A．新開發(fā)的住宅項目
B．新開發(fā)的非住宅項目
C．同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目
D．業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目
E．新開發(fā)的商業(yè)項目
66、 下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（?。?。
A．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人
B．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
C．尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買受人
D．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人
E．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
67、 房地產(chǎn)市場實(shí)地調(diào)研的方法有（?。?。
A．因果關(guān)系法
B．入戶詢問法
C．電話詢問法
D．觀察法
E．試驗(yàn)法
68、 房地產(chǎn)廣告預(yù)算的方法有（?。?。
A．目標(biāo)任務(wù)法
B．銷售百分比法
C．量入為出法
D．隨機(jī)函數(shù)法
E．競爭對等法
69、 國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞接校ā。?BR> A．貨幣補(bǔ)償
B．保障安置
C．異地移民安置
D．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
E．屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
70、 房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境的不確定性來源包括（ ）
A．政府的政策和規(guī)定的變化
B．市場環(huán)境的變化
C．通貨膨脹和信貸風(fēng)險
D．資金籌措方式與來源
E．工程價款估算或結(jié)算錯誤71、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用直接銷售渠道的情形有（?。?。
A．房地產(chǎn)市場為賣方市場，推出的商品房供不應(yīng)求
B．房地產(chǎn)市場為買方市場，推出的商品房供大于求
C．商品房素質(zhì)一般，市場反應(yīng)平平
D．商品房素質(zhì)特別突出，市場反應(yīng)很好
E．大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷售隊伍
72、 采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（ ）。
A．選取的報酬率偏低
B．預(yù)測的未來凈收益偏大
C．估計的使用期限偏短
D．估計的運(yùn)營費(fèi)用偏大
E．估計的空置率偏高
73、 下列工作中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)工作內(nèi)容的有（?。?BR> A．發(fā)出招標(biāo)公告與邀請函
B．發(fā)售招標(biāo)文件
C．評標(biāo)委員會向投標(biāo)人介紹評標(biāo)方法
D．對投標(biāo)人進(jìn)行資格復(fù)查
E．與承包商協(xié)商工期和付款方式
74、 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（ ）。
A．房地產(chǎn)的價格水平
B．消費(fèi)者的收入水平
C．消費(fèi)者的偏好
D．相關(guān)物品的價格水平
E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
75、 下列關(guān)于敏感性分析的表述中，正確的有（?。?。
A．項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標(biāo)的變動幅度（通常是列表表示）
B．敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟(jì)效益情況為；在什么范圍變化時，投資項目的經(jīng)濟(jì)效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
C．敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種
D．敏感性分析只可用于對靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，而不可用于對動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
E．敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
76、 城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（?。橹鞯募?。
A．畜牧業(yè)
B．商業(yè)
C．制造業(yè)
D．手工業(yè)
E．服務(wù)業(yè)
77、 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)由包括（?。?BR> A．土地補(bǔ)償費(fèi)
B．征地管理費(fèi)
C．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D．青苗補(bǔ)償費(fèi)
E．安置補(bǔ)償費(fèi)
78、 在對互斥方案進(jìn)行直接比選時，必須具備的可比條件有（ CDE）。
A．被比較方案的投資額相同或相近
B．被比較方案具有相同的不確定因索
C．被比較方案的費(fèi)用及效益計算口徑一致
D．被比較方案具有相同的計算期
E．被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位
79、 下列關(guān)于內(nèi)部收益率的說法中，正確的有（?。?。
A．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的
B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終止了時所有投資正好被回收的收益率
C．同一項目的全部投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的貸款利率
E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小
80、 下列選項中屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（?。?BR> A．通貨膨脹風(fēng)險
B．市場供求風(fēng)險
C．周期風(fēng)險
D．資本價值風(fēng)險
E．時間風(fēng)險三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
81、根據(jù)以下材料，回答81-100題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0．5，綠地率不低于35％。預(yù)期投資利潤率為35％，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6％。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元／m2，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元／m2，可銷售比率為95％。促銷工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息；開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預(yù)定計劃進(jìn)行建設(shè)，在項目施工進(jìn)入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。
