問答一：是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應怎么說明？？裝飾裝修用什么方法估價，技術路線是什么？
我答的：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。
適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構建價格，然后根據平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現(xiàn)值。
（成本法技術路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯）
問答二：可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有？？如果選B，應做哪些工作？？
答：一是租金內涵不同，可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。
應進行統(tǒng)一租金內涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響
（這個沒有認真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同，但沒有說內部的情況還有基礎、公共配套設施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了）
問答三：是投資商鋪獲利，算買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術路線？？
答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術路線是用市場法求取比準租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當報酬率和報酬資本化公式進行測算。
（我最后做的問答題，到這就剩不到10分鐘了，所以投資價值的定義、估價方法的定義原理和選取理由都沒有答，唉，估計也要扣分。另外投資人要求最低收益率不低于一年存款利率我也籠統(tǒng)的帶過去了）
選擇題一：老字號酒樓的收入、價值的題，選了 A A A（我感覺老字號的收益不客觀，但看別人說是整體價值，應該包括老字號的無形收益，糾結了）
選擇題二：比準價值10000，收益價值12000，選了B 第二題忘了 B（第一題感覺通脹應該使市場價格升高，所以比準價值應該高才對，通脹上升應該不對吧。第三題征收應該以合法下的來補償吧，所以往比較高的價值靠，不知道對不對呀）
選擇題三：甲乙丙，因蓋高層損害河景房景觀的損害賠償?shù)念}。選了C C D A（第一題估計是錯了，應該是相鄰權，查了下地役權僅指土地而且可以不相鄰，相鄰權是可以是土地也可以是建筑物而且必須相鄰）（第二題丙為善意第三人不知情，如果地役權沒登記不能對抗第三人，所以如果是地役權那就可以繼續(xù)開發(fā)。如果是相鄰權不經登記就有效，那丙就不能繼續(xù)開發(fā)了，這前兩道題是有聯(lián)系的，一錯都錯啊）（第三題甲公司賠償業(yè)主，乙違約應賠償甲公司，我選錯了，我認為是丙是損害的直接者，應該丙賠償甲公司）（第四題感覺甲和乙的糾紛不應該賠給業(yè)主呀，我覺得丙肯定不會賠償業(yè)主，所以要訴訟的是業(yè)主，對業(yè)主的賠償只有前后的價差而已）
指錯：有十六七個錯誤，拿準填上的13個，現(xiàn)在感覺有問題的有下面2個：
1、是可比實例2的日期調整系數(shù)是100/100這個錯誤，沒修正或未說明市場租金在2011年1月到6月穩(wěn)定。（但是租金并不是市場價格呀，似乎與市場狀況沒什么關系吧）
2、維修費按重置成本為基數(shù)計算。（我看資料上說是應該按有效毛收入為基數(shù)算，但好像按重置成本更合理呀，維修費應該是越來越多的，但有效毛收入似乎每年都不變的。）
另外假設條件里的兩個不考慮租賃和抵押的，我沒有作為錯誤指出，感覺應該不考慮租賃抵押的影響。
還有就是車位的問題我只是在收益法里寫了沒有考慮車位，其他沒有再指出車位的錯誤，比如估價對象描述里沒有車位的，因為感覺算一個錯誤就好了。
另外鋼混耐用年限是60年是一個錯，收益期限應該按土地剩余使用權27年算。這兩個應該算兩個錯誤，不應該算一個錯吧。
還有就是估價師聲明中 第二條考慮了委托人的要求這一點是錯誤的吧。
改錯:指了4個，我昏頭了，最后沒把第二個給劃掉
1、改了因手續(xù)沒辦完，應認為法律上不可行。
2、估價師實地查看認為可以拆除非承重墻，我改成了 經規(guī)劃等相關部門及相關業(yè)主同意，才可以拆除非承重墻。
3、改變用途的什么什么費用和利潤 ，改成了改變用途的必要支出和利潤。
4、重新開發(fā)前提改成了改變用途為前提。
只有第四個肯定對的，第二個交卷時我忘了劃掉了，沒把握呀。第三個不太確定，但題中說法跟書上不一樣。第一個應該也對吧。
指錯我的答案：
1、封面少估價師注冊號
2、說明里不應考慮委托人的要求
3、樓層是區(qū)域因素
4、可比實例2 日期未修正
5、可比實例3樓層未修正
6、保險費按有效毛收入算錯
7、有一個應該按有效毛收入823，題中按866的算了
8、收益法公式前面是按一定比率遞增公式，后面按收益不變公式
9、鋼混耐用年限是60年(題中是說的鋼混結構吧，我現(xiàn)在有點想不起來了，莫非是磚混？那就悲劇了)
10、收益年限按29年錯
11、結果中單價乘以加層后總面積511平米錯
