第十一節(jié) 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)定
【本節(jié)易考點(diǎn)】（1）征稅范圍的規(guī)定；（2）全額計稅與差額計稅的具體運(yùn)用。 不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 一、稅目與稅率（了解） 本稅目征稅范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。 銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%。 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物或構(gòu)筑物，視同銷售建筑物或構(gòu)筑物。 其他土地附著物，指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。 注意問題： （1）在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 （2）以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征營業(yè)稅。 （3）單位和個人將不動產(chǎn)無償贈與其他單位或個人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。 （4）納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。 不動產(chǎn)處置涉稅一覽：
二、納稅人 銷售位于境內(nèi)的不動產(chǎn)的單位或個人為營業(yè)稅的納稅人，它既包括專門從事銷售不動產(chǎn)的單位和個人，如房地產(chǎn)開發(fā)公司、住宅開發(fā)公司等；也包括一次性銷售不動產(chǎn)的單位和個人，如行政事業(yè)單位銷售自有房產(chǎn)。 三、計稅依據(jù)（掌握） 納稅人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時從購買方取得的全部價款和價外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）。 特殊規(guī)定： 1．單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的或抵債所得的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 【例題1嘮選題】2009年某企業(yè)銷售已使用過的廠房，取得收入l400萬元，該廠房建造后最初入賬原值800萬元，已提折舊400萬元。該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅（ ?。┤f元。（2009年） A．20 B．30 C．32．50 D．70 【答案】D 【解析】該企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)納營業(yè)稅＝1400×5%＝70（萬元）。 【例題2嘮選題】關(guān)于營業(yè)稅計稅依據(jù)的說法，正確的是（ ?。?。（2010年） A．單位銷售自建建筑物，以取得的銷售收入減去建筑成本為計稅營業(yè)額 B．試點(diǎn)物流企業(yè)將承攬的倉儲業(yè)務(wù)分給其他單位并實(shí)行統(tǒng)一收取價款的，以取得的全部收入為計稅營業(yè)額 C．勘察設(shè)計單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計勞務(wù)分包給其他單位并實(shí)行統(tǒng)一收取價款的，以取得總包收入為計稅營業(yè)額 D．納稅人從事裝飾勞務(wù)的，以取得的全部裝飾勞務(wù)價款和價外費(fèi)用為計稅營業(yè)額 【答案】D 2．對單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計稅營業(yè)額,其方法如下： （1）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； （2）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； （3）按下列公式核定計稅價格： 計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率） 3．轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。 【例題多選題】甲建筑公司以16000萬元的總承包額中標(biāo)為某房地產(chǎn)開發(fā)公司承建一幢寫字樓，之后，甲建筑公司又將該寫字樓工程的裝飾工程以7000萬元分包給乙建筑公司。工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司用其自有的市值4000萬元的兩幢完全相同的普通住宅樓抵頂了應(yīng)付給甲建筑公司的工程勞務(wù)費(fèi)；甲建筑公司將一幢普通住宅樓自用，兩個月后，將另一幢普通住宅按照2200萬元的市值抵頂了應(yīng)付給乙建筑公司的工程勞務(wù)費(fèi)。根據(jù)上述資料說明下列選項(xiàng)正確的有（ ?。?A．甲公司應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅為270萬元 B．乙建筑公司應(yīng)納營業(yè)稅為210萬元 C．房地產(chǎn)開發(fā)公司用住宅樓抵頂勞務(wù)費(fèi)行為應(yīng)納營業(yè)稅為120萬元 D．甲建筑公司用住宅樓抵頂勞務(wù)費(fèi)的行為應(yīng)納營業(yè)稅為10萬元 E．甲建筑公司用住宅樓抵頂勞務(wù)費(fèi)的行為應(yīng)納營業(yè)稅為110萬元 【答案】ABD 【解析】（1）甲建筑公司應(yīng)按扣除分包給乙公司后的余額繳納自身應(yīng)繳的營業(yè)稅 甲公司應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅＝（16000－7000）×3％＝270（萬元） （2）乙建筑公司應(yīng)納營業(yè)稅 乙建筑公司營業(yè)稅＝7000×3％＝210（萬元） （3）房地產(chǎn)開發(fā)公司抵頂勞務(wù)費(fèi)的房屋視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)公司按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅＝4000×5％＝200（萬元） （4）甲建筑公司抵頂勞務(wù)費(fèi)的房屋視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳營業(yè)稅，其抵入該樓的作價可從營業(yè)額中扣除。 甲建筑公司按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅＝（2200－2000）×5％＝10（萬元）。 四、申報與繳納 納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 【例題嘮選題】以下關(guān)于營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間和扣繳義務(wù)發(fā)生時間不符合營業(yè)稅條例和細(xì)則規(guī)定的是（ ?。?。 A．納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 B．納稅人銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為交付不動產(chǎn)的當(dāng)天 C．納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天 D．營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天 【答案】B 五、稅收優(yōu)惠 個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅歸納：
【本章小結(jié)】增值稅與營業(yè)稅在一些特殊層面上，如兼營、混合銷售、建筑業(yè)等，增值稅與營業(yè)稅犬牙交錯的關(guān)系是長考不衰的考點(diǎn)。 營業(yè)稅的知識點(diǎn)非常繁瑣，各稅目的計稅規(guī)定都有其特殊性。較多見的易考知識點(diǎn)就是各子目的稅目辨析、計稅依據(jù)和稅收優(yōu)惠?？忌鷮W(xué)習(xí)要跨節(jié)對比理解。建議加強(qiáng)習(xí)題班學(xué)習(xí)和習(xí)題訓(xùn)練。
