#經(jīng)濟(jì)師考試# #2012年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)專業(yè)試題練習(xí)及答案#：2012年經(jīng)濟(jì)師考試報(bào)名已經(jīng)開(kāi)始，職業(yè)培訓(xùn)教育網(wǎng)編輯團(tuán)隊(duì)提供大量經(jīng)濟(jì)師考試輔導(dǎo)材料供考生學(xué)習(xí)。網(wǎng)校2012年經(jīng)濟(jì)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)課程正在招生，詳情請(qǐng)查閱經(jīng)濟(jì)師考試頻道。
一、單項(xiàng)選擇題
1. 區(qū)位的性是由（ ）決定的。
A.地址和微位置
B.歷史和地理
C.距離和方位
D.自然區(qū)位和文化區(qū)位
2. 某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的低購(gòu)買力和服務(wù)水平稱為（ ）。
A.中心地職能
B.中心性
C.需求門檻
D.銷售范圍
3. 房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系是（ ）。
A.正相關(guān)
B.常數(shù)關(guān)系
C.負(fù)相關(guān)
D.無(wú)關(guān)系
4. （ ）是土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。
A.壟斷地租
B.絕對(duì)地租
C.級(jí)差地租
D.超額地租
5. 根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)化理論，發(fā)展中國(guó)家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈（ ）態(tài)勢(shì)。
A.絕對(duì)集中階段
B.相對(duì)集中階段
C.相對(duì)分散階段
D.絕對(duì)分散階段
6. 下面關(guān)于房地產(chǎn)征收的限制條件表述中，不正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)征收只能以公共利益為目的
B.房地產(chǎn)征收應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序
C.房地產(chǎn)征收應(yīng)給予公正的補(bǔ)償
D.房地產(chǎn)征收應(yīng)征得被征收人同意
7. 在集體土地征收的補(bǔ)償和安置中，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該為被征收前3年平均年產(chǎn)值的（ ）。
A.3-4倍
B.4-5倍
C.6-8倍
D.6-10倍
8. 國(guó)有土地上房屋征收的主體是（ ）。
A.鄉(xiāng)政府
B.鎮(zhèn)政府
C.市政府
D.省政府
9. 國(guó)有土地上被征收房屋的評(píng)估辦法由（ ）制定。
A.國(guó)務(wù)院住房城建主管部門
B.房地產(chǎn)征收指導(dǎo)部門
C.房地產(chǎn)征收部門
D.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估部門
10. 國(guó)有建設(shè)用地有償使用的主要方式是（ ）。
A.劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)
B.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
D.國(guó)有土地租賃
11. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（ ）。
A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定
B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
D.隨之轉(zhuǎn)讓
12. 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓高年限描述有誤的是（ ）。
A.居住用地60年
B.工業(yè)用地50年
C.教育、科技文化用地50年
D.商業(yè)、娛樂(lè)用地40年
13. 下列哪種情況建設(shè)用地使用權(quán)不得出租（ ）。
A.建設(shè)用地使用權(quán)出租人可以不辦理租賃登記
B.建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
C.按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行出租的
D.領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，并經(jīng)過(guò)土地管理部門批準(zhǔn)的
14. 房地產(chǎn)抵押合同自（ ）。
A.自抵押登記之日生效
B.自抵押合同簽字之日生效
C.自公證之日生效
D.自土地使用權(quán)證書(shū)支付之日生效
15. 下列哪種情況不可以申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)（ ）。
A.集體內(nèi)成員居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的
B.集體組織內(nèi)成員因結(jié)婚等原因，卻需建新房分戶的
C.村民將原有住房出賣再次申請(qǐng)的
D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
16. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是為了解決有關(guān)實(shí)際問(wèn)題而進(jìn)行的，這反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的（ ）特點(diǎn)。
A.時(shí)效性
B.實(shí)用性
C.實(shí)踐性
D.審美性
17. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研中，（ ）屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。
A.政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)
B.一般利率水平
C.居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度和文化水平
D.社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件
18. 關(guān)于人口和流動(dòng)人口、職業(yè)或行業(yè)類別等方面的資料搜集屬于房地產(chǎn)（ ）的搜集。
A.公共設(shè)施資料
B.人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料
C.租售資料
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料
19. 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施的顧客流量等情況時(shí)，才使用的調(diào)研方法是（ ）。
A.觀察法
B.試驗(yàn)法
C.詢問(wèn)法
D.投射法
20. 以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)定性預(yù)測(cè)方法的是（ ）。
A.專家意見(jiàn)法
B.簡(jiǎn)單平均法
C.市場(chǎng)因子推演法
D.回歸分析法
21. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的（ ）。
A.地域性
B.系統(tǒng)性
C.操作性
D.市場(chǎng)性
22. 把房地產(chǎn)市場(chǎng)按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個(gè)不同購(gòu)買群體的過(guò)程指的是（ ）。
A.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
B.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃
23. 下列不屬于房地產(chǎn)客戶需求特征分析的是（ ）。
A.消費(fèi)能力
B.消費(fèi)目的
C.消費(fèi)方式
D.消費(fèi)心理
24. 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策略說(shuō)法正確的是（ ）。
A.避強(qiáng)定位策略的缺點(diǎn)是有較大的風(fēng)險(xiǎn)
B.迎頭定位策略的優(yōu)點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中相當(dāng)惹人注目，甚至產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)
C.迎頭定位策略往往會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺，生產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有的特色產(chǎn)品
D.創(chuàng)新定位策略的缺點(diǎn)是企業(yè)必須放棄某個(gè)佳的市場(chǎng)位置
25. 從策劃報(bào)告的（ ）來(lái)分，可分為項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目廣告策劃。
A.作用
B.內(nèi)容
C.功能
D.包含的范圍
26. 投資者將資金用于購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資稱為（ ）。
A.直接投資
B.間接投資
C.項(xiàng)目投資
D.證券投資
27. 將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計(jì)算，則三年后的本利和為（ ）。
A.1180
B.1191.02
C.1080
D.1000
28. 出售型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流入，主要表現(xiàn)為（ ）。
A.租金收入
B.銷售收入
C.自營(yíng)收入
D.轉(zhuǎn)讓收入
29. 能夠反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況，主要用于計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)的報(bào)表是（ ）。
A.投資估算表
B.損益表
C.現(xiàn)金流量表
D.資金來(lái)源與運(yùn)用表
30. 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（ ）。
A.12％
B.32％
C.24％
D.30％
31. 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，建成后可以單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的項(xiàng)目，如辦公樓、圖書(shū)館等，這樣的工程稱為（ ）。
A.單項(xiàng)工程
B.單位工程
C.分部工程
D.分項(xiàng)工程
32. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)是工程勘察和（ ）的簡(jiǎn)稱。
A.工程管理
B.工程合計(jì)
C.工程規(guī)劃
D.工程設(shè)計(jì)
33. 下列關(guān)于公開(kāi)招標(biāo)的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）。
A.公開(kāi)招標(biāo)也稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)
B.招標(biāo)程序簡(jiǎn)化是公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)
C.投標(biāo)人數(shù)多、評(píng)價(jià)工作量大是公開(kāi)招標(biāo)的缺點(diǎn)
D.承包商可選范圍大是公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)
34. （ ）適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。
A.單價(jià)合同
B.監(jiān)理合同
C.總價(jià)合同
D.成本加酬金合同
35. （ ）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中重要的一項(xiàng)管理活動(dòng)，其目的是為項(xiàng)目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制
B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效率控制
36. 由于任何單位和個(gè)人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有（ ）。
A.客觀性
B.差異性
C.廣泛性
D.區(qū)域性
37. （ ）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰(shuí)先代理成功，誰(shuí)享有傭金的一種代理方式。
A.代理
B.共同代理
C.參與代理
D.優(yōu)先代理
38. 以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價(jià)方法是（ ）。
A.成本加成定價(jià)法
B.競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
C.客戶感受定價(jià)法
D.價(jià)值效用定價(jià)法
39. （ ）是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣中運(yùn)用多的方法，也是效果好的方法。
A.價(jià)格折扣
B.變相折扣
C.抽獎(jiǎng)促銷
D.活動(dòng)推廣
40. 房地產(chǎn)廣告中，（ ）具有傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)等特點(diǎn)。
A.廣播廣告
B.雜志廣告
C.電視廣告
D.網(wǎng)絡(luò)廣告
41. 在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中，在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價(jià)格換算為另一種幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用（ ）的匯率。
A.成交日期
B.成交前
C.成交后
D.以上都不對(duì)
42. 某建筑物的建筑面積為100m2，經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。用直線法計(jì)算折舊，則此建筑物的現(xiàn)值為（ ）元。
A.29867
B.30159
C.34167
D.36254
43. （ ）是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.凈運(yùn)營(yíng)收益
D.空置面積收入
44. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（ ）的時(shí)間。
A.土地開(kāi)始開(kāi)發(fā)
B.房屋開(kāi)始施工
C.開(kāi)始租售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)
D.取得估價(jià)對(duì)象
45. 成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告采用的報(bào)告形式是（ ）。
A.敘述式
B.數(shù)據(jù)式
C.表格式
D.圖表式
46. 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（ ）日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A.15
B.20
C.60
D.90
47. 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)規(guī)約的時(shí)間為（ ）。
A.物業(yè)銷售之前
B.物業(yè)銷售之后
C.業(yè)主購(gòu)買后
