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一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析
1、宏觀環(huán)境分析
（1）9月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈反彈趨勢
——房地產(chǎn)開發(fā)投資額恢復(fù)到7月水平
成都市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1－9月成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到311.72億元，同比增長59.1％。開發(fā)投資額略有反彈，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額35.01億元，8月為29.77億元，9月為34.22億元，接近7月投資額。受房交會影響，9月商品住宅開盤數(shù)量和可供應(yīng)量較上月有所提高，同時也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回升。
（2）1－9月銷售面積降幅減小，呈現(xiàn)回暖勢頭
今年年初，商品房銷售面積下降29.9%。6-9月房地產(chǎn)銷售面積降幅分別為11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，銷售面積降幅逐月遞減。1-9月全市商品房銷售（預(yù)售+現(xiàn)房銷售）面積為784.4萬平方米，下降0.2%。商品房預(yù)售面積為680.81萬平方米，增長16.9%。銷售降幅減小且期房所占比例上升，新政帶來的短期需求萎縮現(xiàn)象開始慢慢改變，市場正逐步回暖。
（3）1－9月商品房空置面積持續(xù)下降，樓市逐步恢復(fù)活力
1－9月，商品房空置面積為143.26萬平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80萬平方米，下降19.2%；商業(yè)營業(yè)用房空置55.13萬平方米，增長29.0%，大大高于全國4.2％的增長率。從商品房空置特性來看，空置期在一年以內(nèi)的“待銷房”為79.92萬平方米，增長16.3%?？罩闷谠谝荒暌陨系摹皽N房”和“積壓房”為63.34萬平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62萬平方米，下降36.4%；商業(yè)營業(yè)用房空置23.95萬平方米，增長33.9%。由此可見，成都的住宅房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好，而商業(yè)房地產(chǎn)市場前景不容樂觀。
（4）9月商品房銷售額增幅加快
受去年商品房開工面積持續(xù)多月下降的影響，商品房的竣工面積繼續(xù)呈下降態(tài)勢，竣工面積為360.18萬平米，下降20%，比上月降幅低3.6個百分點?？⒐っ娣e的減少和去年銷售旺盛空置房大幅下降，導(dǎo)致商品房銷售面積持續(xù)下降。九月，繼續(xù)下滑的勢頭得到抑制；銷售面積與去年基本持平，僅略有下降，為0.2%，其中：預(yù)售繼續(xù)加快，面積為680.81萬平米，增長16.9%，比上月增幅提高2個百分點；現(xiàn)房銷售下降繼續(xù)減弱，面積為103.59萬平米，下降49.1%，下降幅度比上月低0.9個百分點。這使商品房銷售額增速加快，為249.47億元，增長16.7%，比上月快1.1個百分點。
（5）1－9月房價“溫柔”上漲，新政作用明顯
今年1～7月，商品住宅均價為3677元／平方米，比去年同期上漲16.95%。受新政影響，6月、7月漲幅從5月的21.93%降低到15%左右。從8月份開始，成都房價出現(xiàn)回升，到9月20日止，成都樓市整體均價已回升至3750元／平方米。預(yù)計，成都房價在今年年末仍將小幅上漲。
點評：以上數(shù)據(jù)顯示，在新政實施的最初4個月中成都房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從需求強勁到需求滯緩的變化，但到了9月后，成都房地產(chǎn)市場已經(jīng)適應(yīng)了新政實施帶來的變化，正逐步回暖，樓市也在慢慢回復(fù)活力，市場由此進入了需求回升階段。
2、房地產(chǎn)政策及影響
重點政策解讀
成都市物管企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導(dǎo)意見
我市首部《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導(dǎo)意見》日前全面出臺，于９月１日起正式施行?！兑庖姟丰槍ξ飿I(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理時容易出現(xiàn)４種易產(chǎn)生糾紛與矛盾的情形，分別對物管企業(yè)和業(yè)主委員會等做了不同的要求。若不按照《意見》規(guī)定，擅自退出物業(yè)項目管理的物管企業(yè)，將被記入企業(yè)信用檔案，并作為不良行為記錄向社會公布。該《意見》的出臺不僅能有效的避免物管企業(yè)交接管理物管區(qū)域時可能出現(xiàn)的真空情況，還能避免因多頭管理而產(chǎn)生的矛盾，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。但是《意見》中對物業(yè)管理公司退出小區(qū)后，小區(qū)的各種收益的管理未作出明文規(guī)定，特別是業(yè)主委員會未成立的小區(qū)，小區(qū)的收益管理仍然會出現(xiàn)真空現(xiàn)象。《意見》應(yīng)對此情況作出明確規(guī)定，以確保全體業(yè)主利益不受損害。
3、市政發(fā)展動態(tài)
（1）成都地鐵7條線路規(guī)劃，放射路網(wǎng)連接六大衛(wèi)星城
成都市總體規(guī)劃明確了成都市的城市布局以及中心城與外圍組團的發(fā)展關(guān)系，為此，成都地鐵線網(wǎng)規(guī)劃也根據(jù)總體規(guī)劃的調(diào)整進行了調(diào)整。新的線網(wǎng)規(guī)劃是原有線網(wǎng)規(guī)劃的延伸，新線網(wǎng)的覆蓋面、所涉及的區(qū)域也擴大了，過去的快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃只是連接中心城區(qū)與南部、東部兩個城市副中心，而新的線網(wǎng)所擁有的７條線路將形成一個放射性的路網(wǎng)，貫穿３１６８平方公里的成都市市區(qū)，將中心城區(qū)與６個大型的外圍組團連接在一起。這６個外圍組團分別是新都－青白江組團、郫筒組團、東升組團、雙流組團、龍泉組團、溫江組團。
（2）北新干道高架橋破土動工，城北增值有望
9月8日，北新干線高架橋正式破土動工，標(biāo)志著城北又一出城快速通道即將形成，成都中心城區(qū)與周邊衛(wèi)星城的快速交通功能將得到進一步強化。對于一直被低估、發(fā)展相對滯后的城北而言，這個消息無疑是極大的利好。
據(jù)悉，北新干道高架橋預(yù)計在明年底全部完工，總長4.1公里。高架橋路寬35米，6車道，為雙幅高架橋，起于一環(huán)路北三段二道橋路口附近，沿著小沙河向北延伸，跨過二環(huán)路直達三環(huán)路鳳凰立交橋附近，與北新干道相連。建成通車后行駛速度為每小時60公里，從城北一環(huán)路開車到達城北三環(huán)路需6分鐘、到城北外環(huán)路只需11分鐘，一舉繞過長期梗塞城北交通的火車北站和荷花池商圈，對城北的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。
（3）武侯區(qū)將對老成都民俗公園進行改造
