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本租賃合同由簽約雙方于××××年×月××日簽訂。
簽約雙方:
(1)出租人,名稱和基本信息見附表之第1部份(“出租人”,在租賃合同中所指的出租人包括其繼承人和受讓人);及
(2)承租人,名稱和基本信息見附表之第1部份(“承租人”)
雙方達成協(xié)議如下:
1、按照本租賃合同的條款及條件,出租人同意出租及承租人同意租用位于中華人民共和國上海市盧灣區(qū)××路×××號的××廣場內于附表之第2部份所列之建筑物內的承租單元,連同于附錄四列出的固定附著物及裝置所包括的由出租人提供的固定附著物、裝置、家俱或任何其它物品。承租人租用承租單元的租期列于附表之第3部份,在整個租期內承租人須支付列于附表之第4部份的租金及管理費。
2、本租賃合同的附表、www.fdcew.com附錄一內所載之租賃合同標準條款,連同按附錄二內所載的特殊條款作出之更改及修訂及其它明文附加于本租賃合同的各附錄,均構成本租賃合同之一部份。
附表
本附件詳列本租賃合同之細節(jié)及詳情,除非文意另有指定,否則本附件內所指定之詞句應具有此下所賦予之含義。
第1部份 – 簽約雙方
出租人:上?！痢翉V場經營有限公司
地址:中國上海市盧灣區(qū)××路×××號×樓
承租人:臺灣××企業(yè)集團有限公司
地址:中國上海市黃浦區(qū)×××路××號×樓
第2部份 – 承租單元
承租單元:建筑物8層4-7室(僅為方便識別用途在附錄三圖則上以紅色畫出)
建筑物:上?！痢翉V場
建筑面積:約703平方米(此建筑面積僅供參考之用,其中包括承租單元的可使用面積及按比例分攤的內部結構和機電設備面積及供建筑物日常運作之公共設施面積)
第3部份 – 租期
租期:3年(起始日及屆滿日均包括在內)
起始日:××××年×月×日
屆滿日:××××年××月××日
第4部份 – 租金及管理費
租金:每歷月人民幣××萬元,及按照本租賃合同規(guī)定支付
管理費:每歷月人民幣×萬元,及按照本租賃合同規(guī)定支付
第5部份 – 保證金及預付款
保證金:人民幣××萬元作為現(xiàn)金保證金
預付款:人民幣××萬元作為××××年×月×日至××××年×月××日期間之租金及管理費
出租人:上?！痢翉V場經營有限公司(公司印章)
法定代表人:×××(簽字)
辦公地址:中國上海市盧灣區(qū)××路×××號××廣場×樓
電話:86-21-××× 傳真:86-21-×××
承租人:臺灣××企業(yè)集團有限公司(公司印章)
法定代表人:×××(簽字)
公司住所:中國上海市黃浦區(qū)×××路××號×樓
電話:86-21-××× 傳真:86-21-×××
附錄
附錄一:標準條款
附錄二:特殊條款
附錄三:承租單元圖則
附錄四:固定附著物及裝置
附錄一:標準條款
第1條:租金、管理費及其它
在整個租期內,承租人在此向出租人承諾及同意以下各項:
1.1(租金及管理費) 承租人必須在每一個歷月之第一個工作日,以附表所述之方式預先以即付支票抬頭寫“上?！痢翉V場經營有限公司”或以匯款或銀行轉賬至出租人不時以書面形式指定之銀行賬戶支付租金、管理費及匯款或轉帳的手續(xù)費,不得有任何扣減或抵銷。如租期之起始日或屆滿日非分別為歷月之第一日或最后一日,則該月款項應按照在該歷月租用天數(shù)依比例支付。管理費包括但不限于出租人及∕或其建筑物物業(yè)管理人(“物業(yè)管理人”)提供正常工作時間之中央空調、維持建筑物之環(huán)境衛(wèi)生包括廢物處理(但承租人應負責其業(yè)務或商業(yè)廢料)、安裝及維修公共設施、為公共區(qū)域供應水、電及通訊服務、公眾責任保險、火險及有關管理建筑物公共區(qū)域風險所必需的其它保險、保安員及其它物業(yè)管理團隊人員之酬金及其它福利(包括在必要時咨詢專業(yè)人士的費用)及行政費用(包括物業(yè)管理人之酬金)、及出租人及∕或物業(yè)管理人所提供的任何其它物業(yè)服務等費用之所有分擔款項。出租人有權定期修訂管理費預算,管理費之調整(如有)應以書面形式通知承租人并在該通知標明的日期始生效。
1.2(預付款) 在簽署本租賃合同時,承租人須向出租人支付附表所列的預付款,該預付款相當于(i)一個月之租金及管理費;及(ii)若承租人在租期內應開始支付租金之日非歷月之第一日,則根據本租賃合同由該日起至該歷月最后一日的天數(shù)依比例計算的租金及管理費。
1.3(稅費) 根據所有合法機關的相關法律及法規(guī),承租人負責交納現(xiàn)時或以后對承租單元、承租人或其占用人所征收之所有稅項及其它費用及其它年度或經常性的支出,并在出租人不時合理要求下,向出租人出示任何上述款項之收據或其它付款證明。
1.4(其它費用) 承租人負責交納承租單元之所有電話服務費、互聯(lián)網費、電訊服務費、電費及其它服務費用,以及所有需要的接駁費及該等服務的押金。
第2條:承租人的義務
在整個租期內,承租人在此向出租人承諾及同意以下各項:
