2009年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考試真題及答案

一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)
    

　　第 1 題 甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。
    

　　請(qǐng)問(wèn)：1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?
    

　　2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?
    

　　【參考解析】：1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周?chē)h(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
    

　　2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。
    

　　第 2 題 甲公司為購(gòu)買(mǎi)某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬(wàn)元。購(gòu)得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開(kāi)工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬(wàn)元。
    

　　請(qǐng)問(wèn)：若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
    

　　【參考解析】：1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。
    

　　2.估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。
    

　　3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。
    

　　4.購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買(mǎi)價(jià)值會(huì)有差異。
    

　　第 3 題 某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過(guò)某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
    

　　請(qǐng)問(wèn)：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
    

　　【參考解析】：1.政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500㎡綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
    

　　2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)(針對(duì)住房困難的低收入家庭的)等。
    

二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分)
    

　　(一)某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000㎡，其中建設(shè)用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規(guī)劃建筑面積為15000㎡。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類(lèi)商品住宅的平均售價(jià)為6650元/㎡，且按每月1%遞增;平均投資利潤(rùn)率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。
    

　　第 4 題 下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是(　　)。
    

　　A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過(guò)總投資的35%時(shí)才可以設(shè)定抵押
    

　　B.在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押
    

　　C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置
    

　　D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先受償順序?yàn)橘?gòu)房款、建筑工程款、銀行債權(quán)
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 5 題 若采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選取的表述中，正確的是(　　)。
    

　　A.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率相同
    

　　B.成本法采用的投資潤(rùn)率高于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的投資利潤(rùn)率
    

　　C.成本法采用的投資利潤(rùn)率低于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的投資利潤(rùn)率
    

　　D.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率不可比較
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 6 題 采用成本法估價(jià)時(shí)，土地部分以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為2300元/㎡，則土地總價(jià)為(　　)。
    

　　A.1035.0
    

　　B.1066.1
    

　　C.1150.0
    

　　D.1184.5
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 7 題 采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(　　)。
    

　　A.9734.2
    

　　B.10218.3
    

　　C.10407.5
    

　　D.10458.8
    

　　【正確答案】： B
    

(二)甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。
    

　　第 8 題 甲公司因申請(qǐng)抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值，受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)(　　)。
    

　　A.按工業(yè)用途估價(jià)
    

　　B.按居住用途估價(jià)
    

　　C.按工業(yè)用途評(píng)估廠房?jī)r(jià)值，按辦公用途評(píng)估自用辦公樓價(jià)值
    

　　D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià)，然后予以綜合
    

　　【正確答案】： A
    

　　第 9 題 受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，正確的思路是(　　)。
    

　　A.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房?jī)r(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估，辦公樓參照周邊寫(xiě)字樓的售價(jià)等進(jìn)行評(píng)估
    

　　B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評(píng)估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值
    

　　C.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估
    

　　D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照使用原則，地價(jià)按照住宅用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估
    

　　【正確答案】： C
    

　　第 10 題 如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為(　　)。
    

　　A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值
    

　　B.被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失
    

　　C.被拆遷房屋的價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失
    

　　D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失
    

　　【正確答案】： D
    

(三)甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
    

　　第 11 題 下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是(　　)。
    

　　A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓
    

　　B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循使用原則，設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)
    

　　C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變
    

　　D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題
    

　　【正確答案】： B
    

　　第 12 題 對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是(　　)。
    

　　A.交通條件
    

　　B.產(chǎn)業(yè)集聚度
    

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
    

　　D.公共設(shè)施完備程度
    

　　【正確答案】： D
    

　　第 13 題 該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為(　　)。
    

　　A.首次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額
    

　　B.再次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額
    

　　C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
    

　　D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
    

　　【正確答案】： D
    

三、指錯(cuò)題(下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
    

　　第 14 題 封面和目錄(略)
    

　　致估價(jià)委托人函
    

　　××公司：
    

　　受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照科學(xué)、公允的方法，為確定估價(jià)對(duì)象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對(duì)貴公司所屬估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
    