D.業(yè)主入住時(shí)
48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)可以分為（ ）。
A.甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)
B.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)
C.高級(jí)、中級(jí)、初級(jí)
D.大型、中型、小型
49. 物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的（ ）日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)文件。
A.10
B.15
C.20
D.30
50. 物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為（ ）。
A.1—3年
B.2—5年
C.3—5年
D.5年
51. 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額（ ）的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
52. （ ）是指金融機(jī)構(gòu)通過(guò)各種信用方式、手段和工具，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購(gòu)買和租賃等籌集融資資金的活動(dòng)總稱。
A.房地產(chǎn)保險(xiǎn)
B.房地產(chǎn)金融
C.房地產(chǎn)估計(jì)
D.房地產(chǎn)稅收
53. 商用房開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長(zhǎng)不超過(guò)（ ）年。
A.5
B.7
C.8
D.10
54. 狹義的個(gè)人住房貸款是指（ ）。
A.個(gè)人再交易住房貸款
B.公積金個(gè)人住房貸款
C.個(gè)人住房按揭貸款
D.個(gè)人住房組合貸款
55. 某人貸款60萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個(gè)月的還款額為（ ）元。
A.7775
B.7725
C.7750
D.7700
56. （ ）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場(chǎng)運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)。
A.中國(guó)銀監(jiān)會(huì)
B.信托投資公司
C.中國(guó)人民銀行
D.國(guó)務(wù)院
57. 被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”而造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向被保險(xiǎn)人賠償，然后代表被保險(xiǎn)人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為（ ）。
A.追溯權(quán)
B.代位求償權(quán)
C.代理權(quán)
D.債權(quán)
58. 下列情形中，國(guó)家不可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的有（ ）。
A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項(xiàng)手續(xù)的辦理，滿兩年未動(dòng)工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
59. 通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過(guò)程就叫做（ ）。
A.風(fēng)險(xiǎn)分析
B.敏感性分析
C.盈虧平衡分析
D.以上選項(xiàng)均不正確
60. （ ）是指房地產(chǎn)投資者以自身財(cái)力來(lái)負(fù)擔(dān)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。
A.契約性轉(zhuǎn)移
B.風(fēng)險(xiǎn)組合
C.風(fēng)險(xiǎn)自留
D.風(fēng)險(xiǎn)利用
二、多項(xiàng)選擇題
1. 決定房地產(chǎn)供給量的因素不包括（ ）。
A.房地產(chǎn)價(jià)格水平
B.購(gòu)房者的收入水平
C.購(gòu)房者的偏好
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
E.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期
2. 中國(guó)的郊區(qū)化主要表現(xiàn)在（ ）。
A.19世紀(jì)后期富人沿鐵路外遷
B.人口郊區(qū)化
C.工業(yè)郊區(qū)化
D.汽車郊區(qū)化
E.外來(lái)人口郊區(qū)聚集
3. 征收和征用的共同點(diǎn)包括（ ）。
A.強(qiáng)制性
B.補(bǔ)償性
C.所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況
D.前提條件
E.適用對(duì)象
4. 被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是（ ）。
A.入股分紅安置
B.保障安置
C.異地移民安置
D.貨幣安置
E.重新?lián)駱I(yè)安置
5. 建設(shè)用地管理的原則有（ ）。
A.節(jié)約、合理利用每寸土地
B.實(shí)行建設(shè)用地?zé)o償使用的原則
C.社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則
D.保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則
E.強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則
6. 目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有（ ）。
A.招標(biāo)
B.拍賣
C.掛牌
D.協(xié)議
E.直接買賣
7. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法中，常用的定性預(yù)測(cè)方法包括（ ）。
A.回歸分析法
B.德?tīng)柗品?BR> C.意見(jiàn)集中法
D.類推法
E.統(tǒng)計(jì)計(jì)量模型
8. 房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)有效性評(píng)估主要集中在細(xì)分市場(chǎng)的（ ）。
A.可預(yù)測(cè)性
B.可衡量性
C.可進(jìn)入性
D.可盈利性
E.可操縱性
9. 房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
B.購(gòu)買住房抵押貸款支持證券
C.購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)股票
D.房地產(chǎn)置業(yè)投資
E.購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金
10. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素有（ ）。
A.空置率
B.經(jīng)營(yíng)成本
C.開(kāi)發(fā)周期
D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目種類
E.投資收益率
11. 下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修范圍的是（ ）。
A.第三方造成的質(zhì)量缺陷
B.屋面防水工程
C.供熱與供冷系統(tǒng)
D.不可抗力造成的質(zhì)量缺陷
E.主體結(jié)構(gòu)工程
12. 工程勘察資質(zhì)包括（ ）。
A.工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)
B.工程勘察專業(yè)資質(zhì)
C.工程設(shè)計(jì)專業(yè)資質(zhì)
D.工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)
E.工程勘察綜合資質(zhì)
13. 下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念中，（ ）是從生產(chǎn)角度出發(fā)的經(jīng)營(yíng)觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。
A.生產(chǎn)觀念
B.產(chǎn)品觀念
C.推銷觀念
D.市場(chǎng)營(yíng)銷觀念
E.社會(huì)營(yíng)銷觀念
14. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)包括（ ）。
A.客觀性
B.針對(duì)性
C.差異性
D.區(qū)域性
E.廣泛性
15. 根據(jù)建筑物引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為（ ）。
A.物質(zhì)折舊
B.精神折舊
C.功能折舊
D.補(bǔ)償折舊
E.經(jīng)濟(jì)折舊
16. 下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的敘述，正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù)
B.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告
C.成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告一般采用敘述式報(bào)告
D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般采用書(shū)面形式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告
E.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成
17. 下列選項(xiàng)中，（ ）屬于業(yè)主享有的權(quán)利。
A.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定
B.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
D.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用
E.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
18. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則包括（ ）。
A.合理原則
B.無(wú)償原則
C.公開(kāi)原則
D.固定原則
E.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
19. 下列財(cái)產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)的是（ ）。
A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
B.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
C.列入文物保護(hù)的建筑物
D.經(jīng)發(fā)包方同意抵押的承包荒地的土地使用權(quán)
E.抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具
20. 房屋保險(xiǎn)關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)不包括（ ）。
A.交納保險(xiǎn)費(fèi)
B.發(fā)生事故時(shí)，向保險(xiǎn)人請(qǐng)求賠償
C.救護(hù)保險(xiǎn)房屋
D.發(fā)生意外事故時(shí)，向保險(xiǎn)人報(bào)告
E.減少房屋功能性折舊
三、案例分析題
1. 某生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目，生產(chǎn)某單一產(chǎn)品，年固定成本為1200萬(wàn)元，每件產(chǎn)品的單位成本（含單位產(chǎn)品稅金等）為 600元，銷售價(jià)格為1600元，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為16000件。根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：
<1>、該建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)是（ ）件。
A.6000
B.9000
C.10000
D.12000
<2>、當(dāng)該建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)量為 13000件時(shí)，利潤(rùn)為（ ）萬(wàn)元。
A.100
B.118
C.120
D.136
<3>、當(dāng)該建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)量為15640件時(shí)，其實(shí)際生產(chǎn)能力利用率為（ ）。
A.88.52%
B.97.75%
C.98.56%
D.99.59%
<4>、在進(jìn)行盈虧平衡分析時(shí)，固定成本和變動(dòng)成本的分解方法有（ ）。
A.費(fèi)用分解法
B.高低點(diǎn)法
C.敏感性分析法
D.回歸分析法
2. 某建筑物建筑面積為100m2，已經(jīng)過(guò)10年，重置價(jià)格為500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
<1>、用直線法計(jì)算該建筑物折舊總額為（ ）元。
A.15841
B.14833
C.15833
D.以上均不對(duì)
<2>、估計(jì)其現(xiàn)值為（ ）元。
A.34167
B.43122
C.23147
D.以上均不對(duì)
<3>、由此可得該建筑物成新率為（ ）。
A.67.4%
B.68.3%
C.無(wú)法計(jì)算
D.47.432%
<4>、本案中建筑物折舊的計(jì)算方法歸納為（ ）。
A.年限法
B.實(shí)際觀察法
C.成新折舊法
D.綜合法
3. 張某購(gòu)買了一套市場(chǎng)價(jià)格為200萬(wàn)元的商品房，首付款為50%，余款向銀行申請(qǐng)抵押貸款，假設(shè)貸款期限為20年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%。
<1>、張某這筆貸款的月利率和還款期數(shù)分別為（ ）。
A.0.3872%，20期
B.0.4167%，240期
C.5%，20期
D.5%，240期
<2>、張某這筆貸款的月償還額為（ ）元。
A.5800.3
B.6233.5
C.6599.78
D.7908.5
<3>、如果張某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是（ ）。
A.每月償還利息遞增、每月付款遞減
B.每月償還利息遞減、每月付款遞增
C.每月償還利息遞增、每月付款遞增
D.每月償還利息遞減、每月付款遞減
<4>、如果張某選擇浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款，那么這種貸款形式的優(yōu)點(diǎn)有（ ）。
A.可以鎖定利息支出
B.貼近市場(chǎng)利率水平
C.當(dāng)利率下降時(shí)，可節(jié)省成本
D.當(dāng)利率上升時(shí)，可節(jié)省成本
4. 近年來(lái)各地的房產(chǎn)人如雨后春筍般成長(zhǎng)起來(lái)，僅北京地區(qū)就有2000多家房產(chǎn)公司，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，而房產(chǎn)促銷策略作為房產(chǎn)營(yíng)銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開(kāi)拓市場(chǎng)，樹(shù)立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購(gòu)買者的有力機(jī)制。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：
<1>、常見(jiàn)的房地產(chǎn)非人員推銷方式有（ ）。
A.現(xiàn)場(chǎng)促銷
