#經(jīng)濟師考試# #2012年中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)專業(yè)試題練習(xí)及答案#：2012年經(jīng)濟師考試報名已經(jīng)開始，職業(yè)培訓(xùn)教育網(wǎng)編輯團隊提供大量經(jīng)濟師考試輔導(dǎo)材料供考生學(xué)習(xí)。網(wǎng)校2012年經(jīng)濟師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)課程正在招生，詳情請查閱經(jīng)濟師考試頻道。
一、單項選擇題
1. 區(qū)位的性是由（ ）決定的。
A.地址和微位置
B.歷史和地理
C.距離和方位
D.自然區(qū)位和文化區(qū)位
2. 某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的低購買力和服務(wù)水平稱為（ ）。
A.中心地職能
B.中心性
C.需求門檻
D.銷售范圍
3. 房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系是（ ）。
A.正相關(guān)
B.常數(shù)關(guān)系
C.負(fù)相關(guān)
D.無關(guān)系
4. （ ）是土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。
A.壟斷地租
B.絕對地租
C.級差地租
D.超額地租
5. 根據(jù)城市發(fā)展進化理論，發(fā)展中國家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈（ ）態(tài)勢。
A.絕對集中階段
B.相對集中階段
C.相對分散階段
D.絕對分散階段
6. 下面關(guān)于房地產(chǎn)征收的限制條件表述中，不正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)征收只能以公共利益為目的
B.房地產(chǎn)征收應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序
C.房地產(chǎn)征收應(yīng)給予公正的補償
D.房地產(chǎn)征收應(yīng)征得被征收人同意
7. 在集體土地征收的補償和安置中，征收耕地的土地補償費應(yīng)該為被征收前3年平均年產(chǎn)值的（ ）。
A.3-4倍
B.4-5倍
C.6-8倍
D.6-10倍
8. 國有土地上房屋征收的主體是（ ）。
A.鄉(xiāng)政府
B.鎮(zhèn)政府
C.市政府
D.省政府
9. 國有土地上被征收房屋的評估辦法由（ ）制定。
A.國務(wù)院住房城建主管部門
B.房地產(chǎn)征收指導(dǎo)部門
C.房地產(chǎn)征收部門
D.房地產(chǎn)價格評估部門
10. 國有建設(shè)用地有償使用的主要方式是（ ）。
A.劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)
B.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
D.國有土地租賃
11. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（ ）。
A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定
B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
D.隨之轉(zhuǎn)讓
12. 下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓高年限描述有誤的是（ ）。
A.居住用地60年
B.工業(yè)用地50年
C.教育、科技文化用地50年
D.商業(yè)、娛樂用地40年
13. 下列哪種情況建設(shè)用地使用權(quán)不得出租（ ）。
A.建設(shè)用地使用權(quán)出租人可以不辦理租賃登記
B.建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
C.按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進行出租的
D.領(lǐng)有國有土地使用證，并經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)的
14. 房地產(chǎn)抵押合同自（ ）。
A.自抵押登記之日生效
B.自抵押合同簽字之日生效
C.自公證之日生效
D.自土地使用權(quán)證書支付之日生效
15. 下列哪種情況不可以申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)（ ）。
A.集體內(nèi)成員居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的
B.集體組織內(nèi)成員因結(jié)婚等原因，卻需建新房分戶的
C.村民將原有住房出賣再次申請的
D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
16. 房地產(chǎn)市場調(diào)研是為了解決有關(guān)實際問題而進行的，這反映了房地產(chǎn)市場調(diào)研的（ ）特點。
A.時效性
B.實用性
C.實踐性
D.審美性
17. 在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，（ ）屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。
A.政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢
B.一般利率水平
C.居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度和文化水平
D.社區(qū)繁榮程度、購物條件
18. 關(guān)于人口和流動人口、職業(yè)或行業(yè)類別等方面的資料搜集屬于房地產(chǎn)（ ）的搜集。
A.公共設(shè)施資料
B.人文社會經(jīng)濟資料
C.租售資料
D.房地產(chǎn)市場景氣資料
19. 在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設(shè)施的顧客流量等情況時，才使用的調(diào)研方法是（ ）。
A.觀察法
B.試驗法
C.詢問法
D.投射法
20. 以下屬于房地產(chǎn)市場定性預(yù)測方法的是（ ）。
A.專家意見法
B.簡單平均法
C.市場因子推演法
D.回歸分析法
21. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程是一個龐大的系統(tǒng)工程，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的（ ）。