武侯區(qū)將從本月內(nèi)開始對老成都民俗公園進行改造，年底全面完成改造工作。改造后的老成都民俗公園將會更加配套完善，同時進一步提升城市形象。此次改造包括四大項目：一是提檔升級。對破損的雕塑作翻新改造，重新整理園內(nèi)的文字說明，改造部分地面鋪裝，更換具有民俗特色的園林燈。二是完善功能。增加老成都民俗活動區(qū)、傳統(tǒng)手工藝作坊、民俗園藝景觀區(qū)，并通過增加青石欄桿和景觀花臺來規(guī)范游人的瀏覽路線，增加市民休息的坐椅。三是周邊店鋪業(yè)態(tài)改造。清理民俗公園周邊店鋪，改變生態(tài)，引進書畫、藝術(shù)品商家，統(tǒng)一店招。四是椅面景觀改造。在橋面上設(shè)置標(biāo)識牌，突出民俗公園地理位置，形成橋面上的標(biāo)識景觀。
（4）全市拆違建筑面積已達46萬平方米
截止到9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)已依法組織拆除違法建筑累計954處，拆除違法建筑面積達465360平方米。9月9日至9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)拆除違法建筑新增36456平方米，其中：青羊區(qū)拆除違法建筑15095平方米，錦江區(qū)拆除違法建筑14784平方米，成華區(qū)拆除違法建筑5957平方米，武侯區(qū)拆除違法建筑500平方米，金牛區(qū)拆除違法建筑100平方米，高新區(qū)拆除違法建筑20平方米。（5）武侯區(qū)人防路整治改造工程開工
人防路整治改造工程全面啟動，計劃在XX年春節(jié)前完工。改造后的人防路寬16米，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，將會改變附近居民的生活環(huán)境和居住環(huán)境。人防路（原名永盛路）位于二環(huán)路外側(cè)，是連結(jié)外雙楠至老川藏路的重要通道，全長580米，兩側(cè)有眾多的新建小區(qū)（如愛家馨城、新希望房產(chǎn)等）。
（6）我市的屋頂花園在武侯區(qū)建成
天府匯城屋頂花園已于8月底修建完成，目前該花園尚屬我市的屋頂花園，面積達25600平方米。該屋頂花園位于二環(huán)路南段科華中路路口天府匯城建筑群樓頂，寬闊的屋頂上喬、灌、花草錯落有致，綠意盎然，既美化了城市環(huán)境，又給市民們提供了一個休閑、娛樂的好去處，預(yù)計9月底可正式迎接市民。
（7）雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造全面鋪開
由雙流縣建設(shè)局承擔(dān)的雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造“六路一橋”工程，前期工作已準(zhǔn)備完成，全面改造即將開始，這標(biāo)志著華陽城市建設(shè)已由宣傳階段轉(zhuǎn)入實施階段，華陽鎮(zhèn)將發(fā)生日新月異的變化。
（8）北湖率先開園
備受關(guān)注的北湖景區(qū)環(huán)境完成一期工程建設(shè)宣布開園，這是我市五大郊野森林公園中首家開園迎客。北湖景區(qū)大致分動、靜兩大塊，景觀照明定位為“生態(tài)、自然、靜謐”，在老龍青路以南的動區(qū)采用明亮的燈光，通過多種燈光烘托出北湖大壩的靜謐迷人的夜景；老龍青路以北的靜區(qū)則采用稀少、低亮度的燈光進行功能性點綴，以利于白鷺、水鴨、鴿子等鳥兒棲息。光彩工程采取分期進行的方式展開，燈具以安全、低壓、低能耗等為主。第一期光彩工程主要針對大壩、荷花棧道、漁人碼頭、單雙橋等重要景點及道路，安裝各種燈具約１８０００多盞。同時穿越北湖景區(qū)的老龍青路、龍青環(huán)線也全面點亮。全長５．６公里的龍青環(huán)線安裝了各種燈柱１７０多柱，老龍青路安裝了燈柱近２００柱。
4、房地產(chǎn)市場動態(tài)
（1）西部12城市房產(chǎn)商齊聚成都“英雄會”
本月23日~24日，“中國房地產(chǎn)西部論壇”在成都隆重舉行。國家建設(shè)部相關(guān)專家將出席論壇，在成都向西部12座省會城市的政府官員、近百名品牌開發(fā)商代表作主題講演，國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部部長、經(jīng)濟學(xué)家張軍擴，城市研究專家、廈門大學(xué)易中天教授出席論壇并做主題演講，策劃人王志綱擔(dān)任主持。
點評：“中國房地產(chǎn)西部論壇”是一場西部品牌開發(fā)商在成都展開的“思想盛宴”，論壇結(jié)果將對促進西部12座城市乃至全國的房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展起到積極作用。
（2）成都要建草堂2號，打造成都高端休閑商業(yè)聚集地
據(jù)了解，成都將在浣花溪歷史文化風(fēng)景區(qū)核心區(qū)域打造草堂2號。志在以高端文化為載體，集合國際、國內(nèi)在餐飲、酒吧、咖啡、家居飾品、工藝品、時尚精品中最為的高端品牌，打造成都高端休閑商業(yè)聚集地。
據(jù)悉，草堂2號項目占地面積27畝、規(guī)劃建筑面積9142平方米。項目在規(guī)劃上融入了中國傳統(tǒng)哲學(xué)觀 “天人合一”的觀點。建筑風(fēng)格以中國古典審美哲學(xué)為導(dǎo)向，并融入國際化的建筑時尚元素，整體形態(tài)上融合了典型的川西民居建筑特色。點評：作為成都市打造中國詩歌文化中心的重要組成部分，坐落于風(fēng)景秀麗的浣花溪風(fēng)景區(qū)核心區(qū)域，左鄰杜甫草堂，右靠浣花溪別墅群的草堂2號，解決了成都住宅區(qū)沒有高端休閑商業(yè)配套的尷尬。
（3）9月開拆東方新城二期，城東供地上千畝
占地1300畝的“東方新城”二期于本月正式拆遷，整理后的逾千畝二期地塊以千畝大盤的形式將于明年進入拍賣市場。這是繼卓錦城之后，城東的又一千畝地塊。如果保守的按去年萬科以60萬元/畝拍得的一期地塊的價格來計算，二期地塊的總價將高達7～8億元。算上隨著區(qū)域的成熟帶來的土地增值，價格將會更高，如果開發(fā)商以100萬元/畝的價格拿下，那二期地塊的總價將沖破13億元大關(guān)，城東地王將在此誕生！
總占地面積達3400畝的“東方新城”，位于成渝高速以南，東三環(huán)路線兩側(cè)，規(guī)劃用地為二類居住用地，共分為三期開發(fā)。一期推出的666畝土地已經(jīng)被萬科收入囊中，打造出的城東標(biāo)志性居住新城——萬科魅力之城，已經(jīng)在業(yè)界、市場引起轟動效應(yīng)。在城市的三環(huán)區(qū)域，城東三環(huán)沿線率先成為高品質(zhì)大盤密集的區(qū)域。
（4）交行將集中處置抵債資產(chǎn)，拍賣會２１日在成都錦江賓館舉行
交通銀行將與四川商品拍賣中心聯(lián)手，把交行分布于全國7個省、直轄市近30個城市的318項、賬面價值達12.28億元的抵債資產(chǎn)進行集中公開拍賣。涉及四川的抵債資產(chǎn)約18項，總價值2.024億元。其中成都占了九成，包括位于西玉龍街、面積達9018平方米的外貿(mào)大廈商場，參考價4000萬元；位于一環(huán)路、面積達18698平方米的物貿(mào)中心二期工程，參考價為3624萬元；而位于太升南路旁、面積5070平方米的興隆酒店（部分）參考價為1400萬元。
二、土地市場分析
1、9月土地出讓公告總體情況
9月成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地39宗，共計1848.0875畝。其中主城區(qū)（三環(huán)以內(nèi)）12宗，共計404.2畝；其余27宗分布在郊區(qū)，共1423.8872畝，在供應(yīng)面積上是主城區(qū)的3倍多。
（1）臨近主城區(qū)的郊區(qū)（縣）土地供應(yīng)量大（本節(jié)略）
（2）郊區(qū)土地供應(yīng)比例大（本節(jié)略）
(3) 地塊多面積小，主城區(qū)土地平均規(guī)模小于郊區(qū)（本節(jié)略）
2、土地交易情況分析
（1）總體情況
