一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個選項最符合題意)
1、房地產市場營銷包括商品房及相關（?。┑臓I銷。
A．產權
B．價格
C．服務
D．財務
2、集體土地征收是國家為了公共利益的需求，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地（?。┑男袨椤?BR> A．所有權
B．使用權
C．繼承權
D．通行權
3、王某今年50歲，法定退休年齡為60歲，則王某住房公積金貸款期限最長為（ ?。┠?。
A．10
B．15
C．25
D．30
4、中心商務高度指標等于（?。┲?BR> A．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積
B．中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積
C．中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積
D．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑面積
5、住房公積金貨款本質上是一種（?。?。
A．信用貨款
B．信托貨款
C．委托貨款
D．按揭貨款
6、房地產市場調研不具有（ ）的特點。
A．實用性
B．時效性
C．實踐性
D．審美性
7、房地產保險費的計算是（ ）。
A．總保險費=保險金額×保險費率×繳費系數
B．總保險費=保險金額×保險費率÷繳費系數
C．總保險費=保險金額÷保險費率×繳費系數
D．總保險費=保險金額÷保險費率÷繳費系數
8、項目處于風景園林區(qū)域，可以進行（?。┒ㄎ弧?BR> A．學習類級學生公寓類
B．生態(tài)居住類
C．商業(yè)及商業(yè)服務類
D．居住類和生活服務類
9、供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期是（ ）。
A．1個采暖期、供冷期
B．2個采暖期、供冷期
C．3個采暖期、供冷期
D．5個采暖期、供冷期
10、當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應調研哪些內容時，可以采用（ ）來找出癥結所在，然后再做進一步研究。
A．探測性調研
B．描述性調研
C．因果性調研
D．預測性調研
11、 在房地產促銷活動中，能夠最快速及時了解客戶對企業(yè)和產品反應的促銷方式是（?。?。
A．廣告宣傳促銷
B．公共關系推廣
C．人員推銷
D．社會公益活動促銷
12、 已知某投資項目的折現率為13%時，凈現值為1100萬元，折現率為14%是，凈現值為-980萬元，則該項目的內部收益率為（ ）。
A．13．12%
B．13．30%
C．13．53%
D．13．87%
13、 某人擬于每年年末按年利率5%存入3萬元，則第3年末全部存款本息之和與10萬元相差（?。┰僭O按復利計息）。
A．10000
B．9524
C．7396
D．5425
14、 杜能在《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構成一個區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是（ ）。
A．自由農作區(qū)
B．谷物輪作區(qū)
C．林業(yè)區(qū)
D．放牧區(qū)
15、 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權，土地使用期限為法定出讓年限，經5年開發(fā)建設后，將其轉讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權最長期限為（ ）年。
A．35
B．40
C．45
D．65
16、 業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔的計費方式是（?。?。
A．包干制
B．傭金制
C．酬金制
D．分成制
17、 房地產開發(fā)項目策劃自始自終要以（?。橹鲗А?BR> A．市場
B．供求
C．政府
D．房地產商
18、 某房地產投資項目每年的現金流量如下表所示，基準收益率為10%，該項目的靜態(tài)投資回收期在（ ）之間。
單位：萬元
年份0123456
現金流入 250250250250250
現金流出500503030303030
A．第二年與第三年
B．第三年與第四年
C．第四年與第五年
D．第五年與第六年
19、 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（?。?。
A．6．14%
B．6．15%
C．6．17%
D．6．5%
20、 土地補償費用歸被征收土地的（?。┧小?BR> A．農村集體經濟組織
B．土地所有權人
C．土地使用權人
D．以上都不對
21、 現有一筆10萬元的債務，若要求每年末償還3萬元，年利率為10%，則該債務可在（?。┠赀€清。已知（A/P，10%，4）＝0．31547，（A/P，10%，5）＝0．26338。
A．4～5
B．5～6
C．6～7
D．7～8
22、 目前在我國，（?。┦侵饕姆康禺a投資主體之一。
A．國家
B．企業(yè)
C．個人
D．外資企業(yè)
23、 法律規(guī)定，國家機關用地和軍事用地的土地使用權，確屬必需的，報（?。┡鷾蕜潛?。
A．縣級以上人民政府土地管理部門
B．縣級以上人民政府土地管理部門和規(guī)劃管理部門
C．縣級以上人民政府
D．市級以上人民政府
24、 （?。┦鞘袌鲞\行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。
A．地租地價理論
B．供求理論
C．城市化理論
D．城市空間理論
25、 房地產市場細分是按照消費者欲望和需要把一個總體市場劃分成若干給個具有（ ?。┑淖邮袌龅墓こ?。
A．共同地域
B．共同特征
C．同樣規(guī)模
D．同樣價位
26、 調研報告作為調研總結的表達形式，最基本的要求就是要（?。?。
A．尊重事實
B．簡潔明了
C．有針對性
D．客觀中立
27、 工程建設項目是指在一定時間、費用和質量要求下，為形成一定生產能力（或使用功能）的固定資產，而按特定的程序完成的（?。?BR> A．承包合同
B．一次性任務
C．管理工作
D．施工過程
28、 某房地產項目價格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%，申請抵押貸款價格優(yōu)惠0．5%，分期付款不予優(yōu)惠。這是一種（?。?BR> A．現金折扣定價策略
