第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)
(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1.在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做( )。
A. 現(xiàn)金流入 B. 現(xiàn)金流出 C. .貨幣流量 D.現(xiàn)金流量
2.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第( )期期末發(fā)生的。
A. .0 B. 1 C. .2 D. 3
3.某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的( )。
A. .算數(shù)和 B. .代數(shù)和 C. 對(duì)數(shù)和 D. 平方和
4.以下關(guān)于潛在毛租金收入的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.物業(yè)可以獲取的租金收入
B.等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積
C.潛在毛租金收入代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入
D.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化
5.物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱為( )。
A.特別收入 B.經(jīng)營(yíng)收入 C.計(jì)劃內(nèi)收入 D.計(jì)劃外收入
6.一般將通過(guò)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入列入以下哪個(gè)收入項(xiàng)目中( )。
A.拖欠收入項(xiàng)目 B.其他收入項(xiàng)目 C.收租損失項(xiàng)目 D.租金收入項(xiàng)目
7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正確的是( )。
A.有效毛收入= 毛租金收入一收租損失+其他收入
B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租損失+其他收入
C.有效毛收入= 潛在毛租金收入一收租損失+其他收入
D.有效毛收入= 潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入
8.以下關(guān)于房屋出租凈運(yùn)營(yíng)收益的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.凈運(yùn)營(yíng)收益= 潛在毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
B.凈運(yùn)營(yíng)收益= 潛在毛收入—管理費(fèi)用
C.凈運(yùn)營(yíng)收益= 有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
D.凈運(yùn)營(yíng)收益= 有效毛收入—管理費(fèi)用
9.以下對(duì)于物業(yè)更新改造準(zhǔn)備金的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.可以取值有效毛租金收入或年凈運(yùn)營(yíng)收益的一個(gè)百分比
B.每天更換的洗手間用紙費(fèi)用的支付
C.可以根據(jù)物業(yè)大、中修計(jì)劃事先做出預(yù)算
D.根據(jù)市場(chǎng)需求的變化改變室內(nèi)空間布局的支付
10.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作( )。
A.大項(xiàng)維修資金 B.大項(xiàng)維修費(fèi)用 C.專項(xiàng)維修資金 D.專項(xiàng)維修費(fèi)用
11.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的( )。
A.5%和1% B. 6%和2% C.7%和3% D.8%和4%
12.房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程的“兩稅一費(fèi)”是指( )。
A.企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
B.企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)
C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)
D.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
13.營(yíng)業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為( )。
A.5% B. 6% C. 7% D. 8%
14.以下關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收
B.城鎮(zhèn)土地使用稅依照土地等級(jí)、用途按占用面積征收
C.房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅
D.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支
15.企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為( )。
A.31% B. 32% C. 33% D. 34%
16.同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為( )。
A.資本的時(shí)點(diǎn)價(jià)值 B.資本的時(shí)間價(jià)值 C.資金的時(shí)點(diǎn)價(jià)值 D.資金的時(shí)間價(jià)值
17.個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是( )。
A.犧牲即期投資是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)
B.犧牲即期投資是為了能在將來(lái)得到更多的投資
C.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的投資
D.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)
18.在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法( )。
A.相同 B.不同 C.差不多 D.不知道
19.客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的( )。
A.時(shí)間 B.地點(diǎn) C.頻率 D.速度
20.利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以( )。表示
A.小數(shù) B. 整數(shù) C.分?jǐn)?shù) D.百分?jǐn)?shù)
21.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按( )計(jì)息的。
A.單利 B.復(fù)利 C.單利和復(fù)利 D.單利或復(fù)利
22.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%，每月計(jì)息一次”。這里的年利率6%稱為( )。
A.實(shí)際利率 B.表面利率 C.名義利率 D.票面利率
23.當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系是( )。
A.大于 B.小于 C.相等 D.不一定
24.年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和分別為( )。
A. 1120、1125.51、1126.83
B. 1120、1126.83、1125.51
C. 1126.83、1125.51、1120
D. 1126.83、1120、1125.51
25.在復(fù)利計(jì)算公式中，常用的符號(hào)包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示( )。
A.每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值
B.每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值
C.連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額
D.每個(gè)計(jì)息周期的利率
26.以下關(guān)于復(fù)利計(jì)算公式中系數(shù)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A. (1+i)n稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”
B. [i (1+i)n /(1+i)n —1]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”
C. [i (1+i)n /(1+i)n —1]稱為“一次支付終值系數(shù)”
D. [i /(1+i)n —1]稱為“等額序列支付終值系數(shù)”
27.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是( )。
A. 15.87% B. 16.87% C. 17.87% D. 18.87%
