2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀相關知識》輔導

字號:

一、房地產(chǎn)的特性
    房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權益的總和。在我國,房地產(chǎn)所稱的房屋,一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物,它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外,房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價值巨大,使用周期長而又不能移動的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商品,具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長,作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn),具有固定性,耐久性和增值性。
    房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)基礎和承載物,它不僅是人們最基本的生活資料,如住宅;也是最基本的生產(chǎn)要素,如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)還是一種商品,是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)構成社會經(jīng)濟生活中的巨大財富,也是關系到國計民生的重要財產(chǎn)和資源,在一國的總財富中,房地產(chǎn)往往占有較大比重,一般在60%~70%左右;在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。所以,房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、體的財產(chǎn)形式,房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。
    房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn),是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財產(chǎn)和商品所不具有的特性:
    1.不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),其自然地理位置是固定不變的,不能移動和搬運。
    2.房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在,土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構成要素,土地具有在空間位置上的不可移動性,房屋也因而具有不能移動性,房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。
    3.品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品,在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性,即使在同一地段的建筑物,由于樓屋不同、朝向不同等因素,不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。
    4.價值的高大性。房地產(chǎn)價值額巨大,是居民家庭最為昂貴的耐用消費品,普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房;房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。
    5.使用的耐久性。土地具有不可毀滅性,房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性,但是已經(jīng)建造完成,壽命通??蛇_數(shù)十年,甚至上百年,在正常情況下,建筑物很難發(fā)生倒塌,除非為了更好利用土地而進行拆除。
    6.供給的有限性。土地具有不可再生性,其總量有限,尤其是城市土地,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高,對土地、房屋的需求不斷上漲,房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。
    7.用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。
    8.價值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地,還取決于周圍環(huán)境的狀況。
    二、房產(chǎn)稅及其起源
    對房產(chǎn)征稅的目房產(chǎn)稅相關漫畫的是運用稅收杠桿,加強對房產(chǎn)的管理,提高房產(chǎn)使用效率,控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整,合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。
    房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。歐洲中世紀時,房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財?shù)囊豁椫匾侄危颐糠倍?,如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等,這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標志作為確定負擔的標準。中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐,均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。
    1949年中華人民共和國建立后,政務院發(fā)布《全國稅政實施要則》(1950年)將房產(chǎn)稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡化稅制,把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅,保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制,國家決定恢復征收房地產(chǎn)稅,將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,同年10月1日起施行,適用于國內(nèi)單位和個人。
    三、買賣合同的概念和特征
    買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。
    轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣方,支付價款而取得所有權的一方為買受人或買方。
    買賣是商品交換最普遍的形式,也是典型的有償合同。根據(jù)《合同法》第一百七十四條、第一百七十五條的規(guī)定,法律對其他有償合同沒有規(guī)定的,參照買賣合同的有關規(guī)定;以互易方式轉(zhuǎn)移標的物所有權的合同,也參照買賣合同的有關規(guī)定。
    (1)買賣合同的基本特征是有償合同,其實質(zhì)是以等價有償?shù)姆绞睫D(zhuǎn)讓標的物的所有權,這一點使其與贈與合同相區(qū)別。
    (2)買賣合同是雙務合同,買賣雙方都享有一定的權利,承擔一定的義務,且這種權利和義務存在對應關系,買方的權利就是賣方的義務,反之亦然。
    (3)買賣合同是諾成合同,自雙方當事人意思表示一致即可成立,不需要交付標的物。
    (4)買賣合同是不要式合同,其成立和有效不需要具備一定的形式,但法律另有規(guī)定的除外。
    四、收益性物業(yè)管理費用的構成
    收益性物業(yè)的物業(yè)管理費用由下列構成:
    1、人工費。
    2、公共部位、公共設施設備日常運作、維修及保養(yǎng)費。
    3、綠化管理費。
    4、清潔衛(wèi)生費。
    5、保安費。
    6、辦公費。
    7、固定資產(chǎn)折舊費。
    8、不可預見費。
    9、法定稅費。
    10、企業(yè)管理費及利潤。
    11、保險費。
    12、房產(chǎn)稅。
    五.公有住房售后的維修基金來源
    公有住房售后的維修基金來源于兩部分:
    (1)售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。
    (2)購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有,不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法,由市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定,經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾屎髮嵤?BR>    六、違約責任的承擔方式
    法律規(guī)定的違約責任的承擔方式主要有:
    1、繼續(xù)履行。也稱強制繼續(xù)履行、依約履行、實際履行,是指在一方違反合同時,另一方有權要求其依據(jù)合同約定繼續(xù)履行。
    2、采取補救措施。
    3、賠償損失。也稱為違約賠償損失,是指違約方因不履行或不完全履行合同義務而給對方造成損失,依照法律的規(guī)定或者按照當事人的約定應當承擔賠償損失的責任。
    4、支付違約金。是指由當事人通過協(xié)商預先確定的、在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。
    違約金是由當事人協(xié)商確定的,其數(shù)額是預先確定的。違約金的約定雖然屬于當事人所享有的合同自由的范圍,但這種自由不是絕對的,而是受限制的。
    《合同法》第一百一十四條規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?!?BR>    5、定金罰則。《合同法》第一百一十五條規(guī)定:“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。
    (1)債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。“
    因此,定金具有懲罰性,是對違約行為的懲罰?!稉7ā芬?guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%這一比例為強制性規(guī)定,當事人不得違反。
    如果當事人約定的定金比例超過20%,并非整個定金條款無效,而只是超過部分無效,例如,雙方約定的定金比例為合同總價款的25%,則超過部分的5%為無效。
    (2)定金與預付款的區(qū)別在于:預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為,合同履行時預付款要充抵價款,合同不履行時預付款應當返還。
    預付款的適用不存在制裁違約行為的問題,無論發(fā)生何種違約行為,都不發(fā)生預付款的喪失和雙倍返還。
    因此,預付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。
    (3)當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
    這就是說,定金和違約金不能同時并用,只能選擇其一適用,適用了定金責任就不能再適用違約金責任,適用了違約金責任就不能再適用定金責任,兩者只能是單罰而不能是雙罰,否則會給違約方施以過重的責任,是不公平的。
    當然,是選擇定金還是選擇違約金,這一權利屬于守約方。
    (4)定金責任與賠償損失的區(qū)別:定金責任不以實際發(fā)生的損害為前提,定金責任的承擔也不能替代賠償損失。
    因此,在既有定金條款又有實際損失時,應分別適用定金責任和賠償損失的責任,兩者同時執(zhí)行,這與前面所講的定金與違約金的關系是不同的。當然,如果同時適用定金和賠償損失,其總值超過標的物價金總和的,人民法院應酌減定金的數(shù)額。
    七、租賃合同當事人的權利和義務
    (1)出租人的義務主要有:
    ①依照合同約定的時間和方式交付租賃物;
    ②在租賃期間保持租賃物符合約定的用途;
    ③對出租物的瑕疵擔保,當租賃物有瑕疵或存在權利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時,承租人有權解除合同,承租人因此所受損失,出租人應負賠償責任,但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。
    (2)承租人的義務主要有:
    ①按照約定的期限支付租金;
    ②按照合同約定的方法使用租賃物;
    ③妥善保管租賃物;
    ④不得擅自改善和增設他物;
    ⑤當租賃物有修理、防止危害的必要或者其他依誠實信用原則應通知的事由時,負有通知義務;
    ⑥租賃合同終止時,承租人應將租賃物返還出租人。