B．數量折扣定價策略
C．定價策略
D．變動價格策略
29、 項目處于知名學校附近，可以進行（?。┒ㄎ弧?BR> A．學習類級學生公寓類
B．生態(tài)居住類
C．商業(yè)及商業(yè)服務類
D．居住類和生活服務類
30、 在工程招標中，投標人按投標文件提出報價的行為是（ ）
A．承諾
B．議價
C．要約
D．邀約
31、 在房地產市場環(huán)境調研中，對居民消費結構和消費水平的調研屬于（?。┱{研。
A．經濟環(huán)境
B．政治法律環(huán)境
C．區(qū)域環(huán)境
D．社會文化環(huán)境
32、 按照工作范圍劃分的房地產開發(fā)項目策劃報告類別包括（ ?。┖蛦雾棽邉潏蟾?。
A．產品策劃報告
B．投資策劃報告
C．廣告策劃報告
D．全程策劃報告
33、 當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用（ ）
A．探測性調研
B．因果性調研
C．描述性調研
D．預測性調研
34、 在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（?。?BR> A．業(yè)主大會
B．業(yè)主委員會
C．物業(yè)建設單位
D．物業(yè)服務企業(yè)
35、 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起（ ?。﹥龋蚬こ趟诘氐目h級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。
A．1個工作日
B．5個工作日
C．10個工作日
D．15個工作日
36、 從房地產投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（ ）階段的重要內容
A．風險識別
B．風險估計
C．風險評價
D．風險應對
37、 投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產能力及經營管理條件下，對產品的（ ）進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。
A．產量、價格、成本
B．產量、利潤、成本
C．產量、成本、利潤
D．利潤、價格、成本
38、 某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運營費用為40萬元，方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設基準收益率為10%，已知：（P/A，10%，10）＝6．144，則該方案總費用的現值是（?。┤f元。
A．245．76
B．545．76
C．1356．86
D．1843．20
39、 某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元/㎡。如將該套住宅的價格調整到2009年11月1日的價格，則調整后的價格是（?。┰?㎡。
A．3552．82
B．3563．00
C．3563．47
D．3574．16
40、 報酬率等于（ ）、投資風險補償率、管理負擔補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。
A．低風險報酬率
B．銀行存款利率
C．銀行貸款利率
D．無風險報酬率
41、 下列措施中，在房地產開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現實際投資值偏離目標投資值，應采取的糾偏措施不包括（ ）。
A．司法措施
B．組織措施
C．經濟措施
D．技術措施
42、 某債券現在購買需花10萬元，6年后可得20萬元，若將購買債券看作是按復利向銀行存款，那么相當于銀行存款的利率是（?。?BR> A．10．645%
B．11．476%
C．13．456%
D．12．241%
43、 下列有關物業(yè)服務企業(yè)特征的表述中，錯誤的是（ ?。?。
A．物業(yè)服務企業(yè)是獨立的企業(yè)法人
B．物業(yè)服務企業(yè)屬于服務性企業(yè)
C．物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務是非營利性的
D．物業(yè)服務企業(yè)具有一定的公共管理性質的職能
44、 在房地產投資項目可行性研究中，要對現金流量進行折現分析，這是投資項目經濟評價的（?。┰瓌t的要求。
A．有無對比
B．以動態(tài)分析為主
C．以定性分析為主
D．收益與風險權衡
45、 委托人與代理人之間的協調和傭金的結算相對簡單的代理方式是（?。?BR> A．多家代理
B．代理
C．共同代理
D．參與代理
46、 房地產企業(yè)稅后利潤分配的順序依次是（?。?。
A．彌補企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤
B．彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤、提取法定盈余公積金
C．提取法定盈余公積金、彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤
D．提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤、彌補企業(yè)以前年度的虧損
47、 業(yè)主委員會有全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生，是業(yè)主大會的（ ?。C構。
A．執(zhí)行
B．決策
C．管理
D．監(jiān)督
48、 某房地產抵押物價值為180萬元，抵押率為50％，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為6％，則第11個月的月還款額為（ ?。┰?。
A．4125
B．7500
C．11625
D．15000
49、 供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期是（ ）。
A．1個采暖期、供冷期
B．2個采暖期、供冷期
C．3個采暖期、供冷期
D．5個采暖期、供冷期
50、下列關于地租的說法中，正確的是（ ）
A．最初出現的奴隸制地租是以勞役地租為基本形式。
B．封建制度時期，地租包含了直接生產者（佃農）的部分剩余生產物。
C．社會主義時期，地租以實物地租為主要形式。
D．資本主義地租只是國家用以調節(jié)社會生產的經濟杠桿。