9月共計交易土地7宗，成交面積384.12畝，地塊的平均交易單價為每畝290萬元，總成交金額為111539萬元。城北成交土地3宗共214.75畝，成交金額68311萬元；城東成交土地也是3宗共161.1畝，成交金額36979萬元；城中只有1宗土地成交，面積8.28畝，成交金額6249萬元。
（2）供給特征分析（本節(jié)略）
三、新盤供應(yīng)分析
1、住宅物業(yè)市場
（1）新增供應(yīng)綜述
成都市9月共推出25個住宅項目，供應(yīng)量為333.4萬平方米，住宅均價為3420元/平方米。新開盤中，多層為主的項目居多，占到了住宅項目總數(shù)的55%，其次則是小高層項目。
各區(qū)域新盤特征分析
城東本月推出2個新盤均以電梯公寓為主，含有部分的多層住宅，均價由于地段不同相差較大，1-2環(huán)新盤均價4800元/平方米，2-3環(huán)均價僅為2930元/平方米；
城南本月僅一個住宅項目——君悅尚都，該項目是高層酒店式電梯公寓，建筑面積1.4萬平方米，均價4500元/平方米；城西是主城區(qū)中9月樓盤放量的區(qū)域，共有新開住宅樓盤4個，供應(yīng)體量96.55萬平方米，以多層和小高層為主，住宅類型包括普通住宅、電梯公寓、多層電梯小戶型、酒店式公寓和別墅等多種類型；
城北本月也只有1個住宅項目——金荷名邸開盤，該項目建筑面積4.1萬平方米，為小高層電梯公寓，均價每平方米3680元；
城中本月兩個住宅項目開盤，以高層和小高層電梯公寓和小戶型電梯公寓為主，均價在4200/平方米元到4700元/平方米；
郊區(qū)本周開盤住宅項目15個，占9月開盤項目總數(shù)的60%，開發(fā)總量約為225.8萬平方米，以多層項目為主，純多層項目就占到了2/3，主要是普通住宅和花園洋房，區(qū)域均價為2941元/平方米。
（2）新盤供應(yīng)特征分析（本節(jié)略）
2、商業(yè)物業(yè)市場
（1）市場動態(tài)
百佳進駐新城市廣場，騾馬商圈日益成熟
李嘉誠旗下的百佳集團于9月下旬正式進駐騾馬商圈新城市廣場，隨著百佳超市的開張，騾馬商圈的商業(yè)競爭烽煙再起，該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展將進入一個全新的高速發(fā)展階段，商鋪的隨之升值是情理之中的事情。近兩年以來，隨著錢江鉑金時代、新城市廣場、五星商業(yè)廣場、金色夏威夷等名盤的陸續(xù)面世，為該區(qū)域商業(yè)復(fù)蘇準(zhǔn)備了良好的口岸條件，使舊時曾以騾馬交易而聞名的騾馬商圈再度勃發(fā)生機并日益成熟。而隨著家樂福、五星電器、太平洋百貨、屈臣氏等商家的紛紛入駐，人民中路恢復(fù)雙行，騾馬商圈舊日的繁榮面貌終于得以再現(xiàn)，并以迅猛之勢一躍而成與春熙商圈、鹽市口商圈并列的成都市三大商圈之一。
價格空置率偏高 商務(wù)部調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)欲嚴(yán)控投機
國家宏觀調(diào)控之后,商業(yè)地產(chǎn)投資有急劇膨脹之勢。據(jù)商務(wù)部有關(guān)調(diào)研報告顯示, XX年全年，我國商業(yè)地產(chǎn)空置面積已經(jīng)達到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%，然而在空置率不斷攀升的同時，價格上漲的速度也未停歇。去年價格就上漲了5.2%，而且這一趨勢在XX年呈現(xiàn)延續(xù)之勢。今年1-5月份,全國商業(yè)地產(chǎn)投資高達458億元,與去年同期相比增長38.7%,在建項目面積同比增長94.7%，開工面積達1.34億平方米,比去年同期增加兩成以上。在成都，從XX年起就掀起了空前高漲的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狂潮，XX年成都市區(qū)累計供應(yīng)商業(yè)用房面積127.44萬平方米，同比增長32.63％，銷售面積81.38萬平方米，同比增長6.34％，這說明XX年成都商業(yè)用房市場供應(yīng)增長較快而需求相對疲軟。成都市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對過剩，且由于供應(yīng)過快，需求與供應(yīng)之間的差距已經(jīng)越來越大。
（2）新增項目綜述
9月新開商業(yè)樓盤3個，供應(yīng)面積總量34000平方米，價格從每平方米4000元到35000元不等。
（3）區(qū)域商業(yè)新盤特征分析（本節(jié)略）
3、寫字樓市場
（1）新增項目綜述
本月城中的多層寫字樓項目正成·商翼開盤，其有別于普通寫字樓的設(shè)計引起了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，該項目層高5.6米，可創(chuàng)雙層辦公空間，且每戶有小花園，被稱為有想法的寫字樓，均價每平方米7800元。
城南中?！じ窳滞纬堑膶懽謽琼椖恐泻V場本月開盤，該項目30層，單位面積90—170平方米，項目單價定位適中，均價5500元/平方米，產(chǎn)品優(yōu)勢為70年的土地使用年限，具有一定的競爭優(yōu)勢。四、二手市場動態(tài)
1、市場動態(tài)
（1）實力配套最完善 成都打造西南二手房市場
在本月23日至27日舉行的成都秋季房交會上，成都市房地產(chǎn)交易中心借此機會打造了西南片區(qū)乃至全國規(guī)模、實力、配套最完善的二手房交易市場。目前已經(jīng)有34家中介公司進入該市場，在房交會上共同為消費者提供萬余條二手房房源信息。
本次秋交會二手房交易市場設(shè)在房地產(chǎn)大廈1-2樓，分為交易區(qū)、自助租房特區(qū)（免中介費）和配套展區(qū)三個部分。其中交易展區(qū)共設(shè)立展位44個，目前已有順馳、富房、東方人家等34家外來和本地的知名公司進駐該展區(qū)；自助租賃區(qū)是市場新增的供租賃者自由交易的租賃特區(qū)，凡有住房出租的市民可將自己的房屋詳細信息統(tǒng)一在“自助租賃區(qū)”發(fā)布，租房者可以和房東直接聯(lián)系看房談價，本活動不收取任何費用；配套展區(qū)中請入銀行、公證、擔(dān)保、評估、公積金管理中心等相關(guān)機構(gòu)為提供資金支持和保障。要申請貸款的消費者可以享受到“天天受理、天天簽合同”的快速辦件模式；購買二手房的消費者還可以享受貸款擔(dān)保手續(xù)費減半、服務(wù)費八折的優(yōu)惠。另外，新推出的“直貸式”個人住房貸款業(yè)務(wù)將打破單一的商品房按揭貸款模式，為購房者提供一種全新的直接、方便、快速、安全的商品房貸款模式。
值得一提的是，本次加入二手房交易市場的二手房中介公司，要給交易市場交納誠信交易金，作為被消費者投訴時的賠償保障。秋交會結(jié)束后，二手房展區(qū)仍將作為西南地區(qū)的二手房交易市場長期存在。
（2）“禁租令”解除 大學(xué)生校外租房熱漲
XX年6月，針對日漸突出的大學(xué)生校外租房問題，教育部明確發(fā)文表示：原則上不允許學(xué)生自行在校外租房居住。時隔僅一年，教育部在７月１９日下發(fā)的《高校學(xué)生住宿管理通知》（以下簡稱《通知》）中又提出：如果大學(xué)生堅持在校外租房，高校將不再強行干預(yù)，而是制定相關(guān)管理措施，對于大學(xué)生校外租房不再禁止。進入9月后，各高校大學(xué)生陸續(xù)返校，短短一個月內(nèi)，高校周邊學(xué)生租房熱已表現(xiàn)出強勁勢頭，高校周邊出租房源十分緊俏。
2、區(qū)域租售價格分析
9月典型區(qū)域租售價格分布
由于秋交會上二手房的火爆銷售，9月二手房市場開始整體回暖，僅在秋交會5天內(nèi)就成交608套，成交面積4.58萬平方米，成交金額1.15億元，房源量和客源咨詢量均有明顯提升，交易旺季已經(jīng)到來。
從二手房售價來看，由于秋交會上二手房的熱銷，9月二手房價格穩(wěn)中有升，各大區(qū)域均價較上月有了每平方米幾十元的漲幅。市中心仍為全市售價的區(qū)域；