A.地域性
B.系統(tǒng)性
C.操作性
D.市場性
22. 把房地產(chǎn)市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個不同購買群體的過程指的是（ ）。
A.房地產(chǎn)項目開發(fā)
B.房地產(chǎn)項目策劃
C.房地產(chǎn)市場細(xì)分
D.房地產(chǎn)經(jīng)營策劃
23. 下列不屬于房地產(chǎn)客戶需求特征分析的是（ ）。
A.消費能力
B.消費目的
C.消費方式
D.消費心理
24. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策略說法正確的是（ ）。
A.避強定位策略的缺點是有較大的風(fēng)險
B.迎頭定位策略的優(yōu)點是競爭過程中相當(dāng)惹人注目，甚至產(chǎn)生轟動效應(yīng)
C.迎頭定位策略往往會填補市場上的空缺，生產(chǎn)市場上沒有的特色產(chǎn)品
D.創(chuàng)新定位策略的缺點是企業(yè)必須放棄某個佳的市場位置
25. 從策劃報告的（ ）來分，可分為項目產(chǎn)品策劃、項目投資策劃、項目營銷策劃和項目廣告策劃。
A.作用
B.內(nèi)容
C.功能
D.包含的范圍
26. 投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資稱為（ ）。
A.直接投資
B.間接投資
C.項目投資
D.證券投資
27. 將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計算，則三年后的本利和為（ ）。
A.1180
B.1191.02
C.1080
D.1000
28. 出售型的房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流入，主要表現(xiàn)為（ ）。
A.租金收入
B.銷售收入
C.自營收入
D.轉(zhuǎn)讓收入
29. 能夠反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)的報表是（ ）。
A.投資估算表
B.損益表
C.現(xiàn)金流量表
D.資金來源與運用表
30. 某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ）。
A.12％
B.32％
C.24％
D.30％
31. 一個建設(shè)項目中具有獨立的設(shè)計文件，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的項目，如辦公樓、圖書館等，這樣的工程稱為（ ）。
A.單項工程
B.單位工程
C.分部工程
D.分項工程
32. 房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計是工程勘察和（ ）的簡稱。
A.工程管理
B.工程合計
C.工程規(guī)劃
D.工程設(shè)計
33. 下列關(guān)于公開招標(biāo)的說法錯誤的是（ ）。
A.公開招標(biāo)也稱為無限競爭性招標(biāo)
B.招標(biāo)程序簡化是公開招標(biāo)的優(yōu)點
C.投標(biāo)人數(shù)多、評價工作量大是公開招標(biāo)的缺點
D.承包商可選范圍大是公開招標(biāo)的優(yōu)點
34. （ ）適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目。
A.單價合同
B.監(jiān)理合同
C.總價合同
D.成本加酬金合同
35. （ ）是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制
B.房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制
C.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制
D.房地產(chǎn)開發(fā)項目效率控制
36. 由于任何單位和個人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場，所以房地產(chǎn)市場營銷具有（ ）。
A.客觀性
B.差異性
C.廣泛性
D.區(qū)域性
37. （ ）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式。
A.代理
B.共同代理
C.參與代理
D.優(yōu)先代理
38. 以經(jīng)濟學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價方法是（ ）。
A.成本加成定價法
B.競爭價格定價法
C.客戶感受定價法
D.價值效用定價法
39. （ ）是房地產(chǎn)營業(yè)推廣中運用多的方法，也是效果好的方法。
A.價格折扣
B.變相折扣
C.抽獎促銷
D.活動推廣
40. 房地產(chǎn)廣告中，（ ）具有傳播面廣、影響力大、訴求力強等特點。
A.廣播廣告
B.雜志廣告
C.電視廣告
D.網(wǎng)絡(luò)廣告
41. 在房地產(chǎn)估價的市場法中，在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價格換算為另一種幣種的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用（ ）的匯率。
A.成交日期
B.成交前
C.成交后
D.以上都不對
42. 某建筑物的建筑面積為100m2，經(jīng)過年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。用直線法計算折舊，則此建筑物的現(xiàn)值為（ ）元。
A.29867
B.30159
C.34167
D.36254
43. （ ）是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.凈運營收益
D.空置面積收入
44. 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點是（ ）的時間。
A.土地開始開發(fā)
B.房屋開始施工
C.開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)
D.取得估價對象
45. 成套住宅抵押估價報告采用的報告形式是（ ）。
A.敘述式
B.數(shù)據(jù)式
C.表格式
D.圖表式
46. 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（ ）日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
A.15
B.20
C.60
D.90
47. 《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時規(guī)約的時間為（ ）。
A.物業(yè)銷售之前
B.物業(yè)銷售之后
C.業(yè)主購買后
