房地產(chǎn)價格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤。
1土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。
2開發(fā)成本
開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。
3管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。
4投資利息
此處的投資利息與會計上的財務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。
5銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常是按售價乘以一定比率來測算。
6銷售稅費(fèi)
銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：
(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡稱“兩稅一費(fèi)”)等。
(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。
銷售稅費(fèi)通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。
7開發(fā)利潤
現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運(yùn)用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：
(1)開發(fā)利潤是所得稅前的，即：
開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)
(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
(3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：
1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：
投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
3)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：
成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)
4)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率;反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來測算，所得的結(jié)果都是相同的。
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤。
1土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。
2開發(fā)成本
開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。
3管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。
4投資利息
此處的投資利息與會計上的財務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。
5銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常是按售價乘以一定比率來測算。
6銷售稅費(fèi)
銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：
(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡稱“兩稅一費(fèi)”)等。
(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。
銷售稅費(fèi)通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。
7開發(fā)利潤
現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運(yùn)用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：
(1)開發(fā)利潤是所得稅前的，即：
開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)
(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
(3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：
1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：
投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
3)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：
成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)
4)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率;反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來測算，所得的結(jié)果都是相同的。