2.1(遵從法律及法規(guī)) 承租人必須遵守及遵從政府或其它主管部門不時制定的所有關于使用及占用承租單元或與承租人、其雇員、代理人、承包商、受邀者、顧客或訪客在承租單元的任何活動或事情有關的法律、法規(guī)及規(guī)定,并對任何違反上述相關法律、法規(guī)或規(guī)定而給出租人造成的損失作出賠償。同時在無損前文所述的原則下,承租人應在開業(yè)前取得政府或其它有關部門規(guī)定有關承租人使用或占用承租單元所需的許可或批準并在整個租期內維持其有效性,承租人在收到政府或有關部門對承租單元或與本條義務有關的通知時,應立即以書面形式通知出租人。
2.2(接收物業(yè)之義務) 承租人必須在起始日依出租人要求的所有步驟及手續(xù)接收承租單元,否則在不損害出租人在本租賃合同項下規(guī)定的其它權利及補償?shù)脑瓌t下,仍視作承租人已于起始日接收承租單元且租期已于起始日開始。
2.3(內部裝修工程) 承租人應支付管理守則中訂立的裝修押金并根據事前已獲出租人書面批準之相關設計圖紙及規(guī)格說明,以妥當及良好熟練的方式在各方面以甲級辦公樓適用的風格及形式裝修承租單元,并在整個租期內保持妥善維修及良好狀況,以上費用由承租人負擔。在任何情況下延遲提交或再提交裝修設計圖紙及規(guī)格說明,不影響租期的開始及租金、管理費和承租人所應繳納之其它款項之支付。未經出租人事先書面批準,承租人不得改動或允許改動已核準之裝修設計圖紙及規(guī)格說明或承租單元之室內設計或布置,如要求給予上述批準,承租人應向出租人支付管理守則中要求支付的特殊押金,作為給予批準之先決條件。為免生疑問,在此申明如下:
(i)出租人對上述承租人之裝修設計圖紙及規(guī)格說明的批準,并不免除承租人在開始裝修工程前,自費及自行向所有有關主管部門申請批準已經由出租人核準之裝修設計圖紙及規(guī)格說明之責任;及
(ii)對承租人不遵守有關主管部門所制定之任何規(guī)定所引致之任何后果,出租人無須負任何責任。
2.4(修理的義務) 承租人應保養(yǎng)承租單元所有內部非結構性部份,包括地板及室內抹灰或其它對墻壁、地板及天花板的其它粉飾或抹灰、出租人在該處之固定附著物及裝置及所有附設的物品,包括但不限于所有門、窗、電力裝置、線路、喉管及管道,承租人都應保持于良好、清潔、適租及妥善維修的狀況,并做到妥為保護及粉飾。
2.5 (損傷及財產之損毀、賠償及保險) 在本租賃合同有效期內,承租人須就承租場所或其任何部份出現(xiàn)損毀或承租場所內發(fā)生的火災、爆炸、水損、煙熏等事件或承租人或其雇員、代理人、承包商、授權人士、受邀者、顧客或訪客之行為、失責或疏忽導致任何有關人身傷亡及/或財產損失或損毀,對直接受損人承擔賠償責任,并對出租人由此遭受或產生的任何性質及人士(包括第三者)的索賠承擔法律責任并向出租人做出賠償。
承租人須向一家有名望的保險公司購買公眾責任險,其保險責任包括但不限于承租場所或其任何部份出現(xiàn)損毀或承租場所內發(fā)生的火災、爆炸、水損、煙熏等事件或承租人或其雇員、代理人、承包商、授權人士、受邀者、顧客或訪客之行為、失責或疏忽導致任何有關人身傷亡及/或財產損失或損毀,且投保額應不少于人民幣8,000,000.00元(以每宗賠償計)或應以出租人所不時規(guī)定之合理數(shù)額為準,并應在保險單中規(guī)定如果未得出租人之事先書面同意,所購買的保險及其條款不能取消、修改或限制及不得在保險有效期間縮小保險范圍或減低賠償限額或增加免賠額。承租人所購買的保險單應包括但不限于以下條款:
(i)火災、爆炸、煙熏與水損責任條款;
(ii)交叉責任條款;
(iii)契約責任;
(iv)承租人責任條款;
(v)人身侵害及放棄代位追償權;
(vi)建筑物包括承租場所改建、擴建、維修與保養(yǎng)條款等
承租人必須于接收承租單元之日前向出租人提交保險公司批單及所付保險費之收據或保險公司確認信,以證明其已向保險公司購買符合上述約定之充足保險,并于接收承租單元之日起兩個月內向出租人提供上述保險單之副本以備案。若所投上述保險于承租單元租賃期內到期,承租人應及時辦理續(xù)保手續(xù),并于前次保險期滿日起1個月內向出租人提供續(xù)保保單之副本及所付保險費之收據或保險公司確認信以備案。
2.6(窗戶或玻璃幕墻的更換) 承租人須支付出租人由于承租人、其雇員、代理人、承包商、受邀者、顧客或訪客之行為或疏忽而被打破或損毀之窗戶、玻璃或玻璃幕墻的更換費用。
2.7(出租人之進入) 承租人應準許出租人及其授權人士在給予通知下于合理時間內進入承租單元、觀察其維修狀態(tài)、盤點固定附著物及裝置,及進行任何需要對承租單元或建筑物施行的工程、維修或保養(yǎng),但在緊急情況下,出租人、其雇員或代理人均可在未有事先通知的情況下進入并在需要時強行進入,為此承租人應告知出租人其安裝于承租單元之任何保安系統(tǒng)及性能。
2.8(修理通知) 承租人應在收到出租人或其授權代表通知有任何需要進行維修而該維修為承租人在本租賃合同項下責任時,即時著手執(zhí)行,否則出租人、其雇員或代理人將有權進入并在需要時強行進入承租單元進行該工程或維修,一切有關費用則由承租人負責。
2.9(將損毀情況通知出租人) 承租人應將任何人士遭受之損傷及承租單元遭受之損毀,以及水管、電線或裝置、固定附著物及裝置或由出租人所提供之其它設備發(fā)生之任何意外或損毀情況,即時以書面形式通知出租人。
2.10(名錄指示牌) 承租人應在要求時即時支付附加、修理、更改或更換承租人在由出租人提供之名錄指示牌上使用之名稱所需之費用。