51、 已知某筆貸款的年利率為15%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率為（?。?BR> A．13．35%
B．14．55%
C．15．87%
D．12．93%
52、 某房地產開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本費用為4000萬元，住宅平均售價為5000元/平方米，單位產品可變成本為3000元/平方米。該公司計劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（?。┢椒矫?。
A．14300
B．16000
C．20000
D．21500
53、 在房地產市場供給調研中，對同類企業(yè)的數量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于（ ?。┱{研。
A．市場行情
B．市場反響
C．市場競爭者
D．消費行為
54、 在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現了物業(yè)管理招投標的（?。┰瓌t。
A．公開
B．公平
C．公正
D．誠實信用
55、 下列在房地產市場調研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（?。?。
A．官方統(tǒng)計資料中有關房地產的分析資料
B．公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調研的資料
C．來自主管部門和行業(yè)管理機構的資料
D．專業(yè)研究機構提供的相關資料
56、 下列內容中，不屬于房地產投資項目可行性研究報告摘要內容的是（ ?。?。
A．項目的主要經濟指標結果
B．可行性研究的結論
C．項目的基本情況
D．項目經濟指標的測算過程
57、 按照作用劃分的房地產開發(fā)項目策劃報告類別包括（?。㈤_發(fā)項目實施策劃報告和開發(fā)項目運營策劃報告。
A．開發(fā)項目決策策劃報告
B．投資策劃報告
C．廣告策劃報告
D．全程策劃報告
58、 業(yè)主作為業(yè)主大會的成員，享有提議召開業(yè)主大會的權利。經（ ）以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會就應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
A．40%
B．30%
C．20%
D．10%
59、 下列關于房地產信托主要特點的說法中，錯誤的是（?。?。
A．房地產信托的業(yè)務方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強的靈活性
B．房地產信托投資具有較高的收益性
C．房地產的低流動性，使得房地產信托投資具有很大的風險性
D．房地產信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性
60、 項目處于商業(yè)區(qū)域，可以進行（ ）定位。
A．學習類級學生公寓類
B．生態(tài)居住類
C．商業(yè)及商業(yè)服務類
D．居住類和生活服務類二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
61、房地產經濟基本理論有（?。?。
A．區(qū)位理論
B．供求理論
C．效用理論
D．地租地價理論
E．城市化理論
62、 物業(yè)管理規(guī)約對（?。┚哂屑s束力。
A．全體業(yè)主
B．物業(yè)承租人
C．借住在業(yè)主家的親戚
D．物業(yè)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)
E．物業(yè)的繼受人
63、 房地產開發(fā)經營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（ BDE）。
A．先進性
B．可控性
C．社會性
D．適應性
E．經濟性
64、 收益性房地產獲取收益的方式可分為（?。?BR> A．拍賣
B．出租
C．公益用途
D．營業(yè)
E．以上都正確
65、 與其它類型的投資相比，下列選項中屬于房地產投資特點的有（?。?BR> A．投資品種的多樣性
B．投資變現的復雜性
C．投資價值的附加性
D．投資區(qū)域的差異性
E．投資收益的確保性
66、 下列情形中，國家可以無償收回國有土地使用權的有（?。?。
A．因社會公共利益需要而提前收回土地使用權的
B．為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權的
C．商業(yè)用地土地使用權屆滿的
D．以出讓方式取得土地使用權開發(fā)房地產，滿兩年未動工的
E．土地使用者因破產而停止使用土地的
67、 房地產開發(fā)項目質量的內涵包括（?。?BR> A．可用性
B．可靠性
C．經濟性
D．與環(huán)境協調
E．盈利性
68、 房地產開發(fā)項目工程設計的管理模式包括（ ）。
A．業(yè)主直接管理模式
B．業(yè)主委托咨詢公司代表業(yè)主進行設計管理模式
C．業(yè)主委托建筑企業(yè)代表業(yè)主進行設計管理模式
D．業(yè)主委托項目（工程）管理管理模式
E．業(yè)主委托監(jiān)理管理管理模式
69、 房地產市場調研報告的正文包括（?。?。
A．導言
B．設計方法
C．調查成果
D．限制條件
E．結論和建議
70、 公積金住房貸款與一般個人住房貸款的區(qū)別在于（ ）。
A．在貸款額度、期限上有不同的規(guī)定
B．個人住房貸款屬于委托性個人住房貸款
C．個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風險由銀行承擔
D．住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠
E．住房公積金屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性住房貸款
71、 從生產者角度出發(fā)的市場營銷觀念有（ ）。
A．生產觀念
B．推銷觀念
C．市場營銷觀念
D．社會營銷觀念
E．現代營銷觀念
72、 下列土地中，建設用地使用權出讓的年限為50年的有（ ）
A．居住用地
B．商業(yè)、旅游用地
C．教育科技用地
D．綜合用地
E．娛樂用地
73、 根據管理者的不同，房地產開發(fā)項目管理可分為（?。?。
A．監(jiān)理項目管理
B．建設項目管理
C．設計項目管理
D．咨詢項目管理
E．施工項目管理