28.某投資者向銀行貸款200萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為按季度付息、到期后一次償還本金，如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是( )萬(wàn)元。
A. 50.65 B. 51.65 C. 52.65 D. 53.65
29.某寫字樓投資項(xiàng)目在40年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營(yíng)收益均為20萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為( )。
A. 195.58 B. 165.58 C. 295.58 D. 265.58
30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入為1000萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為300萬(wàn)元，如果租金收人和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在未來(lái)30年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長(zhǎng)，折現(xiàn)率為8%，則該出租公寓的凈運(yùn)營(yíng)收益現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。
A. 11007.57 B. 11070.57 C. 11700.57 D. 17100.57
31.設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的損耗，分為( )。
A.有形磨損和物質(zhì)磨損 B.有形磨損和無(wú)形磨損
C.精神磨損和無(wú)形磨損 D.外形磨損和無(wú)形磨損
32.要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是( )。
A.修理 B.更換 C.現(xiàn)代化技術(shù)改革 D.現(xiàn)代化技術(shù)改造
33.對(duì)設(shè)備有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是( )。
A.維修設(shè)備 B.更換設(shè)備 C.技術(shù)研發(fā) D.技術(shù)改造
34.設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法中，考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響時(shí)，需要將有關(guān)的費(fèi)用支出折算到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，該時(shí)間點(diǎn)通常為( )。
A.設(shè)備報(bào)廢的時(shí)間 B.設(shè)備使用的時(shí)間
C.設(shè)備使用費(fèi)用支出最小的時(shí)間 D.初始購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用支出的時(shí)間
35.( )，能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。
A.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) B.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) C.初步評(píng)價(jià)指標(biāo) D.詳細(xì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
36清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的( )，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。
A.中介機(jī)構(gòu) B.證券機(jī)構(gòu) C.金融機(jī)構(gòu) D.政府機(jī)構(gòu)
37財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，常表示為( )。
A. NPY B. NPV C. MPY D. MPV
38基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的( )投資回報(bào)率。
A.最低 B. C.平均 D.一般
39如果NPV( )0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。
A.大于 B.小于 C.小于等于 D.大于等于
40財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目( )的基本指標(biāo)。
A.安全性 B.風(fēng)險(xiǎn)性 C.盈利性 D.周期性
41某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為80萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為5.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( )。
A. 18% B. 19% C. 28% D. 29%
42、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動(dòng)資金投入的投資行為是( )。
A.購(gòu)買物業(yè) B.購(gòu)買電梯 C.購(gòu)買中央空調(diào) D.購(gòu)買備用路燈
43、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購(gòu)置投資行為的是( )。
A.支付工資 B.購(gòu)置電梯 C.支付清潔費(fèi)用 D.購(gòu)置備用路燈
44、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5﹪，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在復(fù)利計(jì)息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為( )。
A.30000元 B.29803元 C.32857元 D.31500元
45、一項(xiàng)6年后付款800元的購(gòu)貨，當(dāng)銀行利率為10﹪時(shí)，如果按照復(fù)利計(jì)息，相當(dāng)于第一年初一次現(xiàn)金支付的購(gòu)價(jià)為( )。
A.451.6元 B.800元 C.500元 D.480元
46、某企業(yè)按照12﹪的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為( )。
A.40000元 B.52000元 C.55482元 D.64000元
47、年初李軍存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項(xiàng)于第8年末取完。若銀行的存款利率為8，則李軍應(yīng)在最初一次性存入( )。
A.5505元 B.8620元 C.3866元 D.7500元
48、下列關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.經(jīng)濟(jì)壽命是由有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的
B.設(shè)備更新需要同時(shí)考慮以前和未來(lái)的現(xiàn)金流量
C.設(shè)備更新只比較設(shè)備的費(fèi)用
D.設(shè)備更新以費(fèi)用年值法為主
49、下列磨損中，屬于無(wú)形磨損的是( )。
A.居民搬家時(shí)，公共排水管道被家具撞壞
B.電梯生銹腐蝕
C.玻璃幕墻被冰雹砸壞
D.新型的集中空調(diào)出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將很快被替換
50、下列盈利能力指標(biāo)中，屬于靜態(tài)指標(biāo)的是( )。
A.借款償還期 B.投資回報(bào)率 C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 D.資產(chǎn)負(fù)債率陳艷蘭
51、下列盈利能力指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是( )。
A.借款償還期 B.投資回報(bào)率 C.償債備付率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
52.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復(fù)本利和為100萬(wàn)元，則現(xiàn)應(yīng)存款( )萬(wàn)元。
A.70.56 B.74.73 C.76.92 D.79.21
53. 某人擬購(gòu)買一套住宅供出租用，預(yù)計(jì)每年平均可獲得凈利2萬(wàn)元，該住宅使用年限還有20年，資本利率為10%，則購(gòu)買此住宅時(shí)，投資額為( )萬(wàn)元。
A.16.04 B.16.40 C.16.73 D.17.03
54.利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)。該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可取的條件是( )。
A.NPV>0 B.NPV<0 C.NPV=0 D.NPV≥0.