12、整個收益法未考慮車庫的收益和價值
13、維修費按重置成本為基數(shù)算錯誤。
我答的：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。
適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構建價格，然后根據平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現(xiàn)值。
（成本法技術路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯）
問答二：可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有？？如果選B，應做哪些工作？？
答：一是租金內涵不同，可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。
應進行統(tǒng)一租金內涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響
（這個沒有認真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同，但沒有說內部的情況還有基礎、公共配套設施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了）
問答三：是投資商鋪獲利，算買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術路線？？
答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術路線是用市場法求取比準租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當報酬率和報酬資本化公式進行測算。
（我最后做的問答題，到這就剩不到10分鐘了，所以投資價值的定義、估價方法的定義原理和選取理由都沒有答，唉，估計也要扣分。另外投資人要求最低收益率不低于一年存款利率我也籠統(tǒng)的帶過去了）
選擇題一：老字號酒樓的收入、價值的題，選了 A A A（我感覺老字號的收益不客觀，但看別人說是整體價值，應該包括老字號的無形收益，糾結了）
選擇題二：比準價值10000，收益價值12000，選了B 第二題忘了 B（第一題感覺通脹應該使市場價格升高，所以比準價值應該高才對，通脹上升應該不對吧。第三題征收應該以合法下的來補償吧，所以往比較高的價值靠，不知道對不對呀）
選擇題三：甲乙丙，因蓋高層損害河景房景觀的損害賠償?shù)念}。選了C C D A（第一題估計是錯了，應該是相鄰權，查了下地役權僅指土地而且可以不相鄰，相鄰權是可以是土地也可以是建筑物而且必須相鄰）（第二題丙為善意第三人不知情，如果地役權沒登記不能對抗第三人，所以如果是地役權那就可以繼續(xù)開發(fā)。如果是相鄰權不經登記就有效，那丙就不能繼續(xù)開發(fā)了，這前兩道題是有聯(lián)系的，一錯都錯啊）（第三題甲公司賠償業(yè)主，乙違約應賠償甲公司，我選錯了，我認為是丙是損害的直接者，應該丙賠償甲公司）（第四題感覺甲和乙的糾紛不應該賠給業(yè)主呀，我覺得丙肯定不會賠償業(yè)主，所以要訴訟的是業(yè)主，對業(yè)主的賠償只有前后的價差而已）
指錯：有十六七個錯誤，拿準填上的13個，現(xiàn)在感覺有問題的有下面2個：
1、是可比實例2的日期調整系數(shù)是100/100這個錯誤，沒修正或未說明市場租金在2011年1月到6月穩(wěn)定。（但是租金并不是市場價格呀，似乎與市場狀況沒什么關系吧）
2、維修費按重置成本為基數(shù)計算。（我看資料上說是應該按有效毛收入為基數(shù)算，但好像按重置成本更合理呀，維修費應該是越來越多的，但有效毛收入似乎每年都不變的。）
另外假設條件里的兩個不考慮租賃和抵押的，我沒有作為錯誤指出，感覺應該不考慮租賃抵押的影響。
還有就是車位的問題我只是在收益法里寫了沒有考慮車位，其他沒有再指出車位的錯誤，比如估價對象描述里沒有車位的，因為感覺算一個錯誤就好了。
另外鋼混耐用年限是60年是一個錯，收益期限應該按土地剩余使用權27年算。這兩個應該算兩個錯誤，不應該算一個錯吧。
還有就是估價師聲明中 第二條考慮了委托人的要求這一點是錯誤的吧。
改錯:指了4個，我昏頭了，最后沒把第二個給劃掉
1、改了因手續(xù)沒辦完，應認為法律上不可行。
2、估價師實地查看認為可以拆除非承重墻，我改成了 經規(guī)劃等相關部門及相關業(yè)主同意，才可以拆除非承重墻。
3、改變用途的什么什么費用和利潤 ，改成了改變用途的必要支出和利潤。
4、重新開發(fā)前提改成了改變用途為前提。
只有第四個肯定對的，第二個交卷時我忘了劃掉了，沒把握呀。第三個不太確定，但題中說法跟書上不一樣。第一個應該也對吧。
指錯我的答案：
1、封面少估價師注冊號
2、說明里不應考慮委托人的要求
3、樓層是區(qū)域因素
4、可比實例2 日期未修正
5、可比實例3樓層未修正
6、保險費按有效毛收入算錯
7、有一個應該按有效毛收入823，題中按866的算了
8、收益法公式前面是按一定比率遞增公式，后面按收益不變公式
9、鋼混耐用年限是60年(題中是說的鋼混結構吧，我現(xiàn)在有點想不起來了，莫非是磚混？那就悲劇了)
10、收益年限按29年錯
11、結果中單價乘以加層后總面積511平米錯
12、整個收益法未考慮車庫的收益和價值
13、維修費按重置成本為基數(shù)算錯誤。