該項目的樓面地價為（ ）元／m2。
A．1000
B．2000
C．4000
D．4211
82、 采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為（ ）元／m2。
A．9552
B．10771
C．11297
D．11338
83、 該項目涉及的促銷方式有（?。?。
A．公共關(guān)系
B．人員促銷
C．廣告促銷
D．營業(yè)推廣
84、 從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將（?。?。
A．上升
B．下降
C．無法預(yù)計
D．維持穩(wěn)定
85、 根據(jù)以下材料，回答85-104題：
某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。
土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（ ）。
A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)
C．補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D．補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
86、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（ ）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A．3
B．5
C．7
D．10
87、 該市工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會對被征地農(nóng)民可采取的安置方式有（?。?BR> A．貨幣安置
B．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
C．重新?lián)駱I(yè)安置
D．安置補(bǔ)助費(fèi)
88、 該市征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)應(yīng)采取征地和安置的步驟包括（?。?BR> A．辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?BR> B．確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和擬定方案
C．征地補(bǔ)償、安置方案組織實(shí)施
D．進(jìn)行公告
89、根據(jù)以下材料，回答89-108題
某市欲征收近郊某處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。
土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（?。?。
A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)
C．補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D．補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
90、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（ ）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A．3
B．5
C．7
D．1091、 對居民點(diǎn)實(shí)施房屋征收的具體工作有（?。?BR> A．調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況
B．對征收房屋價值評估
C．簽訂補(bǔ)償協(xié)議
D．進(jìn)行房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行
92、 關(guān)于房屋征收管理分工的說法中，不正確的是（ ）。
A．房屋征收主體是市、縣人民政府
B．房屋征收的主管部門是市、縣人民政府確定的房屋征收部門
C．房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作
D．房屋征收實(shí)施單位可以以營利為目的
93、 根據(jù)以下材料，回答93-112題
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布了招標(biāo)公告，擬通過公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理該小區(qū)。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以采取的招標(biāo)方式有（?。?。
A．公開招標(biāo)
B．秘密招標(biāo)
C．邀請招標(biāo)
D．直接指定
94、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有（ ）。
A．公開、公平、公正
B．等價有償
C．誠實(shí)信用
D．保護(hù)弱者
95、 該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布的招標(biāo)公告須載明的事項不包括（?。?BR> A．該房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱、地址
B．應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C．獲取招標(biāo)文件的辦法
D．甲住宅小區(qū)的基本情況
96、 評標(biāo)委員會的下列做法中，錯誤的有（ ）。
A．為保密起見，評標(biāo)過程中不召開現(xiàn)場答辯會
B．否決所有投標(biāo)
C．向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告
D．推薦超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人
97、根據(jù)以下材料，回答97-116題：
甲房地產(chǎn)公司欲建設(shè)一住宅項目，委托一社會調(diào)研公司進(jìn)行住宅項目調(diào)研，該調(diào)查公司設(shè)定了開放式的調(diào)研問卷，進(jìn)行調(diào)研工作，其問卷內(nèi)容如下
您能想象小區(qū)綠化的好處嗎？（2）您認(rèn)為精裝房的優(yōu)缺點(diǎn)在哪里？（3）若您買房您最看重哪一點(diǎn)？（4）您認(rèn)為小區(qū)環(huán)境設(shè)計應(yīng)該注意哪些內(nèi)容？請回答下列問題：
<1>、本案采用開放式問卷調(diào)查的優(yōu)點(diǎn)是（?。?。
A．易于記錄
B．節(jié)約時間
C．被訪者的限制少
D．調(diào)研成本低
98、 若要了解居民的購房意向，確定市場需求，最合適的調(diào)研方法是（?。?。
A．經(jīng)理詢問法
B．郵寄詢問法
C．路上攔截
D．入戶詢問
99、 住宅市場調(diào)研中，價格分析首先要（?。?。
A．選出影響住宅價格的主要因素
B．判斷價格被消費(fèi)者接受的程度
C．調(diào)整價格測試消費(fèi)者態(tài)度
D．進(jìn)行消費(fèi)者特征調(diào)研
100、 在確定住宅小區(qū)規(guī)劃、戶型及相關(guān)配套服務(wù)的質(zhì)量研究中（?。┳钸m用。
