問答一：是被征收人對裝飾裝修的價(jià)值有疑問，問估價(jià)師應(yīng)怎么說明？？裝飾裝修用什么方法估價(jià)，技術(shù)路線是什么？
我答的：從三點(diǎn)說明：一時(shí)點(diǎn)不同，二狀況不同有折舊，三是價(jià)值類型，一個(gè)是購買時(shí)的市場價(jià)值，一個(gè)是殘余價(jià)值。
適宜用成本法估價(jià)，先按材料費(fèi)、人工費(fèi)、工程費(fèi)等計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計(jì)算折舊，相減得現(xiàn)值。
（成本法技術(shù)路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯(cuò)）
問答二：可比實(shí)例B的租金與估價(jià)對象有差異，可能的原因有？？如果選B，應(yīng)做哪些工作？？
答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。
應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響
（這個(gè)沒有認(rèn)真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個(gè)方面和A相同，但沒有說內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個(gè)就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了）
問答三：是投資商鋪獲利，算買價(jià)，投資收益率不低于一年存款利率，問價(jià)值類型、估價(jià)方法和技術(shù)路線？？
答：價(jià)值類型是投資價(jià)值。估價(jià)方法用收益法，技術(shù)路線是用市場法求取比準(zhǔn)租金、運(yùn)營費(fèi)用率、空置率等，測算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當(dāng)報(bào)酬率和報(bào)酬資本化公式進(jìn)行測算。
（我最后做的問答題，到這就剩不到10分鐘了，所以投資價(jià)值的定義、估價(jià)方法的定義原理和選取理由都沒有答，唉，估計(jì)也要扣分。另外投資人要求最低收益率不低于一年存款利率我也籠統(tǒng)的帶過去了）
選擇題一：老字號酒樓的收入、價(jià)值的題，選了 A A A（我感覺老字號的收益不客觀，但看別人說是整體價(jià)值，應(yīng)該包括老字號的無形收益，糾結(jié)了）
選擇題二：比準(zhǔn)價(jià)值10000，收益價(jià)值12000，選了B 第二題忘了 B（第一題感覺通脹應(yīng)該使市場價(jià)格升高，所以比準(zhǔn)價(jià)值應(yīng)該高才對，通脹上升應(yīng)該不對吧。第三題征收應(yīng)該以合法下的來補(bǔ)償吧，所以往比較高的價(jià)值靠，不知道對不對呀）
選擇題三：甲乙丙，因蓋高層損害河景房景觀的損害賠償?shù)念}。選了C C D A（第一題估計(jì)是錯(cuò)了，應(yīng)該是相鄰權(quán)，查了下地役權(quán)僅指土地而且可以不相鄰，相鄰權(quán)是可以是土地也可以是建筑物而且必須相鄰）（第二題丙為善意第三人不知情，如果地役權(quán)沒登記不能對抗第三人，所以如果是地役權(quán)那就可以繼續(xù)開發(fā)。如果是相鄰權(quán)不經(jīng)登記就有效，那丙就不能繼續(xù)開發(fā)了，這前兩道題是有聯(lián)系的，一錯(cuò)都錯(cuò)?。ǖ谌}甲公司賠償業(yè)主，乙違約應(yīng)賠償甲公司，我選錯(cuò)了，我認(rèn)為是丙是損害的直接者，應(yīng)該丙賠償甲公司）（第四題感覺甲和乙的糾紛不應(yīng)該賠給業(yè)主呀，我覺得丙肯定不會賠償業(yè)主，所以要訴訟的是業(yè)主，對業(yè)主的賠償只有前后的價(jià)差而已）
指錯(cuò)：有十六七個(gè)錯(cuò)誤，拿準(zhǔn)填上的13個(gè)，現(xiàn)在感覺有問題的有下面2個(gè)：
1、是可比實(shí)例2的日期調(diào)整系數(shù)是100/100這個(gè)錯(cuò)誤，沒修正或未說明市場租金在2011年1月到6月穩(wěn)定。（但是租金并不是市場價(jià)格呀，似乎與市場狀況沒什么關(guān)系吧）
2、維修費(fèi)按重置成本為基數(shù)計(jì)算。（我看資料上說是應(yīng)該按有效毛收入為基數(shù)算，但好像按重置成本更合理呀，維修費(fèi)應(yīng)該是越來越多的，但有效毛收入似乎每年都不變的。）