B.營(yíng)業(yè)推廣
C.房地產(chǎn)廣告
D.公共關(guān)系
<2>、人員推銷的特征表現(xiàn)為（ ）。
A.當(dāng)面洽談，便于及時(shí)調(diào)整
B.可建立長(zhǎng)期關(guān)系，便于了解顧客要求
C.信息反饋快，以便及時(shí)調(diào)整自己經(jīng)營(yíng)策略，技術(shù)措施
D.時(shí)間成本較低
<3>、某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是（ ）。
A.擴(kuò)大房產(chǎn)商品知名度
B.樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)形象
C.降低房地產(chǎn)價(jià)格
D.向消費(fèi)者或代理商提供一種特殊的優(yōu)惠
<4>、公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性指（ ）。
A.公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳
B.公共關(guān)系效果不明顯
C.公共關(guān)系效果不是立刻見(jiàn)效，需一定時(shí)間的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)效果
D.公共關(guān)系推廣一般沒(méi)有效果
5. 利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在物業(yè)服務(wù)合同中約定采用包干制計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元。但由于近期物價(jià)上漲，導(dǎo)致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產(chǎn)生虧損約10萬(wàn)元。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
<1>、瑞辰物業(yè)公司的虧損應(yīng)按（ ）處理。
A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔(dān)
B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔(dān)
C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決
D.由瑞辰物業(yè)公司承擔(dān)，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)對(duì)物業(yè)公司給予一定比例的補(bǔ)償
<2>、采用這種物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)管理費(fèi)用具有（ ）特征。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高
B.人工成本占總成本的比例較高
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用可預(yù)測(cè)性比較強(qiáng)
D.風(fēng)險(xiǎn)完全由物業(yè)公司承擔(dān)，所以對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是不利的
<3>、如果瑞辰物業(yè)公司想在下一年度扭虧為盈，則（ ）。
A.可以直接提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
B.可以不斷提高企業(yè)管理水平，減少物業(yè)服務(wù)成本的支出
C.可以減少法定稅費(fèi)的支出
D.可以降低物業(yè)服務(wù)水平以節(jié)約開(kāi)支
<4>、如果瑞辰物業(yè)管理公司是一個(gè)二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，則管理人員中中級(jí)職稱人員至少為（ ）人以上。
A.5
B.10
C.20
D.30
參考答案
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一、單項(xiàng)選擇題
1
[答案]：C
[解析]：本題考查區(qū)位的確定性。參見(jiàn)教材P1。
2
[答案]：C
[解析]：本題考查需求門檻的概念。參見(jiàn)教材P6。
3
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)需求曲線。由房地產(chǎn)需求曲線可知，房地產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加。參見(jiàn)教材P12。
4
[答案]：B
[解析]：本題考查絕對(duì)地租的概念。絕地地租是土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。參見(jiàn)教材P17。
5
[答案]：A
[解析]：本題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展。根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)化理論，西方發(fā)達(dá)國(guó)家已進(jìn)入工業(yè)化的成熟期，城市發(fā)展處于“絕對(duì)分散”階段；發(fā)展中國(guó)家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈“絕對(duì)集中”態(tài)勢(shì)。參見(jiàn)教材P19。
6
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)征收的限制條件。房地產(chǎn)征收的限制條件包括選項(xiàng)ABC三項(xiàng)內(nèi)容。參見(jiàn)教材P25。
7
[答案]：D
[解析]：本題考查集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。參見(jiàn)教材P30。
8
[答案]：C
[解析]：本題考查房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級(jí)人民政府。參見(jiàn)教材P30。
9
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有土地上征收房屋價(jià)值的評(píng)估。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。參見(jiàn)教材P34。
10
[答案]：C
[解析]：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地有償使用的主要方式。參見(jiàn)教材P39。
11
[答案]：D
[解析]：本題考查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，稱為房隨地走。參見(jiàn)教材P48-49。
12
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的年限。居住用地應(yīng)該為70年。參見(jiàn)教材P40。
13
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)出租的條件。A項(xiàng)應(yīng)為建設(shè)用地使用權(quán)出租人必須辦理租賃登記，否則不得出租。參見(jiàn)教材P50。
14
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日生效。參見(jiàn)教材P53。
15
[答案]：C
[解析]：本題考查農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再次申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。參見(jiàn)教材P59。
16
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有實(shí)用性、時(shí)效性、實(shí)踐性等特點(diǎn)。具有實(shí)用性，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是為解決有關(guān)實(shí)際問(wèn)題而進(jìn)行的。參見(jiàn)教材P61。
17
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研的具體內(nèi)容。選項(xiàng)A屬于政治法律環(huán)境調(diào)研，選項(xiàng)C屬于社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研，選項(xiàng)D屬于社區(qū)環(huán)境調(diào)研。參見(jiàn)教材P64。
18
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P67。
19
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研的基本方法。參見(jiàn)教材P73。
20
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)的方法。房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)方法有購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)綜合法和專家意見(jiàn)法三種。定量預(yù)測(cè)方法有時(shí)間序列預(yù)測(cè)法、回歸分析預(yù)測(cè)法和市場(chǎng)因子推演法三種。參見(jiàn)教材P77。
21
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)。參見(jiàn)教材P82。
22
[答案]：C
[解析]：本題考房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個(gè)不同購(gòu)買群體的過(guò)程。參見(jiàn)教材P84。
23
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)客戶需求特征分析。客戶需求特征分析主要分析下列三方面：1.消費(fèi)能力；2.消費(fèi)目的；3.消費(fèi)方式。參見(jiàn)教材P89-90。
24
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策略。迎頭定位策略的缺點(diǎn)是有較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以A錯(cuò)誤；創(chuàng)新定位策略往往會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺，生產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有的特色產(chǎn)品，所以C錯(cuò)誤；避強(qiáng)定位策略的缺點(diǎn)是企業(yè)必須放棄某個(gè)佳的市場(chǎng)位置，所以D錯(cuò)誤。
25
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告的分類。從策劃報(bào)告的內(nèi)容來(lái)分，可分為項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目廣告策劃。參見(jiàn)教材P96。
26
[答案]：B
[解析]：本題考查投資的種類。間接投資是指投資者將資金用于購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資。參見(jiàn)教材P99。
27
[答案]：B
[解析]：本題考查復(fù)利計(jì)算的方法。本利和=1000×（1+6%）3＝1191.02（元），利息=1191.02-1000=191.02（元）。參見(jiàn)教材P105。
28
[答案]：B
[解析]：本題考查出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入。出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。參見(jiàn)教材P111。
29
[答案]：B
[解析]：本題考查損益表。損益表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。參見(jiàn)教材P119。
30
[答案]：B
[解析]：本題考查資本金利潤(rùn)率的計(jì)算，該項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率=800/2500=32%。參見(jiàn)教材P127。
31
[答案]：A
[解析]：本題考查單項(xiàng)工程的概念。參見(jiàn)教材P160。
32
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)是工程勘察和工程設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)稱。參見(jiàn)教材P162。
33
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的方式。公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)人可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包商，選項(xiàng)B是邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)。參見(jiàn)教材P167。
34
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的類型?？們r(jià)合同適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P172。
35
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中重要的一項(xiàng)管理活動(dòng)，其目的是為項(xiàng)目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。參見(jiàn)教材P177。
36
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)。由于任何單位和個(gè)人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有廣泛性。參見(jiàn)教材P187。
37
[答案]：B
[解析]：本題考查共同代理的概念。參見(jiàn)教材P192。
38
[答案]：C
[解析]：本題考查需求導(dǎo)向定價(jià)法的概念。需求導(dǎo)向定價(jià)法的理論基礎(chǔ)是效用理論。這種方法是以客戶的感受作為定價(jià)的依據(jù)，也稱為客戶感受定價(jià)法。參見(jiàn)教材P195。
39
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣的方法。價(jià)格折扣是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣中運(yùn)用多的方法，也是效果好的方法。參見(jiàn)教材P207。
40
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)廣告媒體的特點(diǎn)。電視廣告具有傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)手段和方式多樣等優(yōu)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P202。
41
[答案]：A
[解析]：本題考查建立比較基準(zhǔn)的統(tǒng)一幣種。在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價(jià)格換算為另一種幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見(jiàn)教材P212。
42
[答案]：C
[解析]：本題考查直線法計(jì)算折舊額和建筑物現(xiàn)值。參見(jiàn)教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10
年折舊額D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折舊總額Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物現(xiàn)值＝重新構(gòu)建價(jià)格－折舊總額＝50000－15833＝34167（元）
43