A．小組訪談法
B．電話詢問法
C．投射法
D．實(shí)驗(yàn)法
1、某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機(jī)，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險，此時穩(wěn)妥的定價目標(biāo)宜設(shè)定為（?。?。
A．實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤
B．維護(hù)企業(yè)形象
C．維持市場占有率
D．維持營業(yè)
2、某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0％時，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為（?。┤f元。
A．5．34
B．6．45
C．7．26
D．8．07
3、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是（?。?。
A．韋伯
B．克里斯塔勒
C．杜能
D．伯吉斯
4、在房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位策略中，尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補(bǔ)市場空缺的市場定位是（ ）。
A．避強(qiáng)定位
B．創(chuàng)新定位
C．迎頭定位
D．產(chǎn)品定位
5、某人申請一筆個人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國家法定利率上調(diào)為5．5%，則借款人當(dāng)年的貨款年利率為（?。?BR> A．5%
B．5．125%
C．5．25%
D．5．5%
6、建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（?。?。
A．新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)
B．在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C．新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D．實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
7、下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（ ）。
A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會引起區(qū)位的變化
D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
8、下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是（ ）。
A．合理原則
B．公開原則
C．費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D．費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
9、現(xiàn)有甲、乙、丙三個互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie＝10％。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是（ ?。?。
A．甲>乙>丙
B．乙>丙>甲
C．乙>甲>丙
D．甲>丙>乙
10、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有購買三種土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會，而每一個項目分別有幾個方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運(yùn)用的方案，這時，企業(yè)面臨的方案選擇類型是（?。?BR> A．互斥方案
B．混合方案
C．現(xiàn)金流量相關(guān)方案
D．互補(bǔ)方案
11、 用成本法估價時，建筑物現(xiàn)值=（ ?。?BR> A．建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*剩余經(jīng)濟(jì)壽命
B．建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C．建筑物重新構(gòu)建價格*成新率
D．建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額
12、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（?。?。
A．通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C．通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D．已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
13、 下列項目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是（?。?BR> A．社區(qū)便民超市
B．稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓
C．服務(wù)于大眾的快餐店
D．別墅
14、 （?。┦窍M(fèi)者群體分類的基本變量。
A．人口
B．地理
C．心理
D．行為
15、 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的（?。┧?。
A．農(nóng)民個人
B．剩余勞動力安置單位
C．地上附著物所有人
D．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
16、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由（ ）和經(jīng)營成本兩大部分組成。
A．開發(fā)費(fèi)用
B．土地取得成本
C．開發(fā)成本
D．固定資產(chǎn)投資
17、 某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準(zhǔn)收益率為10%，該項目的靜態(tài)投資回收期在（?。┲g。
單位：萬元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A．第二年與第三年
B．第三年與第四年
C．第四年與第五年
D．第五年與第六年
18、 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的（?。﹤浒?。
A．社區(qū)工作站
B．市民政部門
C．縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
D．區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
19、 以人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應(yīng)為依據(jù)對市場進(jìn)行細(xì)分，這種細(xì)分的依據(jù)稱為（?。?。
A．人口細(xì)分
B．行為細(xì)分
C．地理細(xì)分
D．心理細(xì)分
20、 某套住宅的成交價格為5000元／m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價格的6％，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價格的2％。該套住宅的正常價格為（?。┰痬2。
