房地產(chǎn)評估師考試頻道為大家整理的歷年真題，供大家學(xué)習(xí)參考。
一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）
（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價。
請問：
1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？
2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？
3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？
（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題？
（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。
請問：
1．評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？
2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？
3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？
二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）
（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。
1．A座、B座合計抵押建筑面積為（ ?。┅O。
A．124500
B．127000
C．132500
D．135000
2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（ ?。?BR> A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金
B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者
C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者
D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金
3．該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（ ?。┤f元。
A．810
B．132025
C．2835
D．4860
（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。
4．采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)按照（ ?。┣疤徇M(jìn)行估價。
A．自己開發(fā)
B．溢價轉(zhuǎn)讓
C．被迫轉(zhuǎn)讓
D．自愿轉(zhuǎn)讓
5．采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應(yīng)采用（ ）。
A．0.03
B．0.83
C．0.85
D．1.25
6．采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（ ?。?。
A．辦公樓開發(fā)費用
B．食堂開發(fā)費用
C．宿舍開發(fā)費用
D．浴室開發(fā)費用
7．采用成本法估價時，應(yīng)（ ?。?。
A．按照預(yù)算額測算在建工程價值
B．按工程已結(jié)算額測算在建工程價值
C．按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價值
D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價值
三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）
封面（略）
目錄（略）
致委托人函（略）
××有限公司：
受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于××市××街××號一層（房屋所有權(quán)證號：××字第××號，建筑面積為339.29㎡）商業(yè)用房的抵押價值進(jìn)行評估，為貴公司向金融機構(gòu)申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。
我公司派注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象所在地進(jìn)行實地查看和市場調(diào)查，估價人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價方法，分析了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過測算并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，確定估價對象于估價時點2009年4月21日滿足本報告估價“假設(shè)和限制條件”下的抵押價值如下（見表1）：
表1 估價對象估價結(jié)果一覽表
| 房屋坐落 | 房屋所有權(quán)證號 | 用途 | 面積/㎡ | 評估單價 /（元/㎡） |
評估總價/萬元 | ||
| 假定未設(shè)立法定優(yōu) 先受償權(quán)下的價值 |
××市××街××號 | ××字第××號 | 商業(yè) | 339.29 | 14478.96 | 491.26 | |
| 工程款優(yōu)先受償權(quán)價值 | - | O | 0 | ||||
| 房地產(chǎn)估價師知悉 | 已抵押擔(dān)保債權(quán)價值 | - | 0 | 0 | |||
| 的法定優(yōu)先受償款 | 其他 | - | O | 0 | |||
| 合計 | - | O | 0 | ||||
| 抵押 | 小寫 | 14478.96 | 491.26 | ||||
| 價值 | 大寫 | 人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整 | |||||
注：估價對象抵押價值=估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
××房地產(chǎn)估價有限公司（蓋章）
法人代表：×××
二O 0九年五月二十二日
注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）
估價的假設(shè)和限制條件（略）
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、估價委托人（略）
二、估價機構(gòu)（略）
三、估價對象
（一）實物狀況
估價對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。
大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。
估價對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29㎡，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。
經(jīng)估價人員實地查看，估價對象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。
（二）權(quán)益狀況
估價對象為××有限公司擁有的位于××市××街××號一層的商業(yè)用房。
估價委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號：××字第××號；房屋所有權(quán)人：××有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：××；房號：××；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29㎡；設(shè)計用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。
估價委托人提供的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號：第××號；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地號：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30㎡；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。
至估價時點估價對象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價對象委托人提供的資料及估價人員實地查看情況，至估價時點，估價對象已出租用作酒樓，除此以外無其他項權(quán)利限制。
四、區(qū)位狀況（略）
五、估價目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
六、估價時點
2009年4月21日。
七、價值定義
本報告所稱抵押價值是指估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償后的價值。
八、估價依據(jù)（略）
九、估價原則（略）
十、估價方法（略）
十一、估價結(jié)果
經(jīng)過綜合分析，確定估價對象的抵押價值為總價人民幣491.26萬元，單價14478.96 元/㎡.
十二、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）
十三、估價人員（略）
十四、估價作業(yè)日期
2009年4月21日至2009年5月22日
十五、估價報告應(yīng)用的有效期（略）
××房地產(chǎn)估價有限公司
2009年5月22日