D.業(yè)主入住時
48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級可以分為（ ）。
A.甲級、乙級、丙級
B.一級、二級、三級
C.高級、中級、初級
D.大型、中型、小型
49. 物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的（ ）日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)文件。
A.10
B.15
C.20
D.30
50. 物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為（ ）。
A.1—3年
B.2—5年
C.3—5年
D.5年
51. 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（ ）的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
52. （ ）是指金融機構(gòu)通過各種信用方式、手段和工具，為房地產(chǎn)開發(fā)、購買和租賃等籌集融資資金的活動總稱。
A.房地產(chǎn)保險
B.房地產(chǎn)金融
C.房地產(chǎn)估計
D.房地產(chǎn)稅收
53. 商用房開發(fā)貸款的項目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長不超過（ ）年。
A.5
B.7
C.8
D.10
54. 狹義的個人住房貸款是指（ ）。
A.個人再交易住房貸款
B.公積金個人住房貸款
C.個人住房按揭貸款
D.個人住房組合貸款
55. 某人貸款60萬元，貸款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個月的還款額為（ ）元。
A.7775
B.7725
C.7750
D.7700
56. （ ）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場運行的管理機構(gòu)。
A.中國銀監(jiān)會
B.信托投資公司
C.中國人民銀行
D.國務(wù)院
57. 被保險房屋發(fā)生保險事故是由“第三者”而造成的，保險人可以先按合同向被保險人賠償，然后代表被保險人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為（ ）。
A.追溯權(quán)
B.代位求償權(quán)
C.代理權(quán)
D.債權(quán)
58. 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有（ ）。
A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項手續(xù)的辦理，滿兩年未動工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
59. 通過對投資項目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項目經(jīng)濟效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就叫做（ ）。
A.風(fēng)險分析
B.敏感性分析
C.盈虧平衡分析
D.以上選項均不正確
60. （ ）是指房地產(chǎn)投資者以自身財力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險損失。
A.契約性轉(zhuǎn)移
B.風(fēng)險組合
C.風(fēng)險自留
D.風(fēng)險利用
二、多項選擇題
1. 決定房地產(chǎn)供給量的因素不包括（ ）。
A.房地產(chǎn)價格水平
B.購房者的收入水平
C.購房者的偏好
D.房地產(chǎn)開發(fā)成本
E.消費者對未來的預(yù)期
2. 中國的郊區(qū)化主要表現(xiàn)在（ ）。
A.19世紀(jì)后期富人沿鐵路外遷
B.人口郊區(qū)化
C.工業(yè)郊區(qū)化
D.汽車郊區(qū)化
E.外來人口郊區(qū)聚集
3. 征收和征用的共同點包括（ ）。
A.強制性
B.補償性
C.所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況
D.前提條件
E.適用對象
4. 被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是（ ）。
A.入股分紅安置
B.保障安置
C.異地移民安置
D.貨幣安置
E.重新?lián)駱I(yè)安置
5. 建設(shè)用地管理的原則有（ ）。
A.節(jié)約、合理利用每寸土地
B.實行建設(shè)用地?zé)o償使用的原則
C.社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則
D.保護耕地和提高土地利用率的原則
E.強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則
6. 目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有（ ）。
A.招標(biāo)
B.拍賣
C.掛牌
D.協(xié)議
E.直接買賣
7. 在房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法中，常用的定性預(yù)測方法包括（ ）。
A.回歸分析法
B.德爾菲法
C.意見集中法
D.類推法
E.統(tǒng)計計量模型
8. 房地產(chǎn)細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的（ ）。
A.可預(yù)測性
B.可衡量性
C.可進入性
D.可盈利性
E.可操縱性
9. 房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
A.房地產(chǎn)開發(fā)投資
B.購買住房抵押貸款支持證券
C.購買房地產(chǎn)企業(yè)股票
D.房地產(chǎn)置業(yè)投資
E.購買房地產(chǎn)投資信托基金
10. 房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素有（ ）。
A.空置率
B.經(jīng)營成本
C.開發(fā)周期
D.開發(fā)項目種類
E.投資收益率
11. 下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修范圍的是（ ）。
A.第三方造成的質(zhì)量缺陷
B.屋面防水工程
C.供熱與供冷系統(tǒng)
D.不可抗力造成的質(zhì)量缺陷
E.主體結(jié)構(gòu)工程
12. 工程勘察資質(zhì)包括（ ）。
A.工程設(shè)計行業(yè)資質(zhì)
B.工程勘察專業(yè)資質(zhì)
C.工程設(shè)計專業(yè)資質(zhì)
D.工程設(shè)計專項資質(zhì)