【本節(jié)易考點(diǎn)】（1）征稅范圍的規(guī)定；（2）全額計稅與差額計稅的具體運(yùn)用。 不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 一、稅目與稅率（了解） 本稅目征稅范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。 銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%。 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物或構(gòu)筑物，視同銷售建筑物或構(gòu)筑物。 其他土地附著物，指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。 注意問題： （1）在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 （2）以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征營業(yè)稅。 （3）單位和個人將不動產(chǎn)無償贈與其他單位或個人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。 （4）納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。 不動產(chǎn)處置涉稅一覽：
二、納稅人 銷售位于境內(nèi)的不動產(chǎn)的單位或個人為營業(yè)稅的納稅人，它既包括專門從事銷售不動產(chǎn)的單位和個人，如房地產(chǎn)開發(fā)公司、住宅開發(fā)公司等；也包括一次性銷售不動產(chǎn)的單位和個人，如行政事業(yè)單位銷售自有房產(chǎn)。 三、計稅依據(jù)（掌握） 納稅人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時從購買方取得的全部價款和價外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）。 特殊規(guī)定： 1．單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的或抵債所得的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 【例題1嘮選題】2009年某企業(yè)銷售已使用過的廠房，取得收入l400萬元，該廠房建造后最初入賬原值800萬元，已提折舊400萬元。該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅（ ?。┤f元。（2009年） A．20 B．30 C．32．50 D．70 【答案】D 【解析】該企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)納營業(yè)稅＝1400×5%＝70（萬元）。 【例題2嘮選題】關(guān)于營業(yè)稅計稅依據(jù)的說法，正確的是（ ?。?。（2010年） A．單位銷售自建建筑物，以取得的銷售收入減去建筑成本為計稅營業(yè)額 B．試點(diǎn)物流企業(yè)將承攬的倉儲業(yè)務(wù)分給其他單位并實(shí)行統(tǒng)一收取價款的，以取得的全部收入為計稅營業(yè)額 C．勘察設(shè)計單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計勞務(wù)分包給其他單位并實(shí)行統(tǒng)一收取價款的，以取得總包收入為計稅營業(yè)額 D．納稅人從事裝飾勞務(wù)的，以取得的全部裝飾勞務(wù)價款和價外費(fèi)用為計稅營業(yè)額 【答案】D 2．對單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計稅營業(yè)額,其方法如下： （1）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； （2）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； （3）按下列公式核定計稅價格： 計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率） 3．轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。 【例題多選題】甲建筑公司以16000萬元的總承包額中標(biāo)為某房地產(chǎn)開發(fā)公司承建一幢寫字樓，之后，甲建筑公司又將該寫字樓工程的裝飾工程以7000萬元分包給乙建筑公司。工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司用其自有的市值4000萬元的兩幢完全相同的普通住宅樓抵頂了應(yīng)付給甲建筑公司的工程勞務(wù)費(fèi)；甲建筑公司將一幢普通住宅樓自用，兩個月后，將另一幢普通住宅按照2200萬元的市值抵頂了應(yīng)付給乙建筑公司的工程勞務(wù)費(fèi)。根據(jù)上述資料說明下列選項(xiàng)正確的有（ ?。?A．甲公司應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅為270萬元 B．乙建筑公司應(yīng)納營業(yè)稅為210萬元 C．房地產(chǎn)開發(fā)公司用住宅樓抵頂勞務(wù)費(fèi)行為應(yīng)納營業(yè)稅為120萬元 D．甲建筑公司用住宅樓抵頂勞務(wù)費(fèi)的行為應(yīng)納營業(yè)稅為10萬元 E．甲建筑公司用住宅樓抵頂勞務(wù)費(fèi)的行為應(yīng)納營業(yè)稅為110萬元 【答案】ABD 【解析】（1）甲建筑公司應(yīng)按扣除分包給乙公司后的余額繳納自身應(yīng)繳的營業(yè)稅 甲公司應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅＝（16000－7000）×3％＝270（萬元） （2）乙建筑公司應(yīng)納營業(yè)稅 乙建筑公司營業(yè)稅＝7000×3％＝210（萬元） （3）房地產(chǎn)開發(fā)公司抵頂勞務(wù)費(fèi)的房屋視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)公司按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅＝4000×5％＝200（萬元） （4）甲建筑公司抵頂勞務(wù)費(fèi)的房屋視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳營業(yè)稅，其抵入該樓的作價可從營業(yè)額中扣除。 甲建筑公司按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅＝（2200－2000）×5％＝10（萬元）。 四、申報與繳納 納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 【例題嘮選題】以下關(guān)于營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間和扣繳義務(wù)發(fā)生時間不符合營業(yè)稅條例和細(xì)則規(guī)定的是（ ?。?。 A．納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天 B．納稅人銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為交付不動產(chǎn)的當(dāng)天 C．納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天 D．營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天 【答案】B 五、稅收優(yōu)惠 個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅歸納：
普通住房 | 非普通住房 | 非住房不動產(chǎn) | |
不足5年 | 全額計稅 | 差額計稅（購買或者抵債所得） | |
超過5年（含） | 免 | 差額計稅 | |
【本章小結(jié)】增值稅與營業(yè)稅在一些特殊層面上，如兼營、混合銷售、建筑業(yè)等，增值稅與營業(yè)稅犬牙交錯的關(guān)系是長考不衰的考點(diǎn)。 營業(yè)稅的知識點(diǎn)非常繁瑣，各稅目的計稅規(guī)定都有其特殊性。較多見的易考知識點(diǎn)就是各子目的稅目辨析、計稅依據(jù)和稅收優(yōu)惠?？忌鷮W(xué)習(xí)要跨節(jié)對比理解。建議加強(qiáng)習(xí)題班學(xué)習(xí)和習(xí)題訓(xùn)練。