[答案]：B
[解析]：本題考查有效毛收入的概念。有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。參加教材P227。
44
[答案]：D
[解析]：本題考查開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得被估價(jià)房地產(chǎn)的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P232。
45
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的形式。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告采用的報(bào)告形式是表格式。參見(jiàn)教材P235。
46
[答案]：D
[解析]：本題考查業(yè)主大會(huì)的籌備。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。參見(jiàn)教材P239。
47
[答案]：A
[解析]：本題考查臨時(shí)管理規(guī)約制定的時(shí)間?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)規(guī)約的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。參見(jiàn)教材P243。
48
[答案]：B
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)，另有暫定級(jí)。參見(jiàn)教材P247。
49
[答案]：A
[解析]：本題考查物業(yè)管理招標(biāo)的程序。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等。參見(jiàn)教材P251。
50
[答案]：C
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)合同的有效期。參見(jiàn)教材P256。
51
[答案]：C
[解析]：本題考查住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。參見(jiàn)教材P260。
52
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)金融的概念。參見(jiàn)教材P264。
53
[答案]：C
[解析]：本題考查商用房開(kāi)發(fā)貸款的期限。對(duì)于商用房開(kāi)發(fā)貸款，如果項(xiàng)目全部用于出租、自營(yíng)的，貸款期限一般不超過(guò)15年。項(xiàng)目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長(zhǎng)不超過(guò)8年。參見(jiàn)教材P273。
54
[答案]：C
[解析]：本題考查狹義的個(gè)人住房貸款。狹義的個(gè)人住房貸款是指銀行用信貸資金向購(gòu)買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款，通常也稱為個(gè)人住房按揭貸款。參見(jiàn)教材P274。
55
[答案]：C
[解析]：本題考查等額本金還款的計(jì)算。套用公式即可計(jì)算出結(jié)果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。參見(jiàn)教材P279。
56
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱中國(guó)銀監(jiān)會(huì)）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場(chǎng)運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)。參見(jiàn)教材P284。
57
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的代位求償權(quán)。參見(jiàn)教材P288。
58
[答案]：C
[解析]：本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開(kāi)發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項(xiàng)手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。參見(jiàn)教材P55。
59
[答案]：C
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的概念。參見(jiàn)教材P131。
60
[答案]：C
[解析]：本題考查風(fēng)險(xiǎn)自留的概念。參見(jiàn)教材P146。
二、多項(xiàng)選擇題
1
[答案]：BCE
[解析]：本題考查決定房地產(chǎn)供給量的因素。決定房地產(chǎn)供給量的因素主要有房地產(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)水平和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期四種。參見(jiàn)教材P13。
2
[答案]：BCE
[解析]：本題主要考查中國(guó)的郊區(qū)化問(wèn)題。參見(jiàn)教材P22。
3
[答案]：AB
[解析]：本題考查征收和征用的共同點(diǎn)。征收是國(guó)家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)；征用是國(guó)家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，兩者的共同點(diǎn)是均有強(qiáng)制性和補(bǔ)償性。參見(jiàn)教材P26。
4
[答案]：BD
[解析]：本題考查被征地農(nóng)民的安置。被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。
5
[答案]：ACDE
[解析]：本題考查建設(shè)用地管理的原則。B項(xiàng)應(yīng)為實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則。參見(jiàn)教材P37。
6
[答案]：ABCD
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見(jiàn)教材P39。
7
[答案]：BCD
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中的定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)方法常用的有德?tīng)柗品?、意?jiàn)集中法、類推法。參見(jiàn)教材P77。
8
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估。房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)有效性評(píng)估主要集中在細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性、可進(jìn)入性、可盈利性和可操縱性。參見(jiàn)教材P87。
9
[答案]：BCE
[解析]：本題考查間接投資的概念。間接投資是指投資者將資金用于購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。參見(jiàn)教材P99。
10
[答案]：ABCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定因素主要包括八個(gè)方面，參見(jiàn)教材P130-131。
11
[答案]：BCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修范圍。對(duì)于房屋建筑工程，以下三種情況不屬于保修范圍：①因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷；②第三方造成的質(zhì)量缺陷；③不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。參見(jiàn)教材P185。
12
[答案]：BE
[解析]：本題考查工程勘察資質(zhì)。其他三項(xiàng)屬于工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。參見(jiàn)教材P163。
13
[答案]：ABC
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念。生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和推銷觀念是從生產(chǎn)角度出發(fā)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。參見(jiàn)教材P188。
14
[答案]：CDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)。包括營(yíng)銷市場(chǎng)的廣泛性、營(yíng)銷組織的區(qū)域性和營(yíng)銷策略的差異性。參見(jiàn)教材P187。
15
[答案]：ACE
[解析]：本題考查建筑物的折舊。根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。參見(jiàn)教材P221。
16
[答案]：ABDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的含義。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告一般采用表格式報(bào)告，所以C項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤。參見(jiàn)教材P235-236。
17
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查業(yè)主的權(quán)利。選項(xiàng)A是業(yè)主的義務(wù)，因此是錯(cuò)誤選項(xiàng)。參見(jiàn)教材P238。
18
[答案]：ACE
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則。包括合理原則、公開(kāi)原則、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。參見(jiàn)教材P256。
19
[答案]：DE
[解析]：本題考查可以設(shè)定抵押和不能抵押的財(cái)產(chǎn)類型。
A.B和C都屬于不得抵押的范圍。具體內(nèi)容參見(jiàn)教材P266。
20
[答案]：BE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險(xiǎn)中投保人的義務(wù)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，投保人的義務(wù)主要有3項(xiàng)：1.交納保險(xiǎn)費(fèi)；2.救護(hù)有險(xiǎn)情的房屋；3.發(fā)生意外事故時(shí)向保險(xiǎn)人報(bào)告。參見(jiàn)教材P288。
三、案例分析題
1
<1>
[答案]：D
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的計(jì)算。注意單位統(tǒng)一。固定成本＝1200萬(wàn)元，可變成本＝600元/平方米，銷售價(jià)格＝1600元/平方米。設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量為x，則有0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000（件）。參見(jiàn)教材P133。
<2>
[答案]：A
[解析]：本題考查利潤(rùn)的計(jì)算。利潤(rùn)＝銷售收入－固定成本－可變成本＝0.16×13000-1200-0.06×13000=100（萬(wàn)元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查生產(chǎn)能力利用率的計(jì)算。實(shí)際BEP（%）=Q實(shí)際/Q0=15640/16000=97.75%。
<4>
[答案]：ABD
[解析]：本題考查固定成本和變動(dòng)成本分解的方法。參見(jiàn)教材P132-133。
2
<1>
[答案]：C
[解析]：折舊總額＝年折舊額×有效年齡＝1583.33×10＝15833.3（元）。
<2>
[答案]：A
[解析]：用成本法計(jì)算的現(xiàn)值＝重置總成本－折舊總額＝100×500－15833.3＝34166.7（元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查成新率的計(jì)算。成新率=[1-（1-R）t/N]×100% =[1-（1-5%）10/30]×100%=68.3%。
<4>
[答案]：AC
[解析]：本題中運(yùn)用到了兩種計(jì)算折舊的方法，直線法是年限法的一種，另一種是成新法。
3
<1>
[答案]：B
[解析]：按月還款方式的計(jì)算中，利率必須采用月利率，還款期數(shù)必須是按月計(jì)算的期數(shù)。
月利率=年利率/12=5%÷12=0.4167%；按月的期數(shù)=20×12=240（期）。
<2>
[答案]：C
[解析]：本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計(jì)算。
張某借款：200×50%=100（萬(wàn)元）
A=P×i×（1+i）n/（1+i）n-1
=100×0.4167%×（1+0.4167%）240/（1+0.4167%）240-1
=0.659978（萬(wàn)元）=6599.78（元）
<3>
[答案]：D
[解析]：本題考查等本金還款方式的特點(diǎn)。其特點(diǎn)是每月償本金不變，利息逐期遞減，月還款額遞減。
<4>
[答案]：BC
[解析]：本題考查浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的優(yōu)點(diǎn)。浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的優(yōu)點(diǎn)是：貼近市場(chǎng)利率水平，當(dāng)利率下降時(shí)，可節(jié)省成本。
4
<1>
[答案]：BCD
[解析]：房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。參見(jiàn)教材P199。
<2>
[答案]：BC
[解析]：人員推銷的優(yōu)勢(shì)：可以當(dāng)面洽談，交流信息；可與客戶建立長(zhǎng)期關(guān)系；信息反饋比較快。缺點(diǎn)是時(shí)間成本較高，對(duì)推銷人員的要求高。參見(jiàn)教材P205。
<3>
[答案]：D
[解析]：大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)實(shí)際上向消費(fèi)者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。參見(jiàn)教材P207。
<4>
[答案]：C
[解析]：公共關(guān)系本身不是活動(dòng)就可以確立的，它依賴于企業(yè)長(zhǎng)期形象的積累，而公共關(guān)系活動(dòng)的效果也不是立刻見(jiàn)效的，需要一定時(shí)期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。參見(jiàn)教材P208。
5
<1>
[答案]：A
[解析]：包干制下物業(yè)服務(wù)虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。
<2>
[答案]：ABC
[解析]：本題考查物業(yè)管理費(fèi)用的特點(diǎn)，共有三個(gè)。選項(xiàng)D風(fēng)險(xiǎn)完全由物業(yè)公司承擔(dān)，但并不一定不利，如果物業(yè)服務(wù)公司管理水平高，可以獲得較高的利潤(rùn)，反而可能是有利的。
<3>
[答案]：B
[解析]：物業(yè)服務(wù)費(fèi)由三部分構(gòu)成。法定稅費(fèi)是不能減少的，服務(wù)質(zhì)量也不能降低，直接提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不可行的，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局核定后，物業(yè)公司不能自行調(diào)節(jié)。只有通過(guò)提高管理水平，減少服務(wù)成本支出，間接地提高利潤(rùn)。
<4>
[答案]：B