55. 用內(nèi)部收益率評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理的標(biāo)準(zhǔn)是( )。
A.內(nèi)部收益率≥0 B.內(nèi)部收益率<0
C.內(nèi)部收益率≥ 折現(xiàn)率 D.內(nèi)部收益率<折現(xiàn)率
56. 某開發(fā)項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，其靜態(tài)回收期為( )年。
單位：萬(wàn)元
年份012345
現(xiàn)金流入 0300300300300
現(xiàn)金流出5005050505050
A.4.0 B.3.5 C.3.2. D.3.0
57. 某項(xiàng)目的總投資為1200萬(wàn)元，其年收入為1950萬(wàn)元，年稅費(fèi)及附加為410萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用為1300萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為( )。
A.20%. B.40% C.54% D.63%
(二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)
1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括( )等。
A.銷售收入 B.出租收入 C. 廣告收入
D.利息收入 E貸款本金收入
2、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出通常包括( )等。
A.土地費(fèi)用 B.建造費(fèi)用 C.還本付息
D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 E稅金
3、以下有關(guān)現(xiàn)金流量圖的描述中，正確的是( )。
A. 是反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式
B.以橫軸為時(shí)間軸
C. 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量
D. 箭頭向上表示正現(xiàn)金流量
E箭頭向下表示正現(xiàn)金流量
4、房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分，其中流動(dòng)資金是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買( )和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。
A.房地產(chǎn) B.燃料動(dòng)力 C.備品備件
D.支付工資 E原材料
5、以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是( )。
A. 物業(yè)維修費(fèi)用增加 B.空置的面積不能產(chǎn)生租金收入
C. 物業(yè)管理費(fèi)用增加 D.租出的面積沒有收到租金
E 房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣
6、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括( )等都屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。
A.人員工資及辦公費(fèi)用 B.保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本
C.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用 D.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅 E使用稅和法律費(fèi)用
7、以下關(guān)于準(zhǔn)備金的表述中，正確的是( )。
A.準(zhǔn)備金又稱大修理基金
B.是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金
C.準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的常規(guī)性支出
D.如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除
E準(zhǔn)備金常用于房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新
8、以下關(guān)于專項(xiàng)維修資金的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.由業(yè)主在初始購(gòu)置物業(yè)時(shí)按購(gòu)買價(jià)格的一定比例繳納
B.該專項(xiàng)維修資金屬物業(yè)管理公司所有
C.專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修租更新、改造
D.由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理
E由小區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理
9、我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有( )。
A.經(jīng)營(yíng)稅金及附加 B.城鎮(zhèn)土地使用稅 C.房產(chǎn)稅
D.印花稅 E企業(yè)所得稅
10、以下關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流的公式，正確的是( )。
A.稅前現(xiàn)金流 = 凈運(yùn)營(yíng)收益—抵押貸款還本付息
B.稅后現(xiàn)金流 = 稅前現(xiàn)金流—準(zhǔn)備金—所得稅
C.潛存毛租金收入—空置和收租損失= 有效毛收入
D.潛存毛租金收入—空置和收租損失+其他收入= 有效毛收入
E有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用= 凈運(yùn)營(yíng)收益
11、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有( )。
A.投資利潤(rùn)率 B.通貨膨脹率 C.銀行利息率
D.行業(yè)利潤(rùn)率 E風(fēng)險(xiǎn)因素
12、以下關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的是( )。
A.同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值
B.不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的有差別
C.資金時(shí)間價(jià)值是資金本身產(chǎn)生的
D.從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償
E隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加
13、計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，通常可以是( )。
A.年 B.季度 C.月 D.周 E小時(shí)
14、以下關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.單利計(jì)息是只按本金計(jì)算利息，利息不再生息
B.單利的利息總額與借貸時(shí)間成反比
C.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以復(fù)利計(jì)算的
D.復(fù)利計(jì)息利息再生利息
E在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息更科學(xué)
15、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，表述正確的是( )。
A.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
B.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等
D.名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大
E名義利率越小，計(jì)息周期越長(zhǎng)，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大
16、以下有關(guān)設(shè)備有形磨損的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.是設(shè)備在使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損
B.是設(shè)備在使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的功能性磨損
C.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損
D.第一類有形磨損，是設(shè)備在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞
E第二類有形磨損，是指設(shè)備因人為因素產(chǎn)生的磨損
17、以下有關(guān)設(shè)備無(wú)形磨損的表述中，正確的是( )。
A.是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值
B.不表現(xiàn)為設(shè)備實(shí)體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值
C.可以分為第一類無(wú)形磨損和第二類無(wú)形磨損
D.第一類無(wú)形磨損，是出現(xiàn)了更完善的新型設(shè)備使原有沒備局部或全部喪失其使用功能
E第二類無(wú)形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買的設(shè)備貶值
18、要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。其補(bǔ)償方式有( )。
A.有形補(bǔ)償 B.無(wú)形補(bǔ)償 C.局部補(bǔ)償
D.完全補(bǔ)償 E部分補(bǔ)償
19、設(shè)備更新的特點(diǎn)包括( )。
A.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的自然壽命
B.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命
C.設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主
D.設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量
E只比較設(shè)備的費(fèi)用
20、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益，表現(xiàn)在( )。
A.提高物業(yè)租金 B.提高管理效率 C.提高入住率
D.減少租金拖欠 E降低管理費(fèi)用
21、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，以下屬于該種情況的是( )。
A. 燈泡更換 B.屋頂?shù)姆?C.入口改造
D.大堂改造 E空間使用功能的調(diào)整
22、以下關(guān)于房地產(chǎn)的投資回收和投資回報(bào)的敘述中，正確的是( )。
A.投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收
B.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬
C.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)
D.投資回收通常是用提取折舊的方式獲得
E投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率
23、以下關(guān)于內(nèi)部收益率的敘述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.表明了項(xiàng)目投資所能支付的貸款利率
B.表明了項(xiàng)目投資所能支付的最低貸款利率
C.內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行
D.內(nèi)部收益率小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行
E內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行
24、動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值情況下，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，以下正確的是( )。
A.是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)
B.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起
C.累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份
D.動(dòng)態(tài)投資回收期以月表示
E一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
25、以下關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的表述中，正確的是( )。
A.房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率
B.房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的總資本的比率
C.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系
D.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與月現(xiàn)金收入之間的關(guān)系
E現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率
26、還本付息的方式包括( )。
A.一次還本利息照付，每期僅支付當(dāng)期利息，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息
B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息
C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息
D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息
E“氣球法”，即借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清
27、償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率，以下表述正確的是( )。
A.對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.5
B.該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地投資項(xiàng)目非常重要
C.當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息
D.償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算
E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)
28、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)
B.屬短期償債能力指標(biāo)
C.反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例
D.反映債務(wù)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例
E.可以用來(lái)衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度
29.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率的主要區(qū)別在于凈現(xiàn)值( )。
A.能反映投資獲利數(shù)額的大小
B.能反映投資利潤(rùn)率的高低
C.需要首先確定折現(xiàn)率大小
D.無(wú)論在何種情況下，結(jié)論與內(nèi)部收益率相同
【參考答案】
(一)單項(xiàng)選擇題
1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B
22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.D33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C
42.D43.B44.B45.A 46C47.A48.B49.D50.B51.D 52.B53.D 54.D 55.C56.C 57.A
(二)多項(xiàng)選擇題
1.ABDE 2.ABCDE 3.ABCD 4.BCDE 5.BD 6.ABCDE 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.ABDE 11.ABE 12.ABDE 13.ABCD 14.BC 15.ACD 16.BE 17.ABC 18.CD 19.BCDE 20.ACD 21.BCDE 22.ABDE 23.BD 24.ABCE 25.ACE 26.ABCDE 27.BCDE 28.BD 29.AC
(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)
1.在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做( )。
A. 現(xiàn)金流入 B. 現(xiàn)金流出 C. .貨幣流量 D.現(xiàn)金流量
2.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第( )期期末發(fā)生的。
A. .0 B. 1 C. .2 D. 3
3.某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的( )。