城南的棕北、紫荊、大世界區(qū)域由于社區(qū)成熟、配套完善售價相差不大，都在每平方米4000元左右。而玉林區(qū)域由于是老社區(qū)，小區(qū)規(guī)模、檔次較低，房屋品質(zhì)較差，均價在每平方米3500元左右。
從出租情況來：由于每個片區(qū)都存在著房屋的新舊之分，所以每個區(qū)的租金也有一定的價格差異。相對8月來說，9月租賃需求持續(xù)火爆，僅秋交會5天，出租房源近300套。其中涵蓋月租金200元的單間房至月租金15000元以上的別墅等，各類高中低檔房源供應(yīng)、需求均較活躍。
五、本月市場熱點透析“秋交會” 樓市轉(zhuǎn)折點
事件：９月２３日，成都市第２６屆房地產(chǎn)交易會盛情揭幕?！靶抡尘啊?、“持幣觀望”等諸多樓市熱門語賦予了本屆房交會特別的意義，甚至不少業(yè)內(nèi)人士將秋交會看作了成都樓市發(fā)展歷極為重要的轉(zhuǎn)折點之一。根據(jù)成都市房管局提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，為期５天的秋交會共計成交１７．７３億元，成交各類房屋５１８２套，成交面積５１．２５萬平方米。其中，商品房（含住宅、非住宅）成交４６．６７萬平方米，比春交會降低７．５２％；成交金額１６．５８億元，比春交會下降４．４６％。秋交會１７．７３億元的成交額比春交會下降４．３８％。
影響：雖然與春交會相比，秋交會成交量有所下降，但相比新政之后的兩個月，市場信心已經(jīng)大大恢復(fù)。從5天的秋交會共計成交金額17.73億元，成交各類房屋5182套，成交面積51.25萬平方米就可以看出，市場向好發(fā)展的趨勢非常明顯。從秋交會體現(xiàn)出來的旺盛供需，預(yù)言著成都樓市在未來一段時間內(nèi)的樂觀走勢。
1、價格趨穩(wěn)
據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本次秋交會供應(yīng)樓盤價格較春交會略有上升。但除去各種優(yōu)惠以外，實際價格與春交會基本持平。表面上基本延續(xù)了最初的價格策略，但卻采取了較多的暗降手法。而且在交易會期間簽約，還可以享受較高的折扣。如果再進一步分析，秋交會所供應(yīng)的樓盤較春交會檔次和成熟度都有提高，在這樣一種情況下卻沒有提高價格，反應(yīng)了成都房地產(chǎn)價格趨穩(wěn)的形勢。
另外，就當(dāng)前推出項目來說，很多是在去年以招拍掛形勢獲得的土地。由于地價居高的壓力，產(chǎn)品價格下降空間較為有限，各樓盤的定價目前都已經(jīng)接近底線；同時，由于競爭激烈、消費者成熟等原因，各項目的品質(zhì)也越來越高。因此，未來成都房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的局面仍會持續(xù)。
2、供應(yīng)量增加
秋交會參展樓盤為201個，與春交會數(shù)量持平。但這種數(shù)量主要受制于交易場地的限制而表現(xiàn)出一致性。根據(jù)我們的了解，春交會展位預(yù)定還相對寬松，而秋交會預(yù)定展位則非常困難，有相當(dāng)多的開發(fā)商沒有定到位置。從此側(cè)面可見成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的放大。
從另外一個角度來看，新政出臺后，有相當(dāng)一部分原準(zhǔn)備今年推出的項目轉(zhuǎn)到了明年。這樣使原本分散供應(yīng)的項目會轉(zhuǎn)為集中放量。應(yīng)該說，新政對成都樓市的影響在逐漸過去。供應(yīng)量增加而引起的激烈競爭，是明年開始各開發(fā)商所要面對的主要問題。
3、開發(fā)行業(yè)集中度提高
從本次秋交會的表現(xiàn)來看，有兩個比較明顯的趨勢。一是項目集中度越來越高，即少數(shù)樓盤占有了比較多的市場份額；二是企業(yè)集中度越來越高，即少數(shù)企業(yè)推出的樓盤，占有了比較多的市場份額。象中海、萬科這樣的大型企業(yè)，同時展出3-4個樓盤，而且每個樓盤的體量都比較大。再加上和記皇埔等開發(fā)企業(yè)，未來20%企業(yè)開發(fā)80%產(chǎn)品的樓市定律會在成都應(yīng)驗。
4、品質(zhì)提升趨勢明顯
在本次房交會上，住宅項目呈現(xiàn)出百花齊放的局面，一樓和四樓展館的精品樓盤在本次表現(xiàn)格外突出，集聚了大量人氣。匯集了文殊院保護區(qū)、諾丁山、藍谷地、麓島國際社區(qū)、麓山國際社區(qū)、藍山美樹、中海國際社區(qū)、華潤·翡翠城等一大批中高端樓盤。產(chǎn)品品質(zhì)有明顯提升，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房型設(shè)計日趨優(yōu)化——代表性的如上?；▓@推出通透性極強的“蝶型房”，可以270度觀景；鷺島國際社區(qū)推出的水景國際公寓，每戶擁有5個觀景陽臺，270度觀景面，配備豪華進口觀光電梯，更有4戶擁有獨立私家游泳池的空中別墅。
社區(qū)規(guī)劃日趨國際化——代表項目如麓山國際社區(qū)的麓鎮(zhèn)組團，集北美鄉(xiāng)村風(fēng)格、坡地高爾夫景觀于一體；中海國際社區(qū)通過八大國際人文居住標(biāo)準(zhǔn)體系全面打造。
合作單位實力化——項目的好壞和一個項目的合作單位有密切關(guān)聯(lián)，從前期定位開始、到項目規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、物管服務(wù)單位等等，都能體現(xiàn)出一個樓盤的整體質(zhì)素。而從目前成都市場所推出的幾大新盤來看，對合作單位的選擇也愈發(fā)呈現(xiàn)出多方強強聯(lián)手的趨勢，開發(fā)商大力加強與國外先進機構(gòu)的合作，為項目注入更多內(nèi)涵和產(chǎn)品理念，有效提升了項目的品質(zhì)。
5、新興板塊出現(xiàn)
房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域得到進一步拓展，新興熱點板塊不斷形成，從本次秋交會的參展樓盤分布來看，除城東、城西、雙流、龍泉仍是開發(fā)集中區(qū)域之外，郊縣板塊中的新都、郫縣的房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。兩個板塊均是以組團參展的形式參加，其中郫縣有7個項目，新都有5個項目參展。隨著新城規(guī)劃帶動、以及1、2號地鐵線、北新干道等的修建，屆時這些周邊區(qū)域?qū)⒌玫娇焖侔l(fā)展，城市化進程有望提速。特別是北部新城區(qū)域，目前已有眾多開發(fā)商將目光投向此地，其中，萬科雙水岸已經(jīng)開始亮相，成為市場的關(guān)注焦點所在。尺度預(yù)計在明年的樓市中，北部新城的市場比重?zé)o論從供應(yīng)量和需求量而言都將得到一個較大的提升，市場亦面臨更為激烈的競爭格局。
此外，受大盤開發(fā)帶動影響，部分板塊重新啟動、煥發(fā)活力。代表性的如高新西區(qū)板塊，之前的樓盤開發(fā)多是以普通住宅和少量高端別墅為主，區(qū)域樓盤發(fā)展相對成熟，但周邊配套遲遲未能改善。而隨著中海國際社區(qū)這一超大規(guī)模綜合性項目的啟動，將使得該區(qū)域的居住環(huán)境和生活配套得到有效改善，高新西區(qū)再次成為房地產(chǎn)熱點消費板塊。
總結(jié)：雖然經(jīng)過了新政的洗禮，但與春交會相比，此次秋交會價格穩(wěn)中有升并且供應(yīng)量也有所上升。秋交會中各高端品牌樓盤十分搶手，體現(xiàn)出購房者的購買力越來越強，各實力雄厚的開發(fā)企業(yè)也加強了樓盤的品質(zhì)提升。從項目分布地段來看，三環(huán)以外的項目達到了101個，說明隨著市中心土地資源減少，交通便捷的提高，“住在郊區(qū)”趨勢越來越明顯。
此次房交會是新政實施后成都第一次大型房地產(chǎn)集中交易會，經(jīng)過對新政的適應(yīng)和調(diào)整，開發(fā)企業(yè)和投資者都趨于理性，市場也逐漸趨于平穩(wěn)。經(jīng)過了新政實施帶來的短期萎縮后，成都房地產(chǎn)市場借助此次秋交會開始復(fù)蘇。