E.工程勘察綜合資質(zhì)
13. 下列房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念中，（ ）是從生產(chǎn)角度出發(fā)的經(jīng)營觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。
A.生產(chǎn)觀念
B.產(chǎn)品觀念
C.推銷觀念
D.市場營銷觀念
E.社會營銷觀念
14. 房地產(chǎn)市場營銷的特點包括（ ）。
A.客觀性
B.針對性
C.差異性
D.區(qū)域性
E.廣泛性
15. 根據(jù)建筑物引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為（ ）。
A.物質(zhì)折舊
B.精神折舊
C.功能折舊
D.補償折舊
E.經(jīng)濟折舊
16. 下列有關(guān)房地產(chǎn)估價報告的敘述，正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價值的正式答復(fù)
B.房地產(chǎn)估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價值的分析報告
C.成套住宅抵押估價報告一般采用敘述式報告
D.房地產(chǎn)估價報告一般采用書面形式，分為敘述式報告和表格式報告
E.房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成
17. 下列選項中，（ ）屬于業(yè)主享有的權(quán)利。
A.執(zhí)行業(yè)主大會的決定
B.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
D.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用
E.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
18. 物業(yè)服務(wù)費的收費原則包括（ ）。
A.合理原則
B.無償原則
C.公開原則
D.固定原則
E.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
19. 下列財產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)的是（ ）。
A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
B.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)
C.列入文物保護的建筑物
D.經(jīng)發(fā)包方同意抵押的承包荒地的土地使用權(quán)
E.抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具
20. 房屋保險關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)不包括（ ）。
A.交納保險費
B.發(fā)生事故時，向保險人請求賠償
C.救護保險房屋
D.發(fā)生意外事故時，向保險人報告
E.減少房屋功能性折舊
三、案例分析題
1. 某生產(chǎn)性建設(shè)項目，生產(chǎn)某單一產(chǎn)品，年固定成本為1200萬元，每件產(chǎn)品的單位成本（含單位產(chǎn)品稅金等）為 600元，銷售價格為1600元，設(shè)計生產(chǎn)能力為16000件。根據(jù)題意，回答下列問題：
<1>、該建設(shè)項目的產(chǎn)量盈虧平衡點是（ ）件。
A.6000
B.9000
C.10000
D.12000
<2>、當(dāng)該建設(shè)項目的產(chǎn)量為 13000件時，利潤為（ ）萬元。
A.100
B.118
C.120
D.136
<3>、當(dāng)該建設(shè)項目的產(chǎn)量為15640件時，其實際生產(chǎn)能力利用率為（ ）。
A.88.52%
B.97.75%
C.98.56%
D.99.59%
<4>、在進行盈虧平衡分析時，固定成本和變動成本的分解方法有（ ）。
A.費用分解法
B.高低點法
C.敏感性分析法
D.回歸分析法
2. 某建筑物建筑面積為100m2，已經(jīng)過10年，重置價格為500元/m2，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。請回答下列問題：
<1>、用直線法計算該建筑物折舊總額為（ ）元。
A.15841
B.14833
C.15833
D.以上均不對
<2>、估計其現(xiàn)值為（ ）元。
A.34167
B.43122
C.23147
D.以上均不對
<3>、由此可得該建筑物成新率為（ ）。
A.67.4%
B.68.3%
C.無法計算
D.47.432%
<4>、本案中建筑物折舊的計算方法歸納為（ ）。
A.年限法
B.實際觀察法
C.成新折舊法
D.綜合法
3. 張某購買了一套市場價格為200萬元的商品房，首付款為50%，余款向銀行申請抵押貸款，假設(shè)貸款期限為20年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%。
<1>、張某這筆貸款的月利率和還款期數(shù)分別為（ ）。
A.0.3872%，20期
B.0.4167%，240期
C.5%，20期
D.5%，240期
<2>、張某這筆貸款的月償還額為（ ）元。
A.5800.3
B.6233.5
C.6599.78
D.7908.5
<3>、如果張某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是（ ）。
A.每月償還利息遞增、每月付款遞減
B.每月償還利息遞減、每月付款遞增
C.每月償還利息遞增、每月付款遞增
D.每月償還利息遞減、每月付款遞減
<4>、如果張某選擇浮動利率個人住房貸款，那么這種貸款形式的優(yōu)點有（ ）。
A.可以鎖定利息支出
B.貼近市場利率水平
C.當(dāng)利率下降時，可節(jié)省成本
D.當(dāng)利率上升時，可節(jié)省成本
4. 近年來各地的房產(chǎn)人如雨后春筍般成長起來，僅北京地區(qū)就有2000多家房產(chǎn)公司，市場競爭異常激烈，而房產(chǎn)促銷策略作為房產(chǎn)營銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開拓市場，樹立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購買者的有力機制。請回答以下問題：
<1>、常見的房地產(chǎn)非人員推銷方式有（ ）。
A.現(xiàn)場促銷
B.營業(yè)推廣
C.房地產(chǎn)廣告
D.公共關(guān)系
<2>、人員推銷的特征表現(xiàn)為（ ）。
A.當(dāng)面洽談，便于及時調(diào)整
B.可建立長期關(guān)系，便于了解顧客要求
C.信息反饋快，以便及時調(diào)整自己經(jīng)營策略，技術(shù)措施