A．5200．00
B．5300．00
C．5319．15
D．5400．0021、 已知某投資項目的折現(xiàn)率為13%時，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬元，則該項目的內(nèi)部收益率為（ ）。
A．13．12%
B．13．30%
C．13．53%
D．13．87%
22、 SWOT分析法所分為的四個因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境的機(jī)會因素和外部市場環(huán)境的（?。?。
A．風(fēng)險因素
B．威脅因素
C．挑戰(zhàn)因素
D．幫助因素
23、 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有（?。?。
A．因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B．為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C．以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項手續(xù)的辦理，滿兩年未動工的
D．土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
24、 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時查詢的房地產(chǎn)詳細(xì)狀況，并及時更新房源信息，宜采用的廣告媒體是（?。?。
A．路牌
B．廣播
C．電視
D．網(wǎng)絡(luò)
25、 若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時宜采用（ ）。
A．凈現(xiàn)值法
B．凈將來值法
C．凈年值法
D．凈現(xiàn)值率法
26、 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工作的最低保修期是（ ）。
A．半年
B．1年
C．2年
D．3年
27、 辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時，交驗(yàn)的文件一般不包括（?。?。
A．抵押合同
B．抵押登記申請書
C．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
D．國有土地使用證
28、 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈與的說法，錯誤的是（?。?BR> A．建設(shè)用地使用權(quán)贈與是無償行為
B．贈與人與受贈人之間需要簽訂贈與合同
C．贈與人愿意贈與，且受贈人愿意接受，贈與合同才能成立
D．贈與的建設(shè)用地使用權(quán)無須辦理相關(guān)手續(xù)
29、 土地出讓中的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價是（?。┐_定。
A．由市、縣人民政府決定
B．土地評估事務(wù)所根據(jù)土地估價結(jié)果決定
C．由市、縣人民政府國土資源行政主管部門決定
D．由招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的機(jī)構(gòu)確定
30、 某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/㎡。該項目采用的主要定價方法是（?。?。
A．目標(biāo)利潤定價法
B．需求導(dǎo)向定價法
C．競爭導(dǎo)向定價法
D．比較定價法31、 下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是（?。?。
A．土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B．土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D．土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
32、 不考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本和競爭對手的價格策略和競爭反應(yīng)，主要依據(jù)潛在顧客的價格承受能力來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為（ ?。?BR> A．需求導(dǎo)向定價法
B．主動競爭定價法
C．目標(biāo)利潤定價法
D．隨行就市定價法
33、 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括（ ?。?BR> A．司法措施
B．組織措施
C．經(jīng)濟(jì)措施
D．技術(shù)措施
34、 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長年限為（?。┠?。
A．35
B．40
C．45
D．50
35、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價為4 000 元／平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元／平方米。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（ ）平方米。
A．14 500
B．16 700
C．20 000
D．22 000
36、 在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊=建筑物重新購建價格－（ ）。
A．房地產(chǎn)價格
B．建筑物開發(fā)成本
C．土地價值
D．建筑物市場價值
37、 下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（?。?BR> A．抵押
B．出售
C．互換
D．贈與
38、 國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為稱為（?。?。
A．征收
B．拆遷
C．征用
D．安置
39、 在房地產(chǎn)銷售代理的各種方式中，委托人與代理人沒有直接關(guān)系的代理方式是（ ）
A．多家代理
B．代理
C．共同代理
D．參與代理
40、 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項目是（ ?。?。
A．公寓
B．寫字樓
C．工業(yè)廠房
D．酒店
41、 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是（?。?。
A．取得土地使用權(quán)兩年以后
B．完成開發(fā)投資總額的25％以上（不含土地使用權(quán)出讓金）
C．完成開發(fā)投資總額的25％以上（含土地使用權(quán)出讓金）
D．形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
42、 進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)該明確（ ）。
A．調(diào)研人員
B．調(diào)研計劃
C．調(diào)研目標(biāo)
D．調(diào)研方案
43、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是（ ?。?。
A．將風(fēng)險損失攤銷計入成本
B．從未發(fā)生風(fēng)險損失項目的收益中補(bǔ)償
C．與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D．建立內(nèi)部風(fēng)險基金
44、 （?。┦钦氐乃姓撸瑩碛型耆乃袡?quán)。
A．個人