[解析]：二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求至少有專職管理和技術(shù)人員20人，但是具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人。注意審清題目，注意中級(jí)職稱的要求。
一、單項(xiàng)選擇題
1. 區(qū)位的性是由（ ）決定的。
A.地址和微位置
B.歷史和地理
C.距離和方位
D.自然區(qū)位和文化區(qū)位
2. 某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的低購(gòu)買力和服務(wù)水平稱為（ ）。
A.中心地職能
B.中心性
C.需求門檻
D.銷售范圍
3. 房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系是（ ）。
A.正相關(guān)
B.常數(shù)關(guān)系
C.負(fù)相關(guān)
D.無(wú)關(guān)系
4. （ ）是土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。
A.壟斷地租
B.絕對(duì)地租
C.級(jí)差地租
D.超額地租
5. 根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)化理論，發(fā)展中國(guó)家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈（ ）態(tài)勢(shì)。
A.絕對(duì)集中階段
B.相對(duì)集中階段
C.相對(duì)分散階段
D.絕對(duì)分散階段
6. 下面關(guān)于房地產(chǎn)征收的限制條件表述中，不正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)征收只能以公共利益為目的
B.房地產(chǎn)征收應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序
C.房地產(chǎn)征收應(yīng)給予公正的補(bǔ)償
D.房地產(chǎn)征收應(yīng)征得被征收人同意
7. 在集體土地征收的補(bǔ)償和安置中，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該為被征收前3年平均年產(chǎn)值的（ ）。
A.3-4倍
B.4-5倍
C.6-8倍
D.6-10倍
8. 國(guó)有土地上房屋征收的主體是（ ）。
A.鄉(xiāng)政府
B.鎮(zhèn)政府
C.市政府
D.省政府
9. 國(guó)有土地上被征收房屋的評(píng)估辦法由（ ）制定。
A.國(guó)務(wù)院住房城建主管部門
B.房地產(chǎn)征收指導(dǎo)部門
C.房地產(chǎn)征收部門
D.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估部門
10. 國(guó)有建設(shè)用地有償使用的主要方式是（ ）。
A.劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)
B.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
D.國(guó)有土地租賃
11. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（ ）。
A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定
B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
D.隨之轉(zhuǎn)讓
12. 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓高年限描述有誤的是（ ）。
A.居住用地60年
B.工業(yè)用地50年
C.教育、科技文化用地50年
D.商業(yè)、娛樂(lè)用地40年
13. 下列哪種情況建設(shè)用地使用權(quán)不得出租（ ）。
A.建設(shè)用地使用權(quán)出租人可以不辦理租賃登記
B.建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
C.按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行出租的
D.領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，并經(jīng)過(guò)土地管理部門批準(zhǔn)的
14. 房地產(chǎn)抵押合同自（ ）。
A.自抵押登記之日生效
B.自抵押合同簽字之日生效
C.自公證之日生效
D.自土地使用權(quán)證書(shū)支付之日生效
15. 下列哪種情況不可以申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)（ ）。
A.集體內(nèi)成員居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的
B.集體組織內(nèi)成員因結(jié)婚等原因，卻需建新房分戶的
C.村民將原有住房出賣再次申請(qǐng)的
D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
16. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是為了解決有關(guān)實(shí)際問(wèn)題而進(jìn)行的，這反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的（ ）特點(diǎn)。
A.時(shí)效性
B.實(shí)用性
C.實(shí)踐性
D.審美性
17. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研中，（ ）屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。
A.政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)
B.一般利率水平
C.居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度和文化水平
D.社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件
18. 關(guān)于人口和流動(dòng)人口、職業(yè)或行業(yè)類別等方面的資料搜集屬于房地產(chǎn)（ ）的搜集。
A.公共設(shè)施資料
B.人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料
C.租售資料
D.房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料
19. 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施的顧客流量等情況時(shí)，才使用的調(diào)研方法是（ ）。
A.觀察法
B.試驗(yàn)法
C.詢問(wèn)法
D.投射法
20. 以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)定性預(yù)測(cè)方法的是（ ）。
A.專家意見(jiàn)法
B.簡(jiǎn)單平均法
C.市場(chǎng)因子推演法
D.回歸分析法
21. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的（ ）。
A.地域性
B.系統(tǒng)性
C.操作性
D.市場(chǎng)性
22. 把房地產(chǎn)市場(chǎng)按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個(gè)不同購(gòu)買群體的過(guò)程指的是（ ）。
A.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
B.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃
23. 下列不屬于房地產(chǎn)客戶需求特征分析的是（ ）。
A.消費(fèi)能力
B.消費(fèi)目的
C.消費(fèi)方式
D.消費(fèi)心理
24. 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策略說(shuō)法正確的是（ ）。
A.避強(qiáng)定位策略的缺點(diǎn)是有較大的風(fēng)險(xiǎn)
B.迎頭定位策略的優(yōu)點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中相當(dāng)惹人注目，甚至產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)
C.迎頭定位策略往往會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺，生產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有的特色產(chǎn)品
D.創(chuàng)新定位策略的缺點(diǎn)是企業(yè)必須放棄某個(gè)佳的市場(chǎng)位置
25. 從策劃報(bào)告的（ ）來(lái)分，可分為項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目廣告策劃。
A.作用
B.內(nèi)容
C.功能
D.包含的范圍
26. 投資者將資金用于購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資稱為（ ）。
A.直接投資
B.間接投資
C.項(xiàng)目投資
D.證券投資
27. 將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計(jì)算，則三年后的本利和為（ ）。
A.1180
B.1191.02
C.1080
D.1000
28. 出售型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流入，主要表現(xiàn)為（ ）。
A.租金收入
B.銷售收入
C.自營(yíng)收入
D.轉(zhuǎn)讓收入
29. 能夠反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況，主要用于計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)的報(bào)表是（ ）。
A.投資估算表
B.損益表
C.現(xiàn)金流量表
D.資金來(lái)源與運(yùn)用表
30. 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（ ）。
A.12％
B.32％
C.24％
D.30％
31. 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，建成后可以單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的項(xiàng)目，如辦公樓、圖書(shū)館等，這樣的工程稱為（ ）。
A.單項(xiàng)工程
B.單位工程
C.分部工程
D.分項(xiàng)工程
32. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)是工程勘察和（ ）的簡(jiǎn)稱。
A.工程管理
B.工程合計(jì)
C.工程規(guī)劃
D.工程設(shè)計(jì)
33. 下列關(guān)于公開(kāi)招標(biāo)的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）。
A.公開(kāi)招標(biāo)也稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)
B.招標(biāo)程序簡(jiǎn)化是公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)
C.投標(biāo)人數(shù)多、評(píng)價(jià)工作量大是公開(kāi)招標(biāo)的缺點(diǎn)
D.承包商可選范圍大是公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)
34. （ ）適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。
A.單價(jià)合同
B.監(jiān)理合同
C.總價(jià)合同
D.成本加酬金合同
35. （ ）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中重要的一項(xiàng)管理活動(dòng)，其目的是為項(xiàng)目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制
B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效率控制
36. 由于任何單位和個(gè)人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有（ ）。
A.客觀性
B.差異性
C.廣泛性
D.區(qū)域性
37. （ ）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰(shuí)先代理成功，誰(shuí)享有傭金的一種代理方式。
A.代理
B.共同代理
C.參與代理
D.優(yōu)先代理
38. 以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價(jià)方法是（ ）。
A.成本加成定價(jià)法
B.競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
C.客戶感受定價(jià)法
D.價(jià)值效用定價(jià)法
39. （ ）是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣中運(yùn)用多的方法，也是效果好的方法。
A.價(jià)格折扣
B.變相折扣
C.抽獎(jiǎng)促銷
D.活動(dòng)推廣
40. 房地產(chǎn)廣告中，（ ）具有傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)等特點(diǎn)。
A.廣播廣告
B.雜志廣告
C.電視廣告
D.網(wǎng)絡(luò)廣告
41. 在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中，在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價(jià)格換算為另一種幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用（ ）的匯率。
A.成交日期
B.成交前
C.成交后
D.以上都不對(duì)
42. 某建筑物的建筑面積為100m2，經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。用直線法計(jì)算折舊，則此建筑物的現(xiàn)值為（ ）元。
A.29867
B.30159
C.34167
D.36254
43. （ ）是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.凈運(yùn)營(yíng)收益
D.空置面積收入
44. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（ ）的時(shí)間。
A.土地開(kāi)始開(kāi)發(fā)
B.房屋開(kāi)始施工
C.開(kāi)始租售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)
D.取得估價(jià)對(duì)象
45. 成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告采用的報(bào)告形式是（ ）。
A.敘述式
B.數(shù)據(jù)式
C.表格式
D.圖表式
46. 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（ ）日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A.15
B.20
C.60
D.90
47. 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)規(guī)約的時(shí)間為（ ）。
A.物業(yè)銷售之前
B.物業(yè)銷售之后
C.業(yè)主購(gòu)買后
D.業(yè)主入住時(shí)
48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)可以分為（ ）。
A.甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)
B.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)