74、 在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（?。?。
A．折舊和攤銷
B．投資回收
C．投資回報
D．可用于還款的利潤
E．在成本中列支的利息
75、 房地產開發(fā)項目策劃的特點不包括（?。?BR> A．時效性
B．地域性
C．系統(tǒng)性
D．創(chuàng)新性
E．科學性
76、 在以下（ ）情況下，租賃的國有土地可以收回。
A．國家因公共利益需要收回
B．國有企業(yè)改制
C．承租人某些違約情況
D．國有土地作價入股
E．承租土地期滿后未續(xù)期
77、 克里斯塔勒的中心地理論的假設條件包括（?。?。
A．研究的區(qū)域是一塊均質平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致
B．有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比
C．有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成反比
D．廠商和消費者都是經濟人
E．平原上貨物流動受關稅或非關稅壁壘的限制
78、 在房地產項目市場分析中。主要包括（?。?BR> A．供給分析
B．需求分析
C．競爭分析
D．容積率分析
E．相關因素分析
79、 房地產市場營銷具有（?。┑奶攸c。
A．差異性
B．廣泛性
C．局限性
D．環(huán)境相關性
E．有限性
80、 房地產調研的主要內容包括（?。?。
A．房地產市場環(huán)境調研
B．房地產市場需求調研
C．房地產從業(yè)人員素質調研
D．房地產市場供給調研
E．房地產行業(yè)就業(yè)前景調研
三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
81、根據以下材料，回答81-100題：
某房地產公司欲投資兩個彼此獨立、投資壽命期為一年的項目，其投資額和凈收益見下表。各項目的投資方案是互斥的，該公司擁有的資金數額為5000萬元，要求的基準收益率為12％。
單位：萬元
投資方案 初期投資 凈收益
甲1 5000 550
甲2 4000 530
甲3 3000 350
甲4 1000 150
乙1 4000 520
乙2 3000 350
乙3 2000 270
乙4 1000 130
上表中，這兩個項目的無資格方案共有（ ）個。
A．1
B．2
C．3
D．4
82、該房地產公司應選擇（ ）方案。
A．甲4和乙1
B．甲2和乙1
C．甲1和乙4
D．甲1和乙3
83、如果該房地產公司能以年利率13％貸款3000萬元，則可選擇（?。┓桨?。
A．甲4和乙4
B．甲4和乙1
C．甲4和乙2
D．甲2和乙1
84、如果該房地產公司以年利率13％貸款3000萬元，在選擇了甲2和乙l方案后，每年的凈收益是（?。┤f元。
A．1000
B．1050
C．1100
D．950
85、 根據以下材料，回答85-104題：
北馨花園住宅小區(qū)的業(yè)主委員會和此小區(qū)的建設單位城建房地產開發(fā)公司通過電視傳媒發(fā)布招標信息，邀請各愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標，經過法定的招標程序，投標程序，浩達物業(yè)管理公司勝出中標。
本案中進行的物業(yè)管理招標形式為（ ）。
A．邀請招標
B．公開招標
C．協議招標
D．唱標
86、 聘用浩達物業(yè)管理公司的決定必須由（ ）作出。
A．北馨花園住宅小區(qū)的業(yè)主委員會
B．北馨花園住宅小區(qū)的業(yè)主大會
C．城建房地產開發(fā)公司
D．北馨花園住宅小區(qū)所在區(qū)域的街道辦事處
87、 本案中的物業(yè)管理招標書中應包括的內容有（?。?BR> A．物業(yè)項目基本情況
B．物業(yè)管理范圍與內容、對投標書的要求
C．評標標準與評標辦法
D．招標人自身的財務狀況
88、 北馨花園住宅小區(qū)業(yè)主委員會與浩達物業(yè)管理公司簽訂的合同屬于（?。?。
A．臨時性物業(yè)服務合同
B．前期物業(yè)服務合同
C．物業(yè)服務合同
D．法定物業(yè)服務合同
89、 根據以下材料，回答89-108題
張某用200萬元自有資金一次性付款購買了一店鋪用于出租經營，經營期為20年。根據市場預測，經營期內前10年的年凈租金為30萬元，后10年的年凈租金可達40萬元。張某在不考慮店鋪未來轉售的情況下，其投資收益率要求達到10％（租金收入均在年末）。
該投資方案類型為（ ）。
A．互斥方案
B．獨立方案
C．現金流相關方案
D．互補方案
90、 該投資方案的財務凈現值為（?。┤f元。
A．79
B．99
C．200
D．50091、 若編制該投資方案的現金流量表，則其現金流出項為（?。?。
A．經營成本
B．還本付息
C．置業(yè)投資
D．經營稅金
92、 該投資方案在經營期內可能面臨的投資風險為（?。?BR> A．通貨膨脹風險
B．變現風險
C．收益現金流風險
D．市場供求風險
93、 根據以下材料，回答93-112題
評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10％，運營費用為毛租金的40％。
評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有（?。?。
A．成本法
B．收益法
C．假設開發(fā)法
D．基準地價修正法
94、 該酒店式公寓建成后的年凈收益為（?。┰椒矫?。
A．300
B．360
C．540
D．600
95、 已知報酬率為8％，該酒店式公寓建成后的價值為（?。┰?平方米。
A．3000
B．3533
C．3577
D．3750
96、 該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為（?。┠?。
A．37
B．38
C．39
D．40
97、 根據以下材料，回答97-116題：
某房地產開發(fā)企業(yè)獲得 1000萬元貸款，年利率為 10% ，償還期為 5年。試就下列各種還款方式，分別計算 5年的還款總額。
若每年年末還款本金 200萬元及所欠的利息，則5年共計還款總額為（?。┤f元。
A．1000
B．1100
C．1200
D．1300
98、 若每年年末只償還所欠的利息，其本金在第五年末一次還清，則 5年共計還款總額為 （ ）萬元。
A．1300
B．1400
C．1500
D．1600
99、 若每年年末等額償還本金和利息，則5年共計還款總額為（?。┤f元。
A．1200
B．1300
C．1319
D．1400