2.11(展示、招租及再出租) 承租人應在租期屆滿前的三個歷月期間,在獲事先通知的任何合理時間內,容許準承租人或準使用者勘察承租單元及其各部份。
2.12(管理守則) 承租人須遵守www.fdcew.com、履行及不違反出租人按照本租賃合同第9.1條所不時采納之管理守則中所載之條文。
2.13(假定行為及違約) 承租人應就其所有的雇員、代理人、承包商、受邀者、顧客或訪客任何的違反、不遵守、不履行條款、條件、協(xié)議或規(guī)定以及其行為、疏忽、不作為及違約向出租人負責,視同此乃承租人違反、不遵守、不履行條款、條件、協(xié)議或規(guī)定以及承租人本人的行為、疏忽、不作為及違約。
2.14(承租單元的交付及交接) 在本租賃合同終止時,承租人須根據本條所載之規(guī)定,將承租單元按出租人交付予承租人使用時的毛坯房標準予以恢復原狀,包括但不限于恢復天花開放式消防噴淋系統(tǒng)、煙感器,拆除并交還風機盤管、恒溫器、燈盤、送風口、回風口、天花板及輔料(須按租區(qū)標準機電設施清單現(xiàn)場清點數(shù)量,所有欠缺數(shù)量須由承租人補回或賠償材料損壞或損耗),并交還出租人承租單元連同當中其他所有固定附著物、裝置以及附加設備。交還的承租單元連同當中的所有固定附著物,裝置及天花板等裝修配套材料的狀況必須為完整、良好、清潔、適租及經妥善維修的狀況。承租人無權就其加諸于承租單元之任何固定附著物、裝置或附加設備,向出租人提出補償或賠償?shù)囊?。但如出租人要?承租人必須在租期屆滿或提早終止租約時搬走其個人財物、固定附著物、裝置及附加設備,并負擔拆除和搬運費用,在此情況下,若在搬走過程中對承租單元及應歸還出租人的其他固定附著物、裝置及附加設備有任何損毀,則承租人應以恰當及熟練的方式作出令出租人滿意的補救。如承租人未能按出租人之要求履行上述義務,承租人同意向出租人支付每平米人民幣800元的拆除及搬運費用,而不論出租人是自己實施此項工作或外聘其他公司實施此項工作。承租人應向出租人交出承租人持有進入承租單元的各個部份的所有鑰匙及允許出租人自名錄指示牌上及承租單元之所有門、墻或窗上清除所有與承租人有關之字體及字符,費用由承租人負擔,并對任何清除造成之損毀作出補救。若承租人未能在租期屆滿或提早終止當天將承租單元按本條款之約定交還出租人(經雙方同意保留內部裝修、裝飾或附屬物者除外),每逾期一天,承租人須向出租人繳納滯留金(相當于2倍的日租金及管理費)。此外,若在租期屆滿或提早終止時仍有物品、固定附著物或裝置遺留或棄置在承租單元,承租人在此同意放棄該財物的所有權,并同意出租人對該財物自由處置,包括但不限于拋棄、變賣等方式,由此產生的收益歸出租人所有(如有),所涉及費用由承租人負擔(如有),出租人亦無需就該處置或任何其它處理方法造成的任何損失或損毀向承租人或任何其它人士負責。
2.15(電力裝置、管道及喉管修理) 若出現(xiàn)危險或不安全情況或出租人或有關公用事業(yè)公司提出合理要求,承租人應修理及更換其所安裝的任何電力裝置、線路、喉管或管道,而承租人須任用出租人指定之承包商進行消防系統(tǒng)之電力工程(包括溫感、煙感等)及由電表房至承租人之主電制的線路工程。承租人應按要求允許出租人或其代理人在任何合理時間測試承租單元內之消防、空調及承租人所安裝之線路、喉管或管道。; 2.16(清潔及清潔承包商) 承租人應在所有時候保持承租單元,包括如承租人占用整層地方時該層之電梯大堂在清潔及衛(wèi)生的狀況及狀態(tài)。
2.17(下水道的清理) 承租人須根據要求向出租人支付一切出租人在清理、維修或更換任何因承租人或其任何雇員、代理人、承包商、受邀者、賓客或訪客之不慎或使用不當或疏忽而導致的下水道或衛(wèi)生設施或管道裝置的堵塞或停止運作所招致之費用,并向出租人賠償任何因此而導致或產生之費用、索賠或損害賠償。
2.18(惡劣天氣的防護) 承租人應采取所有合理的預防措施保護承租單元免受雷暴、暴雨、大雪或類似的惡劣天氣所損害,尤其要在以上的各種惡劣天氣下,確保所有外面的門窗均安全鎖上。
2.19(戶外門窗) 承租人應保持所有戶外門窗關閉,如違反本條款而承租人沒有實時遵守出租人要求關閉門窗,則出租人有權派代表關閉任何打開之門窗。
2.20(服務人員入口及電梯) 承租人只可在由出租人不時指定的運載貨物時間內經貨運入口及使用貨運電梯裝卸貨物。
2.21(廢物及垃圾的搬移) 承租人應負責把垃圾及廢物由承租單元清除及棄置于建筑物范圍內出租人所不時指定的地點。
2.22(進行商業(yè)活動) 承租人應進行不損害建筑物作為甲級辦公室大樓的商譽及聲譽的商業(yè)活動。
2.23(違約賠償) 承租人須就其任何違反、不遵守或不履行本租賃合同的任何條款、條件、協(xié)議或規(guī)定,或由承租人在租期內之任何時候在承租單元進行之任何工程,或現(xiàn)時或在租期內任何由承租人所附加或安裝之任何附連于承租單元或自承租單元凸出之物品,或承租人之任何行為、疏忽或失責,因而造成出租人遭受或招致的一切訴訟、申索、損失、損害、開支及律師費,向出租人作出十足賠償。
第3條:出租人的義務
出租人同意以下各項:
