房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素(掌握)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成必須具備以下三個(gè)基本要素：①存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，包括有形的房地產(chǎn)實(shí)物和無形的房地產(chǎn)權(quán)利或服務(wù);②存在著具有購(gòu)買欲望的買方;③交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。
從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟而不斷擴(kuò)大。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用和特點(diǎn)(掌握)
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提供房地產(chǎn)使用效益等作用。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基本信息是成交價(jià)和成交量。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲;當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱;當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。
由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值較大等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多特點(diǎn)，其中主要的是：
(1)交易的房地產(chǎn)實(shí)物不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是房地產(chǎn)權(quán)利(如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的轉(zhuǎn)移。
(2)交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場(chǎng).
(3)供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同、各具特色，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。通常以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。
(4)容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購(gòu)買)而暫時(shí)購(gòu)買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。
(5)較多地受法律、法規(guī)、政策等措施的影響和限制。
(6)交易金額較大，通常需要抵押貸款，依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。
(7)交易程序較復(fù)雜，交易通常需要簽訂書面合同，需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。
實(shí)際上，正是房地產(chǎn)所具有的如上特征促使房地產(chǎn)的交易往往采用“經(jīng)紀(jì)”的方式進(jìn)行，而不是采用“經(jīng)銷”的方式進(jìn)行。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素(掌握)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成必須具備以下三個(gè)基本要素：①存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，包括有形的房地產(chǎn)實(shí)物和無形的房地產(chǎn)權(quán)利或服務(wù);②存在著具有購(gòu)買欲望的買方;③交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。
從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟而不斷擴(kuò)大。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用和特點(diǎn)(掌握)
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提供房地產(chǎn)使用效益等作用。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基本信息是成交價(jià)和成交量。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲;當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱;當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。
由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值較大等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多特點(diǎn)，其中主要的是：
(1)交易的房地產(chǎn)實(shí)物不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是房地產(chǎn)權(quán)利(如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的轉(zhuǎn)移。
(2)交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場(chǎng).
(3)供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同、各具特色，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。通常以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。
(4)容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購(gòu)買)而暫時(shí)購(gòu)買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。
(5)較多地受法律、法規(guī)、政策等措施的影響和限制。
(6)交易金額較大，通常需要抵押貸款，依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。
(7)交易程序較復(fù)雜，交易通常需要簽訂書面合同，需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。
實(shí)際上，正是房地產(chǎn)所具有的如上特征促使房地產(chǎn)的交易往往采用“經(jīng)紀(jì)”的方式進(jìn)行，而不是采用“經(jīng)銷”的方式進(jìn)行。