100、 試評價上述各種還款方式，僅從5年共計還款總額的角度考慮，應選擇的還款方式為（ ）。
A．選 1
B．選 2
C．選 3
D．選 4
1、房地產市場營銷包括商品房及相關（?。┑臓I銷。
A．產權
B．價格
C．服務
D．財務
2、集體土地征收是國家為了公共利益的需求，依照法律規(guī)定的權限和程序，強制取得集體土地（?。┑男袨椤?BR> A．所有權
B．使用權
C．繼承權
D．通行權
3、王某今年50歲，法定退休年齡為60歲，則王某住房公積金貸款期限最長為（ ?。┠?。
A．10
B．15
C．25
D．30
4、中心商務高度指標等于（?。┲?BR> A．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積
B．中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積
C．中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積
D．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑面積
5、住房公積金貨款本質上是一種（?。?。
A．信用貨款
B．信托貨款
C．委托貨款
D．按揭貨款
6、房地產市場調研不具有（ ）的特點。
A．實用性
B．時效性
C．實踐性
D．審美性
7、房地產保險費的計算是（ ）。
A．總保險費=保險金額×保險費率×繳費系數
B．總保險費=保險金額×保險費率÷繳費系數
C．總保險費=保險金額÷保險費率×繳費系數
D．總保險費=保險金額÷保險費率÷繳費系數
8、項目處于風景園林區(qū)域，可以進行（?。┒ㄎ弧?BR> A．學習類級學生公寓類
B．生態(tài)居住類
C．商業(yè)及商業(yè)服務類
D．居住類和生活服務類
9、供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期是（ ）。
A．1個采暖期、供冷期
B．2個采暖期、供冷期
C．3個采暖期、供冷期
D．5個采暖期、供冷期
10、當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應調研哪些內容時，可以采用（ ）來找出癥結所在，然后再做進一步研究。
A．探測性調研
B．描述性調研
C．因果性調研
D．預測性調研
11、 在房地產促銷活動中，能夠最快速及時了解客戶對企業(yè)和產品反應的促銷方式是（?。?。
A．廣告宣傳促銷
B．公共關系推廣
C．人員推銷
D．社會公益活動促銷
12、 已知某投資項目的折現率為13%時，凈現值為1100萬元，折現率為14%是，凈現值為-980萬元，則該項目的內部收益率為（ ）。
A．13．12%
B．13．30%
C．13．53%
D．13．87%
13、 某人擬于每年年末按年利率5%存入3萬元，則第3年末全部存款本息之和與10萬元相差（?。┰僭O按復利計息）。
A．10000
B．9524
C．7396
D．5425
14、 杜能在《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構成一個區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是（ ）。
A．自由農作區(qū)
B．谷物輪作區(qū)
C．林業(yè)區(qū)
D．放牧區(qū)
15、 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權，土地使用期限為法定出讓年限，經5年開發(fā)建設后，將其轉讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權最長期限為（ ）年。
A．35
B．40
C．45
D．65
16、 業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔的計費方式是（?。?。
A．包干制
B．傭金制
C．酬金制
D．分成制
17、 房地產開發(fā)項目策劃自始自終要以（?。橹鲗А?BR> A．市場
B．供求
C．政府
D．房地產商
18、 某房地產投資項目每年的現金流量如下表所示，基準收益率為10%，該項目的靜態(tài)投資回收期在（ ）之間。
單位：萬元
年份0123456
現金流入 250250250250250
現金流出500503030303030
A．第二年與第三年
B．第三年與第四年
C．第四年與第五年
D．第五年與第六年
19、 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（?。?。
A．6．14%
B．6．15%
C．6．17%
D．6．5%
20、 土地補償費用歸被征收土地的（?。┧小?BR> A．農村集體經濟組織
B．土地所有權人
C．土地使用權人
D．以上都不對
21、 現有一筆10萬元的債務，若要求每年末償還3萬元，年利率為10%，則該債務可在（?。┠赀€清。已知（A/P，10%，4）＝0．31547，（A/P，10%，5）＝0．26338。
A．4～5
B．5～6
C．6～7
D．7～8
22、 目前在我國，（?。┦侵饕姆康禺a投資主體之一。
A．國家
B．企業(yè)
C．個人
D．外資企業(yè)
23、 法律規(guī)定，國家機關用地和軍事用地的土地使用權，確屬必需的，報（?。┡鷾蕜潛?。
A．縣級以上人民政府土地管理部門
B．縣級以上人民政府土地管理部門和規(guī)劃管理部門
C．縣級以上人民政府
D．市級以上人民政府
24、 （?。┦鞘袌鲞\行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。
A．地租地價理論
B．供求理論
C．城市化理論
D．城市空間理論
25、 房地產市場細分是按照消費者欲望和需要把一個總體市場劃分成若干給個具有（ ?。┑淖邮袌龅墓こ?。
A．共同地域
B．共同特征
C．同樣規(guī)模
D．同樣價位
26、 調研報告作為調研總結的表達形式，最基本的要求就是要（?。?。
A．尊重事實
B．簡潔明了
C．有針對性
D．客觀中立
27、 工程建設項目是指在一定時間、費用和質量要求下，為形成一定生產能力（或使用功能）的固定資產，而按特定的程序完成的（?。?BR> A．承包合同
B．一次性任務
C．管理工作
D．施工過程
28、 某房地產項目價格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%，申請抵押貸款價格優(yōu)惠0．5%，分期付款不予優(yōu)惠。這是一種（?。?BR> A．現金折扣定價策略
B．數量折扣定價策略
C．定價策略
D．變動價格策略