另外假設(shè)條件里的兩個(gè)不考慮租賃和抵押的，我沒有作為錯(cuò)誤指出，感覺應(yīng)該不考慮租賃抵押的影響。
還有就是車位的問題我只是在收益法里寫了沒有考慮車位，其他沒有再指出車位的錯(cuò)誤，比如估價(jià)對象描述里沒有車位的，因?yàn)楦杏X算一個(gè)錯(cuò)誤就好了。
另外鋼混耐用年限是60年是一個(gè)錯(cuò)，收益期限應(yīng)該按土地剩余使用權(quán)27年算。這兩個(gè)應(yīng)該算兩個(gè)錯(cuò)誤，不應(yīng)該算一個(gè)錯(cuò)吧。
還有就是估價(jià)師聲明中 第二條考慮了委托人的要求這一點(diǎn)是錯(cuò)誤的吧。
改錯(cuò):指了4個(gè)，我昏頭了，最后沒把第二個(gè)給劃掉
1、改了因手續(xù)沒辦完，應(yīng)認(rèn)為法律上不可行。
2、估價(jià)師實(shí)地查看認(rèn)為可以拆除非承重墻，我改成了 經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主同意，才可以拆除非承重墻。
3、改變用途的什么什么費(fèi)用和利潤 ，改成了改變用途的必要支出和利潤。
4、重新開發(fā)前提改成了改變用途為前提。
只有第四個(gè)肯定對的，第二個(gè)交卷時(shí)我忘了劃掉了，沒把握呀。第三個(gè)不太確定，但題中說法跟書上不一樣。第一個(gè)應(yīng)該也對吧。
指錯(cuò)我的答案：
1、封面少估價(jià)師注冊號
2、說明里不應(yīng)考慮委托人的要求
3、樓層是區(qū)域因素
4、可比實(shí)例2 日期未修正
5、可比實(shí)例3樓層未修正
6、保險(xiǎn)費(fèi)按有效毛收入算錯(cuò)
7、有一個(gè)應(yīng)該按有效毛收入823，題中按866的算了
8、收益法公式前面是按一定比率遞增公式，后面按收益不變公式
9、鋼混耐用年限是60年(題中是說的鋼混結(jié)構(gòu)吧，我現(xiàn)在有點(diǎn)想不起來了，莫非是磚混？那就悲劇了)
10、收益年限按29年錯(cuò)
11、結(jié)果中單價(jià)乘以加層后總面積511平米錯(cuò)
12、整個(gè)收益法未考慮車庫的收益和價(jià)值
13、維修費(fèi)按重置成本為基數(shù)算錯(cuò)誤。
我答的：從三點(diǎn)說明：一時(shí)點(diǎn)不同，二狀況不同有折舊，三是價(jià)值類型，一個(gè)是購買時(shí)的市場價(jià)值，一個(gè)是殘余價(jià)值。
適宜用成本法估價(jià)，先按材料費(fèi)、人工費(fèi)、工程費(fèi)等計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計(jì)算折舊，相減得現(xiàn)值。
（成本法技術(shù)路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯(cuò)）
問答二：可比實(shí)例B的租金與估價(jià)對象有差異，可能的原因有？？如果選B，應(yīng)做哪些工作？？
答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。
應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響
（這個(gè)沒有認(rèn)真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個(gè)方面和A相同，但沒有說內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個(gè)就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了）
問答三：是投資商鋪獲利，算買價(jià)，投資收益率不低于一年存款利率，問價(jià)值類型、估價(jià)方法和技術(shù)路線？？
答：價(jià)值類型是投資價(jià)值。估價(jià)方法用收益法，技術(shù)路線是用市場法求取比準(zhǔn)租金、運(yùn)營費(fèi)用率、空置率等，測算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當(dāng)報(bào)酬率和報(bào)酬資本化公式進(jìn)行測算。
（我最后做的問答題，到這就剩不到10分鐘了，所以投資價(jià)值的定義、估價(jià)方法的定義原理和選取理由都沒有答，唉，估計(jì)也要扣分。另外投資人要求最低收益率不低于一年存款利率我也籠統(tǒng)的帶過去了）