　　我公司估價(jià)人員在貴公司配合下，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集，并進(jìn)行了必要的調(diào)查、核對(duì)，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。
    

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：
    

　　估價(jià)對(duì)象單價(jià)：寫(xiě)字樓17833.5元/㎡，車(chē)庫(kù)13.77萬(wàn)元/車(chē)位。
    

　　估價(jià)對(duì)象總價(jià)值：人民幣91071萬(wàn)元。
    

　　大寫(xiě)金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬(wàn)元整。
    

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司××分公司(蓋章)
    

　　法定代表人(蓋章)
    

　　二〇〇九年七月九日
    

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)
    

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)
    

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
    

　　一、估價(jià)委托人(略)
    

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
    

　　三、估價(jià)對(duì)象
    

(一)估價(jià)對(duì)象登記狀況
    

　　(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況
    

　　估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》，××擁有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用類(lèi)型為出讓。
    

　　(三)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況
    

　　估價(jià)對(duì)象位于××市金融街×區(qū)×號(hào)，于1998年4月建成，為鋼筋混凝±結(jié)構(gòu)，地上十八層，標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)高3.2m/3.6m/4.5m;地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一一四層為棕色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻;西北面、東南面兩個(gè)主入口均采用高級(jí)進(jìn)口材料裝修，設(shè)有自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門(mén)。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計(jì)有回廊。
    

　　地下室共設(shè)83個(gè)車(chē)位(負(fù)一層25個(gè)車(chē)位，負(fù)二層58個(gè)車(chē)位)，地上車(chē)位共53個(gè)。
    

　　四、估價(jià)目的
    

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
    

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
    

　　2009年6月30日
    

　　六、價(jià)值定義
    

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
    

　　七、估價(jià)依據(jù)
    

　　(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范
    

　　1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。
    

　　2.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。
    

　　3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。
    

　　4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》。
    

　　5.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
    

　　6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。
    

　　7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
    

　　(二)委托方提供的有關(guān)資料(略)
    

　　(三)估價(jià)方掌握的有關(guān)資料
    

　　1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)型房地產(chǎn)交易資料。
    

　　2.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)型房地產(chǎn)出租資料。
    

　　3.國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)。
    

　　4.其他政策文件等。
    

　　八、估價(jià)原則
    

　　本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：
    

　　1.合法原則(略)。
    

　　2.使用原則(略)。
    

　　3.替代原則(略)。
    

　　4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)。
    

　　九、估價(jià)方法
    

　　因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，周邊同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用市場(chǎng)法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。
    

　　兩種估價(jià)方法定義如下：(略)。
    

　　十、估價(jià)結(jié)果(略)
    

　　十一、估價(jià)人員(略)
    

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)
    

　　十三、風(fēng)險(xiǎn)提示(略)
    

　　十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)
    

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
    

　　一、個(gè)別因素分析(略)
    

　　二、區(qū)域因素分析(略)
    

　　三、市場(chǎng)背景分析(略)
    

　　四、使用分析(略)
    

　　五、估價(jià)方法選用(略)
    

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(略)
    

　　(一)市場(chǎng)法
    

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
    

　　計(jì)算公式：
    

　　估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
    

　　1.可比實(shí)例選擇
    

　　區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見(jiàn)下表：(略)。
    

　　根據(jù)替代原則，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例：
    

　　可比實(shí)例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓用途，占地面積為10971.27㎡，建筑面積為98741.45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價(jià)為17272元/㎡(按建筑面積計(jì)算，下同)，交易時(shí)間為2009年4月。
    

　　可比實(shí)例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓用途，占地面積為5699.77㎡，建筑面積為34198.63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價(jià)為16700元/㎡，交易時(shí)間為2007年10月。
    

　　可比實(shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號(hào)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓用途，占地面積為9752.56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價(jià)為17578元/㎡，交易時(shí)間為2008年5月。
    

2.房地產(chǎn)比較因素條件說(shuō)明表
    

3.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)確定
    

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異，以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實(shí)例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：
    