3.1(不受干擾) 在承租人依本租賃合同按期并按所規(guī)定方式支付租金、管理費及其它應付之款額,并遵守及履行本租賃合同項下承租人應遵守及履行之條款、條件、協(xié)議及規(guī)定的前提下,批準承租人在租期內和平地享用承租單元,而不受出租人或任何有權通過出租人行使權利人士之干擾,惟承租人須了解確認出租人或物業(yè)管理人有權在建筑物內、外及∕或之上進行修葺、更改及∕或修理工程,而出租人及∕或建筑物之其它承租人可進行裝修工程。
3.2(屋頂及主結構) 保持建筑物之主結構部份處于良好的維修狀況。
3.3(裝飾) 在出租人認為必要時對建筑物的公共區(qū)域進行一切必要的裝飾。
3.4(清潔) 保持建筑物的公共區(qū)域、公共洗手間及其它共享部份清潔及良好狀況。
3.5(共享設施) 保持建筑物之升降機、自動扶梯、滅火及安全設施、空調設備及其它公共服務設施處于正常運作狀態(tài)。
3.6(名錄指示牌) 提供標準名錄指示牌于建筑物大堂及相應樓層并分配位置供承租人以出租人所指定之統(tǒng)一字體或字符標準附加承租人之名稱于其上。
3.7(空調供應) 由星期一至星期五每日上午七時三十分至下午八時整(公眾假期除外)或出租人所不時指定的時間內為承租單元提供空調服務。星期六、日及公眾假期均不會提供空調服務。若承租人在上述所規(guī)定的供應時間以外需要空調服務,出租人可在收到承租人有關要求的合理事先通知后為其提供該服務。額外空調服務的收費由出租人決定并會不時通知承租人,而承租人應在收到繳費通知書后即時支付該費用。
第4條:限制及禁止
承租人與出租人同意下列各項:
4.1(安裝及變更) 未經出租人事先書面同意(該同意不應被無理扣發(fā)),承租人不得豎立、安裝或變更承租單元或其任何部份之任何固定附著物、間隔或其它架設物或裝置,亦不得作出或允許或容忍作出安裝或附加電力裝置、線路、管道、喉管及任何其它裝置,或安裝或容許安裝任何超過地板之任何部份的原定荷重量或須要額外電力線路、管道或喉管或須耗用承租人之獨立量度電表之外電力的設備、器具或機械。出租人有權規(guī)定保險箱及其它重型設備的重量上限及限定安放位置,及規(guī)定安放在出租人認為須要之體積及物料的支撐物上以分散重量,在進行任何經批準的工程時,承租人及其雇員、代理人、承包商及工人須全面與出租人及所有其雇員、代理人、承包商、工人以及在建筑物進行任何工程的其它承租人或承包商合作。承租人、其雇員、代理人、承包商及工人應服從及遵守所有出租人或其代表就該工程之進行所給予的指示及指導。
4.2(開始營業(yè)之準則) 除非及直至(i)取得承租單元開始營業(yè)或經營依法需要并由主管部門簽發(fā)有關承租單元所有的工程及安裝的無條件竣工∕批準證明書;及(ii)在租期內的所有時間向出租人存有相關的有效竣工∕批準證明書,承租人方可使用及占用承租單元開始營業(yè)或經營(不論屬暫時性質或其它情況),否則出租人可酌情拒絕為承租單元提供必需的設施及服務,包括電力供應及空調設備。
4.3(標志) 承租人不得在承租單元內部或外面裝置或陳列或允許或容忍他人裝置或陳列任何從室外可見的告示牌、標志、裝飾物、廣告或其它圖樣,不論它們是否配上燈飾,并且出租人應有權將之移除,有關費用及開支由承租人負擔,惟:
(i)承租人應有權以英文及中文以出租人所指定的字母及∕或字符在建筑物大堂及相應樓層的名錄指示牌上展示其名稱,該等字母及字符及其附加或更改將由出租人放置,開支由承租人支付;及
(ii)承租人應有權將其名稱以出租人所批準之體積之字母及∕或字符附貼于承租人之大門上,費用則自行承擔。
除上述第(i)及第(ii)條外,承租人不得作出或允許或容忍他人作出任何對承租單元或建筑物外觀造成改變或不利影響的行為。
4.4(用途) 承租人不得使用或允許或容忍承租單元用作承租人名下辦公室以外的任何其它用途。
4.5(非法或不道德的使用) 承租人不得使用或允許或容忍承租單元用作任何非法、不道德或不恰當?shù)挠猛尽?BR> 4.6(不作招徠) 承租人不得準許承租人之任何雇員或代理人在承租單元外或建筑物內或任何鄰近地方開展任何業(yè)務招徠或招攬或分派任何單張、通告或宣傳物品。
4.7(拍賣及展覽) 承租人不得在承租單元舉行或允許或容忍舉行任何種類的物品或財物展覽、拍賣或相類的銷售活動。
4.8(留宿或家居用途) 承租人不得將承租單元或其任何部份用作或允許或容忍任何人將其用作宿舍。
4.9(制造或儲存貨品) 不將承租單元用作或允許或容忍其被用作生產、制造或制作貨品或商品,或儲存貨品及商品,與承租人在該處進行之業(yè)務合理需求有關之少量樣版及展品除外。
4.10(爆炸物或危險品) 承租人不得在承租單元內存放或儲存或允許或容忍他人存放或儲存任何武器、彈藥、火藥、硝酸鉀、煤油或其它易爆、易燃、危險或非法物品,在租期內的任何時候,均不得允許承租單元或其任何部份被用作任何在中華人民共和國現(xiàn)行法律下會使出租人遭受罰款、沒收或刑罰的用途。
4.11(阻塞信道) 承租人不得也不得允許或容忍任何人用任何箱子、包裝、廢物或其它物品或任何種類或性質之妨礙物阻礙或堵塞任何出入口、梯間、平臺、信道、自動扶梯、升降機、大堂或建筑物之其它公用部份,出租人如認為恰當,有權不作預先通知而清理及處置這些箱子、包裝、廢物或其它物品或妨礙物,出租人不須因此承擔任何責任,而開支則由承租人負擔。
