第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估
(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1、對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是( )。
A.過(guò)去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益
B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益
C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力
D.能否提供有效的經(jīng)營(yíng)以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益
2、物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)一—貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用( )來(lái)表示
A.實(shí)物 B.勞務(wù) C.紙幣 D.貨幣
3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了( )物業(yè)的權(quán)利。
A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分
4、空氣或陽(yáng)光，盡管對(duì)人類(lèi)生活至關(guān)重要，沒(méi)有它們?nèi)祟?lèi)就無(wú)法生存，但是卻沒(méi)有價(jià)格。這是因?yàn)槲飿I(yè)要有價(jià)格必須具有( )。
A.有用性 B.稀缺性 C.使用價(jià)值 D.交換價(jià)值
5、物業(yè)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長(zhǎng)久，所以同時(shí)存在著( )兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。
A.買(mǎi)賣(mài)和租賃 B.買(mǎi)賣(mài)和抵押 C.招標(biāo)和拍賣(mài) D.招標(biāo)和掛牌
6、廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是( )。
A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.經(jīng)濟(jì)價(jià)值 D.交易價(jià)值
7、某一物業(yè)的( )是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。
A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.市場(chǎng)價(jià)值
8、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的( )。
A.社會(huì)一般報(bào)酬率 B.社會(huì)最低報(bào)酬率
C.最低期望報(bào)酬率 D.期望報(bào)酬率
9、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值( )該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于
10、市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的( )水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
A. B.平均 C.最低 D.正常
11、以下能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低的指標(biāo)是( )。
A. 物業(yè)的單位價(jià)格 B.物業(yè)的總價(jià)格
C.物業(yè)的價(jià)格 D.物業(yè)的
12、一套建筑面積100m2，單價(jià)30000元/m2，總價(jià)300萬(wàn)元的住房，約定付款方式為：從成交日期時(shí)起分期付清，首期支付100萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬(wàn)元，則實(shí)際總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8
13、一般來(lái)說(shuō)，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)的情況下，期房?jī)r(jià)格( )現(xiàn)房?jī)r(jià)格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于
14、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為( )。
A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350
15、以下可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平的價(jià)格指標(biāo)是( )。
A. 起價(jià) B.均價(jià) C.標(biāo)價(jià) D.成交價(jià)
16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是( )。
A. 折舊費(fèi) B.維修費(fèi) C.保險(xiǎn)費(fèi) D.管理費(fèi)
17、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行( )或者政府定價(jià)?！?BR> A. 市場(chǎng)成交價(jià) B.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
C.政府指導(dǎo)價(jià) D.政府計(jì)劃價(jià)
18、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)等屬于( )。
A. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) B. 市場(chǎng)成交價(jià)
C. 政府指導(dǎo)價(jià) D. 政府計(jì)劃價(jià)
19、以下適用于市場(chǎng)比較法評(píng)估的物業(yè)是( )。
A.物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房
B.高檔公寓、古建筑、別墅
C.古建筑、教堂、商鋪
D.寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房
20、( )市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易。
A. 市場(chǎng)法 B. 收益法 C. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D. 成本法
21、以下不屬于非正常交易情況的是( )。
A. 業(yè)主出國(guó)急賣(mài)物業(yè) B. 新婚夫婦急買(mǎi)新房
C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買(mǎi)方和賣(mài)方激烈競(jìng)價(jià)
22、選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選取( )。
A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10
23、某宗物業(yè)交易總價(jià)為60萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58
24、以下交易情況修正公式中，不正確的是( )
A.正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi) = 賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格
B.正常成交價(jià)格一應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi) = 買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格
C.應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率
D.應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率
25、交易日期調(diào)整實(shí)際上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱(chēng)之為( )。
A.市場(chǎng)狀況調(diào)整 B.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整
C.交易狀況調(diào)整 D.交易價(jià)格調(diào)整
26、成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，以下不符合要求的物業(yè)是( )。
A.學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園
B.醫(yī)院、行政辦公樓、高級(jí)寫(xiě)字樓
C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭
D.軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、加油站、教堂
27、在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，習(xí)慣采用平方英尺的國(guó)家或地區(qū)有( )。
A.中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等
B.中國(guó)香港地區(qū)和日本、韓國(guó)等
C.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)等
D.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等
28、在物業(yè)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般采用( )估價(jià)。
A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線價(jià)法
29、運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，包括：①求取積算價(jià)格;②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;③搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;④測(cè)算折舊。以下正確排序是( )。
A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②
C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②
30、( )的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低。
A.重新購(gòu)建價(jià)格 B.重建價(jià)格 C.重置價(jià)格 D.新建價(jià)格陳艷蘭