A. .算數(shù)和 B. .代數(shù)和 C. 對(duì)數(shù)和 D. 平方和
4.以下關(guān)于潛在毛租金收入的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.物業(yè)可以獲取的租金收入
B.等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積
C.潛在毛租金收入代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入
D.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化
5.物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱為( )。
A.特別收入 B.經(jīng)營(yíng)收入 C.計(jì)劃內(nèi)收入 D.計(jì)劃外收入
6.一般將通過(guò)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入列入以下哪個(gè)收入項(xiàng)目中( )。
A.拖欠收入項(xiàng)目 B.其他收入項(xiàng)目 C.收租損失項(xiàng)目 D.租金收入項(xiàng)目
7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正確的是( )。
A.有效毛收入= 毛租金收入一收租損失+其他收入
B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租損失+其他收入
C.有效毛收入= 潛在毛租金收入一收租損失+其他收入
D.有效毛收入= 潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入
8.以下關(guān)于房屋出租凈運(yùn)營(yíng)收益的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.凈運(yùn)營(yíng)收益= 潛在毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
B.凈運(yùn)營(yíng)收益= 潛在毛收入—管理費(fèi)用
C.凈運(yùn)營(yíng)收益= 有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
D.凈運(yùn)營(yíng)收益= 有效毛收入—管理費(fèi)用
9.以下對(duì)于物業(yè)更新改造準(zhǔn)備金的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.可以取值有效毛租金收入或年凈運(yùn)營(yíng)收益的一個(gè)百分比
B.每天更換的洗手間用紙費(fèi)用的支付
C.可以根據(jù)物業(yè)大、中修計(jì)劃事先做出預(yù)算
D.根據(jù)市場(chǎng)需求的變化改變室內(nèi)空間布局的支付
10.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作( )。
A.大項(xiàng)維修資金 B.大項(xiàng)維修費(fèi)用 C.專項(xiàng)維修資金 D.專項(xiàng)維修費(fèi)用
11.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的( )。
A.5%和1% B. 6%和2% C.7%和3% D.8%和4%
12.房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程的“兩稅一費(fèi)”是指( )。
A.企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
B.企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)
C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)
D.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
13.營(yíng)業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為( )。
A.5% B. 6% C. 7% D. 8%
14.以下關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收
B.城鎮(zhèn)土地使用稅依照土地等級(jí)、用途按占用面積征收
C.房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅
D.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支
15.企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為( )。
A.31% B. 32% C. 33% D. 34%
16.同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為( )。
A.資本的時(shí)點(diǎn)價(jià)值 B.資本的時(shí)間價(jià)值 C.資金的時(shí)點(diǎn)價(jià)值 D.資金的時(shí)間價(jià)值
17.個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是( )。
A.犧牲即期投資是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)
B.犧牲即期投資是為了能在將來(lái)得到更多的投資
C.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的投資
D.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)
18.在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法( )。
A.相同 B.不同 C.差不多 D.不知道
19.客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的( )。
A.時(shí)間 B.地點(diǎn) C.頻率 D.速度
20.利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以( )。表示
A.小數(shù) B. 整數(shù) C.分?jǐn)?shù) D.百分?jǐn)?shù)
21.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按( )計(jì)息的。
A.單利 B.復(fù)利 C.單利和復(fù)利 D.單利或復(fù)利
22.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%，每月計(jì)息一次”。這里的年利率6%稱為( )。
A.實(shí)際利率 B.表面利率 C.名義利率 D.票面利率
23.當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系是( )。
A.大于 B.小于 C.相等 D.不一定
24.年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和分別為( )。
A. 1120、1125.51、1126.83
B. 1120、1126.83、1125.51
C. 1126.83、1125.51、1120
D. 1126.83、1120、1125.51
25.在復(fù)利計(jì)算公式中，常用的符號(hào)包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示( )。
A.每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值
B.每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值
C.連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額
D.每個(gè)計(jì)息周期的利率
26.以下關(guān)于復(fù)利計(jì)算公式中系數(shù)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A. (1+i)n稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”
B. [i (1+i)n /(1+i)n —1]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”
C. [i (1+i)n /(1+i)n —1]稱為“一次支付終值系數(shù)”
D. [i /(1+i)n —1]稱為“等額序列支付終值系數(shù)”
27.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是( )。
A. 15.87% B. 16.87% C. 17.87% D. 18.87%
28.某投資者向銀行貸款200萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為按季度付息、到期后一次償還本金，如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是( )萬(wàn)元。
A. 50.65 B. 51.65 C. 52.65 D. 53.65