4.12(公共區(qū)域內的物品) 未取得出租人事先書面同意前,承租人不得在任何出入口、樓梯間、平臺、信道、大堂或建筑物的其它公用部份鋪設、裝置、安裝或附設任何線路、電纜或其它物品或對象。
4.13(出租轉讓) 承租人不得轉讓、轉租、或以其它方式放棄使用或占有或轉移承租單元或其任何部份或其任何利益,亦不得允許或容忍任何導致非本租賃合同簽約方的人士獲取使用、擁有、占用或享有承租單元或其任何部份之安排或交易,不論該獲取有否付出租金或其它代價。為免生疑問,承租人明文同意本租賃合同只屬于承租人個人簽訂的。
4.14(違反保險規(guī)定) 承租人不得作出或允許或容忍發(fā)生任何使建筑物及∕或承租單元現(xiàn)有所投之火險及∕或其它可投保事項之保險及∕或第三者責任險無效或可能使其無效的行為、行動、事宜或事情,亦不得作出或允許或容忍由于這些行為、行動、事宜或事情使保險費增加。如果由于承租人所為或所允許或容忍之行為、行動、事宜或事情使保險費增加,出租人有權向承租人索回保險費的增加額,出租人的上述權利不影響其本租賃合同項下享有的任何其它權利或補償。同時承租人應在保險公司要求時提供相關證明文件或其它必要的協(xié)助。
4.15(空調) 承租人不得在出租人所提供之空調設備外另外安裝空調設備。
4.16(停泊車輛) 承租人不得將車輛停泊或阻礙或以其它方式使用建筑物的停車位、車道、車輛出入口或指定的裝卸區(qū),也不得允許承租人的任何雇員、代理人、顧客、受邀人或訪客這樣做,遵守本租賃合同第9條所制定的管理守則則不在此限。
4.17(建筑物名稱的使用) 在承租人未得出租人的書面同意前,不得在與承租人之業(yè)務或營運有關的情況下或出于其它目的,使用或允許他人使用出租人或建筑物的名稱∕標志或其任何部份作任何用途,也不得使用或允許他人使用整個或部份該名稱∕標志或建筑物或承租單元于任何圖片、圖標或相似標識,僅用于表明承租人之地址及商業(yè)地址則不在此限。
4.18(墻壁及天花受損及其它) 未得出租人的事先書面同意,承租人不得在承租單元之任何門、窗、墻壁、梁、結構或構造物或任何管道系統(tǒng)、衛(wèi)生或空調設施或裝置上刻、損害、破壞、鉆入釘子或螺絲釘、做標記、毀損或允許或容忍以上行為的發(fā)生,亦不得作出任何損毀或穿透現(xiàn)存地面或地板的事情。
4.19(公共區(qū)域的損壞) 承租人不得損壞、損毀或毀壞建筑物的公共區(qū)域的任何部份,包括但不限于布置物、樓梯、升降機、自動扶梯及周圍的樹木、植物或灌木等。
4.20(滋亂或干擾) 承租人不得作出或允許或容忍作出任何可能對出租人或建筑物內其它辦公室租戶或占用人造成滋擾或干擾的行為或事情。
4.21(噪音) 承租人在任何時候不得在承租單元內導致、制造或允許或容忍他人制造任何擾人或煩擾的噪音或任何在室外能聽見的音樂、聲響或噪音(包括廣播或任何能夠產生、播放、接收或錄音之設備或裝置所制造的聲音)。
4.22(盥洗設備) 承租人不得使用或允許被其它人士使用出租人在承租單元內或在建筑物的公共區(qū)域內提供之盥洗設備作任何非擬定之用途,亦不得將與其擬定之用途不相符之物品或對象扔進或允許或容忍他人將之扔進盥洗設備內,承租人須應要求向出租人支付因違反本條款造成之任何破損、堵塞或損毀之全部開支。
4.23(動物、寵物及害蟲滋生) 承租人不得在承租單元內或允許或容忍其它人在承租單元內飼養(yǎng)任何動物或寵物,并須自費采取出租人所要求之所有步驟及預防措施,以防止害蟲在承租單元或其任何部份滋生蔓延。
4.24(預備食物及預防氣味) 不得在承租單元烹煮或預備或允許或容忍任何人烹煮或預備任何食物,也不得促使或允許在承租單元內產生或散發(fā)出任何令人反感之氣味或異味。
4.25(天線) 承租人不得在建筑物的屋頂或墻上或承租單元的天花或墻上豎設任何天線,亦不得干擾、移除、拆除或更改出租人所提供的公共天線(如有的話)。
第5條:例外情況
除非是因出租人、其雇員或代理人之嚴重疏忽所引致,否則出租人無須就下列情況對承租人、占用人或任何其它人士負上任何責任:
5.1(升降機、自動扶梯、空調及其它) 承租人、占用人或任何其它人士因任何升降機、自動扶梯、防火及保安裝置、空調設備、電訊服務或承租單元或建筑物的任何其它設施的欠妥或故障而蒙受之人身或財產受損、損失、損壞或傷亡;或
5.2(電力及水的供應) 承租人、占用人或任何其它人士因建筑物或承租單元之電力或水供應上的故障、機件失常、爆炸或暫停而蒙受之人身或財產受損、損失、損壞或傷亡;或
5.3(火災、水淹及害蟲滋生) 承租人、占用人或任何其它人士因建筑物內任何地方之火災、煙、氣味或任何物質或物料的溢漏、水淹或漏水、雨水或暴風雨涌入建筑物或承租單元、或鼠類或其它害蟲在建筑物內之活動而蒙受之人身或財產受損、損失、損毀或傷亡;或
5.4(保安) 對承租單元或當中任何人士或物品之保安或保管,尤其在不局限前文之一般性的原則下,由出租人或物業(yè)管理人所提供之保安員及管理員或任何性質的機動或電動警報系統(tǒng)均不構成出租人或物業(yè)管理人對承租單元或當中任何物品的任何安全上的責任,承租人對承租單元及當中物品的安全時刻負全責;或
5.5(不執(zhí)行法規(guī)) 因不執(zhí)行第9條下之管理守則或任何人士不遵守該管理守則所引致或造成之任何損傷、損失、損壞或死亡。
在任何上述情況下,承租人在本租賃合同項下所應支付之租金或管理費或其任何部份均亦不可減除或停止支付。