一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析
1、宏觀環(huán)境分析
（1）9月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈反彈趨勢
——房地產(chǎn)開發(fā)投資額恢復(fù)到7月水平
成都市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1－9月成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到311.72億元，同比增長59.1％。開發(fā)投資額略有反彈，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額35.01億元，8月為29.77億元，9月為34.22億元，接近7月投資額。受房交會影響，9月商品住宅開盤數(shù)量和可供應(yīng)量較上月有所提高，同時也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回升。
（2）1－9月銷售面積降幅減小，呈現(xiàn)回暖勢頭
今年年初，商品房銷售面積下降29.9%。6-9月房地產(chǎn)銷售面積降幅分別為11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，銷售面積降幅逐月遞減。1-9月全市商品房銷售（預(yù)售+現(xiàn)房銷售）面積為784.4萬平方米，下降0.2%。商品房預(yù)售面積為680.81萬平方米，增長16.9%。銷售降幅減小且期房所占比例上升，新政帶來的短期需求萎縮現(xiàn)象開始慢慢改變，市場正逐步回暖。
（3）1－9月商品房空置面積持續(xù)下降，樓市逐步恢復(fù)活力
1－9月，商品房空置面積為143.26萬平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80萬平方米，下降19.2%；商業(yè)營業(yè)用房空置55.13萬平方米，增長29.0%，大大高于全國4.2％的增長率。從商品房空置特性來看，空置期在一年以內(nèi)的“待銷房”為79.92萬平方米，增長16.3%?？罩闷谠谝荒暌陨系摹皽N房”和“積壓房”為63.34萬平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62萬平方米，下降36.4%；商業(yè)營業(yè)用房空置23.95萬平方米，增長33.9%。由此可見，成都的住宅房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好，而商業(yè)房地產(chǎn)市場前景不容樂觀。
（4）9月商品房銷售額增幅加快
受去年商品房開工面積持續(xù)多月下降的影響，商品房的竣工面積繼續(xù)呈下降態(tài)勢，竣工面積為360.18萬平米，下降20%，比上月降幅低3.6個百分點?？⒐っ娣e的減少和去年銷售旺盛空置房大幅下降，導(dǎo)致商品房銷售面積持續(xù)下降。九月，繼續(xù)下滑的勢頭得到抑制；銷售面積與去年基本持平，僅略有下降，為0.2%，其中：預(yù)售繼續(xù)加快，面積為680.81萬平米，增長16.9%，比上月增幅提高2個百分點；現(xiàn)房銷售下降繼續(xù)減弱，面積為103.59萬平米，下降49.1%，下降幅度比上月低0.9個百分點。這使商品房銷售額增速加快，為249.47億元，增長16.7%，比上月快1.1個百分點。
（5）1－9月房價“溫柔”上漲，新政作用明顯
今年1～7月，商品住宅均價為3677元／平方米，比去年同期上漲16.95%。受新政影響，6月、7月漲幅從5月的21.93%降低到15%左右。從8月份開始，成都房價出現(xiàn)回升，到9月20日止，成都樓市整體均價已回升至3750元／平方米。預(yù)計，成都房價在今年年末仍將小幅上漲。
點評：以上數(shù)據(jù)顯示，在新政實施的最初4個月中成都房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從需求強勁到需求滯緩的變化，但到了9月后，成都房地產(chǎn)市場已經(jīng)適應(yīng)了新政實施帶來的變化，正逐步回暖，樓市也在慢慢回復(fù)活力，市場由此進入了需求回升階段。
2、房地產(chǎn)政策及影響
重點政策解讀
成都市物管企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導(dǎo)意見
我市首部《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導(dǎo)意見》日前全面出臺，于９月１日起正式施行?！兑庖姟丰槍ξ飿I(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理時容易出現(xiàn)４種易產(chǎn)生糾紛與矛盾的情形，分別對物管企業(yè)和業(yè)主委員會等做了不同的要求。若不按照《意見》規(guī)定，擅自退出物業(yè)項目管理的物管企業(yè)，將被記入企業(yè)信用檔案，并作為不良行為記錄向社會公布。該《意見》的出臺不僅能有效的避免物管企業(yè)交接管理物管區(qū)域時可能出現(xiàn)的真空情況，還能避免因多頭管理而產(chǎn)生的矛盾，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。但是《意見》中對物業(yè)管理公司退出小區(qū)后，小區(qū)的各種收益的管理未作出明文規(guī)定，特別是業(yè)主委員會未成立的小區(qū)，小區(qū)的收益管理仍然會出現(xiàn)真空現(xiàn)象。《意見》應(yīng)對此情況作出明確規(guī)定，以確保全體業(yè)主利益不受損害。
3、市政發(fā)展動態(tài)
（1）成都地鐵7條線路規(guī)劃，放射路網(wǎng)連接六大衛(wèi)星城
成都市總體規(guī)劃明確了成都市的城市布局以及中心城與外圍組團的發(fā)展關(guān)系，為此，成都地鐵線網(wǎng)規(guī)劃也根據(jù)總體規(guī)劃的調(diào)整進行了調(diào)整。新的線網(wǎng)規(guī)劃是原有線網(wǎng)規(guī)劃的延伸，新線網(wǎng)的覆蓋面、所涉及的區(qū)域也擴大了，過去的快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃只是連接中心城區(qū)與南部、東部兩個城市副中心，而新的線網(wǎng)所擁有的７條線路將形成一個放射性的路網(wǎng)，貫穿３１６８平方公里的成都市市區(qū)，將中心城區(qū)與６個大型的外圍組團連接在一起。這６個外圍組團分別是新都－青白江組團、郫筒組團、東升組團、雙流組團、龍泉組團、溫江組團。
（2）北新干道高架橋破土動工，城北增值有望
9月8日，北新干線高架橋正式破土動工，標(biāo)志著城北又一出城快速通道即將形成，成都中心城區(qū)與周邊衛(wèi)星城的快速交通功能將得到進一步強化。對于一直被低估、發(fā)展相對滯后的城北而言，這個消息無疑是極大的利好。
據(jù)悉，北新干道高架橋預(yù)計在明年底全部完工，總長4.1公里。高架橋路寬35米，6車道，為雙幅高架橋，起于一環(huán)路北三段二道橋路口附近，沿著小沙河向北延伸，跨過二環(huán)路直達三環(huán)路鳳凰立交橋附近，與北新干道相連。建成通車后行駛速度為每小時60公里，從城北一環(huán)路開車到達城北三環(huán)路需6分鐘、到城北外環(huán)路只需11分鐘，一舉繞過長期梗塞城北交通的火車北站和荷花池商圈，對城北的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。
（3）武侯區(qū)將對老成都民俗公園進行改造