(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1、對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是( )。
A.過(guò)去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益
B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益
C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力
D.能否提供有效的經(jīng)營(yíng)以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益
2、物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)一—貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用( )來(lái)表示
A.實(shí)物 B.勞務(wù) C.紙幣 D.貨幣
3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了( )物業(yè)的權(quán)利。
A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分
4、空氣或陽(yáng)光，盡管對(duì)人類(lèi)生活至關(guān)重要，沒(méi)有它們?nèi)祟?lèi)就無(wú)法生存，但是卻沒(méi)有價(jià)格。這是因?yàn)槲飿I(yè)要有價(jià)格必須具有( )。
A.有用性 B.稀缺性 C.使用價(jià)值 D.交換價(jià)值
5、物業(yè)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長(zhǎng)久，所以同時(shí)存在著( )兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。
A.買(mǎi)賣(mài)和租賃 B.買(mǎi)賣(mài)和抵押 C.招標(biāo)和拍賣(mài) D.招標(biāo)和掛牌
6、廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是( )。
A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.經(jīng)濟(jì)價(jià)值 D.交易價(jià)值
7、某一物業(yè)的( )是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。
A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.市場(chǎng)價(jià)值
8、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的( )。
A.社會(huì)一般報(bào)酬率 B.社會(huì)最低報(bào)酬率
C.最低期望報(bào)酬率 D.期望報(bào)酬率
9、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值( )該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于
10、市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的( )水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
A. B.平均 C.最低 D.正常
11、以下能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低的指標(biāo)是( )。
A. 物業(yè)的單位價(jià)格 B.物業(yè)的總價(jià)格
C.物業(yè)的價(jià)格 D.物業(yè)的
12、一套建筑面積100m2，單價(jià)30000元/m2，總價(jià)300萬(wàn)元的住房，約定付款方式為：從成交日期時(shí)起分期付清，首期支付100萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬(wàn)元，則實(shí)際總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8
13、一般來(lái)說(shuō)，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)的情況下，期房?jī)r(jià)格( )現(xiàn)房?jī)r(jià)格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于
14、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為( )。
A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350
15、以下可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平的價(jià)格指標(biāo)是( )。
A. 起價(jià) B.均價(jià) C.標(biāo)價(jià) D.成交價(jià)
16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是( )。
A. 折舊費(fèi) B.維修費(fèi) C.保險(xiǎn)費(fèi) D.管理費(fèi)
17、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行( )或者政府定價(jià)?！?BR> A. 市場(chǎng)成交價(jià) B.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
C.政府指導(dǎo)價(jià) D.政府計(jì)劃價(jià)
18、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)等屬于( )。
A. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) B. 市場(chǎng)成交價(jià)
C. 政府指導(dǎo)價(jià) D. 政府計(jì)劃價(jià)
19、以下適用于市場(chǎng)比較法評(píng)估的物業(yè)是( )。
A.物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房
B.高檔公寓、古建筑、別墅
C.古建筑、教堂、商鋪
D.寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房
20、( )市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易。
A. 市場(chǎng)法 B. 收益法 C. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D. 成本法
21、以下不屬于非正常交易情況的是( )。
A. 業(yè)主出國(guó)急賣(mài)物業(yè) B. 新婚夫婦急買(mǎi)新房
C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買(mǎi)方和賣(mài)方激烈競(jìng)價(jià)
22、選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選取( )。
A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10
23、某宗物業(yè)交易總價(jià)為60萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58
24、以下交易情況修正公式中，不正確的是( )
A.正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi) = 賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格
B.正常成交價(jià)格一應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi) = 買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格
C.應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率
D.應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率
25、交易日期調(diào)整實(shí)際上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱(chēng)之為( )。
A.市場(chǎng)狀況調(diào)整 B.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整
C.交易狀況調(diào)整 D.交易價(jià)格調(diào)整
26、成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，以下不符合要求的物業(yè)是( )。
A.學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園
B.醫(yī)院、行政辦公樓、高級(jí)寫(xiě)字樓
C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭
D.軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、加油站、教堂
27、在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，習(xí)慣采用平方英尺的國(guó)家或地區(qū)有( )。
A.中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等
B.中國(guó)香港地區(qū)和日本、韓國(guó)等
C.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)等
D.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等
28、在物業(yè)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般采用( )估價(jià)。
A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線價(jià)法
29、運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，包括：①求取積算價(jià)格;②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;③搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;④測(cè)算折舊。以下正確排序是( )。
A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②
C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②
30、( )的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低。
A.重新購(gòu)建價(jià)格 B.重建價(jià)格 C.重置價(jià)格 D.新建價(jià)格陳艷蘭