第四章 收益性物業(yè)價值評估
(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1、對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是( )。
A.過去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益
B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益
C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力
D.能否提供有效的經(jīng)營以產(chǎn)生經(jīng)濟收益
2、物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價一—貨幣額、商品或其他有價物。在現(xiàn)今社會，物業(yè)價格通常用( )來表示
A.實物 B.勞務(wù) C.紙幣 D.貨幣
3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了( )物業(yè)的權(quán)利。
A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分
4、空氣或陽光，盡管對人類生活至關(guān)重要，沒有它們?nèi)祟惥蜔o法生存，但是卻沒有價格。這是因為物業(yè)要有價格必須具有( )。
A.有用性 B.稀缺性 C.使用價值 D.交換價值
5、物業(yè)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著( )兩種交易方式、兩個市場。
A.買賣和租賃 B.買賣和抵押 C.招標和拍賣 D.招標和掛牌
6、廣義的價值有使用價值和交換價值之分，人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是( )。
A.使用價值 B.交換價值 C.經(jīng)濟價值 D.交易價值
7、某一物業(yè)的( )是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。
A.使用價值 B.交換價值 C.投資價值 D.市場價值
8、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風險程度相對應(yīng)的( )。
A.社會一般報酬率 B.社會最低報酬率
C.最低期望報酬率 D.期望報酬率
9、投資者評估的物業(yè)的投資價值( )該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于
10、市場價格是指某種物業(yè)在市場上的( )水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。
A. B.平均 C.最低 D.正常
11、以下能反映物業(yè)價格水平的高低的指標是( )。
A. 物業(yè)的單位價格 B.物業(yè)的總價格
C.物業(yè)的價格 D.物業(yè)的
12、一套建筑面積100m2，單價30000元/m2，總價300萬元的住房，約定付款方式為：從成交日期時起分期付清，首期支付100萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬元，則實際總價為( )萬元。
A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8
13、一般來說，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)的情況下，期房價格( )現(xiàn)房價格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于
14、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為( )。
A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350
15、以下可以反映所銷售商品房的總體價格水平的價格指標是( )。
A. 起價 B.均價 C.標價 D.成交價
16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是( )。
A. 折舊費 B.維修費 C.保險費 D.管理費
17、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定;但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當實行( )或者政府定價?！?BR> A. 市場成交價 B.市場調(diào)節(jié)價
C.政府指導(dǎo)價 D.政府計劃價
18、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價等屬于( )。
A. 市場調(diào)節(jié)價 B. 市場成交價
C. 政府指導(dǎo)價 D. 政府計劃價
19、以下適用于市場比較法評估的物業(yè)是( )。
A.物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房
B.高檔公寓、古建筑、別墅
C.古建筑、教堂、商鋪
D.寫字樓、商鋪、標準廠房
20、( )市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。
A. 市場法 B. 收益法 C. 假設(shè)開發(fā)法 D. 成本法
21、以下不屬于非正常交易情況的是( )。
A. 業(yè)主出國急賣物業(yè) B. 新婚夫婦急買新房
C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買方和賣方激烈競價
22、選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選取( )。
A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10
23、某宗物業(yè)交易總價為60萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格為( )萬元。
A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58
24、以下交易情況修正公式中，不正確的是( )
A.正常成交價格一應(yīng)由賣方繳納的稅費 = 賣方實際得到的價格
B.正常成交價格一應(yīng)由買方繳納的稅費 = 買方實際付出的價格
C.應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
D.應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率
25、交易日期調(diào)整實際上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為( )。
A.市場狀況調(diào)整 B.市場價格調(diào)整
C.交易狀況調(diào)整 D.交易價格調(diào)整
26、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，以下不符合要求的物業(yè)是( )。
A.學校、圖書館、體育場館、公園
B.醫(yī)院、行政辦公樓、高級寫字樓
C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭
D.軍隊營房、機場、加油站、教堂
27、在房地產(chǎn)市場交易中，習慣采用平方英尺的國家或地區(qū)有( )。
A.中國香港地區(qū)和美國、英國等
B.中國香港地區(qū)和日本、韓國等
C.中國臺灣地區(qū)和日本、韓國等
D.中國臺灣地區(qū)和美國、英國等
28、在物業(yè)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般采用( )估價。
A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線價法
29、運用成本法估價一般分為4個步驟，包括：①求取積算價格;②測算重新購建價格;③搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料;④測算折舊。以下正確排序是( )。
A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②
C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②
30、( )的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低。
A.重新購建價格 B.重建價格 C.重置價格 D.新建價格陳艷蘭