武侯區(qū)將從本月內(nèi)開始對老成都民俗公園進行改造，年底全面完成改造工作。改造后的老成都民俗公園將會更加配套完善，同時進一步提升城市形象。此次改造包括四大項目：一是提檔升級。對破損的雕塑作翻新改造，重新整理園內(nèi)的文字說明，改造部分地面鋪裝，更換具有民俗特色的園林燈。二是完善功能。增加老成都民俗活動區(qū)、傳統(tǒng)手工藝作坊、民俗園藝景觀區(qū)，并通過增加青石欄桿和景觀花臺來規(guī)范游人的瀏覽路線，增加市民休息的坐椅。三是周邊店鋪業(yè)態(tài)改造。清理民俗公園周邊店鋪，改變生態(tài)，引進書畫、藝術(shù)品商家，統(tǒng)一店招。四是椅面景觀改造。在橋面上設(shè)置標(biāo)識牌，突出民俗公園地理位置，形成橋面上的標(biāo)識景觀。
（4）全市拆違建筑面積已達46萬平方米
截止到9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)已依法組織拆除違法建筑累計954處，拆除違法建筑面積達465360平方米。9月9日至9月16日，五城區(qū)及高新區(qū)拆除違法建筑新增36456平方米，其中：青羊區(qū)拆除違法建筑15095平方米，錦江區(qū)拆除違法建筑14784平方米，成華區(qū)拆除違法建筑5957平方米，武侯區(qū)拆除違法建筑500平方米，金牛區(qū)拆除違法建筑100平方米，高新區(qū)拆除違法建筑20平方米。（5）武侯區(qū)人防路整治改造工程開工
人防路整治改造工程全面啟動，計劃在XX年春節(jié)前完工。改造后的人防路寬16米，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，將會改變附近居民的生活環(huán)境和居住環(huán)境。人防路（原名永盛路）位于二環(huán)路外側(cè)，是連結(jié)外雙楠至老川藏路的重要通道，全長580米，兩側(cè)有眾多的新建小區(qū)（如愛家馨城、新希望房產(chǎn)等）。
（6）我市的屋頂花園在武侯區(qū)建成
天府匯城屋頂花園已于8月底修建完成，目前該花園尚屬我市的屋頂花園，面積達25600平方米。該屋頂花園位于二環(huán)路南段科華中路路口天府匯城建筑群樓頂，寬闊的屋頂上喬、灌、花草錯落有致，綠意盎然，既美化了城市環(huán)境，又給市民們提供了一個休閑、娛樂的好去處，預(yù)計9月底可正式迎接市民。
（7）雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造全面鋪開
由雙流縣建設(shè)局承擔(dān)的雙流縣華陽鎮(zhèn)舊城改造“六路一橋”工程，前期工作已準(zhǔn)備完成，全面改造即將開始，這標(biāo)志著華陽城市建設(shè)已由宣傳階段轉(zhuǎn)入實施階段，華陽鎮(zhèn)將發(fā)生日新月異的變化。
（8）北湖率先開園
備受關(guān)注的北湖景區(qū)環(huán)境完成一期工程建設(shè)宣布開園，這是我市五大郊野森林公園中首家開園迎客。北湖景區(qū)大致分動、靜兩大塊，景觀照明定位為“生態(tài)、自然、靜謐”，在老龍青路以南的動區(qū)采用明亮的燈光，通過多種燈光烘托出北湖大壩的靜謐迷人的夜景；老龍青路以北的靜區(qū)則采用稀少、低亮度的燈光進行功能性點綴，以利于白鷺、水鴨、鴿子等鳥兒棲息。光彩工程采取分期進行的方式展開，燈具以安全、低壓、低能耗等為主。第一期光彩工程主要針對大壩、荷花棧道、漁人碼頭、單雙橋等重要景點及道路，安裝各種燈具約１８０００多盞。同時穿越北湖景區(qū)的老龍青路、龍青環(huán)線也全面點亮。全長５．６公里的龍青環(huán)線安裝了各種燈柱１７０多柱，老龍青路安裝了燈柱近２００柱。
4、房地產(chǎn)市場動態(tài)
（1）西部12城市房產(chǎn)商齊聚成都“英雄會”
本月23日~24日，“中國房地產(chǎn)西部論壇”在成都隆重舉行。國家建設(shè)部相關(guān)專家將出席論壇，在成都向西部12座省會城市的政府官員、近百名品牌開發(fā)商代表作主題講演，國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部部長、經(jīng)濟學(xué)家張軍擴，城市研究專家、廈門大學(xué)易中天教授出席論壇并做主題演講，策劃人王志綱擔(dān)任主持。
點評：“中國房地產(chǎn)西部論壇”是一場西部品牌開發(fā)商在成都展開的“思想盛宴”，論壇結(jié)果將對促進西部12座城市乃至全國的房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展起到積極作用。
（2）成都要建草堂2號，打造成都高端休閑商業(yè)聚集地
據(jù)了解，成都將在浣花溪歷史文化風(fēng)景區(qū)核心區(qū)域打造草堂2號。志在以高端文化為載體，集合國際、國內(nèi)在餐飲、酒吧、咖啡、家居飾品、工藝品、時尚精品中最為的高端品牌，打造成都高端休閑商業(yè)聚集地。
據(jù)悉，草堂2號項目占地面積27畝、規(guī)劃建筑面積9142平方米。項目在規(guī)劃上融入了中國傳統(tǒng)哲學(xué)觀 “天人合一”的觀點。建筑風(fēng)格以中國古典審美哲學(xué)為導(dǎo)向，并融入國際化的建筑時尚元素，整體形態(tài)上融合了典型的川西民居建筑特色。點評：作為成都市打造中國詩歌文化中心的重要組成部分，坐落于風(fēng)景秀麗的浣花溪風(fēng)景區(qū)核心區(qū)域，左鄰杜甫草堂，右靠浣花溪別墅群的草堂2號，解決了成都住宅區(qū)沒有高端休閑商業(yè)配套的尷尬。
（3）9月開拆東方新城二期，城東供地上千畝
占地1300畝的“東方新城”二期于本月正式拆遷，整理后的逾千畝二期地塊以千畝大盤的形式將于明年進入拍賣市場。這是繼卓錦城之后，城東的又一千畝地塊。如果保守的按去年萬科以60萬元/畝拍得的一期地塊的價格來計算，二期地塊的總價將高達7～8億元。算上隨著區(qū)域的成熟帶來的土地增值，價格將會更高，如果開發(fā)商以100萬元/畝的價格拿下，那二期地塊的總價將沖破13億元大關(guān)，城東地王將在此誕生！
總占地面積達3400畝的“東方新城”，位于成渝高速以南，東三環(huán)路線兩側(cè)，規(guī)劃用地為二類居住用地，共分為三期開發(fā)。一期推出的666畝土地已經(jīng)被萬科收入囊中，打造出的城東標(biāo)志性居住新城——萬科魅力之城，已經(jīng)在業(yè)界、市場引起轟動效應(yīng)。在城市的三環(huán)區(qū)域，城東三環(huán)沿線率先成為高品質(zhì)大盤密集的區(qū)域。
（4）交行將集中處置抵債資產(chǎn)，拍賣會２１日在成都錦江賓館舉行
交通銀行將與四川商品拍賣中心聯(lián)手，把交行分布于全國7個省、直轄市近30個城市的318項、賬面價值達12.28億元的抵債資產(chǎn)進行集中公開拍賣。涉及四川的抵債資產(chǎn)約18項，總價值2.024億元。其中成都占了九成，包括位于西玉龍街、面積達9018平方米的外貿(mào)大廈商場，參考價4000萬元；位于一環(huán)路、面積達18698平方米的物貿(mào)中心二期工程，參考價為3624萬元；而位于太升南路旁、面積5070平方米的興隆酒店（部分）參考價為1400萬元。
二、土地市場分析
1、9月土地出讓公告總體情況
9月成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地39宗，共計1848.0875畝。其中主城區(qū)（三環(huán)以內(nèi)）12宗，共計404.2畝；其余27宗分布在郊區(qū)，共1423.8872畝，在供應(yīng)面積上是主城區(qū)的3倍多。
（1）臨近主城區(qū)的郊區(qū)（縣）土地供應(yīng)量大（本節(jié)略）
（2）郊區(qū)土地供應(yīng)比例大（本節(jié)略）
(3) 地塊多面積小，主城區(qū)土地平均規(guī)模小于郊區(qū)（本節(jié)略）
2、土地交易情況分析
（1）總體情況
9月共計交易土地7宗，成交面積384.12畝，地塊的平均交易單價為每畝290萬元，總成交金額為111539萬元。城北成交土地3宗共214.75畝，成交金額68311萬元；城東成交土地也是3宗共161.1畝，成交金額36979萬元；城中只有1宗土地成交，面積8.28畝，成交金額6249萬元。