29.某寫字樓投資項(xiàng)目在40年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營(yíng)收益均為20萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為( )。
A. 195.58 B. 165.58 C. 295.58 D. 265.58
30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入為1000萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為300萬(wàn)元，如果租金收人和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在未來(lái)30年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長(zhǎng)，折現(xiàn)率為8%，則該出租公寓的凈運(yùn)營(yíng)收益現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。
A. 11007.57 B. 11070.57 C. 11700.57 D. 17100.57
31.設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的損耗，分為( )。
A.有形磨損和物質(zhì)磨損 B.有形磨損和無(wú)形磨損
C.精神磨損和無(wú)形磨損 D.外形磨損和無(wú)形磨損
32.要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是( )。
A.修理 B.更換 C.現(xiàn)代化技術(shù)改革 D.現(xiàn)代化技術(shù)改造
33.對(duì)設(shè)備有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是( )。
A.維修設(shè)備 B.更換設(shè)備 C.技術(shù)研發(fā) D.技術(shù)改造
34.設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法中，考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響時(shí)，需要將有關(guān)的費(fèi)用支出折算到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，該時(shí)間點(diǎn)通常為( )。
A.設(shè)備報(bào)廢的時(shí)間 B.設(shè)備使用的時(shí)間
C.設(shè)備使用費(fèi)用支出最小的時(shí)間 D.初始購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用支出的時(shí)間
35.( )，能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。
A.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) B.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) C.初步評(píng)價(jià)指標(biāo) D.詳細(xì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
36清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的( )，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。
A.中介機(jī)構(gòu) B.證券機(jī)構(gòu) C.金融機(jī)構(gòu) D.政府機(jī)構(gòu)
37財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，常表示為( )。
A. NPY B. NPV C. MPY D. MPV
38基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的( )投資回報(bào)率。
A.最低 B. C.平均 D.一般
39如果NPV( )0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。
A.大于 B.小于 C.小于等于 D.大于等于
40財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目( )的基本指標(biāo)。
A.安全性 B.風(fēng)險(xiǎn)性 C.盈利性 D.周期性
41某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為80萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為5.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( )。
A. 18% B. 19% C. 28% D. 29%
42、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動(dòng)資金投入的投資行為是( )。
A.購(gòu)買物業(yè) B.購(gòu)買電梯 C.購(gòu)買中央空調(diào) D.購(gòu)買備用路燈
43、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購(gòu)置投資行為的是( )。
A.支付工資 B.購(gòu)置電梯 C.支付清潔費(fèi)用 D.購(gòu)置備用路燈
44、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5﹪，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在復(fù)利計(jì)息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為( )。
A.30000元 B.29803元 C.32857元 D.31500元
45、一項(xiàng)6年后付款800元的購(gòu)貨，當(dāng)銀行利率為10﹪時(shí)，如果按照復(fù)利計(jì)息，相當(dāng)于第一年初一次現(xiàn)金支付的購(gòu)價(jià)為( )。
A.451.6元 B.800元 C.500元 D.480元
46、某企業(yè)按照12﹪的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為( )。
A.40000元 B.52000元 C.55482元 D.64000元
47、年初李軍存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項(xiàng)于第8年末取完。若銀行的存款利率為8，則李軍應(yīng)在最初一次性存入( )。
A.5505元 B.8620元 C.3866元 D.7500元
48、下列關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的說(shuō)法中，不正確的是( )。
A.經(jīng)濟(jì)壽命是由有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的
B.設(shè)備更新需要同時(shí)考慮以前和未來(lái)的現(xiàn)金流量
C.設(shè)備更新只比較設(shè)備的費(fèi)用
D.設(shè)備更新以費(fèi)用年值法為主
49、下列磨損中，屬于無(wú)形磨損的是( )。
A.居民搬家時(shí)，公共排水管道被家具撞壞
B.電梯生銹腐蝕
C.玻璃幕墻被冰雹砸壞
D.新型的集中空調(diào)出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將很快被替換
50、下列盈利能力指標(biāo)中，屬于靜態(tài)指標(biāo)的是( )。
A.借款償還期 B.投資回報(bào)率 C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 D.資產(chǎn)負(fù)債率陳艷蘭
51、下列盈利能力指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是( )。
A.借款償還期 B.投資回報(bào)率 C.償債備付率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
52.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復(fù)本利和為100萬(wàn)元，則現(xiàn)應(yīng)存款( )萬(wàn)元。
A.70.56 B.74.73 C.76.92 D.79.21
53. 某人擬購(gòu)買一套住宅供出租用，預(yù)計(jì)每年平均可獲得凈利2萬(wàn)元，該住宅使用年限還有20年，資本利率為10%，則購(gòu)買此住宅時(shí)，投資額為( )萬(wàn)元。
A.16.04 B.16.40 C.16.73 D.17.03
54.利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)。該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可取的條件是( )。
A.NPV>0 B.NPV<0 C.NPV=0 D.NPV≥0.
