【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的概念
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅第八節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的概念
企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。
(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
【解釋】完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.收入的稅務(wù)處理
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅第八節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：收入的稅務(wù)處理
1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍
銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入;未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理(客觀題)。
2.收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
(1)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
(2)采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
(3)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
(4)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(房地產(chǎn)代理公司)
①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
②采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
③采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除;如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
④采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述①～③項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷(xiāo)售的確認(rèn)
企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?BR> (1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定;
(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;
(3)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
4.企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(即指期房)的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一看房屋性質(zhì)，二看房屋區(qū)域)
5.企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
6.(未售先租)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅第八節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
考生應(yīng)對(duì)處理規(guī)范分類(lèi)理解記憶。
1.基本扣除規(guī)范
企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
2.企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。
3.公用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金
企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
4.基本配套設(shè)施——會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、熱力站、文體場(chǎng)館、幼兒園、電站水廠等，視其營(yíng)利性與否有不同處理(客觀題考點(diǎn))
5.附加配套設(shè)施——單建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)核算成本。合建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施——經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可抵扣建造成本
6.按揭擔(dān)保金——不得減少計(jì)稅所得，但實(shí)際發(fā)生損失可以據(jù)實(shí)扣除
7.委托境外銷(xiāo)售的傭金支出——不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的限額
企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
8.利息支出——財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的合理的利息可以稅前扣除
9.損失——有條件地扣除
企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(以成本對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
10.折舊——有限制規(guī)定
企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.基本規(guī)定
2.配套設(shè)施的稅務(wù)處理
3.稅法規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅第八節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：計(jì)稅成本的核算方法
“六個(gè)原則”——確定計(jì)稅成本對(duì)象
“六項(xiàng)費(fèi)用”——構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容
“五道程序”——完成企業(yè)計(jì)稅成本核算
“四把尺子”——可靠地計(jì)量和核算企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本
“六種特例”——合理分配成本項(xiàng)目
1.基本規(guī)定
2.配套設(shè)施的稅務(wù)處理(熟悉)
3.稅法規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本(可以預(yù)提的三種情況)
(1)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但不得超過(guò)合同總金額的10%。
(2)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
(3)應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
(一)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
(二)企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第一章企業(yè)所得稅第八節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理
(一)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：(合作建房)
1.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作方、合資方，下同)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。(合作建房、合作分房)
2.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(合作建房、合作分錢(qián))
(1)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。(先稅后分)
(2)投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
(二)企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(投地建房、合作分房)
企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。