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城市規(guī)劃的任務(wù)
城市規(guī)劃的任務(wù)是：根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設(shè)條件，布置城市體系;確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局;統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地;綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
城市規(guī)劃的作用
城市規(guī)劃是指城市人民政府為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市經(jīng)濟社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)所作的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃的根本作用是作為建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市合理地進行建設(shè)和城市土地合理開發(fā)利用及正常經(jīng)營活動的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟發(fā)展目標的綜合手段。
城市規(guī)劃工作的作用
要建設(shè)好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項系統(tǒng)性、科學性，政策性和區(qū)域性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預測和評價，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)，使整個城市的建設(shè)和發(fā)展，達到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。
城市規(guī)劃又叫都市計劃或都市規(guī)劃，是指對城市的空間和實體發(fā)展進行的預先考慮。其對象偏重于城市的物質(zhì)形態(tài)部分，涉及城市中產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局、建筑物的區(qū)域布局、道路及運輸設(shè)施的設(shè)置、城市工程的安排等。
中國古代城市規(guī)劃的知識組成的基礎(chǔ)是古代哲學，糅合了儒、道、法等各家思想，最鮮明的一點是講求天人合一，道法自然。
采用成本逼近法估價的題目解析題目
某企業(yè)于2000 年12 月31 日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50 年的國有工業(yè)用地，總面積3000 平方米，繳納的土地出讓金為30 元/平方米，該宗土地開發(fā)程度已達到“五通一平”。
2001 年12 月31 日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10 萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8 萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1 年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50 年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001 年12 月31 日的單位地價和總地價。
(一)審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件(主要就是要確定土地出讓金)。
(二)方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進行年期修正。首先根據(jù)條件分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;再將無限年期土地成本價格和50 年期土地出讓金分別進行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。
(三)公式與計算
步驟1、適用公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)A+土地出讓金× 年期修正系數(shù)B
2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法：根據(jù)題意，適用于成本逼近法
2 (2)計算土地取得費(含稅費)，10(萬元/畝)=150(元/平方米)
3 (3)計算土地開發(fā)費，8(萬元/畝)=120(元/平方米)
4 (4)計算利息(不超過1 年，按單利計算) 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55 (元/平方米)
5 (5)計算利潤，(150+120)×10%=27(元/平方米)
6 (6)計算無限年期成本地價成本地價=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55 (元/平方米)
(7)計算49 年期成本地價
308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79 (元/平方米)
7 (8)計算49 年期的土地出讓金 30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90 (元/平方米)
8 (9)計算單位地價，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69 (元/平方米)
9 (10)計算總地價，總地價=320.69×3000=96.21 (萬元)
(四)難點與常見問題分析
難點：一是土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn);二是土地取得時間與估價時點不一致，需要進行年期修正。
常見錯誤：
1 (1)面積換算錯誤，這是成本逼近法的一個重要考點;
2 (2)利息、利潤的計算基數(shù)以及利息的計息方式和計息期錯誤;
3 (3)年期修正錯誤，特別注意成本地價與土地出讓金在使用年期上不同，進行年期修正的公式也不一樣。
4 (4)解題步驟不夠完整或不夠清晰。
城市規(guī)劃的任務(wù)
城市規(guī)劃的任務(wù)是：根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設(shè)條件，布置城市體系;確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局;統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地;綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
城市規(guī)劃的作用
城市規(guī)劃是指城市人民政府為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市經(jīng)濟社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)所作的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃的根本作用是作為建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市合理地進行建設(shè)和城市土地合理開發(fā)利用及正常經(jīng)營活動的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟發(fā)展目標的綜合手段。
城市規(guī)劃工作的作用
要建設(shè)好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項系統(tǒng)性、科學性，政策性和區(qū)域性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預測和評價，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)，使整個城市的建設(shè)和發(fā)展，達到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。
城市規(guī)劃又叫都市計劃或都市規(guī)劃，是指對城市的空間和實體發(fā)展進行的預先考慮。其對象偏重于城市的物質(zhì)形態(tài)部分，涉及城市中產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局、建筑物的區(qū)域布局、道路及運輸設(shè)施的設(shè)置、城市工程的安排等。
中國古代城市規(guī)劃的知識組成的基礎(chǔ)是古代哲學，糅合了儒、道、法等各家思想，最鮮明的一點是講求天人合一，道法自然。
采用成本逼近法估價的題目解析題目
某企業(yè)于2000 年12 月31 日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50 年的國有工業(yè)用地，總面積3000 平方米，繳納的土地出讓金為30 元/平方米，該宗土地開發(fā)程度已達到“五通一平”。
2001 年12 月31 日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10 萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8 萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為1 年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50 年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001 年12 月31 日的單位地價和總地價。
(一)審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時考慮資料取舍，找出隱含條件(主要就是要確定土地出讓金)。
(二)方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見解，需要進行年期修正。首先根據(jù)條件分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;然后將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;再將無限年期土地成本價格和50 年期土地出讓金分別進行年期修正，將修正后價格加總得到所求土地價格。
(三)公式與計算
步驟1、適用公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)A+土地出讓金× 年期修正系數(shù)B
2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法：根據(jù)題意，適用于成本逼近法
2 (2)計算土地取得費(含稅費)，10(萬元/畝)=150(元/平方米)
3 (3)計算土地開發(fā)費，8(萬元/畝)=120(元/平方米)
4 (4)計算利息(不超過1 年，按單利計算) 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55 (元/平方米)
5 (5)計算利潤，(150+120)×10%=27(元/平方米)
6 (6)計算無限年期成本地價成本地價=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55 (元/平方米)
(7)計算49 年期成本地價
308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79 (元/平方米)
7 (8)計算49 年期的土地出讓金 30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90 (元/平方米)
8 (9)計算單位地價，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69 (元/平方米)
9 (10)計算總地價，總地價=320.69×3000=96.21 (萬元)
(四)難點與常見問題分析
難點：一是土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn);二是土地取得時間與估價時點不一致，需要進行年期修正。
常見錯誤：
1 (1)面積換算錯誤，這是成本逼近法的一個重要考點;
2 (2)利息、利潤的計算基數(shù)以及利息的計息方式和計息期錯誤;
3 (3)年期修正錯誤，特別注意成本地價與土地出讓金在使用年期上不同，進行年期修正的公式也不一樣。
4 (4)解題步驟不夠完整或不夠清晰。