55. 用內(nèi)部收益率評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理的標(biāo)準(zhǔn)是( )。
A.內(nèi)部收益率≥0 B.內(nèi)部收益率<0
C.內(nèi)部收益率≥ 折現(xiàn)率 D.內(nèi)部收益率<折現(xiàn)率
56. 某開發(fā)項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，其靜態(tài)回收期為( )年。
單位：萬(wàn)元
年份012345
現(xiàn)金流入 0300300300300
現(xiàn)金流出5005050505050
A.4.0 B.3.5 C.3.2. D.3.0
57. 某項(xiàng)目的總投資為1200萬(wàn)元，其年收入為1950萬(wàn)元，年稅費(fèi)及附加為410萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用為1300萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為( )。
A.20%. B.40% C.54% D.63%
(二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)
1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括( )等。
A.銷售收入 B.出租收入 C. 廣告收入
D.利息收入 E貸款本金收入
2、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出通常包括( )等。
A.土地費(fèi)用 B.建造費(fèi)用 C.還本付息
D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 E稅金
3、以下有關(guān)現(xiàn)金流量圖的描述中，正確的是( )。
A. 是反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式
B.以橫軸為時(shí)間軸
C. 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量
D. 箭頭向上表示正現(xiàn)金流量
E箭頭向下表示正現(xiàn)金流量
4、房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分，其中流動(dòng)資金是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買( )和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。
A.房地產(chǎn) B.燃料動(dòng)力 C.備品備件
D.支付工資 E原材料
5、以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是( )。
A. 物業(yè)維修費(fèi)用增加 B.空置的面積不能產(chǎn)生租金收入
C. 物業(yè)管理費(fèi)用增加 D.租出的面積沒有收到租金
E 房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣
6、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括( )等都屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。
A.人員工資及辦公費(fèi)用 B.保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本
C.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用 D.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅 E使用稅和法律費(fèi)用
7、以下關(guān)于準(zhǔn)備金的表述中，正確的是( )。
A.準(zhǔn)備金又稱大修理基金
B.是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金
C.準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的常規(guī)性支出
D.如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除
E準(zhǔn)備金常用于房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新
8、以下關(guān)于專項(xiàng)維修資金的描述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.由業(yè)主在初始購(gòu)置物業(yè)時(shí)按購(gòu)買價(jià)格的一定比例繳納
B.該專項(xiàng)維修資金屬物業(yè)管理公司所有
C.專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修租更新、改造
D.由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理
E由小區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理
9、我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有( )。
A.經(jīng)營(yíng)稅金及附加 B.城鎮(zhèn)土地使用稅 C.房產(chǎn)稅
D.印花稅 E企業(yè)所得稅
10、以下關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流的公式，正確的是( )。
A.稅前現(xiàn)金流 = 凈運(yùn)營(yíng)收益—抵押貸款還本付息
B.稅后現(xiàn)金流 = 稅前現(xiàn)金流—準(zhǔn)備金—所得稅
C.潛存毛租金收入—空置和收租損失= 有效毛收入
D.潛存毛租金收入—空置和收租損失+其他收入= 有效毛收入
E有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用= 凈運(yùn)營(yíng)收益
11、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有( )。
A.投資利潤(rùn)率 B.通貨膨脹率 C.銀行利息率
D.行業(yè)利潤(rùn)率 E風(fēng)險(xiǎn)因素
12、以下關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的是( )。
A.同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值
B.不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的有差別
C.資金時(shí)間價(jià)值是資金本身產(chǎn)生的
D.從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償
E隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加
13、計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，通常可以是( )。
A.年 B.季度 C.月 D.周 E小時(shí)
14、以下關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.單利計(jì)息是只按本金計(jì)算利息，利息不再生息
B.單利的利息總額與借貸時(shí)間成反比
C.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以復(fù)利計(jì)算的
D.復(fù)利計(jì)息利息再生利息
E在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息更科學(xué)
15、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，表述正確的是( )。
A.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
B.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等
D.名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大
E名義利率越小，計(jì)息周期越長(zhǎng)，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大
16、以下有關(guān)設(shè)備有形磨損的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.是設(shè)備在使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損
B.是設(shè)備在使用(或閑置)過(guò)程中發(fā)生的功能性磨損