B．單位
C．國家
D．農(nóng)民集體
45、 邀請招標(biāo)的承包商數(shù)量最少為（?。?。
A．1
B．2
C．3
D．4
46、 一般將（?。┓Q為地租的資本化價格。
A．每月取得的地租額
B．每年取得的地租額
C．地價除以折現(xiàn)率
D．每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
47、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設(shè)一個由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括（ ）。
A．3個建設(shè)項目
B．10個單項工程
C．12個單項工程
D．12個單位工程
48、 物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②項目評估與風(fēng)險防范，③評標(biāo)，④接受招標(biāo)方的資格審查，⑤獲取招標(biāo)信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標(biāo)通知書等主要步驟。這幾個步驟的正確順序是（?。?BR> A．⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B．⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C．⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D．⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
49、 集體土地征收時，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由（ ）以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決。
A．省級
B．市級
C．縣級
D．以上都不對
50、 某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（ ）萬元。
A．53
B．55
C．57
D．5951、 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為（ ）。
A．塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B．單中心城市、多中心城市
C．棋盤形城市、放射形城市
D．大城市、中等城市、小城市
52、韋伯提出的原料指數(shù)是指（ ?。?。
A．貨物的絕對重量除以制成品總重量
B．限地性原料總重量除以制成品總重量
C．貨物的相對重量除以制成品總重量
D．限地性原料總重量除以貨物的絕對重量
53、 2004年3月14日，我國對（?。┳髁诵薷模状螌⒄魇蘸驼饔脜^(qū)分開來。
A．《中華人民共和國憲法》
B．《中華人民共和國物權(quán)法》
C．《中華人民共和國土地管理法》
D．《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
54、 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是（ ?。?。
A．6．14%
B．6．15%
C．6．17%
D．6．5%
55、 可比實(shí)例成交價格×（ ）=可比實(shí)例正常市場價格。
A．交易情況修正系數(shù)
B．房地產(chǎn)價格指數(shù)
C．交易日期調(diào)整系數(shù)
D．房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
56、 房地產(chǎn)市場細(xì)分中的行為細(xì)分不包括（ ）。
A．使用時間
B．生活方式
C．追求利益
D．購買階段
57、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是（ ）。
A．將風(fēng)險損失攤銷計入成本
B．從未發(fā)生風(fēng)險損失項目的收益中補(bǔ)償
C．與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D．建立內(nèi)部風(fēng)險基金
58、 某房地產(chǎn)投資項目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準(zhǔn)收益率為10%，凈現(xiàn)值為168．62萬元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為（ ?。┤f元。
A．250
B．200
C．175
D．150
59、 根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（ ?。┑挠囝~。
A．平均稅費(fèi)
B．平均利潤
C．平均市值
D．平均價格
60、 感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是（?。┑膬蓚€環(huán)節(jié)。
A．風(fēng)險識別
B．風(fēng)險估計
C．風(fēng)險評價
D．風(fēng)險應(yīng)對
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
61、 下列關(guān)于協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的表述中，正確的有（ ）。
A．采取雙方協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的
B．有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%
C．協(xié)議出讓地價必須是協(xié)議出讓
D．協(xié)議出讓的不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)以及按照國家規(guī)定應(yīng)該繳納的有關(guān)費(fèi)用之和
E．與招標(biāo)拍賣掛牌確定的原則相同
62、 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的收集的途徑主要有（?。?BR> A．交易雙方當(dāng)事人
B．促成房地產(chǎn)交易行為的中介商
C．非同業(yè)間資料的交流
D．不熟悉房地產(chǎn)市場的人士
E．房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告
63、 可以不經(jīng)過申請，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的情況有（?。?。
A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)
B．農(nóng)村村民建設(shè)住宅
C．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施建設(shè)
D．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益事業(yè)建設(shè)
E．小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)
64、 城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論有（?。?BR> A．多帶理論
B．同心圓理論
C．扇形理論
D．多核心理論
E．中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
65、 以下哪些項目的物業(yè)管理必須進(jìn)行招標(biāo)（ ）。
A．新開發(fā)的住宅項目
B．新開發(fā)的非住宅項目
C．同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目
