第四節(jié) 土地他項權(quán)利變更登記
一、基本概念
土地他項權(quán)利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項權(quán)利發(fā)生變更而進行的土地登記。
土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、出租權(quán)和其他形式土地他項權(quán)利，相應地土地他項權(quán)利變更包括三種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、土地使用權(quán)出租權(quán)變更登記和其他形式土地他項權(quán)利變更登記。
二、法律特征
（一）土地使用權(quán)抵押權(quán)變更
1．抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。
2．轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
3．抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
4．抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
（二）土地使用權(quán)出租權(quán)變更
1．國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。
2．承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。
3．承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
4．承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
一、基本概念
土地他項權(quán)利變更登記是對經(jīng)登記的土地他項權(quán)利發(fā)生變更而進行的土地登記。
土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、出租權(quán)和其他形式土地他項權(quán)利，相應地土地他項權(quán)利變更包括三種類型：土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記、土地使用權(quán)出租權(quán)變更登記和其他形式土地他項權(quán)利變更登記。
二、法律特征
（一）土地使用權(quán)抵押權(quán)變更
1．抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。
2．轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
3．抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
4．抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)。
（二）土地使用權(quán)出租權(quán)變更
1．國有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。
2．承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。
3．承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。
4．承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。