C.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損
D.第一類有形磨損，是設(shè)備在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞
E第二類有形磨損，是指設(shè)備因人為因素產(chǎn)生的磨損
17、以下有關(guān)設(shè)備無(wú)形磨損的表述中，正確的是( )。
A.是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值
B.不表現(xiàn)為設(shè)備實(shí)體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值
C.可以分為第一類無(wú)形磨損和第二類無(wú)形磨損
D.第一類無(wú)形磨損，是出現(xiàn)了更完善的新型設(shè)備使原有沒備局部或全部喪失其使用功能
E第二類無(wú)形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買的設(shè)備貶值
18、要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。其補(bǔ)償方式有( )。
A.有形補(bǔ)償 B.無(wú)形補(bǔ)償 C.局部補(bǔ)償
D.完全補(bǔ)償 E部分補(bǔ)償
19、設(shè)備更新的特點(diǎn)包括( )。
A.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的自然壽命
B.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命
C.設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主
D.設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量
E只比較設(shè)備的費(fèi)用
20、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益，表現(xiàn)在( )。
A.提高物業(yè)租金 B.提高管理效率 C.提高入住率
D.減少租金拖欠 E降低管理費(fèi)用
21、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，以下屬于該種情況的是( )。
A. 燈泡更換 B.屋頂?shù)姆?C.入口改造
D.大堂改造 E空間使用功能的調(diào)整
22、以下關(guān)于房地產(chǎn)的投資回收和投資回報(bào)的敘述中，正確的是( )。
A.投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收
B.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬
C.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)
D.投資回收通常是用提取折舊的方式獲得
E投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率
23、以下關(guān)于內(nèi)部收益率的敘述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.表明了項(xiàng)目投資所能支付的貸款利率
B.表明了項(xiàng)目投資所能支付的最低貸款利率
C.內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行
D.內(nèi)部收益率小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行
E內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行
24、動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值情況下，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，以下正確的是( )。
A.是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)
B.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起
C.累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份
D.動(dòng)態(tài)投資回收期以月表示
E一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
25、以下關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的表述中，正確的是( )。
A.房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率
B.房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的總資本的比率
C.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系
D.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與月現(xiàn)金收入之間的關(guān)系
E現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率
26、還本付息的方式包括( )。
A.一次還本利息照付，每期僅支付當(dāng)期利息，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息
B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息
C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息
D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息
E“氣球法”，即借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清
27、償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率，以下表述正確的是( )。
A.對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.5
B.該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地投資項(xiàng)目非常重要
C.當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息
D.償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算
E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)
28、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)
B.屬短期償債能力指標(biāo)
C.反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例
D.反映債務(wù)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例
E.可以用來(lái)衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度
29.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率的主要區(qū)別在于凈現(xiàn)值( )。
A.能反映投資獲利數(shù)額的大小
B.能反映投資利潤(rùn)率的高低
C.需要首先確定折現(xiàn)率大小
D.無(wú)論在何種情況下，結(jié)論與內(nèi)部收益率相同
【參考答案】
(一)單項(xiàng)選擇題
1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B
22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.D33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C
42.D43.B44.B45.A 46C47.A48.B49.D50.B51.D 52.B53.D 54.D 55.C56.C 57.A
(二)多項(xiàng)選擇題
1.ABDE 2.ABCDE 3.ABCD 4.BCDE 5.BD 6.ABCDE 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.ABDE 11.ABE 12.ABDE 13.ABCD 14.BC 15.ACD 16.BE 17.ABC 18.CD 19.BCDE 20.ACD 21.BCDE 22.ABDE 23.BD 24.ABCE 25.ACE 26.ABCDE 27.BCDE 28.BD 29.AC