第6條:減少租金
若承租單元或其任何部份因火災、惡劣天氣、天災、不可抗力或其它不論直接或間接都不歸咎于承租人之行為或失職的原因而造成毀壞或破壞導致承租單元不宜使用及享用時,租金應按承租單元受損毀的性質及嚴重程度依比例暫免支付,直至承租單元得到修復或復原。若出租人認為不合乎經濟效益或不適于實際操作的話,出租人無義務對承租單元進行修理或將其回復原狀。又若承租單元整個或基本整個被損毀或被損至不適宜使用及享用,而在該損毀或毀壞發(fā)生后六個月內未能被修理妥當及回復原狀,則任何一方有權在該損毀獲妥當修理及承租單元被回復原狀前隨時向對方發(fā)出書面通知終止本協(xié)議,而無損于任何一方對另一方就任何先前之索賠或對違反本租賃合同條款有關之權利及補償,亦不影響出租人在終止租約生效前有關租金、管理費及在此協(xié)議下其它應付費用方面之權利及補償。
第7條:違約
謹此進一步明文同意并申明下列各項:
7.1(違反) 在完全無損本文第8.1條的前提下,若(i)租金、管理費及∕或其它按本租賃合同或其任何部份應由承租人支付之款額在到期應付后十四天仍未支付(不論承租人曾被要求清付與否);或(ii)承租人對本文所載之任何條款、條件、協(xié)議或規(guī)定有任何違反、不遵守或不履行;或(iii)承租人的任何資產遭人民法院或任何主管部門查封、沒收或扣押;或(iv)承租人破產或作為一家公司而被清盤;或(v)承租人被呈請破產或清盤;或(vi)承租人在其它情況下變成無力償債或與其債權人作出任何債務重整協(xié)議或債務償還安排或承租單元被實施任何法律上的執(zhí)行行動(各情況為“違約”),(www.fdcew.com)出租人可截斷所租辦公室的所有電力、空調、水、電話、互聯(lián)網及∕或其它設施的服務及∕或供應,但必須在三天前將出租人的此一意圖書面通知承租人。若該違約未有在出租人向承租人送達書面通知后的七天內糾正,則出租人可執(zhí)行所有下列權利(“補救權利”):
(i)進入或再次進入承租單元或其任何部份以收回整個承租單元;
(ii)終止本租賃合同,但這并不損害出租人享有的就任何尚未解決有關承租人的違反或不遵守或不履行任何協(xié)議、規(guī)定及條件之訴訟權利;
(iii)沒收保證金及承租人所繳付的其它押金,而無損出租人根據第8條作出扣減及為額外賠償提出索賠的權利;及
(iv)作出一切出租人認為有需要或應當?shù)暮戏ㄊ虑榧皑M或合法行動以糾正違約。
出租人因截斷及隨后再接駁承租單元之電力、空調、水、電話、互聯(lián)網及∕或其它設施的服務及∕或供應而引起之所有有關費用及開支將由承租人支付,并可由出租人作為債項向承租人追討,或按照本租賃合同第8條自承租人所交納之保證金中扣除。
7.2(權利的行使) 出租人按本協(xié)議所規(guī)定的形式向承租人發(fā)出收回承租單元及終止本租賃合同的書面通知即表明其全面充分地行使了該權利,而出租人無需實際進入承租單元。在發(fā)出收回承租單元之書面通知時,承租單元即被視作為已經被出租人所收回而承租人即被視作已被逐出承租單元。此后,出租人有權以其意欲之方式處置承租單元及遺留在內之任何物品或實產而不須因此向承租人負任何責任。
7.3(接受租金及管理費) 出租人接受租金及∕或管理費及∕或其它款項,不可被視為出租人放棄其就承租人任何違反、不遵守或不履行任何其于本租賃合同項下所應遵守及履行之協(xié)議、規(guī)定及條件而對承租人作出起訴的權利。
7.4(支付令) 若承租單元應支付之租金未有依上文所規(guī)定之時間及方式預先支付,則構成及當被視為拖欠。在這情況下,出租人可根據《中華人民共和國民事訴訟法》第191條向人民法院申請支付令,所招致之所有費用及開支由承租人承擔。
7.5(滯納金) 在無損出租人就該違約之其它權利及補償?shù)那闆r下,若租金、管理費或承租人按本租賃合同所應支付之其它費用或其任何部份未有依本文第一條條款所指定的方式及時間支付,則承租人應按所欠繳付費用總額的0.1%按日支付滯納金,該滯納金自應繳付日起逐日計算至實際還款日止(應繳付日及實際還款日均計算在內)。
7.6(承諾) 承租人在約定租賃期間內除不可抗力外,在任何條件下不得提早解除本協(xié)議,如因承租人原因導致本協(xié)議提前終止或無法履行,則出租人無須返還承租人已付保證金,且承租人需向出租人支付未履行完畢租期的應交租金。若本協(xié)議的終止給出租人造成的損失超過未履行租期的應交租金,承租人應就此超過的部分對出租人承擔賠償責任。出租人有權就承租單元另行訂立租賃合同,以減少因承租人的違約行為給出租人帶來的損失。
第8條:保證金
8.1(保證金) 承租人須在簽署本租賃合同時,以人民幣向出租人交納本租賃合同附表所規(guī)定之數(shù)額作為保證金(“保證金”),以保證及擔保承租人忠實遵守及履行本租賃合同項下所載承租人應遵守及履行的條款、條件、協(xié)議及規(guī)定。保證金應由出租人在整個租期內保留,不計利息。若承租人違反或不遵守或不履行前文所述之任何協(xié)議、規(guī)定或條件,則出租人有權行使本租賃合同給予的補救權利、終止本租賃合同、沒收保證金及就因此招致之費用、開支、損失或損害申索其它賠償。再者,出租人可在任何上述情況下,在承租人違反、不遵守或不履行本租賃合同之任何協(xié)議、規(guī)定或條件后選擇立即從押金中扣減因該違反、不遵守或不履行而對出租人造成之任何金錢損失的數(shù)額,無論是否給予承租人預先通知。在這種情況下,如承租人欲延續(xù)租約,應在收到出租人的書面通知后7天內補足已被扣除的保證金作為延續(xù)租約的先決條件。如承租人未作補足,則出租人有權行使其所有補救權利。