C.高級(jí)、中級(jí)、初級(jí)
D.大型、中型、小型
49. 物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的（ ）日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)文件。
A.10
B.15
C.20
D.30
50. 物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為（ ）。
A.1—3年
B.2—5年
C.3—5年
D.5年
51. 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額（ ）的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
52. （ ）是指金融機(jī)構(gòu)通過(guò)各種信用方式、手段和工具，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購(gòu)買和租賃等籌集融資資金的活動(dòng)總稱。
A.房地產(chǎn)保險(xiǎn)
B.房地產(chǎn)金融
C.房地產(chǎn)估計(jì)
D.房地產(chǎn)稅收
53. 商用房開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長(zhǎng)不超過(guò)（ ）年。
A.5
B.7
C.8
D.10
54. 狹義的個(gè)人住房貸款是指（ ）。
A.個(gè)人再交易住房貸款
B.公積金個(gè)人住房貸款
C.個(gè)人住房按揭貸款
D.個(gè)人住房組合貸款
55. 某人貸款60萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個(gè)月的還款額為（ ）元。
A.7775
B.7725
C.7750
D.7700
56. （ ）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場(chǎng)運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)。
A.中國(guó)銀監(jiān)會(huì)
B.信托投資公司
C.中國(guó)人民銀行
D.國(guó)務(wù)院
57. 被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”而造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向被保險(xiǎn)人賠償，然后代表被保險(xiǎn)人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為（ ）。
A.追溯權(quán)
B.代位求償權(quán)
C.代理權(quán)
D.債權(quán)
58. 下列情形中，國(guó)家不可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的有（ ）。
A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實(shí)施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項(xiàng)手續(xù)的辦理，滿兩年未動(dòng)工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
59. 通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過(guò)程就叫做（ ）。
A.風(fēng)險(xiǎn)分析
B.敏感性分析
C.盈虧平衡分析
D.以上選項(xiàng)均不正確
60. （ ）是指房地產(chǎn)投資者以自身財(cái)力來(lái)負(fù)擔(dān)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。
A.契約性轉(zhuǎn)移
B.風(fēng)險(xiǎn)組合
C.風(fēng)險(xiǎn)自留
D.風(fēng)險(xiǎn)利用
二、多項(xiàng)選擇題
1. 決定房地產(chǎn)供給量的因素不包括（ ）。
A.房地產(chǎn)價(jià)格水平
B.購(gòu)房者的收入水平
C.購(gòu)房者的偏好
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
E.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期
2. 中國(guó)的郊區(qū)化主要表現(xiàn)在（ ）。
A.19世紀(jì)后期富人沿鐵路外遷
B.人口郊區(qū)化
C.工業(yè)郊區(qū)化
D.汽車郊區(qū)化
E.外來(lái)人口郊區(qū)聚集
3. 征收和征用的共同點(diǎn)包括（ ）。
A.強(qiáng)制性
B.補(bǔ)償性
C.所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況
D.前提條件
E.適用對(duì)象
4. 被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是（ ）。
A.入股分紅安置
B.保障安置
C.異地移民安置
D.貨幣安置
E.重新?lián)駱I(yè)安置
5. 建設(shè)用地管理的原則有（ ）。
A.節(jié)約、合理利用每寸土地
B.實(shí)行建設(shè)用地?zé)o償使用的原則
C.社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則
D.保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則
E.強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則
6. 目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有（ ）。
A.招標(biāo)
B.拍賣
C.掛牌
D.協(xié)議
E.直接買賣
7. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法中，常用的定性預(yù)測(cè)方法包括（ ）。
A.回歸分析法
B.德?tīng)柗品?BR> C.意見(jiàn)集中法
D.類推法
E.統(tǒng)計(jì)計(jì)量模型
8. 房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)有效性評(píng)估主要集中在細(xì)分市場(chǎng)的（ ）。
A.可預(yù)測(cè)性
B.可衡量性
C.可進(jìn)入性
D.可盈利性
E.可操縱性
9. 房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
B.購(gòu)買住房抵押貸款支持證券
C.購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)股票
D.房地產(chǎn)置業(yè)投資
E.購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金
10. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素有（ ）。
A.空置率
B.經(jīng)營(yíng)成本
C.開(kāi)發(fā)周期
D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目種類
E.投資收益率
11. 下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修范圍的是（ ）。
A.第三方造成的質(zhì)量缺陷
B.屋面防水工程
C.供熱與供冷系統(tǒng)
D.不可抗力造成的質(zhì)量缺陷
E.主體結(jié)構(gòu)工程
12. 工程勘察資質(zhì)包括（ ）。
A.工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)
B.工程勘察專業(yè)資質(zhì)
C.工程設(shè)計(jì)專業(yè)資質(zhì)
D.工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)
E.工程勘察綜合資質(zhì)
13. 下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念中，（ ）是從生產(chǎn)角度出發(fā)的經(jīng)營(yíng)觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。
A.生產(chǎn)觀念
B.產(chǎn)品觀念
C.推銷觀念
D.市場(chǎng)營(yíng)銷觀念
E.社會(huì)營(yíng)銷觀念
14. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)包括（ ）。
A.客觀性
B.針對(duì)性
C.差異性
D.區(qū)域性
E.廣泛性
15. 根據(jù)建筑物引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為（ ）。
A.物質(zhì)折舊
B.精神折舊
C.功能折舊
D.補(bǔ)償折舊
E.經(jīng)濟(jì)折舊
16. 下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的敘述，正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù)
B.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告
C.成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告一般采用敘述式報(bào)告
D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般采用書(shū)面形式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告
E.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成
17. 下列選項(xiàng)中，（ ）屬于業(yè)主享有的權(quán)利。
A.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定
B.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
D.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用
E.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
18. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則包括（ ）。
A.合理原則
B.無(wú)償原則
C.公開(kāi)原則
D.固定原則
E.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
19. 下列財(cái)產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)的是（ ）。
A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
B.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
C.列入文物保護(hù)的建筑物
D.經(jīng)發(fā)包方同意抵押的承包荒地的土地使用權(quán)
E.抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具
20. 房屋保險(xiǎn)關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)不包括（ ）。
A.交納保險(xiǎn)費(fèi)
B.發(fā)生事故時(shí)，向保險(xiǎn)人請(qǐng)求賠償
C.救護(hù)保險(xiǎn)房屋
D.發(fā)生意外事故時(shí)，向保險(xiǎn)人報(bào)告
E.減少房屋功能性折舊
三、案例分析題
1. 某生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目，生產(chǎn)某單一產(chǎn)品，年固定成本為1200萬(wàn)元，每件產(chǎn)品的單位成本（含單位產(chǎn)品稅金等）為 600元，銷售價(jià)格為1600元，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為16000件。根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：
<1>、該建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)是（ ）件。
A.6000
B.9000
C.10000
D.12000
<2>、當(dāng)該建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)量為 13000件時(shí)，利潤(rùn)為（ ）萬(wàn)元。
A.100
B.118
C.120
D.136
<3>、當(dāng)該建設(shè)項(xiàng)目的產(chǎn)量為15640件時(shí)，其實(shí)際生產(chǎn)能力利用率為（ ）。
A.88.52%
B.97.75%
C.98.56%
D.99.59%
<4>、在進(jìn)行盈虧平衡分析時(shí)，固定成本和變動(dòng)成本的分解方法有（ ）。
A.費(fèi)用分解法
B.高低點(diǎn)法
C.敏感性分析法
D.回歸分析法
2. 某建筑物建筑面積為100m2，已經(jīng)過(guò)10年，重置價(jià)格為500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
<1>、用直線法計(jì)算該建筑物折舊總額為（ ）元。
A.15841
B.14833
C.15833
D.以上均不對(duì)
<2>、估計(jì)其現(xiàn)值為（ ）元。
A.34167
B.43122
C.23147
D.以上均不對(duì)
<3>、由此可得該建筑物成新率為（ ）。
A.67.4%
B.68.3%
C.無(wú)法計(jì)算
D.47.432%
<4>、本案中建筑物折舊的計(jì)算方法歸納為（ ）。
A.年限法
B.實(shí)際觀察法
C.成新折舊法
D.綜合法
3. 張某購(gòu)買了一套市場(chǎng)價(jià)格為200萬(wàn)元的商品房，首付款為50%，余款向銀行申請(qǐng)抵押貸款，假設(shè)貸款期限為20年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%。
<1>、張某這筆貸款的月利率和還款期數(shù)分別為（ ）。
A.0.3872%，20期
B.0.4167%，240期
C.5%，20期
D.5%，240期
<2>、張某這筆貸款的月償還額為（ ）元。
A.5800.3
B.6233.5
C.6599.78
D.7908.5
<3>、如果張某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是（ ）。
A.每月償還利息遞增、每月付款遞減
B.每月償還利息遞減、每月付款遞增
C.每月償還利息遞增、每月付款遞增
D.每月償還利息遞減、每月付款遞減
<4>、如果張某選擇浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款，那么這種貸款形式的優(yōu)點(diǎn)有（ ）。
A.可以鎖定利息支出
B.貼近市場(chǎng)利率水平
C.當(dāng)利率下降時(shí)，可節(jié)省成本
D.當(dāng)利率上升時(shí)，可節(jié)省成本
4. 近年來(lái)各地的房產(chǎn)人如雨后春筍般成長(zhǎng)起來(lái)，僅北京地區(qū)就有2000多家房產(chǎn)公司，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，而房產(chǎn)促銷策略作為房產(chǎn)營(yíng)銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開(kāi)拓市場(chǎng)，樹(shù)立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購(gòu)買者的有力機(jī)制。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：
<1>、常見(jiàn)的房地產(chǎn)非人員推銷方式有（ ）。
A.現(xiàn)場(chǎng)促銷
B.營(yíng)業(yè)推廣
C.房地產(chǎn)廣告
D.公共關(guān)系
<2>、人員推銷的特征表現(xiàn)為（ ）。
A.當(dāng)面洽談，便于及時(shí)調(diào)整
B.可建立長(zhǎng)期關(guān)系，便于了解顧客要求
C.信息反饋快，以便及時(shí)調(diào)整自己經(jīng)營(yíng)策略，技術(shù)措施
