司法考試民法爭(zhēng)議題：商品房買賣合同
喜好網(wǎng)球和游泳的趙某從宏大公司購(gòu)買某小區(qū)商品房一套，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房時(shí)宏大公司售樓部所展示的該小區(qū)模型中的網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池并不存在。經(jīng)查，該小區(qū)設(shè)計(jì)中并無(wú)網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池。下列哪些選項(xiàng)是正確的？(2008-3-54，多)
A 趙某有權(quán)要求退房
B 趙某如要求退房，有權(quán)請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任
C 趙某如要求退房，有權(quán)請(qǐng)求宏大公司雙倍返還購(gòu)房款
D 趙某如不要求退房，有權(quán)請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)違約責(zé)任
《合同法》第54條第2款規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。本題中，喜好網(wǎng)球和游泳的趙某購(gòu)買了宏大公司售樓部所展示的小區(qū)模型中存在網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池的商品房，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)設(shè)計(jì)中并無(wú)網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，因此可以認(rèn)定宏大公司的行為構(gòu)成了欺詐，該買賣合同屬于可撤銷合同，趙某有權(quán)主張撤銷該合同并要求退房，故A項(xiàng)正確。
《合同法》第42條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（1）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（3）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。據(jù)此，趙某可基于受欺詐主張撤銷該合同，要求退房，并有權(quán)請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任。故B項(xiàng)正確。
《商品房買賣合同解釋》分別在第8~9條、第14條規(guī)定了懲罰性賠償即雙倍返還購(gòu)房款，但并不包含本題所述的情形，因此，趙某如要求退房，無(wú)權(quán)請(qǐng)求宏大公司雙倍返還購(gòu)房款，C項(xiàng)錯(cuò)誤。
《商品房買賣合同解釋》第8條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。該解釋第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。該解釋第14條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
《商品房買賣合同解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本題中，宏大公司售樓部所展示的小區(qū)模型中存在網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池的商品房具體確定，而喜好網(wǎng)球和游泳的趙某正是因?yàn)樵撔^(qū)有網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池才決定購(gòu)買房屋的，因此，宏大公司的要約內(nèi)容應(yīng)包含網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，實(shí)際交房時(shí)卻未向小區(qū)商品房購(gòu)買者提供網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，可以認(rèn)定宏大公司構(gòu)成違約。這時(shí)候，趙某有兩個(gè)選擇，一個(gè)選擇是以受欺詐為由，依據(jù)《合同法》第54條和第42條的規(guī)定，撤銷該合同，要求退房并請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任；另一個(gè)選擇是，不撤銷該合同而追究宏大公司的違約責(zé)任。作為效力待定的合同在受欺詐人行使撤銷權(quán)前以及放棄撤銷權(quán)情況下都是有效的。因此，趙某可以放棄撤銷權(quán)，而請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)違約責(zé)任。故D項(xiàng)正確。
本題答案為A、B、D。
喜好網(wǎng)球和游泳的趙某從宏大公司購(gòu)買某小區(qū)商品房一套，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房時(shí)宏大公司售樓部所展示的該小區(qū)模型中的網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池并不存在。經(jīng)查，該小區(qū)設(shè)計(jì)中并無(wú)網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池。下列哪些選項(xiàng)是正確的？(2008-3-54，多)
A 趙某有權(quán)要求退房
B 趙某如要求退房，有權(quán)請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任
C 趙某如要求退房，有權(quán)請(qǐng)求宏大公司雙倍返還購(gòu)房款
D 趙某如不要求退房，有權(quán)請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)違約責(zé)任
《合同法》第54條第2款規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。本題中，喜好網(wǎng)球和游泳的趙某購(gòu)買了宏大公司售樓部所展示的小區(qū)模型中存在網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池的商品房，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)設(shè)計(jì)中并無(wú)網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，因此可以認(rèn)定宏大公司的行為構(gòu)成了欺詐，該買賣合同屬于可撤銷合同，趙某有權(quán)主張撤銷該合同并要求退房，故A項(xiàng)正確。
《合同法》第42條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（1）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（3）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。據(jù)此，趙某可基于受欺詐主張撤銷該合同，要求退房，并有權(quán)請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任。故B項(xiàng)正確。
《商品房買賣合同解釋》分別在第8~9條、第14條規(guī)定了懲罰性賠償即雙倍返還購(gòu)房款，但并不包含本題所述的情形，因此，趙某如要求退房，無(wú)權(quán)請(qǐng)求宏大公司雙倍返還購(gòu)房款，C項(xiàng)錯(cuò)誤。
《商品房買賣合同解釋》第8條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。該解釋第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。該解釋第14條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
《商品房買賣合同解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本題中，宏大公司售樓部所展示的小區(qū)模型中存在網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池的商品房具體確定，而喜好網(wǎng)球和游泳的趙某正是因?yàn)樵撔^(qū)有網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池才決定購(gòu)買房屋的，因此，宏大公司的要約內(nèi)容應(yīng)包含網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，實(shí)際交房時(shí)卻未向小區(qū)商品房購(gòu)買者提供網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，可以認(rèn)定宏大公司構(gòu)成違約。這時(shí)候，趙某有兩個(gè)選擇，一個(gè)選擇是以受欺詐為由，依據(jù)《合同法》第54條和第42條的規(guī)定，撤銷該合同，要求退房并請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)締約過(guò)錯(cuò)責(zé)任；另一個(gè)選擇是，不撤銷該合同而追究宏大公司的違約責(zé)任。作為效力待定的合同在受欺詐人行使撤銷權(quán)前以及放棄撤銷權(quán)情況下都是有效的。因此，趙某可以放棄撤銷權(quán)，而請(qǐng)求宏大公司承擔(dān)違約責(zé)任。故D項(xiàng)正確。
本題答案為A、B、D。