29、 項目處于知名學校附近，可以進行（?。┒ㄎ弧?BR> A．學習類級學生公寓類
B．生態(tài)居住類
C．商業(yè)及商業(yè)服務類
D．居住類和生活服務類
30、 在工程招標中，投標人按投標文件提出報價的行為是（ ）
A．承諾
B．議價
C．要約
D．邀約
31、 在房地產市場環(huán)境調研中，對居民消費結構和消費水平的調研屬于（?。┱{研。
A．經濟環(huán)境
B．政治法律環(huán)境
C．區(qū)域環(huán)境
D．社會文化環(huán)境
32、 按照工作范圍劃分的房地產開發(fā)項目策劃報告類別包括（ ?。┖蛦雾棽邉潏蟾?。
A．產品策劃報告
B．投資策劃報告
C．廣告策劃報告
D．全程策劃報告
33、 當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用（ ）
A．探測性調研
B．因果性調研
C．描述性調研
D．預測性調研
34、 在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（?。?BR> A．業(yè)主大會
B．業(yè)主委員會
C．物業(yè)建設單位
D．物業(yè)服務企業(yè)
35、 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起（ ?。﹥龋蚬こ趟诘氐目h級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。
A．1個工作日
B．5個工作日
C．10個工作日
D．15個工作日
36、 從房地產投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（ ）階段的重要內容
A．風險識別
B．風險估計
C．風險評價
D．風險應對
37、 投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產能力及經營管理條件下，對產品的（ ）進行相互關系分析的一種不確定性分析方法。
A．產量、價格、成本
B．產量、利潤、成本
C．產量、成本、利潤
D．利潤、價格、成本
38、 某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運營費用為40萬元，方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設基準收益率為10%，已知：（P/A，10%，10）＝6．144，則該方案總費用的現值是（?。┤f元。
A．245．76
B．545．76
C．1356．86
D．1843．20
39、 某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元/㎡。如將該套住宅的價格調整到2009年11月1日的價格，則調整后的價格是（?。┰?㎡。
A．3552．82
B．3563．00
C．3563．47
D．3574．16
40、 報酬率等于（ ）、投資風險補償率、管理負擔補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。
A．低風險報酬率
B．銀行存款利率
C．銀行貸款利率
D．無風險報酬率
41、 下列措施中，在房地產開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現實際投資值偏離目標投資值，應采取的糾偏措施不包括（ ）。
A．司法措施
B．組織措施
C．經濟措施
D．技術措施
42、 某債券現在購買需花10萬元，6年后可得20萬元，若將購買債券看作是按復利向銀行存款，那么相當于銀行存款的利率是（?。?BR> A．10．645%
B．11．476%
C．13．456%
D．12．241%
43、 下列有關物業(yè)服務企業(yè)特征的表述中，錯誤的是（ ?。?。
A．物業(yè)服務企業(yè)是獨立的企業(yè)法人
B．物業(yè)服務企業(yè)屬于服務性企業(yè)
C．物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務是非營利性的
D．物業(yè)服務企業(yè)具有一定的公共管理性質的職能
44、 在房地產投資項目可行性研究中，要對現金流量進行折現分析，這是投資項目經濟評價的（?。┰瓌t的要求。
A．有無對比
B．以動態(tài)分析為主
C．以定性分析為主
D．收益與風險權衡
45、 委托人與代理人之間的協調和傭金的結算相對簡單的代理方式是（?。?BR> A．多家代理
B．代理
C．共同代理
D．參與代理
46、 房地產企業(yè)稅后利潤分配的順序依次是（?。?。
A．彌補企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤
B．彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤、提取法定盈余公積金
C．提取法定盈余公積金、彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤
D．提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤、彌補企業(yè)以前年度的虧損
47、 業(yè)主委員會有全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生，是業(yè)主大會的（ ?。C構。
A．執(zhí)行
B．決策
C．管理
D．監(jiān)督
48、 某房地產抵押物價值為180萬元，抵押率為50％，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為6％，則第11個月的月還款額為（ ?。┰?。
A．4125
B．7500
C．11625
D．15000
49、 供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期是（ ）。
A．1個采暖期、供冷期
B．2個采暖期、供冷期
C．3個采暖期、供冷期
D．5個采暖期、供冷期
50、下列關于地租的說法中，正確的是（ ）
A．最初出現的奴隸制地租是以勞役地租為基本形式。
B．封建制度時期，地租包含了直接生產者（佃農）的部分剩余生產物。
C．社會主義時期，地租以實物地租為主要形式。
D．資本主義地租只是國家用以調節(jié)社會生產的經濟杠桿。
51、 已知某筆貸款的年利率為15%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率為（?。?BR> A．13．35%