D.時間成本較低
<3>、某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎銷售、打折促銷活動，其實質(zhì)是（ ）。
A.擴大房產(chǎn)商品知名度
B.樹立房地產(chǎn)企業(yè)形象
C.降低房地產(chǎn)價格
D.向消費者或代理商提供一種特殊的優(yōu)惠
<4>、公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性指（ ）。
A.公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳
B.公共關(guān)系效果不明顯
C.公共關(guān)系效果不是立刻見效，需一定時間的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)效果
D.公共關(guān)系推廣一般沒有效果
5. 利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。在物業(yè)服務(wù)合同中約定采用包干制計算物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元。但由于近期物價上漲，導(dǎo)致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產(chǎn)生虧損約10萬元。請回答下列問題：
<1>、瑞辰物業(yè)公司的虧損應(yīng)按（ ）處理。
A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔(dān)
B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔(dān)
C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會協(xié)商解決
D.由瑞辰物業(yè)公司承擔(dān)，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)對物業(yè)公司給予一定比例的補償
<2>、采用這種物業(yè)服務(wù)計費方式，物業(yè)管理費用具有（ ）特征。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高
B.人工成本占總成本的比例較高
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費用可預(yù)測性比較強
D.風(fēng)險完全由物業(yè)公司承擔(dān)，所以對物業(yè)公司來說是不利的
<3>、如果瑞辰物業(yè)公司想在下一年度扭虧為盈，則（ ）。
A.可以直接提高物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)
B.可以不斷提高企業(yè)管理水平，減少物業(yè)服務(wù)成本的支出
C.可以減少法定稅費的支出
D.可以降低物業(yè)服務(wù)水平以節(jié)約開支
<4>、如果瑞辰物業(yè)管理公司是一個二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，則管理人員中中級職稱人員至少為（ ）人以上。
A.5
B.10
C.20
D.30
參考答案
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一、單項選擇題
1
[答案]：C
[解析]：本題考查區(qū)位的確定性。參見教材P1。
2
[答案]：C
[解析]：本題考查需求門檻的概念。參見教材P6。
3
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)需求曲線。由房地產(chǎn)需求曲線可知，房地產(chǎn)價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加。參見教材P12。
4
[答案]：B
[解析]：本題考查絕對地租的概念。絕地地租是土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。參見教材P17。
5
[答案]：A
[解析]：本題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展。根據(jù)城市發(fā)展進化理論，西方發(fā)達(dá)國家已進入工業(yè)化的成熟期，城市發(fā)展處于“絕對分散”階段；發(fā)展中國家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈“絕對集中”態(tài)勢。參見教材P19。
6
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)征收的限制條件。房地產(chǎn)征收的限制條件包括選項ABC三項內(nèi)容。參見教材P25。
7
[答案]：D
[解析]：本題考查集體土地征地補償費用標(biāo)準(zhǔn)。土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。參見教材P30。
8
[答案]：C
[解析]：本題考查房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。參見教材P30。
9
[答案]：A
[解析]：本題考查國有土地上征收房屋價值的評估。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。參見教材P34。
10
[答案]：C
[解析]：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地有償使用的主要方式。參見教材P39。
11
[答案]：D
[解析]：本題考查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，稱為房隨地走。參見教材P48-49。
12
[答案]：A
[解析]：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的年限。居住用地應(yīng)該為70年。參見教材P40。
13
[答案]：A
[解析]：本題考查國有建設(shè)土地使用權(quán)出租的條件。A項應(yīng)為建設(shè)用地使用權(quán)出租人必須辦理租賃登記，否則不得出租。參見教材P50。
14
[答案]：A
[解析]：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日生效。參見教材P53。
15
[答案]：C
[解析]：本題考查農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再次申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。參見教材P59。
16