D．業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目
E．新開發(fā)的商業(yè)項目
66、 下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（?。?。
A．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人
B．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
C．尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買受人
D．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人
E．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
67、 房地產(chǎn)市場實(shí)地調(diào)研的方法有（?。?。
A．因果關(guān)系法
B．入戶詢問法
C．電話詢問法
D．觀察法
E．試驗(yàn)法
68、 房地產(chǎn)廣告預(yù)算的方法有（?。?。
A．目標(biāo)任務(wù)法
B．銷售百分比法
C．量入為出法
D．隨機(jī)函數(shù)法
E．競爭對等法
69、 國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞接校ā。?BR> A．貨幣補(bǔ)償
B．保障安置
C．異地移民安置
D．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
E．屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
70、 房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境的不確定性來源包括（ ）
A．政府的政策和規(guī)定的變化
B．市場環(huán)境的變化
C．通貨膨脹和信貸風(fēng)險
D．資金籌措方式與來源
E．工程價款估算或結(jié)算錯誤71、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用直接銷售渠道的情形有（?。?。
A．房地產(chǎn)市場為賣方市場，推出的商品房供不應(yīng)求
B．房地產(chǎn)市場為買方市場，推出的商品房供大于求
C．商品房素質(zhì)一般，市場反應(yīng)平平
D．商品房素質(zhì)特別突出，市場反應(yīng)很好
E．大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)銷售隊伍
72、 采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（ ）。
A．選取的報酬率偏低
B．預(yù)測的未來凈收益偏大
C．估計的使用期限偏短
D．估計的運(yùn)營費(fèi)用偏大
E．估計的空置率偏高
73、 下列工作中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)工作內(nèi)容的有（?。?BR> A．發(fā)出招標(biāo)公告與邀請函
B．發(fā)售招標(biāo)文件
C．評標(biāo)委員會向投標(biāo)人介紹評標(biāo)方法
D．對投標(biāo)人進(jìn)行資格復(fù)查
E．與承包商協(xié)商工期和付款方式
74、 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（ ）。
A．房地產(chǎn)的價格水平
B．消費(fèi)者的收入水平
C．消費(fèi)者的偏好
D．相關(guān)物品的價格水平
E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
75、 下列關(guān)于敏感性分析的表述中，正確的有（?。?。
A．項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標(biāo)的變動幅度（通常是列表表示）
B．敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟(jì)效益情況為；在什么范圍變化時，投資項目的經(jīng)濟(jì)效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
C．敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種
D．敏感性分析只可用于對靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，而不可用于對動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
E．敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析
76、 城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（?。橹鞯募?。
A．畜牧業(yè)
B．商業(yè)
C．制造業(yè)
D．手工業(yè)
E．服務(wù)業(yè)
77、 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)由包括（?。?BR> A．土地補(bǔ)償費(fèi)
B．征地管理費(fèi)
C．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D．青苗補(bǔ)償費(fèi)
E．安置補(bǔ)償費(fèi)
78、 在對互斥方案進(jìn)行直接比選時，必須具備的可比條件有（ CDE）。
A．被比較方案的投資額相同或相近
B．被比較方案具有相同的不確定因索
C．被比較方案的費(fèi)用及效益計算口徑一致
D．被比較方案具有相同的計算期
E．被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位
79、 下列關(guān)于內(nèi)部收益率的說法中，正確的有（?。?。
A．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的
B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終止了時所有投資正好被回收的收益率
C．同一項目的全部投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的貸款利率
E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小
80、 下列選項中屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（?。?BR> A．通貨膨脹風(fēng)險
B．市場供求風(fēng)險
C．周期風(fēng)險
D．資本價值風(fēng)險
E．時間風(fēng)險三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
81、根據(jù)以下材料，回答81-100題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0．5，綠地率不低于35％。預(yù)期投資利潤率為35％，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6％。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元／m2，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元／m2，可銷售比率為95％。促銷工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息；開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預(yù)定計劃進(jìn)行建設(shè)，在項目施工進(jìn)入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。
