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收益還原法
根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無(wú)限年還是有限年選擇正確的計(jì)算公式;
總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值，且折算到年;
土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止;
房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì) 提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年， 應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊;
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。
市場(chǎng)比較法
所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2年內(nèi)的交易實(shí)例，最長(zhǎng)不超過(guò)3年;
各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一;
區(qū)域因素和個(gè)別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆;
進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r(jià)格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;
第二，以誰(shuí)為基準(zhǔn)，誰(shuí)的條件指數(shù)即為100。
成本逼近法
土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值;
計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計(jì)算;計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無(wú)具體說(shuō)明，一般按復(fù)利計(jì)算;
計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同，不能錯(cuò)將利息作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù);
通過(guò)成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無(wú)限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。
剩余法
建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值;
計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi);待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定，在整個(gè)開發(fā)期均勻投入時(shí)為整個(gè)開發(fā)期的一半;
若已知條件為投資匯報(bào)率，則利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。
市場(chǎng)比較法
一、市場(chǎng)比較法的基本定義和概念
基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
13個(gè)基本概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域
二、市場(chǎng)比較法的基本公式
1、根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式1 PD=PB×A×B×D×E
間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
2、基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。
3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。
4、當(dāng)因素區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素修正幅度。
三、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍
1、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格
2、市場(chǎng)比較法的適用條件
僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
3、市場(chǎng)比較法的適用范圍
從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);
從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 四、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、收集交易資料
2、確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
3、市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
4、期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。
B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
5、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
6、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
7、土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K
8、容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
9、土地價(jià)格的最終確定
通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
收益還原法
根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無(wú)限年還是有限年選擇正確的計(jì)算公式;
總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值，且折算到年;
土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止;
房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì) 提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年， 應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊;
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。
市場(chǎng)比較法
所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2年內(nèi)的交易實(shí)例，最長(zhǎng)不超過(guò)3年;
各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一;
區(qū)域因素和個(gè)別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆;
進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r(jià)格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;
第二，以誰(shuí)為基準(zhǔn)，誰(shuí)的條件指數(shù)即為100。
成本逼近法
土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值;
計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計(jì)算;計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無(wú)具體說(shuō)明，一般按復(fù)利計(jì)算;
計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同，不能錯(cuò)將利息作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù);
通過(guò)成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無(wú)限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。
剩余法
建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值;
計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi);待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定，在整個(gè)開發(fā)期均勻投入時(shí)為整個(gè)開發(fā)期的一半;
若已知條件為投資匯報(bào)率，則利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。
市場(chǎng)比較法
一、市場(chǎng)比較法的基本定義和概念
基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
13個(gè)基本概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域
二、市場(chǎng)比較法的基本公式
1、根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。
直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式1 PD=PB×A×B×D×E
間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
2、基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。
3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。
4、當(dāng)因素區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素修正幅度。
三、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍
1、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格
2、市場(chǎng)比較法的適用條件
僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
3、市場(chǎng)比較法的適用范圍
從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);
從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 四、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、收集交易資料
2、確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
3、市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
4、期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。
B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
5、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
6、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
7、土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K
8、容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
9、土地價(jià)格的最終確定
通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。