　　(1)交易情況修正：估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，可比實(shí)例C為預(yù)售房。開(kāi)發(fā)商基于回籠資金、降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮，預(yù)售價(jià)格一般低于現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：
    

　　(2)交易日期修正：經(jīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格略有波動(dòng)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)調(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：
    

　　(3)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正
    

　　(區(qū)域因素指數(shù)、個(gè)別因素指數(shù)確定過(guò)程略)
    

　　經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下：
    

 4.房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定
    

　　將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：
    

　5.計(jì)算結(jié)果
    

　　比較修正后，得到三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)可比實(shí)例的交易情況，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。經(jīng)計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果為17875元/㎡。
    

　　(二)收益法
    

　　收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
    

　　估價(jià)中較常采用的是報(bào)酬資本化法，本次評(píng)估為了體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象各年度的現(xiàn)金流，為委托方提供參考，也采用此種方法。
    

　　1.收益法測(cè)算過(guò)程(略)
    

　　2.收益法計(jì)算結(jié)果按照?qǐng)?bào)酬資本化法計(jì)算的結(jié)果為：寫(xiě)字樓部分單價(jià)為17792元F./㎡，總價(jià)為89718萬(wàn)元;
    

　　地下車(chē)庫(kù)部分單價(jià)為13.77萬(wàn)元/車(chē)位，總價(jià)為1143萬(wàn)元。
    

　　七、估價(jià)結(jié)果確定
    

　　估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)法和收益法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，兩種方法估價(jià)結(jié)果接近，故采用市場(chǎng)法和收益法結(jié)果的簡(jiǎn)單算數(shù)平均值。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表：
    

　　即估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值為：
    

　　1.寫(xiě)字樓部分：89928萬(wàn)元。
    

　　2.地下車(chē)庫(kù)：1143萬(wàn)元。
    

　　合計(jì)總價(jià)為人民幣91071萬(wàn)元。
    

　　八、估價(jià)結(jié)果
    

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為(略)。
    

　　附 件(略)
    

　　【參考解析】：
    

　　1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說(shuō)明。
    

　　2.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。
    

　　3.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明(或者說(shuō)給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒(méi)有給出抵押價(jià)值)。
    

　　4.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。
    

　　5.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說(shuō)明或介紹。
    

　　6.估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況介紹或說(shuō)明。
    

　　7.估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用情況說(shuō)明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下第三層)等。
    

　　8.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。
    

　　9.估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。
    

　　10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。
    

　　11.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車(chē)庫(kù)的說(shuō)明。
    

　　12.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選作可比實(shí)例。
    

　　13.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距一年以上，也不宜選作可比實(shí)例。
    

　　14.可比實(shí)例B成交規(guī)模小，與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相當(dāng)，不宜作為可比實(shí)例。
    

　　15.市場(chǎng)法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整)。
    

　　16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。
    

　　17.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。
    

　　18.市場(chǎng)法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說(shuō)明和調(diào)整。
    

　　19.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。
    

　　20.市場(chǎng)法修正系數(shù)計(jì)算應(yīng)說(shuō)明理由。
    

　　21.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上車(chē)位的價(jià)值計(jì)算。
    

　　22.地下車(chē)庫(kù)價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說(shuō)明不選用其他方法的理由(或在市場(chǎng)法中缺地下車(chē)庫(kù)的計(jì)算)。
    

　　23.估價(jià)結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明。
    

　　四、改錯(cuò)題(指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。
    

　　第 15 題 以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：
    

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
    

　　影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
    

　　1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。
    

　　估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。
    

　　2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
    

　　估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。
    

　　3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之，變現(xiàn)能力就較弱。
    

　　估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。
    

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。
    

　　由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。
    

　　5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
    

　　估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。
    

　　6.區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
    

　　估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。
    

　　綜合分析以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低，預(yù)計(jì)約為評(píng)估價(jià)值的70%左右。
    

　　[參考解析】：1.在通用性表述中，“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”的說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)”。
    

　　2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”的說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱”。
    

　　3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的說(shuō)明。
    

　　4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序的說(shuō)明。