該項目的樓面地價為（ ）元／m2。
A．1000
B．2000
C．4000
D．4211
82、 采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為（ ）元／m2。
A．9552
B．10771
C．11297
D．11338
83、 該項目涉及的促銷方式有（?。?。
A．公共關(guān)系
B．人員促銷
C．廣告促銷
D．營業(yè)推廣
84、 從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將（?。?。
A．上升
B．下降
C．無法預(yù)計
D．維持穩(wěn)定
85、 根據(jù)以下材料，回答85-104題：
某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。
土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（ ）。
A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)
C．補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D．補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
86、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（ ）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A．3
B．5
C．7
D．10
87、 該市工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會對被征地農(nóng)民可采取的安置方式有（?。?BR> A．貨幣安置
B．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
C．重新?lián)駱I(yè)安置
D．安置補(bǔ)助費(fèi)
88、 該市征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)應(yīng)采取征地和安置的步驟包括（?。?BR> A．辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?BR> B．確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和擬定方案
C．征地補(bǔ)償、安置方案組織實(shí)施
D．進(jìn)行公告
89、根據(jù)以下材料，回答89-108題
某市欲征收近郊某處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。
土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（?。?。
A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)
C．補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D．補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
90、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（ ）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A．3
B．5
C．7
D．1091、 對居民點(diǎn)實(shí)施房屋征收的具體工作有（?。?BR> A．調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況
B．對征收房屋價值評估
C．簽訂補(bǔ)償協(xié)議
D．進(jìn)行房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行
92、 關(guān)于房屋征收管理分工的說法中，不正確的是（ ）。
A．房屋征收主體是市、縣人民政府
B．房屋征收的主管部門是市、縣人民政府確定的房屋征收部門
C．房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作
D．房屋征收實(shí)施單位可以以營利為目的
93、 根據(jù)以下材料，回答93-112題
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布了招標(biāo)公告，擬通過公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理該小區(qū)。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以采取的招標(biāo)方式有（?。?。
A．公開招標(biāo)
B．秘密招標(biāo)
C．邀請招標(biāo)
D．直接指定
94、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有（ ）。
A．公開、公平、公正
B．等價有償
C．誠實(shí)信用
D．保護(hù)弱者
95、 該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布的招標(biāo)公告須載明的事項不包括（?。?BR> A．該房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱、地址
B．應(yīng)邀招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C．獲取招標(biāo)文件的辦法
D．甲住宅小區(qū)的基本情況
96、 評標(biāo)委員會的下列做法中，錯誤的有（ ）。
A．為保密起見，評標(biāo)過程中不召開現(xiàn)場答辯會
B．否決所有投標(biāo)
C．向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告
D．推薦超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人
97、根據(jù)以下材料，回答97-116題：
甲房地產(chǎn)公司欲建設(shè)一住宅項目，委托一社會調(diào)研公司進(jìn)行住宅項目調(diào)研，該調(diào)查公司設(shè)定了開放式的調(diào)研問卷，進(jìn)行調(diào)研工作，其問卷內(nèi)容如下
您能想象小區(qū)綠化的好處嗎？（2）您認(rèn)為精裝房的優(yōu)缺點(diǎn)在哪里？（3）若您買房您最看重哪一點(diǎn)？（4）您認(rèn)為小區(qū)環(huán)境設(shè)計應(yīng)該注意哪些內(nèi)容？請回答下列問題：
<1>、本案采用開放式問卷調(diào)查的優(yōu)點(diǎn)是（?。?。
A．易于記錄
B．節(jié)約時間
C．被訪者的限制少
D．調(diào)研成本低
98、 若要了解居民的購房意向，確定市場需求，最合適的調(diào)研方法是（?。?。
A．經(jīng)理詢問法
B．郵寄詢問法
C．路上攔截
D．入戶詢問
99、 住宅市場調(diào)研中，價格分析首先要（?。?。
A．選出影響住宅價格的主要因素
B．判斷價格被消費(fèi)者接受的程度
C．調(diào)整價格測試消費(fèi)者態(tài)度
D．進(jìn)行消費(fèi)者特征調(diào)研
100、 在確定住宅小區(qū)規(guī)劃、戶型及相關(guān)配套服務(wù)的質(zhì)量研究中（?。┳钸m用。
A．小組訪談法
B．電話詢問法
C．投射法
D．實(shí)驗(yàn)法