8.2(退還保證金) 除保證金已依前文被扣減或沒收外,出租人應在下列最后情況發(fā)生后三十天內將保證金無息退還承租人:(a) 本租賃合同屆滿及承租人根據本租賃合同第2.14條將空置的承租單元交還予出租人;(b) 承租人完滿解決及履行出租人就承租人違反、不遵守或不履行任何本文所載的協(xié)議、規(guī)定及條件所提出的追討;及 (c) 承租人之電話、電訊及電力賬戶已與有關部門及單位結清。若保證金未被出租人根據本租賃合同之條款扣減、扣留或抵銷,出租人應以承租人交納的數(shù)額不記利息退還予承租人。
第9條:管理守則
9.1(制定管理守則) 為確保建筑物及××廣場為一流項目及為履行有關部門訂立的法律、法規(guī)或規(guī)定,出租人有權在其認為需要時隨時以書面形式向承租人提出、引入、修改、采納或廢除有關停車位的使用、裝修、以及與建筑物及∕或發(fā)展項目的進出、運作、管理及保養(yǎng)有關的管理守則(“管理守則”)。
9.2(沖突) 管理守則只是作為本租賃合同條款的補充,其內容不得以任何方式使這些條款喪失效力。如果管理守則與本租賃合同條款發(fā)生沖突,一切以本租賃合同條款為準。
第10條:解釋及其它
10.1(標題及索引) 標題及索引(如有)只作為本租賃合同的指導性說明,并不作為本租賃合同的一部份,并且不會影響或限制本租賃合同條款的解釋或闡述。
10.2(寬容并非放棄權利) 出租人對承租人一次或多次不履行、違反、不遵守或不履行本租賃合同內承租人的責任的寬容、原諒或寬恕并不代表出租人對承租人持續(xù)或再次的不履行、違反、不遵守或不履行放棄自身的權利,也不消除或影響出租人根據本租賃合同因承租人此等持續(xù)或其后的不履行或違反而有的權利及補償。除非出租人以書面簽署聲明放棄權利外,出租人的任何行為或忽略均不應視為或被推斷為放棄其權利。任何出租人發(fā)出之同意,只適用于其指定的特別事情上,而不能視為出租人對其權利的放棄或對相關條款的解除,也不能理解為豁免承租人將來須向出租人申請之其它特別書面同意書,同意書上明文規(guī)定者除外。
10.3(出租人就公共區(qū)域及公共設施的權利) 出租人保留權利不時按其絕對酌情權以認為恰當?shù)姆绞綄ㄖ锕矃^(qū)域及公共設施以及建筑物其它部份(承租單元除外)進行移除、撤銷、重新安置或以其它方式更改或進行任何修改、附加或其它工程及限制對此等部份之進出或信道權,而在實際上或理論上不構成承租人的被迫遷出及不應因而引起對承租人的任何責任。
10.4(通知的送達) 任何應送達的通知,如果是送交承租人,應在寫明承租人的姓名、地址交以預付郵資的郵寄方式寄送承租人或派專人送達承租單元或承租人在中國上海最后所知的業(yè)務地址或居住地址時,被視為充分送達。若是送交出租人,應在寫明出租人的姓名﹑地址交以預付郵資的郵寄方式寄送出租人或派專人送達出租人于本租賃合同內的地址或出租人不時通知承租人的任何其它地址時,被視為充分送達。
10.5(不包括其它保證) 本租賃合同是由雙方經協(xié)商達成一致所制訂的協(xié)議依據并取代雙方此前所有的陳述、協(xié)議、承諾或保證,當事人并未就任何有關出租人、承租人、建筑物或承租單元做出其它陳述或保證。若曾作出或默示此等陳述或保證,在此均予以放棄。
10.6(建筑物命名) 出租人保留自行決定重新命名整個發(fā)展項目及建筑物之權利并有權隨時改變、替換或廢除原有的名稱而不必向承租人支付任何賠償金。但出租人應在行使以上權利前不少于三(3)個月通知承租人、郵政部門和其它有關的政府部門。
10.7(營業(yè)執(zhí)照) 承租人在簽訂本租賃合同前,需向出租人提供由中華人民共和國政府相關主管部門簽發(fā)的營業(yè)執(zhí)照或注冊證書及有關授權書,及在承租人為一所公司的情況下,需提供承租人的公司規(guī)章或組織章程及授權代表簽署本租賃合同的董事會議記錄核證副本,以供出租人查證。無損于前文所述,承租人陳述并向出租人保證其本身具備一切必需的能力及權力簽署本租賃合同及履行其義務,代表承租人簽訂本租賃合同的人已被承租人經適當?shù)姆绞劫x予了相應的權力。
10.8(房產狀況) 承租單元應以現(xiàn)狀在交付日期由出租人交付給承租人。承租人需依照本租賃合同接收承租單元及視之為可租賃的狀況。
10.9(費用及開支) 除非中華人民共和國法律或法規(guī)另有不同規(guī)定,否則所有開支,包括印花稅以及與本租賃合同相關或附帶的費用都應由出租人和承租人平均分攤。雙方應各自承擔由此產生的自己的法律開支(如有)。
10.10(適用法律及司法權) 本租賃合同受中華人民共和國法律管轄并根據中國法律闡釋。如出現(xiàn)任何爭議,經出租人和承租人協(xié)商后仍無法解決的,本租賃合同任何一方可將爭議提交上海市盧灣區(qū)人民法院處理。