D.時(shí)間成本較低
<3>、某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是（ ）。
A.擴(kuò)大房產(chǎn)商品知名度
B.樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)形象
C.降低房地產(chǎn)價(jià)格
D.向消費(fèi)者或代理商提供一種特殊的優(yōu)惠
<4>、公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性指（ ）。
A.公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳
B.公共關(guān)系效果不明顯
C.公共關(guān)系效果不是立刻見(jiàn)效，需一定時(shí)間的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)效果
D.公共關(guān)系推廣一般沒(méi)有效果
5. 利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在物業(yè)服務(wù)合同中約定采用包干制計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元。但由于近期物價(jià)上漲，導(dǎo)致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產(chǎn)生虧損約10萬(wàn)元。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
<1>、瑞辰物業(yè)公司的虧損應(yīng)按（ ）處理。
A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔(dān)
B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔(dān)
C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決
D.由瑞辰物業(yè)公司承擔(dān)，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)對(duì)物業(yè)公司給予一定比例的補(bǔ)償
<2>、采用這種物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)管理費(fèi)用具有（ ）特征。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高
B.人工成本占總成本的比例較高
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用可預(yù)測(cè)性比較強(qiáng)
D.風(fēng)險(xiǎn)完全由物業(yè)公司承擔(dān)，所以對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是不利的
<3>、如果瑞辰物業(yè)公司想在下一年度扭虧為盈，則（ ）。
A.可以直接提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
B.可以不斷提高企業(yè)管理水平，減少物業(yè)服務(wù)成本的支出
C.可以減少法定稅費(fèi)的支出
D.可以降低物業(yè)服務(wù)水平以節(jié)約開(kāi)支
<4>、如果瑞辰物業(yè)管理公司是一個(gè)二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，則管理人員中中級(jí)職稱人員至少為（ ）人以上。
A.5
B.10
C.20
D.30
參考答案
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一、單項(xiàng)選擇題
1
[答案]：C
[解析]：本題考查區(qū)位的確定性。參見(jiàn)教材P1。
2
[答案]：C
[解析]：本題考查需求門檻的概念。參見(jiàn)教材P6。
3
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)需求曲線。由房地產(chǎn)需求曲線可知，房地產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加。參見(jiàn)教材P12。
4
[答案]：B
[解析]：本題考查絕對(duì)地租的概念。絕地地租是土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。參見(jiàn)教材P17。
5
[答案]：A
[解析]：本題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展。根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)化理論，西方發(fā)達(dá)國(guó)家已進(jìn)入工業(yè)化的成熟期，城市發(fā)展處于“絕對(duì)分散”階段；發(fā)展中國(guó)家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈“絕對(duì)集中”態(tài)勢(shì)。參見(jiàn)教材P19。
6
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)征收的限制條件。房地產(chǎn)征收的限制條件包括選項(xiàng)ABC三項(xiàng)內(nèi)容。參見(jiàn)教材P25。
7
[答案]：D
[解析]：本題考查集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。參見(jiàn)教材P30。
8
[答案]：C
[解析]：本題考查房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級(jí)人民政府。參見(jiàn)教材P30。
9
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有土地上征收房屋價(jià)值的評(píng)估。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。參見(jiàn)教材P34。
10
[答案]：C
[解析]：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地有償使用的主要方式。參見(jiàn)教材P39。
11
[答案]：D
[解析]：本題考查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，稱為房隨地走。參見(jiàn)教材P48-49。
12
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的年限。居住用地應(yīng)該為70年。參見(jiàn)教材P40。
13
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)出租的條件。A項(xiàng)應(yīng)為建設(shè)用地使用權(quán)出租人必須辦理租賃登記，否則不得出租。參見(jiàn)教材P50。
14
[答案]：A
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日生效。參見(jiàn)教材P53。
15
[答案]：C
[解析]：本題考查農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再次申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。參見(jiàn)教材P59。
16
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有實(shí)用性、時(shí)效性、實(shí)踐性等特點(diǎn)。具有實(shí)用性，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是為解決有關(guān)實(shí)際問(wèn)題而進(jìn)行的。參見(jiàn)教材P61。
17
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研的具體內(nèi)容。選項(xiàng)A屬于政治法律環(huán)境調(diào)研，選項(xiàng)C屬于社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研，選項(xiàng)D屬于社區(qū)環(huán)境調(diào)研。參見(jiàn)教材P64。
18
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P67。
19
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研的基本方法。參見(jiàn)教材P73。
20
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)的方法。房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)方法有購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)綜合法和專家意見(jiàn)法三種。定量預(yù)測(cè)方法有時(shí)間序列預(yù)測(cè)法、回歸分析預(yù)測(cè)法和市場(chǎng)因子推演法三種。參見(jiàn)教材P77。
21
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)。參見(jiàn)教材P82。
22
[答案]：C
[解析]：本題考房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個(gè)不同購(gòu)買群體的過(guò)程。參見(jiàn)教材P84。
23
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)客戶需求特征分析。客戶需求特征分析主要分析下列三方面：1.消費(fèi)能力；2.消費(fèi)目的；3.消費(fèi)方式。參見(jiàn)教材P89-90。
24
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的策略。迎頭定位策略的缺點(diǎn)是有較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以A錯(cuò)誤；創(chuàng)新定位策略往往會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)上的空缺，生產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有的特色產(chǎn)品，所以C錯(cuò)誤；避強(qiáng)定位策略的缺點(diǎn)是企業(yè)必須放棄某個(gè)佳的市場(chǎng)位置，所以D錯(cuò)誤。
25
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告的分類。從策劃報(bào)告的內(nèi)容來(lái)分，可分為項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目廣告策劃。參見(jiàn)教材P96。
26
[答案]：B
[解析]：本題考查投資的種類。間接投資是指投資者將資金用于購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資。參見(jiàn)教材P99。
27
[答案]：B
[解析]：本題考查復(fù)利計(jì)算的方法。本利和=1000×（1+6%）3＝1191.02（元），利息=1191.02-1000=191.02（元）。參見(jiàn)教材P105。
28
[答案]：B
[解析]：本題考查出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入。出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。參見(jiàn)教材P111。
29
[答案]：B
[解析]：本題考查損益表。損益表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。參見(jiàn)教材P119。
30
[答案]：B
[解析]：本題考查資本金利潤(rùn)率的計(jì)算，該項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率=800/2500=32%。參見(jiàn)教材P127。
31
[答案]：A
[解析]：本題考查單項(xiàng)工程的概念。參見(jiàn)教材P160。
32
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)是工程勘察和工程設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)稱。參見(jiàn)教材P162。
33
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的方式。公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)人可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包商，選項(xiàng)B是邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)。參見(jiàn)教材P167。
34
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的類型?？們r(jià)合同適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P172。
35
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中重要的一項(xiàng)管理活動(dòng)，其目的是為項(xiàng)目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。參見(jiàn)教材P177。
36
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)。由于任何單位和個(gè)人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷具有廣泛性。參見(jiàn)教材P187。
37
[答案]：B
[解析]：本題考查共同代理的概念。參見(jiàn)教材P192。
38
[答案]：C
[解析]：本題考查需求導(dǎo)向定價(jià)法的概念。需求導(dǎo)向定價(jià)法的理論基礎(chǔ)是效用理論。這種方法是以客戶的感受作為定價(jià)的依據(jù)，也稱為客戶感受定價(jià)法。參見(jiàn)教材P195。
39
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣的方法。價(jià)格折扣是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣中運(yùn)用多的方法，也是效果好的方法。參見(jiàn)教材P207。
40
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)廣告媒體的特點(diǎn)。電視廣告具有傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)手段和方式多樣等優(yōu)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P202。
41
[答案]：A
[解析]：本題考查建立比較基準(zhǔn)的統(tǒng)一幣種。在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價(jià)格換算為另一種幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見(jiàn)教材P212。
42
[答案]：C
[解析]：本題考查直線法計(jì)算折舊額和建筑物現(xiàn)值。參見(jiàn)教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10
年折舊額D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折舊總額Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物現(xiàn)值＝重新構(gòu)建價(jià)格－折舊總額＝50000－15833＝34167（元）
43
[答案]：B
[解析]：本題考查有效毛收入的概念。有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。參加教材P227。
44
[答案]：D