選擇題一：老字號酒樓的收入、價(jià)值的題，選了 A A A（我感覺老字號的收益不客觀，但看別人說是整體價(jià)值，應(yīng)該包括老字號的無形收益，糾結(jié)了）
選擇題二：比準(zhǔn)價(jià)值10000，收益價(jià)值12000，選了B 第二題忘了 B（第一題感覺通脹應(yīng)該使市場價(jià)格升高，所以比準(zhǔn)價(jià)值應(yīng)該高才對，通脹上升應(yīng)該不對吧。第三題征收應(yīng)該以合法下的來補(bǔ)償吧，所以往比較高的價(jià)值靠，不知道對不對呀）
選擇題三：甲乙丙，因蓋高層損害河景房景觀的損害賠償?shù)念}。選了C C D A（第一題估計(jì)是錯(cuò)了，應(yīng)該是相鄰權(quán)，查了下地役權(quán)僅指土地而且可以不相鄰，相鄰權(quán)是可以是土地也可以是建筑物而且必須相鄰）（第二題丙為善意第三人不知情，如果地役權(quán)沒登記不能對抗第三人，所以如果是地役權(quán)那就可以繼續(xù)開發(fā)。如果是相鄰權(quán)不經(jīng)登記就有效，那丙就不能繼續(xù)開發(fā)了，這前兩道題是有聯(lián)系的，一錯(cuò)都錯(cuò)?。ǖ谌}甲公司賠償業(yè)主，乙違約應(yīng)賠償甲公司，我選錯(cuò)了，我認(rèn)為是丙是損害的直接者，應(yīng)該丙賠償甲公司）（第四題感覺甲和乙的糾紛不應(yīng)該賠給業(yè)主呀，我覺得丙肯定不會賠償業(yè)主，所以要訴訟的是業(yè)主，對業(yè)主的賠償只有前后的價(jià)差而已）
指錯(cuò)：有十六七個(gè)錯(cuò)誤，拿準(zhǔn)填上的13個(gè)，現(xiàn)在感覺有問題的有下面2個(gè)：
1、是可比實(shí)例2的日期調(diào)整系數(shù)是100/100這個(gè)錯(cuò)誤，沒修正或未說明市場租金在2011年1月到6月穩(wěn)定。（但是租金并不是市場價(jià)格呀，似乎與市場狀況沒什么關(guān)系吧）
2、維修費(fèi)按重置成本為基數(shù)計(jì)算。（我看資料上說是應(yīng)該按有效毛收入為基數(shù)算，但好像按重置成本更合理呀，維修費(fèi)應(yīng)該是越來越多的，但有效毛收入似乎每年都不變的。）
另外假設(shè)條件里的兩個(gè)不考慮租賃和抵押的，我沒有作為錯(cuò)誤指出，感覺應(yīng)該不考慮租賃抵押的影響。
還有就是車位的問題我只是在收益法里寫了沒有考慮車位，其他沒有再指出車位的錯(cuò)誤，比如估價(jià)對象描述里沒有車位的，因?yàn)楦杏X算一個(gè)錯(cuò)誤就好了。
另外鋼混耐用年限是60年是一個(gè)錯(cuò)，收益期限應(yīng)該按土地剩余使用權(quán)27年算。這兩個(gè)應(yīng)該算兩個(gè)錯(cuò)誤，不應(yīng)該算一個(gè)錯(cuò)吧。
還有就是估價(jià)師聲明中 第二條考慮了委托人的要求這一點(diǎn)是錯(cuò)誤的吧。
改錯(cuò):指了4個(gè)，我昏頭了，最后沒把第二個(gè)給劃掉
1、改了因手續(xù)沒辦完，應(yīng)認(rèn)為法律上不可行。
2、估價(jià)師實(shí)地查看認(rèn)為可以拆除非承重墻，我改成了 經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主同意，才可以拆除非承重墻。
3、改變用途的什么什么費(fèi)用和利潤 ，改成了改變用途的必要支出和利潤。
4、重新開發(fā)前提改成了改變用途為前提。
只有第四個(gè)肯定對的，第二個(gè)交卷時(shí)我忘了劃掉了，沒把握呀。第三個(gè)不太確定，但題中說法跟書上不一樣。第一個(gè)應(yīng)該也對吧。
指錯(cuò)我的答案：
1、封面少估價(jià)師注冊號
2、說明里不應(yīng)考慮委托人的要求
3、樓層是區(qū)域因素
4、可比實(shí)例2 日期未修正
5、可比實(shí)例3樓層未修正
6、保險(xiǎn)費(fèi)按有效毛收入算錯(cuò)
7、有一個(gè)應(yīng)該按有效毛收入823，題中按866的算了
8、收益法公式前面是按一定比率遞增公式，后面按收益不變公式
9、鋼混耐用年限是60年(題中是說的鋼混結(jié)構(gòu)吧，我現(xiàn)在有點(diǎn)想不起來了，莫非是磚混？那就悲劇了)
10、收益年限按29年錯(cuò)
11、結(jié)果中單價(jià)乘以加層后總面積511平米錯(cuò)
12、整個(gè)收益法未考慮車庫的收益和價(jià)值
13、維修費(fèi)按重置成本為基數(shù)算錯(cuò)誤。