(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1、對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是( )。
A.過去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益
B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益
C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力
D.能否提供有效的經(jīng)營以產(chǎn)生經(jīng)濟收益
2、物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價一—貨幣額、商品或其他有價物。在現(xiàn)今社會，物業(yè)價格通常用( )來表示
A.實物 B.勞務(wù) C.紙幣 D.貨幣
3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了( )物業(yè)的權(quán)利。
A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分
4、空氣或陽光，盡管對人類生活至關(guān)重要，沒有它們?nèi)祟惥蜔o法生存，但是卻沒有價格。這是因為物業(yè)要有價格必須具有( )。
A.有用性 B.稀缺性 C.使用價值 D.交換價值
5、物業(yè)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著( )兩種交易方式、兩個市場。
A.買賣和租賃 B.買賣和抵押 C.招標和拍賣 D.招標和掛牌
6、廣義的價值有使用價值和交換價值之分，人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是( )。
A.使用價值 B.交換價值 C.經(jīng)濟價值 D.交易價值
7、某一物業(yè)的( )是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。
A.使用價值 B.交換價值 C.投資價值 D.市場價值
8、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風險程度相對應(yīng)的( )。
A.社會一般報酬率 B.社會最低報酬率
C.最低期望報酬率 D.期望報酬率
9、投資者評估的物業(yè)的投資價值( )該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于
10、市場價格是指某種物業(yè)在市場上的( )水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。
A. B.平均 C.最低 D.正常
11、以下能反映物業(yè)價格水平的高低的指標是( )。
A. 物業(yè)的單位價格 B.物業(yè)的總價格
C.物業(yè)的價格 D.物業(yè)的
12、一套建筑面積100m2，單價30000元/m2，總價300萬元的住房，約定付款方式為：從成交日期時起分期付清，首期支付100萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬元，則實際總價為( )萬元。
A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8
13、一般來說，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)的情況下，期房價格( )現(xiàn)房價格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于
14、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為( )。
A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350
15、以下可以反映所銷售商品房的總體價格水平的價格指標是( )。
A. 起價 B.均價 C.標價 D.成交價
16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是( )。
A. 折舊費 B.維修費 C.保險費 D.管理費
17、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定;但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當實行( )或者政府定價?！?BR> A. 市場成交價 B.市場調(diào)節(jié)價
C.政府指導(dǎo)價 D.政府計劃價
18、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價等屬于( )。
A. 市場調(diào)節(jié)價 B. 市場成交價
C. 政府指導(dǎo)價 D. 政府計劃價
19、以下適用于市場比較法評估的物業(yè)是( )。
A.物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房
B.高檔公寓、古建筑、別墅
C.古建筑、教堂、商鋪
D.寫字樓、商鋪、標準廠房
20、( )市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。
A. 市場法 B. 收益法 C. 假設(shè)開發(fā)法 D. 成本法
21、以下不屬于非正常交易情況的是( )。
A. 業(yè)主出國急賣物業(yè) B. 新婚夫婦急買新房
C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買方和賣方激烈競價
22、選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選取( )。
A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10
23、某宗物業(yè)交易總價為60萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格為( )萬元。
A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58
24、以下交易情況修正公式中，不正確的是( )
A.正常成交價格一應(yīng)由賣方繳納的稅費 = 賣方實際得到的價格
B.正常成交價格一應(yīng)由買方繳納的稅費 = 買方實際付出的價格
C.應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
D.應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率
25、交易日期調(diào)整實際上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為( )。
A.市場狀況調(diào)整 B.市場價格調(diào)整
C.交易狀況調(diào)整 D.交易價格調(diào)整
26、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，以下不符合要求的物業(yè)是( )。
A.學校、圖書館、體育場館、公園
B.醫(yī)院、行政辦公樓、高級寫字樓
C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭
D.軍隊營房、機場、加油站、教堂
27、在房地產(chǎn)市場交易中，習慣采用平方英尺的國家或地區(qū)有( )。
A.中國香港地區(qū)和美國、英國等
B.中國香港地區(qū)和日本、韓國等
C.中國臺灣地區(qū)和日本、韓國等
D.中國臺灣地區(qū)和美國、英國等
28、在物業(yè)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般采用( )估價。
A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線價法
29、運用成本法估價一般分為4個步驟，包括：①求取積算價格;②測算重新購建價格;③搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料;④測算折舊。以下正確排序是( )。
A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②
C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②
30、( )的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低。
A.重新購建價格 B.重建價格 C.重置價格 D.新建價格陳艷蘭