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點。房地產(chǎn)市場調(diào)研具有實用性、時效性、實踐性等特點。具有實用性，是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研是為解決有關(guān)實際問題而進行的。參見教材P61。
17
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研的具體內(nèi)容。選項A屬于政治法律環(huán)境調(diào)研，選項C屬于社會文化環(huán)境調(diào)研，選項D屬于社區(qū)環(huán)境調(diào)研。參見教材P64。
18
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容。參見教材P67。
19
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場實地調(diào)研的基本方法。參見教材P73。
20
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)定性預(yù)測的方法。房地產(chǎn)定性預(yù)測方法有購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法三種。定量預(yù)測方法有時間序列預(yù)測法、回歸分析預(yù)測法和市場因子推演法三種。參見教材P77。
21
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點。參見教材P82。
22
[答案]：C
[解析]：本題考房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念。房地產(chǎn)市場細(xì)分是指把房地產(chǎn)市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個不同購買群體的過程。參見教材P84。
23
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)客戶需求特征分析。客戶需求特征分析主要分析下列三方面：1.消費能力；2.消費目的；3.消費方式。參見教材P89-90。
24
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策略。迎頭定位策略的缺點是有較大的風(fēng)險，所以A錯誤；創(chuàng)新定位策略往往會填補市場上的空缺，生產(chǎn)市場上沒有的特色產(chǎn)品，所以C錯誤；避強定位策略的缺點是企業(yè)必須放棄某個佳的市場位置，所以D錯誤。
25
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的分類。從策劃報告的內(nèi)容來分，可分為項目產(chǎn)品策劃、項目投資策劃、項目營銷策劃和項目廣告策劃。參見教材P96。
26
[答案]：B
[解析]：本題考查投資的種類。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資。參見教材P99。
27
[答案]：B
[解析]：本題考查復(fù)利計算的方法。本利和=1000×（1+6%）3＝1191.02（元），利息=1191.02-1000=191.02（元）。參見教材P105。
28
[答案]：B
[解析]：本題考查出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。參見教材P111。
29
[答案]：B
[解析]：本題考查損益表。損益表是反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。參見教材P119。
30
[答案]：B
[解析]：本題考查資本金利潤率的計算，該項目的資本金利潤率=800/2500=32%。參見教材P127。
31
[答案]：A
[解析]：本題考查單項工程的概念。參見教材P160。
32
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計的概念。房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計是工程勘察和工程設(shè)計的簡稱。參見教材P162。
33
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的方式。公開招標(biāo)的優(yōu)點是招標(biāo)人可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包商，選項B是邀請招標(biāo)的特點。參見教材P167。
34
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的類型?？們r合同適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目。參見教材P172。
35
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的概念。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。參見教材P177。
36
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場營銷的特點。由于任何單位和個人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場，所以房地產(chǎn)市場營銷具有廣泛性。參見教材P187。
37
[答案]：B
[解析]：本題考查共同代理的概念。參見教材P192。
38
[答案]：C
[解析]：本題考查需求導(dǎo)向定價法的概念。需求導(dǎo)向定價法的理論基礎(chǔ)是效用理論。這種方法是以客戶的感受作為定價的依據(jù)，也稱為客戶感受定價法。參見教材P195。
39
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)營業(yè)推廣的方法。價格折扣是房地產(chǎn)營業(yè)推廣中運用多的方法，也是效果好的方法。參見教材P207。
40
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)廣告媒體的特點。電視廣告具有傳播面廣、影響力大、訴求力強、表現(xiàn)手段和方式多樣等優(yōu)點。參見教材P202。
41
[答案]：A
[解析]：本題考查建立比較基準(zhǔn)的統(tǒng)一幣種。在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價格換算為另一種幣種的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P212。
42
[答案]：C
[解析]：本題考查直線法計算折舊額和建筑物現(xiàn)值。參見教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10
