【案例導(dǎo)讀】業(yè)主拖欠供樓款，開發(fā)商要求業(yè)主要求解除購房合同并根據(jù)合同中的附加條款，要求業(yè)主賠償違約金6萬余元。近日，廣東省東莞市第二人民法院認(rèn)定該高額違約金條款為格式條款，屬于無效，駁回了開發(fā)商的索賠請求。
【案情】
2009年5月，在東莞工作的傅女士在東莞某樓盤買了一套商品房，總房價(jià)60余萬元。由于房源緊俏，與開發(fā)商東莞市某房地產(chǎn)有限公司談定房價(jià)后，傅女士甚至沒有看清楚密密麻麻長達(dá)數(shù)頁的購房合同具體內(nèi)容，就毫不猶豫在上面簽了字。傅女士隨即按合同的約定交足首付款，并順利獲得了銀行的按揭貸款。
但到了2010年，傅女士的工作并不如意，經(jīng)濟(jì)日漸拮據(jù)，每月按揭還款的壓力變得異常沉重。傅女士決定停止供房，希望經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后再償還貸款。
銀行催促無果，遂根據(jù)三方按揭貸款合同的約定，向開發(fā)商一次性收回了剩余的按揭貸款余額。開發(fā)商拿出當(dāng)初簽訂的購房合同，要求收回房屋，并要求傅女士按照房價(jià)總額的10%支付違約金6萬余元。因雙方爭執(zhí)不下，2010年12月，開發(fā)商向法院提起訴訟。
經(jīng)法院審查，涉案的商品房買賣合同主條款合法有效。開發(fā)商有權(quán)要求解除合同，故購房合同依法應(yīng)予以解除。法院同時(shí)認(rèn)為，商品房買賣合同附件中關(guān)于要求傅女士支付高額違約金的表述屬于格式條款。該條款由開發(fā)商提供，加重了購房者的責(zé)任、排除了購房者的主要權(quán)利，因此無效。據(jù)此，法院依法作出上述判決。
【評析】
格式合同條款應(yīng)遵循公平原則
本案承辦法官江和平說，本案的爭議焦點(diǎn)關(guān)鍵在于傅女士是否要支付巨額違約金。商品房買賣合同主合同條款部分約定，如果業(yè)主逾期支付款項(xiàng)引致開發(fā)商解除合同的，業(yè)主應(yīng)按累計(jì)應(yīng)付款的1%向開發(fā)商支付違約金。但商品房買賣合同的附件中有一條補(bǔ)充條款又約定，業(yè)主應(yīng)按該合同約定的總房價(jià)的10%向開發(fā)商支付違約金。
本案合同附件補(bǔ)充條款的違約金計(jì)算雖然是對于前述主條款的補(bǔ)充，但其存在以下特點(diǎn)：第一，該條款僅加重了業(yè)主的違約責(zé)任；第二，其不同于主條款（示范文本）中預(yù)留有空格、手寫等靈活協(xié)商部分，包含第四條在內(nèi)的整個(gè)合同附件五均為打印稿樣式，屬于定型化條款；第三，對于總房價(jià)10%的違約金計(jì)算方式，其計(jì)算基數(shù)與違約金比例均明顯高于主條款對于違約金計(jì)算方式所作的約定；第四，未有證據(jù)顯示開發(fā)商于簽訂合同時(shí)提請業(yè)主注意了附件五其他補(bǔ)充條款第四條，或?qū)υ摋l款予以說明。
江和平說，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。如果提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。