（2）供給特征分析（本節(jié)略）
三、新盤供應(yīng)分析
1、住宅物業(yè)市場
（1）新增供應(yīng)綜述
成都市9月共推出25個住宅項目，供應(yīng)量為333.4萬平方米，住宅均價為3420元/平方米。新開盤中，多層為主的項目居多，占到了住宅項目總數(shù)的55%，其次則是小高層項目。
各區(qū)域新盤特征分析
城東本月推出2個新盤均以電梯公寓為主，含有部分的多層住宅，均價由于地段不同相差較大，1-2環(huán)新盤均價4800元/平方米，2-3環(huán)均價僅為2930元/平方米；
城南本月僅一個住宅項目——君悅尚都，該項目是高層酒店式電梯公寓，建筑面積1.4萬平方米，均價4500元/平方米；城西是主城區(qū)中9月樓盤放量的區(qū)域，共有新開住宅樓盤4個，供應(yīng)體量96.55萬平方米，以多層和小高層為主，住宅類型包括普通住宅、電梯公寓、多層電梯小戶型、酒店式公寓和別墅等多種類型；
城北本月也只有1個住宅項目——金荷名邸開盤，該項目建筑面積4.1萬平方米，為小高層電梯公寓，均價每平方米3680元；
城中本月兩個住宅項目開盤，以高層和小高層電梯公寓和小戶型電梯公寓為主，均價在4200/平方米元到4700元/平方米；
郊區(qū)本周開盤住宅項目15個，占9月開盤項目總數(shù)的60%，開發(fā)總量約為225.8萬平方米，以多層項目為主，純多層項目就占到了2/3，主要是普通住宅和花園洋房，區(qū)域均價為2941元/平方米。
（2）新盤供應(yīng)特征分析（本節(jié)略）
2、商業(yè)物業(yè)市場
（1）市場動態(tài)
百佳進駐新城市廣場，騾馬商圈日益成熟
李嘉誠旗下的百佳集團于9月下旬正式進駐騾馬商圈新城市廣場，隨著百佳超市的開張，騾馬商圈的商業(yè)競爭烽煙再起，該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展將進入一個全新的高速發(fā)展階段，商鋪的隨之升值是情理之中的事情。近兩年以來，隨著錢江鉑金時代、新城市廣場、五星商業(yè)廣場、金色夏威夷等名盤的陸續(xù)面世，為該區(qū)域商業(yè)復(fù)蘇準(zhǔn)備了良好的口岸條件，使舊時曾以騾馬交易而聞名的騾馬商圈再度勃發(fā)生機并日益成熟。而隨著家樂福、五星電器、太平洋百貨、屈臣氏等商家的紛紛入駐，人民中路恢復(fù)雙行，騾馬商圈舊日的繁榮面貌終于得以再現(xiàn)，并以迅猛之勢一躍而成與春熙商圈、鹽市口商圈并列的成都市三大商圈之一。
價格空置率偏高 商務(wù)部調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)欲嚴(yán)控投機
國家宏觀調(diào)控之后,商業(yè)地產(chǎn)投資有急劇膨脹之勢。據(jù)商務(wù)部有關(guān)調(diào)研報告顯示, XX年全年，我國商業(yè)地產(chǎn)空置面積已經(jīng)達到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%，然而在空置率不斷攀升的同時，價格上漲的速度也未停歇。去年價格就上漲了5.2%，而且這一趨勢在XX年呈現(xiàn)延續(xù)之勢。今年1-5月份,全國商業(yè)地產(chǎn)投資高達458億元,與去年同期相比增長38.7%,在建項目面積同比增長94.7%，開工面積達1.34億平方米,比去年同期增加兩成以上。在成都，從XX年起就掀起了空前高漲的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狂潮，XX年成都市區(qū)累計供應(yīng)商業(yè)用房面積127.44萬平方米，同比增長32.63％，銷售面積81.38萬平方米，同比增長6.34％，這說明XX年成都商業(yè)用房市場供應(yīng)增長較快而需求相對疲軟。成都市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對過剩，且由于供應(yīng)過快，需求與供應(yīng)之間的差距已經(jīng)越來越大。
（2）新增項目綜述
9月新開商業(yè)樓盤3個，供應(yīng)面積總量34000平方米，價格從每平方米4000元到35000元不等。
（3）區(qū)域商業(yè)新盤特征分析（本節(jié)略）
3、寫字樓市場
（1）新增項目綜述
本月城中的多層寫字樓項目正成·商翼開盤，其有別于普通寫字樓的設(shè)計引起了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，該項目層高5.6米，可創(chuàng)雙層辦公空間，且每戶有小花園，被稱為有想法的寫字樓，均價每平方米7800元。
城南中?！じ窳滞纬堑膶懽謽琼椖恐泻V場本月開盤，該項目30層，單位面積90—170平方米，項目單價定位適中，均價5500元/平方米，產(chǎn)品優(yōu)勢為70年的土地使用年限，具有一定的競爭優(yōu)勢。四、二手市場動態(tài)
1、市場動態(tài)
（1）實力配套最完善 成都打造西南二手房市場
在本月23日至27日舉行的成都秋季房交會上，成都市房地產(chǎn)交易中心借此機會打造了西南片區(qū)乃至全國規(guī)模、實力、配套最完善的二手房交易市場。目前已經(jīng)有34家中介公司進入該市場，在房交會上共同為消費者提供萬余條二手房房源信息。
本次秋交會二手房交易市場設(shè)在房地產(chǎn)大廈1-2樓，分為交易區(qū)、自助租房特區(qū)（免中介費）和配套展區(qū)三個部分。其中交易展區(qū)共設(shè)立展位44個，目前已有順馳、富房、東方人家等34家外來和本地的知名公司進駐該展區(qū)；自助租賃區(qū)是市場新增的供租賃者自由交易的租賃特區(qū)，凡有住房出租的市民可將自己的房屋詳細信息統(tǒng)一在“自助租賃區(qū)”發(fā)布，租房者可以和房東直接聯(lián)系看房談價，本活動不收取任何費用；配套展區(qū)中請入銀行、公證、擔(dān)保、評估、公積金管理中心等相關(guān)機構(gòu)為提供資金支持和保障。要申請貸款的消費者可以享受到“天天受理、天天簽合同”的快速辦件模式；購買二手房的消費者還可以享受貸款擔(dān)保手續(xù)費減半、服務(wù)費八折的優(yōu)惠。另外，新推出的“直貸式”個人住房貸款業(yè)務(wù)將打破單一的商品房按揭貸款模式，為購房者提供一種全新的直接、方便、快速、安全的商品房貸款模式。
值得一提的是，本次加入二手房交易市場的二手房中介公司，要給交易市場交納誠信交易金，作為被消費者投訴時的賠償保障。秋交會結(jié)束后，二手房展區(qū)仍將作為西南地區(qū)的二手房交易市場長期存在。
（2）“禁租令”解除 大學(xué)生校外租房熱漲
XX年6月，針對日漸突出的大學(xué)生校外租房問題，教育部明確發(fā)文表示：原則上不允許學(xué)生自行在校外租房居住。時隔僅一年，教育部在７月１９日下發(fā)的《高校學(xué)生住宿管理通知》（以下簡稱《通知》）中又提出：如果大學(xué)生堅持在校外租房，高校將不再強行干預(yù)，而是制定相關(guān)管理措施，對于大學(xué)生校外租房不再禁止。進入9月后，各高校大學(xué)生陸續(xù)返校，短短一個月內(nèi)，高校周邊學(xué)生租房熱已表現(xiàn)出強勁勢頭，高校周邊出租房源十分緊俏。
2、區(qū)域租售價格分析
9月典型區(qū)域租售價格分布
由于秋交會上二手房的火爆銷售，9月二手房市場開始整體回暖，僅在秋交會5天內(nèi)就成交608套，成交面積4.58萬平方米，成交金額1.15億元，房源量和客源咨詢量均有明顯提升，交易旺季已經(jīng)到來。
從二手房售價來看，由于秋交會上二手房的熱銷，9月二手房價格穩(wěn)中有升，各大區(qū)域均價較上月有了每平方米幾十元的漲幅。市中心仍為全市售價的區(qū)域；
城南的棕北、紫荊、大世界區(qū)域由于社區(qū)成熟、配套完善售價相差不大，都在每平方米4000元左右。而玉林區(qū)域由于是老社區(qū)，小區(qū)規(guī)模、檔次較低，房屋品質(zhì)較差，均價在每平方米3500元左右。