年折舊額D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折舊總額Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物現(xiàn)值＝重新構(gòu)建價格－折舊總額＝50000－15833＝34167（元）
43
[答案]：B
[解析]：本題考查有效毛收入的概念。有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。參加教材P227。
44
[答案]：D
[解析]：本題考查開發(fā)經(jīng)營期的起點。假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得被估價房地產(chǎn)的日期，即估價時點。參見教材P232。
45
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價報告的形式。成套住宅抵押估價報告采用的報告形式是表格式。參見教材P235。
46
[答案]：D
[解析]：本題考查業(yè)主大會的籌備?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。參見教材P239。
47
[答案]：A
[解析]：本題考查臨時管理規(guī)約制定的時間。《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時規(guī)約的時間為物業(yè)銷售之前。參見教材P243。
48
[答案]：B
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一級、二級、三級，另有暫定級。參見教材P247。
49
[答案]：A
[解析]：本題考查物業(yè)管理招標(biāo)的程序。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等。參見教材P251。
50
[答案]：C
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)合同的有效期。參見教材P256。
51
[答案]：C
[解析]：本題考查住宅專項維修資金的交存方式。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。參見教材P260。
52
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)金融的概念。參見教材P264。
53
[答案]：C
[解析]：本題考查商用房開發(fā)貸款的期限。對于商用房開發(fā)貸款，如果項目全部用于出租、自營的，貸款期限一般不超過15年。項目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長不超過8年。參見教材P273。
54
[答案]：C
[解析]：本題考查狹義的個人住房貸款。狹義的個人住房貸款是指銀行用信貸資金向購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款，通常也稱為個人住房按揭貸款。參見教材P274。
55
[答案]：C
[解析]：本題考查等額本金還款的計算。套用公式即可計算出結(jié)果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。參見教材P279。
56
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)信托機構(gòu)。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會（簡稱中國銀監(jiān)會）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場運行的管理機構(gòu)。參見教材P284。
57
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險中的代位求償權(quán)。參見教材P288。
58
[答案]：C
[解析]：本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。參見教材P55。
59
[答案]：C
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的概念。參見教材P131。
60
[答案]：C
[解析]：本題考查風(fēng)險自留的概念。參見教材P146。
二、多項選擇題
1
[答案]：BCE
[解析]：本題考查決定房地產(chǎn)供給量的因素。決定房地產(chǎn)供給量的因素主要有房地產(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平和房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期四種。參見教材P13。
2
[答案]：BCE
[解析]：本題主要考查中國的郊區(qū)化問題。參見教材P22。
3
[答案]：AB
[解析]：本題考查征收和征用的共同點。征收是國家強制取得單位、個人的財產(chǎn)；征用是國家強制使用單位、個人的財產(chǎn)，兩者的共同點是均有強制性和補償性。參見教材P26。
4
[答案]：BD
[解析]：本題考查被征地農(nóng)民的安置。被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。
5
[答案]：ACDE
[解析]：本題考查建設(shè)用地管理的原則。B項應(yīng)為實行建設(shè)用地有償使用的原則。參見教材P37。
6
[答案]：ABCD
[解析]：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P39。
7
[答案]：BCD
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中的定性預(yù)測和定量預(yù)測。定性預(yù)測方法常用的有德爾菲法、意見集中法、類推法。參見教材P77。
8
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)細(xì)分市場評估。房地產(chǎn)細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的可衡量性、可進入性、可盈利性和可操縱性。參見教材P87。
9
[答案]：BCE
[解析]：本題考查間接投資的概念。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。參見教材P99。
10
[答案]：ABCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素。房地產(chǎn)投資項目的不確定因素主要包括八個方面，參見教材P130-131。
11