[解析]：本題考查開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得被估價(jià)房地產(chǎn)的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)。參見(jiàn)教材P232。
45
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的形式。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告采用的報(bào)告形式是表格式。參見(jiàn)教材P235。
46
[答案]：D
[解析]：本題考查業(yè)主大會(huì)的籌備。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。參見(jiàn)教材P239。
47
[答案]：A
[解析]：本題考查臨時(shí)管理規(guī)約制定的時(shí)間?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)規(guī)約的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。參見(jiàn)教材P243。
48
[答案]：B
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)，另有暫定級(jí)。參見(jiàn)教材P247。
49
[答案]：A
[解析]：本題考查物業(yè)管理招標(biāo)的程序。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等。參見(jiàn)教材P251。
50
[答案]：C
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)合同的有效期。參見(jiàn)教材P256。
51
[答案]：C
[解析]：本題考查住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。參見(jiàn)教材P260。
52
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)金融的概念。參見(jiàn)教材P264。
53
[答案]：C
[解析]：本題考查商用房開(kāi)發(fā)貸款的期限。對(duì)于商用房開(kāi)發(fā)貸款，如果項(xiàng)目全部用于出租、自營(yíng)的，貸款期限一般不超過(guò)15年。項(xiàng)目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長(zhǎng)不超過(guò)8年。參見(jiàn)教材P273。
54
[答案]：C
[解析]：本題考查狹義的個(gè)人住房貸款。狹義的個(gè)人住房貸款是指銀行用信貸資金向購(gòu)買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款，通常也稱為個(gè)人住房按揭貸款。參見(jiàn)教材P274。
55
[答案]：C
[解析]：本題考查等額本金還款的計(jì)算。套用公式即可計(jì)算出結(jié)果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。參見(jiàn)教材P279。
56
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱中國(guó)銀監(jiān)會(huì)）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場(chǎng)運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)。參見(jiàn)教材P284。
57
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的代位求償權(quán)。參見(jiàn)教材P288。
58
[答案]：C
[解析]：本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開(kāi)發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項(xiàng)手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。參見(jiàn)教材P55。
59
[答案]：C
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的概念。參見(jiàn)教材P131。
60
[答案]：C
[解析]：本題考查風(fēng)險(xiǎn)自留的概念。參見(jiàn)教材P146。
二、多項(xiàng)選擇題
1
[答案]：BCE
[解析]：本題考查決定房地產(chǎn)供給量的因素。決定房地產(chǎn)供給量的因素主要有房地產(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)水平和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期四種。參見(jiàn)教材P13。
2
[答案]：BCE
[解析]：本題主要考查中國(guó)的郊區(qū)化問(wèn)題。參見(jiàn)教材P22。
3
[答案]：AB
[解析]：本題考查征收和征用的共同點(diǎn)。征收是國(guó)家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)；征用是國(guó)家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，兩者的共同點(diǎn)是均有強(qiáng)制性和補(bǔ)償性。參見(jiàn)教材P26。
4
[答案]：BD
[解析]：本題考查被征地農(nóng)民的安置。被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。
5
[答案]：ACDE
[解析]：本題考查建設(shè)用地管理的原則。B項(xiàng)應(yīng)為實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則。參見(jiàn)教材P37。
6
[答案]：ABCD
[解析]：本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見(jiàn)教材P39。
7
[答案]：BCD
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中的定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)方法常用的有德?tīng)柗品?、意?jiàn)集中法、類推法。參見(jiàn)教材P77。
8
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估。房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)有效性評(píng)估主要集中在細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性、可進(jìn)入性、可盈利性和可操縱性。參見(jiàn)教材P87。
9
[答案]：BCE
[解析]：本題考查間接投資的概念。間接投資是指投資者將資金用于購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。參見(jiàn)教材P99。
10
[答案]：ABCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定因素主要包括八個(gè)方面，參見(jiàn)教材P130-131。
11
[答案]：BCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修范圍。對(duì)于房屋建筑工程，以下三種情況不屬于保修范圍：①因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷；②第三方造成的質(zhì)量缺陷；③不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。參見(jiàn)教材P185。
12
[答案]：BE
[解析]：本題考查工程勘察資質(zhì)。其他三項(xiàng)屬于工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。參見(jiàn)教材P163。
13
[答案]：ABC
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念。生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和推銷觀念是從生產(chǎn)角度出發(fā)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。參見(jiàn)教材P188。
14
[答案]：CDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)。包括營(yíng)銷市場(chǎng)的廣泛性、營(yíng)銷組織的區(qū)域性和營(yíng)銷策略的差異性。參見(jiàn)教材P187。
15
[答案]：ACE
[解析]：本題考查建筑物的折舊。根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。參見(jiàn)教材P221。
16
[答案]：ABDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的含義。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告一般采用表格式報(bào)告，所以C項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤。參見(jiàn)教材P235-236。
17
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查業(yè)主的權(quán)利。選項(xiàng)A是業(yè)主的義務(wù)，因此是錯(cuò)誤選項(xiàng)。參見(jiàn)教材P238。
18
[答案]：ACE
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則。包括合理原則、公開(kāi)原則、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。參見(jiàn)教材P256。
19
[答案]：DE
[解析]：本題考查可以設(shè)定抵押和不能抵押的財(cái)產(chǎn)類型。
A.B和C都屬于不得抵押的范圍。具體內(nèi)容參見(jiàn)教材P266。
20
[答案]：BE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險(xiǎn)中投保人的義務(wù)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，投保人的義務(wù)主要有3項(xiàng)：1.交納保險(xiǎn)費(fèi)；2.救護(hù)有險(xiǎn)情的房屋；3.發(fā)生意外事故時(shí)向保險(xiǎn)人報(bào)告。參見(jiàn)教材P288。
三、案例分析題
1
<1>
[答案]：D
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的計(jì)算。注意單位統(tǒng)一。固定成本＝1200萬(wàn)元，可變成本＝600元/平方米，銷售價(jià)格＝1600元/平方米。設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量為x，則有0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000（件）。參見(jiàn)教材P133。
<2>
[答案]：A
[解析]：本題考查利潤(rùn)的計(jì)算。利潤(rùn)＝銷售收入－固定成本－可變成本＝0.16×13000-1200-0.06×13000=100（萬(wàn)元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查生產(chǎn)能力利用率的計(jì)算。實(shí)際BEP（%）=Q實(shí)際/Q0=15640/16000=97.75%。
<4>
[答案]：ABD
[解析]：本題考查固定成本和變動(dòng)成本分解的方法。參見(jiàn)教材P132-133。
2
<1>
[答案]：C
[解析]：折舊總額＝年折舊額×有效年齡＝1583.33×10＝15833.3（元）。
<2>
[答案]：A
[解析]：用成本法計(jì)算的現(xiàn)值＝重置總成本－折舊總額＝100×500－15833.3＝34166.7（元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查成新率的計(jì)算。成新率=[1-（1-R）t/N]×100% =[1-（1-5%）10/30]×100%=68.3%。
<4>
[答案]：AC
[解析]：本題中運(yùn)用到了兩種計(jì)算折舊的方法，直線法是年限法的一種，另一種是成新法。
3
<1>
[答案]：B
[解析]：按月還款方式的計(jì)算中，利率必須采用月利率，還款期數(shù)必須是按月計(jì)算的期數(shù)。
月利率=年利率/12=5%÷12=0.4167%；按月的期數(shù)=20×12=240（期）。
<2>
[答案]：C
[解析]：本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計(jì)算。
張某借款：200×50%=100（萬(wàn)元）
A=P×i×（1+i）n/（1+i）n-1
=100×0.4167%×（1+0.4167%）240/（1+0.4167%）240-1
=0.659978（萬(wàn)元）=6599.78（元）
<3>
[答案]：D
[解析]：本題考查等本金還款方式的特點(diǎn)。其特點(diǎn)是每月償本金不變，利息逐期遞減，月還款額遞減。
<4>
[答案]：BC
[解析]：本題考查浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的優(yōu)點(diǎn)。浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款的優(yōu)點(diǎn)是：貼近市場(chǎng)利率水平，當(dāng)利率下降時(shí)，可節(jié)省成本。
4
<1>
[答案]：BCD
[解析]：房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。參見(jiàn)教材P199。
<2>
[答案]：BC
[解析]：人員推銷的優(yōu)勢(shì)：可以當(dāng)面洽談，交流信息；可與客戶建立長(zhǎng)期關(guān)系；信息反饋比較快。缺點(diǎn)是時(shí)間成本較高，對(duì)推銷人員的要求高。參見(jiàn)教材P205。
<3>
[答案]：D
[解析]：大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)實(shí)際上向消費(fèi)者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。參見(jiàn)教材P207。
<4>
[答案]：C
[解析]：公共關(guān)系本身不是活動(dòng)就可以確立的，它依賴于企業(yè)長(zhǎng)期形象的積累，而公共關(guān)系活動(dòng)的效果也不是立刻見(jiàn)效的，需要一定時(shí)期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。參見(jiàn)教材P208。
5
<1>
[答案]：A
[解析]：包干制下物業(yè)服務(wù)虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。
<2>
[答案]：ABC
[解析]：本題考查物業(yè)管理費(fèi)用的特點(diǎn)，共有三個(gè)。選項(xiàng)D風(fēng)險(xiǎn)完全由物業(yè)公司承擔(dān)，但并不一定不利，如果物業(yè)服務(wù)公司管理水平高，可以獲得較高的利潤(rùn)，反而可能是有利的。
<3>
[答案]：B
[解析]：物業(yè)服務(wù)費(fèi)由三部分構(gòu)成。法定稅費(fèi)是不能減少的，服務(wù)質(zhì)量也不能降低，直接提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不可行的，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局核定后，物業(yè)公司不能自行調(diào)節(jié)。只有通過(guò)提高管理水平，減少服務(wù)成本支出，間接地提高利潤(rùn)。
<4>
[答案]：B
[解析]：二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求至少有專職管理和技術(shù)人員20人，但是具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人。注意審清題目，注意中級(jí)職稱的要求。