房地產(chǎn)的整體概念
(一)房地產(chǎn)的定義
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。
其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。
由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。
(二)、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位
1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。
2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。
在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：
(1)機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值
(2)專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、專營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等無(wú)形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。
(3)房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)(如在現(xiàn)實(shí)中，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以房改成本價(jià)購(gòu)買的住房、以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房等)，價(jià)值就有很大的差異。所以，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。
3、區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。現(xiàn)在，人們?cè)絹?lái)越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。
如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同。
(三)、房地產(chǎn)的存在形態(tài)
房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：
1、 土地。最簡(jiǎn)單的情形是一塊無(wú)建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的土地價(jià)值。例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場(chǎng)需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額，就只單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。而對(duì)于有建筑物的土地，在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，有兩種做法：(1)無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地;(2)考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。
2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，都只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，有2種做法：(1)無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”;(2)考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。
3.房地，當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物已開始建設(shè)但尚未建成的房地產(chǎn)，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價(jià)對(duì)象;也有要求對(duì)正在開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含土地)進(jìn)行估價(jià);還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，如對(duì)人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估;估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某一部分，如某個(gè)樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分;另外，房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價(jià)，該評(píng)估價(jià)值除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價(jià)值，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備(如室內(nèi)配備的家具、電視機(jī)、電話機(jī)等)的價(jià)值。
概括起來(lái)，從實(shí)物角度來(lái)看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有下列幾種：(1)空地;(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;(3)地上建筑物;(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);(6)未來(lái)狀況下的房地產(chǎn);(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn);(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來(lái)增加的裝修;(9)房地產(chǎn)的局部，如某幢公寓中的某套房;(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn);(11)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。
(一)房地產(chǎn)的定義
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。
其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等則不屬于房地產(chǎn)。
由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。
(二)、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位
1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。
2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。
在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：
(1)機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值
(2)專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、專營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等無(wú)形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。
(3)房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如，該房屋的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)(如在現(xiàn)實(shí)中，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、以房改成本價(jià)購(gòu)買的住房、以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房等)，價(jià)值就有很大的差異。所以，兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。
3、區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。現(xiàn)在，人們?cè)絹?lái)越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。
如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同。
(三)、房地產(chǎn)的存在形態(tài)
房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：
1、 土地。最簡(jiǎn)單的情形是一塊無(wú)建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的土地價(jià)值。例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場(chǎng)需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額，就只單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。而對(duì)于有建筑物的土地，在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，有兩種做法：(1)無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地;(2)考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。
2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，都只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，有2種做法：(1)無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”;(2)考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。
3.房地，當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物已開始建設(shè)但尚未建成的房地產(chǎn)，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價(jià)對(duì)象;也有要求對(duì)正在開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含土地)進(jìn)行估價(jià);還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，如對(duì)人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估;估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某一部分，如某個(gè)樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分;另外，房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價(jià)，該評(píng)估價(jià)值除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價(jià)值，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備(如室內(nèi)配備的家具、電視機(jī)、電話機(jī)等)的價(jià)值。
概括起來(lái)，從實(shí)物角度來(lái)看的現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有下列幾種：(1)空地;(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;(3)地上建筑物;(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);(6)未來(lái)狀況下的房地產(chǎn);(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn);(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來(lái)增加的裝修;(9)房地產(chǎn)的局部，如某幢公寓中的某套房;(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn);(11)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。