B．14．55%
C．15．87%
D．12．93%
52、 某房地產開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本費用為4000萬元，住宅平均售價為5000元/平方米，單位產品可變成本為3000元/平方米。該公司計劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（?。┢椒矫?。
A．14300
B．16000
C．20000
D．21500
53、 在房地產市場供給調研中，對同類企業(yè)的數量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于（ ?。┱{研。
A．市場行情
B．市場反響
C．市場競爭者
D．消費行為
54、 在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現了物業(yè)管理招投標的（?。┰瓌t。
A．公開
B．公平
C．公正
D．誠實信用
55、 下列在房地產市場調研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（?。?。
A．官方統(tǒng)計資料中有關房地產的分析資料
B．公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調研的資料
C．來自主管部門和行業(yè)管理機構的資料
D．專業(yè)研究機構提供的相關資料
56、 下列內容中，不屬于房地產投資項目可行性研究報告摘要內容的是（ ?。?。
A．項目的主要經濟指標結果
B．可行性研究的結論
C．項目的基本情況
D．項目經濟指標的測算過程
57、 按照作用劃分的房地產開發(fā)項目策劃報告類別包括（?。㈤_發(fā)項目實施策劃報告和開發(fā)項目運營策劃報告。
A．開發(fā)項目決策策劃報告
B．投資策劃報告
C．廣告策劃報告
D．全程策劃報告
58、 業(yè)主作為業(yè)主大會的成員，享有提議召開業(yè)主大會的權利。經（ ）以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會就應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
A．40%
B．30%
C．20%
D．10%
59、 下列關于房地產信托主要特點的說法中，錯誤的是（?。?。
A．房地產信托的業(yè)務方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強的靈活性
B．房地產信托投資具有較高的收益性
C．房地產的低流動性，使得房地產信托投資具有很大的風險性
D．房地產信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性
60、 項目處于商業(yè)區(qū)域，可以進行（ ）定位。
A．學習類級學生公寓類
B．生態(tài)居住類
C．商業(yè)及商業(yè)服務類
D．居住類和生活服務類二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
61、房地產經濟基本理論有（?。?。
A．區(qū)位理論
B．供求理論
C．效用理論
D．地租地價理論
E．城市化理論
62、 物業(yè)管理規(guī)約對（?。┚哂屑s束力。
A．全體業(yè)主
B．物業(yè)承租人
C．借住在業(yè)主家的親戚
D．物業(yè)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)
E．物業(yè)的繼受人
63、 房地產開發(fā)經營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（ BDE）。
A．先進性
B．可控性
C．社會性
D．適應性
E．經濟性
64、 收益性房地產獲取收益的方式可分為（?。?BR> A．拍賣
B．出租
C．公益用途
D．營業(yè)
E．以上都正確
65、 與其它類型的投資相比，下列選項中屬于房地產投資特點的有（?。?BR> A．投資品種的多樣性
B．投資變現的復雜性
C．投資價值的附加性
D．投資區(qū)域的差異性
E．投資收益的確保性
66、 下列情形中，國家可以無償收回國有土地使用權的有（?。?。
A．因社會公共利益需要而提前收回土地使用權的
B．為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權的
C．商業(yè)用地土地使用權屆滿的
D．以出讓方式取得土地使用權開發(fā)房地產，滿兩年未動工的
E．土地使用者因破產而停止使用土地的
67、 房地產開發(fā)項目質量的內涵包括（?。?BR> A．可用性
B．可靠性
C．經濟性
D．與環(huán)境協調
E．盈利性
68、 房地產開發(fā)項目工程設計的管理模式包括（ ）。
A．業(yè)主直接管理模式
B．業(yè)主委托咨詢公司代表業(yè)主進行設計管理模式
C．業(yè)主委托建筑企業(yè)代表業(yè)主進行設計管理模式
D．業(yè)主委托項目（工程）管理管理模式
E．業(yè)主委托監(jiān)理管理管理模式
69、 房地產市場調研報告的正文包括（?。?。
A．導言
B．設計方法
C．調查成果
D．限制條件
E．結論和建議
70、 公積金住房貸款與一般個人住房貸款的區(qū)別在于（ ）。
A．在貸款額度、期限上有不同的規(guī)定
B．個人住房貸款屬于委托性個人住房貸款
C．個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風險由銀行承擔
D．住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠
E．住房公積金屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性住房貸款
71、 從生產者角度出發(fā)的市場營銷觀念有（ ）。
A．生產觀念
B．推銷觀念
C．市場營銷觀念
D．社會營銷觀念
E．現代營銷觀念
72、 下列土地中，建設用地使用權出讓的年限為50年的有（ ）
A．居住用地
B．商業(yè)、旅游用地
C．教育科技用地
D．綜合用地
E．娛樂用地
73、 根據管理者的不同，房地產開發(fā)項目管理可分為（?。?。
A．監(jiān)理項目管理
B．建設項目管理
C．設計項目管理
D．咨詢項目管理
E．施工項目管理
74、 在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（?。?。
A．折舊和攤銷