從出租情況來：由于每個片區(qū)都存在著房屋的新舊之分，所以每個區(qū)的租金也有一定的價格差異。相對8月來說，9月租賃需求持續(xù)火爆，僅秋交會5天，出租房源近300套。其中涵蓋月租金200元的單間房至月租金15000元以上的別墅等，各類高中低檔房源供應(yīng)、需求均較活躍。
五、本月市場熱點透析“秋交會” 樓市轉(zhuǎn)折點
事件：９月２３日，成都市第２６屆房地產(chǎn)交易會盛情揭幕?！靶抡尘啊?、“持幣觀望”等諸多樓市熱門語賦予了本屆房交會特別的意義，甚至不少業(yè)內(nèi)人士將秋交會看作了成都樓市發(fā)展歷極為重要的轉(zhuǎn)折點之一。根據(jù)成都市房管局提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，為期５天的秋交會共計成交１７．７３億元，成交各類房屋５１８２套，成交面積５１．２５萬平方米。其中，商品房（含住宅、非住宅）成交４６．６７萬平方米，比春交會降低７．５２％；成交金額１６．５８億元，比春交會下降４．４６％。秋交會１７．７３億元的成交額比春交會下降４．３８％。
影響：雖然與春交會相比，秋交會成交量有所下降，但相比新政之后的兩個月，市場信心已經(jīng)大大恢復(fù)。從5天的秋交會共計成交金額17.73億元，成交各類房屋5182套，成交面積51.25萬平方米就可以看出，市場向好發(fā)展的趨勢非常明顯。從秋交會體現(xiàn)出來的旺盛供需，預(yù)言著成都樓市在未來一段時間內(nèi)的樂觀走勢。
1、價格趨穩(wěn)
據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本次秋交會供應(yīng)樓盤價格較春交會略有上升。但除去各種優(yōu)惠以外，實際價格與春交會基本持平。表面上基本延續(xù)了最初的價格策略，但卻采取了較多的暗降手法。而且在交易會期間簽約，還可以享受較高的折扣。如果再進一步分析，秋交會所供應(yīng)的樓盤較春交會檔次和成熟度都有提高，在這樣一種情況下卻沒有提高價格，反應(yīng)了成都房地產(chǎn)價格趨穩(wěn)的形勢。
另外，就當(dāng)前推出項目來說，很多是在去年以招拍掛形勢獲得的土地。由于地價居高的壓力，產(chǎn)品價格下降空間較為有限，各樓盤的定價目前都已經(jīng)接近底線；同時，由于競爭激烈、消費者成熟等原因，各項目的品質(zhì)也越來越高。因此，未來成都房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的局面仍會持續(xù)。
2、供應(yīng)量增加
秋交會參展樓盤為201個，與春交會數(shù)量持平。但這種數(shù)量主要受制于交易場地的限制而表現(xiàn)出一致性。根據(jù)我們的了解，春交會展位預(yù)定還相對寬松，而秋交會預(yù)定展位則非常困難，有相當(dāng)多的開發(fā)商沒有定到位置。從此側(cè)面可見成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的放大。
從另外一個角度來看，新政出臺后，有相當(dāng)一部分原準(zhǔn)備今年推出的項目轉(zhuǎn)到了明年。這樣使原本分散供應(yīng)的項目會轉(zhuǎn)為集中放量。應(yīng)該說，新政對成都樓市的影響在逐漸過去。供應(yīng)量增加而引起的激烈競爭，是明年開始各開發(fā)商所要面對的主要問題。
3、開發(fā)行業(yè)集中度提高
從本次秋交會的表現(xiàn)來看，有兩個比較明顯的趨勢。一是項目集中度越來越高，即少數(shù)樓盤占有了比較多的市場份額；二是企業(yè)集中度越來越高，即少數(shù)企業(yè)推出的樓盤，占有了比較多的市場份額。象中海、萬科這樣的大型企業(yè)，同時展出3-4個樓盤，而且每個樓盤的體量都比較大。再加上和記皇埔等開發(fā)企業(yè)，未來20%企業(yè)開發(fā)80%產(chǎn)品的樓市定律會在成都應(yīng)驗。
4、品質(zhì)提升趨勢明顯
在本次房交會上，住宅項目呈現(xiàn)出百花齊放的局面，一樓和四樓展館的精品樓盤在本次表現(xiàn)格外突出，集聚了大量人氣。匯集了文殊院保護區(qū)、諾丁山、藍谷地、麓島國際社區(qū)、麓山國際社區(qū)、藍山美樹、中海國際社區(qū)、華潤·翡翠城等一大批中高端樓盤。產(chǎn)品品質(zhì)有明顯提升，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房型設(shè)計日趨優(yōu)化——代表性的如上?；▓@推出通透性極強的“蝶型房”，可以270度觀景；鷺島國際社區(qū)推出的水景國際公寓，每戶擁有5個觀景陽臺，270度觀景面，配備豪華進口觀光電梯，更有4戶擁有獨立私家游泳池的空中別墅。
社區(qū)規(guī)劃日趨國際化——代表項目如麓山國際社區(qū)的麓鎮(zhèn)組團，集北美鄉(xiāng)村風(fēng)格、坡地高爾夫景觀于一體；中海國際社區(qū)通過八大國際人文居住標(biāo)準(zhǔn)體系全面打造。
合作單位實力化——項目的好壞和一個項目的合作單位有密切關(guān)聯(lián)，從前期定位開始、到項目規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、物管服務(wù)單位等等，都能體現(xiàn)出一個樓盤的整體質(zhì)素。而從目前成都市場所推出的幾大新盤來看，對合作單位的選擇也愈發(fā)呈現(xiàn)出多方強強聯(lián)手的趨勢，開發(fā)商大力加強與國外先進機構(gòu)的合作，為項目注入更多內(nèi)涵和產(chǎn)品理念，有效提升了項目的品質(zhì)。
5、新興板塊出現(xiàn)
房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域得到進一步拓展，新興熱點板塊不斷形成，從本次秋交會的參展樓盤分布來看，除城東、城西、雙流、龍泉仍是開發(fā)集中區(qū)域之外，郊縣板塊中的新都、郫縣的房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。兩個板塊均是以組團參展的形式參加，其中郫縣有7個項目，新都有5個項目參展。隨著新城規(guī)劃帶動、以及1、2號地鐵線、北新干道等的修建，屆時這些周邊區(qū)域?qū)⒌玫娇焖侔l(fā)展，城市化進程有望提速。特別是北部新城區(qū)域，目前已有眾多開發(fā)商將目光投向此地，其中，萬科雙水岸已經(jīng)開始亮相，成為市場的關(guān)注焦點所在。尺度預(yù)計在明年的樓市中，北部新城的市場比重?zé)o論從供應(yīng)量和需求量而言都將得到一個較大的提升，市場亦面臨更為激烈的競爭格局。
此外，受大盤開發(fā)帶動影響，部分板塊重新啟動、煥發(fā)活力。代表性的如高新西區(qū)板塊，之前的樓盤開發(fā)多是以普通住宅和少量高端別墅為主，區(qū)域樓盤發(fā)展相對成熟，但周邊配套遲遲未能改善。而隨著中海國際社區(qū)這一超大規(guī)模綜合性項目的啟動，將使得該區(qū)域的居住環(huán)境和生活配套得到有效改善，高新西區(qū)再次成為房地產(chǎn)熱點消費板塊。
總結(jié)：雖然經(jīng)過了新政的洗禮，但與春交會相比，此次秋交會價格穩(wěn)中有升并且供應(yīng)量也有所上升。秋交會中各高端品牌樓盤十分搶手，體現(xiàn)出購房者的購買力越來越強，各實力雄厚的開發(fā)企業(yè)也加強了樓盤的品質(zhì)提升。從項目分布地段來看，三環(huán)以外的項目達到了101個，說明隨著市中心土地資源減少，交通便捷的提高，“住在郊區(qū)”趨勢越來越明顯。
此次房交會是新政實施后成都第一次大型房地產(chǎn)集中交易會，經(jīng)過對新政的適應(yīng)和調(diào)整，開發(fā)企業(yè)和投資者都趨于理性，市場也逐漸趨于平穩(wěn)。經(jīng)過了新政實施帶來的短期萎縮后，成都房地產(chǎn)市場借助此次秋交會開始復(fù)蘇。