10.11(簽署及語言版本) 本租賃合同依照中文正本一式四份簽署。如出租人提供本租賃合同的英文翻譯本,該英文版本只供承租人參考之用。出租人不保證英文翻譯本所述內容及英文措辭的意思與表達與中文正本完全一致。如出現(xiàn)分歧或意思差別,應以中文正本為準。
附錄二 – 特殊條款
除非另有明文約定,如本租賃合同任何部分的條款與本特殊條款不一致,則以本特殊條款約定為準。
1(租期開始前的裝修期) 出租人同意在承租人(i)簽署本租賃合同;及(ii) 按照本租賃合同附表第5部分所規(guī)定之數(shù)額及本租賃合同所規(guī)定之方式向出租人交納保證金及預付款的前提下,承租人可以于××××年××月×日接收承租單元直至租期開始前的一天限作裝修用途(“裝修期”),此外,在承租人之裝修方案獲得出租人或其物業(yè)管理人及相關政府主管部門之事先書面同意的前提下,承租人方可在承租單元內開始裝修工程,裝修期僅用作進行必須的建筑工程之準備及開展承租單元內的裝修、裝飾及其它工程之用。在裝修期期間,承租人僅可以授權人士的身份占用承租單元,并無權利在摒除出租人或出租人的承包商、雇員、代表、受邀者或代理人的情況下獨自占用承租單元。相應地,在裝修期期間,承租人應:
&nbs (i)僅將承租單元作裝修之用,及并無權在承租單元以任何方式經營或進行任何商業(yè)活動;
(ii)若承租人、其承包商、代理人、雇員或代表人并非只是裝修承租單元或若承租單元被用作與裝修承租單元的單一用途不相符的用途,則承租人應按出租人的要求撤出承租單元;
(iii)自費購買包含第三者責任保險或公眾責任保險及其它必需保險的承包商整體風險之保險,保險單上應注明以出租人為受益人;及
(iv)承租人應就由承租人在占用承租單元而作出或不作出的任何作為、行為、事宜或事情直接或間接地引致出租人蒙受的及∕或任何人士對出租人追討的所有損失、損毀、索賠、訴訟及要求,保證給予出租人全額賠償。
無損于前文所述的前提下,承租人在裝修期期間猶如已成為承租人并應遵守本租賃合同的所有條款及支付管理費及其它款項,除支付租金的責任例外。
即使前文所述有任何相反條款,若裝修工程在裝修期結束前完成,承租人可在持續(xù)遵守附錄一第2.3條及4.2條且提前書面通知出租人之前提下,在承租單元開始營業(yè)或經營,惟(i) 承租人在承租單元開始營業(yè)或經營的日期應為新起始日(下稱“新起始日”); (ii) 從新起始日至起始日之前一日的期間應視為租賃期的延長期(下稱“延長期”)且該延長期應被視為延長的免租期(為免生疑問,本租賃合同中關于免租期的其它條款及條件同樣適用于本條款所述之免租期);及(iii) 在延長期內,承租人仍應遵守本租賃合同的所有條款及支付管理費及其它款項,除支付租金的責任例外。
2(免租期) 在承租人妥為遵守及履行本租賃合同之條款及條件的前提下,出租人同意給予承租人下列免租期,即:
由××××年×月×日至××××年×月××日 (該兩天包括在內);及
由××××年×月×日至××××年×月××日 (該兩天包括在內);及
由××××年×月×日至××××年×月××日 (該兩天包括在內)。
但承租人必須在整個免租期內遵守及履行本租賃合同下其義務以及支付管理費及其它須由承租人支付的所有款額(租金除外)。如因承租人違約導致租賃合同被提前終止或解除,承租人應將上述已享有的免租期租金補足。
3(分租/轉租予子公司/關聯(lián)公司)
(a)盡管有本租賃合同標準條款第4.4及4.13條的規(guī)定,承租人在取得出租人書面批準后,該批準不應無理扣發(fā),有權分租(由承租人將上述承租單元再出租)/轉租(由第三方直接向出租人承租)部分或全部承租單元予其子公司/關聯(lián)公司(定義見特殊條款第3(b)條)(“分租人/轉租人”),惟必須:
(i)承租人應促使分租人/轉租人遵守本租賃合同的所有條款猶如已成為一方當事人,分租人/轉租人之任何不遵守本租賃合同之行為均應完全被視為承租人對租賃合同之不遵守,同時分租人/轉租人在任何情況下不得再將承租單元進行轉租或分租;
(ii)承租人應遵守出租人就相關分租事宜合理要求的其它條件(包括任何由承租人及分租人/轉租人出具的有利于出租人的合理擔?；虺兄Z);
(iii)承租人全額支付出租人就承租人之分租/轉租事宜相關文件的準備、簽署及完成而產生之法律及行政手續(xù)費,每份所需文件人民幣5,000.00元;
(iv)承租人承諾在分租/轉租協(xié)議及相關主管部門公證及登記后立即向出租人遞交其復印件。
(b)就本條款之目的,承租人之子公司/關聯(lián)公司為:
(i)任何承租人直接或間接實質地擁有不少于50%股權或相等利益、或承租人控制不少于50%投票權的實體;或
(ii)任何直接或間接在承租人公司中實質地擁有不少于50%股權或相等利益、或在承租人公司中控制不少于50%投票權的實體;或
(iii)任何承租人的兄弟公司。兄弟公司為任何上述第(ii)條所描述的公司直接或間接在該公司中實質地擁有不少于50%股權或相等利益、或在該公司中控制不少于50%投票權的實體。
為免生疑問,前述“實質地擁有”不包括任何作為被提名人或受托人身份的所有權或利益。
(iv)該子公司/關聯(lián)公司注冊名與“臺灣××企業(yè)”相似之上海分公司或上海代表處,則免除其第3 (a)(iii)中所涉及的法律及行政手續(xù)費,每份所需文件人民幣5,000.00元