房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法
本方案所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。這四套指數(shù)的計(jì)算方法相似，均采用超級(jí)匯總的方法，用鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算。下面以房屋銷售價(jià)格指數(shù)為例，詳述其計(jì)算方法如下：
1.環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算
本方案中，多層住宅、高層住宅、其他住宅、別墅、高檔公寓叫細(xì)項(xiàng)(細(xì)項(xiàng)不賦固定權(quán)數(shù))，只包含細(xì)項(xiàng)或不再細(xì)分的房屋類型稱為基本分類。據(jù)此定義，按房屋類型分，房屋銷售包括新建房銷售和二手房銷售兩大類。其中，新建房大類包括住宅、非住宅兩個(gè)中類，新建住宅中類包括經(jīng)濟(jì)適用房、商品住宅兩個(gè)小類，商品住宅小類包括普通住宅、高檔住宅兩個(gè)基本分類，經(jīng)濟(jì)適用房小類同時(shí)也是基本分類。新建非住宅中類包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房三個(gè)基本;二手房大類包括住宅、非住宅兩個(gè)中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個(gè)基本分類;二手非住宅中類同時(shí)也是基本分類。
有些基本分類又劃分為若干個(gè)細(xì)項(xiàng)，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個(gè)細(xì)項(xiàng)。所以，要計(jì)算房屋銷售價(jià)格指數(shù)應(yīng)先計(jì)算各基本分類價(jià)格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法由下而上逐級(jí)求出上一類別價(jià)格指數(shù)及房屋銷售價(jià)格總指數(shù)。具體步驟是：
(1)計(jì)算基本分類及以下類別(細(xì)項(xiàng))環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算公式為：
其中：pt-1為某類別第i個(gè)樓盤所選樣本t-1期(上期)價(jià)格，pt為t期(報(bào)告期)同質(zhì)可比樣本價(jià)格，wi-1為第i個(gè)樓盤t-1期(上期)的銷售額，n為該類別包含樓盤的個(gè)數(shù)。
(2)計(jì)算基本以上各類別環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算公式為：
其中，Kt,t-1為該類別所含第i個(gè)下一級(jí)類別的t期(報(bào)告期)環(huán)比指數(shù)，wi為第i個(gè)下一級(jí)類別的固定權(quán)數(shù)(一般每年調(diào)整一次)，n為包含下一級(jí)類別的個(gè)數(shù)。
2.固定參照期各類別價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。計(jì)算公式為：
其中：0表示參照期(參照期指數(shù)I0,0=100)，t表示報(bào)告期。Ki,i-1為i期環(huán)比價(jià)格指數(shù)，It,0,It-1,0,分別表示以t,t-1期為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
3.季度、年度及某段時(shí)期累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算
(1)季度累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算。計(jì)算公式為：
I季度，累計(jì)=It,0/It-3,0
其中：t為季度末月所在報(bào)告期，It,0,It-3,0分別表示以t,t-3為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
(2)年度累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算。計(jì)算公式為：
I年度，累計(jì)=It,0/It-12,0
其中：t為報(bào)告年份12月所在報(bào)告期，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
(3)某段時(shí)期(m個(gè)月)累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算。計(jì)算公式為：
I時(shí)期，累計(jì)=In+m,0/In,0
其中：n為時(shí)期前月距參照期0的月數(shù)，In,0,In+m,0分別表示以n,n+m為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
4.月度、同期同比指數(shù)的換算
(1)月度同比指數(shù)公式
I月度，同比=It,0/It-12,0
其中：t為某月(以0為參照期)，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
(2)同期同比價(jià)格指數(shù)為各月同比指數(shù)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)
本方案所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。這四套指數(shù)的計(jì)算方法相似，均采用超級(jí)匯總的方法，用鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算。下面以房屋銷售價(jià)格指數(shù)為例，詳述其計(jì)算方法如下：
1.環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算
本方案中，多層住宅、高層住宅、其他住宅、別墅、高檔公寓叫細(xì)項(xiàng)(細(xì)項(xiàng)不賦固定權(quán)數(shù))，只包含細(xì)項(xiàng)或不再細(xì)分的房屋類型稱為基本分類。據(jù)此定義，按房屋類型分，房屋銷售包括新建房銷售和二手房銷售兩大類。其中，新建房大類包括住宅、非住宅兩個(gè)中類，新建住宅中類包括經(jīng)濟(jì)適用房、商品住宅兩個(gè)小類，商品住宅小類包括普通住宅、高檔住宅兩個(gè)基本分類，經(jīng)濟(jì)適用房小類同時(shí)也是基本分類。新建非住宅中類包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房三個(gè)基本;二手房大類包括住宅、非住宅兩個(gè)中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個(gè)基本分類;二手非住宅中類同時(shí)也是基本分類。
有些基本分類又劃分為若干個(gè)細(xì)項(xiàng)，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個(gè)細(xì)項(xiàng)。所以，要計(jì)算房屋銷售價(jià)格指數(shù)應(yīng)先計(jì)算各基本分類價(jià)格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法由下而上逐級(jí)求出上一類別價(jià)格指數(shù)及房屋銷售價(jià)格總指數(shù)。具體步驟是：
(1)計(jì)算基本分類及以下類別(細(xì)項(xiàng))環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算公式為：
其中：pt-1為某類別第i個(gè)樓盤所選樣本t-1期(上期)價(jià)格，pt為t期(報(bào)告期)同質(zhì)可比樣本價(jià)格，wi-1為第i個(gè)樓盤t-1期(上期)的銷售額，n為該類別包含樓盤的個(gè)數(shù)。
(2)計(jì)算基本以上各類別環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算公式為：
其中，Kt,t-1為該類別所含第i個(gè)下一級(jí)類別的t期(報(bào)告期)環(huán)比指數(shù)，wi為第i個(gè)下一級(jí)類別的固定權(quán)數(shù)(一般每年調(diào)整一次)，n為包含下一級(jí)類別的個(gè)數(shù)。
2.固定參照期各類別價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。計(jì)算公式為：
其中：0表示參照期(參照期指數(shù)I0,0=100)，t表示報(bào)告期。Ki,i-1為i期環(huán)比價(jià)格指數(shù)，It,0,It-1,0,分別表示以t,t-1期為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
3.季度、年度及某段時(shí)期累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算
(1)季度累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算。計(jì)算公式為：
I季度，累計(jì)=It,0/It-3,0
其中：t為季度末月所在報(bào)告期，It,0,It-3,0分別表示以t,t-3為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
(2)年度累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算。計(jì)算公式為：
I年度，累計(jì)=It,0/It-12,0
其中：t為報(bào)告年份12月所在報(bào)告期，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
(3)某段時(shí)期(m個(gè)月)累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算。計(jì)算公式為：
I時(shí)期，累計(jì)=In+m,0/In,0
其中：n為時(shí)期前月距參照期0的月數(shù)，In,0,In+m,0分別表示以n,n+m為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
4.月度、同期同比指數(shù)的換算
(1)月度同比指數(shù)公式
I月度，同比=It,0/It-12,0
其中：t為某月(以0為參照期)，It,0,It-12,0分別表示以t,t-12為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。
(2)同期同比價(jià)格指數(shù)為各月同比指數(shù)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)