B．投資回收
C．投資回報
D．可用于還款的利潤
E．在成本中列支的利息
75、 房地產開發(fā)項目策劃的特點不包括（?。?BR> A．時效性
B．地域性
C．系統(tǒng)性
D．創(chuàng)新性
E．科學性
76、 在以下（ ）情況下，租賃的國有土地可以收回。
A．國家因公共利益需要收回
B．國有企業(yè)改制
C．承租人某些違約情況
D．國有土地作價入股
E．承租土地期滿后未續(xù)期
77、 克里斯塔勒的中心地理論的假設條件包括（?。?。
A．研究的區(qū)域是一塊均質平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致
B．有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比
C．有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成反比
D．廠商和消費者都是經濟人
E．平原上貨物流動受關稅或非關稅壁壘的限制
78、 在房地產項目市場分析中。主要包括（?。?BR> A．供給分析
B．需求分析
C．競爭分析
D．容積率分析
E．相關因素分析
79、 房地產市場營銷具有（?。┑奶攸c。
A．差異性
B．廣泛性
C．局限性
D．環(huán)境相關性
E．有限性
80、 房地產調研的主要內容包括（?。?。
A．房地產市場環(huán)境調研
B．房地產市場需求調研
C．房地產從業(yè)人員素質調研
D．房地產市場供給調研
E．房地產行業(yè)就業(yè)前景調研
三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)
81、根據以下材料，回答81-100題：
某房地產公司欲投資兩個彼此獨立、投資壽命期為一年的項目，其投資額和凈收益見下表。各項目的投資方案是互斥的，該公司擁有的資金數額為5000萬元，要求的基準收益率為12％。
單位：萬元
投資方案 初期投資 凈收益
甲1 5000 550
甲2 4000 530
甲3 3000 350
甲4 1000 150
乙1 4000 520
乙2 3000 350
乙3 2000 270
乙4 1000 130
上表中，這兩個項目的無資格方案共有（ ）個。
A．1
B．2
C．3
D．4
82、該房地產公司應選擇（ ）方案。
A．甲4和乙1
B．甲2和乙1
C．甲1和乙4
D．甲1和乙3
83、如果該房地產公司能以年利率13％貸款3000萬元，則可選擇（?。┓桨?。
A．甲4和乙4
B．甲4和乙1
C．甲4和乙2
D．甲2和乙1
84、如果該房地產公司以年利率13％貸款3000萬元，在選擇了甲2和乙l方案后，每年的凈收益是（?。┤f元。
A．1000
B．1050
C．1100
D．950
85、 根據以下材料，回答85-104題：
北馨花園住宅小區(qū)的業(yè)主委員會和此小區(qū)的建設單位城建房地產開發(fā)公司通過電視傳媒發(fā)布招標信息，邀請各愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標，經過法定的招標程序，投標程序，浩達物業(yè)管理公司勝出中標。
本案中進行的物業(yè)管理招標形式為（ ）。
A．邀請招標
B．公開招標
C．協議招標
D．唱標
86、 聘用浩達物業(yè)管理公司的決定必須由（ ）作出。
A．北馨花園住宅小區(qū)的業(yè)主委員會
B．北馨花園住宅小區(qū)的業(yè)主大會
C．城建房地產開發(fā)公司
D．北馨花園住宅小區(qū)所在區(qū)域的街道辦事處
87、 本案中的物業(yè)管理招標書中應包括的內容有（?。?BR> A．物業(yè)項目基本情況
B．物業(yè)管理范圍與內容、對投標書的要求
C．評標標準與評標辦法
D．招標人自身的財務狀況
88、 北馨花園住宅小區(qū)業(yè)主委員會與浩達物業(yè)管理公司簽訂的合同屬于（?。?。
A．臨時性物業(yè)服務合同
B．前期物業(yè)服務合同
C．物業(yè)服務合同
D．法定物業(yè)服務合同
89、 根據以下材料，回答89-108題
張某用200萬元自有資金一次性付款購買了一店鋪用于出租經營，經營期為20年。根據市場預測，經營期內前10年的年凈租金為30萬元，后10年的年凈租金可達40萬元。張某在不考慮店鋪未來轉售的情況下，其投資收益率要求達到10％（租金收入均在年末）。
該投資方案類型為（ ）。
A．互斥方案
B．獨立方案
C．現金流相關方案
D．互補方案
90、 該投資方案的財務凈現值為（?。┤f元。
A．79
B．99
C．200
D．50091、 若編制該投資方案的現金流量表，則其現金流出項為（?。?。
A．經營成本
B．還本付息
C．置業(yè)投資
D．經營稅金
92、 該投資方案在經營期內可能面臨的投資風險為（?。?BR> A．通貨膨脹風險
B．變現風險
C．收益現金流風險
D．市場供求風險
93、 根據以下材料，回答93-112題
評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10％，運營費用為毛租金的40％。
評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有（?。?。
A．成本法
B．收益法
C．假設開發(fā)法
D．基準地價修正法
94、 該酒店式公寓建成后的年凈收益為（?。┰椒矫?。
A．300
B．360
C．540
D．600
95、 已知報酬率為8％，該酒店式公寓建成后的價值為（?。┰?平方米。
A．3000
B．3533
C．3577
D．3750
96、 該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為（?。┠?。
A．37
B．38
C．39
D．40
97、 根據以下材料，回答97-116題：
某房地產開發(fā)企業(yè)獲得 1000萬元貸款，年利率為 10% ，償還期為 5年。試就下列各種還款方式，分別計算 5年的還款總額。
若每年年末還款本金 200萬元及所欠的利息，則5年共計還款總額為（?。┤f元。
A．1000
B．1100
C．1200
D．1300
98、 若每年年末只償還所欠的利息，其本金在第五年末一次還清，則 5年共計還款總額為 （ ）萬元。
A．1300
B．1400
C．1500
D．1600
99、 若每年年末等額償還本金和利息，則5年共計還款總額為（?。┤f元。
A．1200
B．1300
C．1319
D．1400
100、 試評價上述各種還款方式，僅從5年共計還款總額的角度考慮，應選擇的還款方式為（ ）。
A．選 1
B．選 2
C．選 3
D．選 4