[答案]：BCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修范圍。對于房屋建筑工程，以下三種情況不屬于保修范圍：①因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷；②第三方造成的質(zhì)量缺陷；③不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。參見教材P185。
12
[答案]：BE
[解析]：本題考查工程勘察資質(zhì)。其他三項屬于工程設(shè)計資質(zhì)。參見教材P163。
13
[答案]：ABC
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念。生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和推銷觀念是從生產(chǎn)角度出發(fā)的開發(fā)經(jīng)營觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。參見教材P188。
14
[答案]：CDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場營銷的特點。包括營銷市場的廣泛性、營銷組織的區(qū)域性和營銷策略的差異性。參見教材P187。
15
[答案]：ACE
[解析]：本題考查建筑物的折舊。根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。參見教材P221。
16
[答案]：ABDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價報告的含義。成套住宅抵押估價報告一般采用表格式報告，所以C項說法錯誤。參見教材P235-236。
17
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查業(yè)主的權(quán)利。選項A是業(yè)主的義務(wù)，因此是錯誤選項。參見教材P238。
18
[答案]：ACE
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)費的收費原則。包括合理原則、公開原則、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。參見教材P256。
19
[答案]：DE
[解析]：本題考查可以設(shè)定抵押和不能抵押的財產(chǎn)類型。
A.B和C都屬于不得抵押的范圍。具體內(nèi)容參見教材P266。
20
[答案]：BE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險中投保人的義務(wù)。在房地產(chǎn)保險中，投保人的義務(wù)主要有3項：1.交納保險費；2.救護有險情的房屋；3.發(fā)生意外事故時向保險人報告。參見教材P288。
三、案例分析題
1
<1>
[答案]：D
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的計算。注意單位統(tǒng)一。固定成本＝1200萬元，可變成本＝600元/平方米，銷售價格＝1600元/平方米。設(shè)盈虧平衡點的產(chǎn)量為x，則有0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000（件）。參見教材P133。
<2>
[答案]：A
[解析]：本題考查利潤的計算。利潤＝銷售收入－固定成本－可變成本＝0.16×13000-1200-0.06×13000=100（萬元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查生產(chǎn)能力利用率的計算。實際BEP（%）=Q實際/Q0=15640/16000=97.75%。
<4>
[答案]：ABD
[解析]：本題考查固定成本和變動成本分解的方法。參見教材P132-133。
2
<1>
[答案]：C
[解析]：折舊總額＝年折舊額×有效年齡＝1583.33×10＝15833.3（元）。
<2>
[答案]：A
[解析]：用成本法計算的現(xiàn)值＝重置總成本－折舊總額＝100×500－15833.3＝34166.7（元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查成新率的計算。成新率=[1-（1-R）t/N]×100% =[1-（1-5%）10/30]×100%=68.3%。
<4>
[答案]：AC
[解析]：本題中運用到了兩種計算折舊的方法，直線法是年限法的一種，另一種是成新法。
3
<1>
[答案]：B
[解析]：按月還款方式的計算中，利率必須采用月利率，還款期數(shù)必須是按月計算的期數(shù)。
月利率=年利率/12=5%÷12=0.4167%；按月的期數(shù)=20×12=240（期）。
<2>
[答案]：C
[解析]：本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計算。
張某借款：200×50%=100（萬元）
A=P×i×（1+i）n/（1+i）n-1
=100×0.4167%×（1+0.4167%）240/（1+0.4167%）240-1
=0.659978（萬元）=6599.78（元）
<3>
[答案]：D
[解析]：本題考查等本金還款方式的特點。其特點是每月償本金不變，利息逐期遞減，月還款額遞減。
<4>
[答案]：BC
[解析]：本題考查浮動利率個人住房貸款的優(yōu)點。浮動利率個人住房貸款的優(yōu)點是：貼近市場利率水平，當(dāng)利率下降時，可節(jié)省成本。
4
<1>
[答案]：BCD
[解析]：房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。參見教材P199。
<2>
[答案]：BC
[解析]：人員推銷的優(yōu)勢：可以當(dāng)面洽談，交流信息；可與客戶建立長期關(guān)系；信息反饋比較快。缺點是時間成本較高，對推銷人員的要求高。參見教材P205。
<3>
[答案]：D
[解析]：大型有獎銷售、打折促銷活動實際上向消費者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。參見教材P207。
<4>
[答案]：C
[解析]：公共關(guān)系本身不是活動就可以確立的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動的效果也不是立刻見效的，需要一定時期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。參見教材P208。
5
<1>
[答案]：A
[解析]：包干制下物業(yè)服務(wù)虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。
<2>
[答案]：ABC
[解析]：本題考查物業(yè)管理費用的特點，共有三個。選項D風(fēng)險完全由物業(yè)公司承擔(dān)，但并不一定不利，如果物業(yè)服務(wù)公司管理水平高，可以獲得較高的利潤，反而可能是有利的。
<3>
[答案]：B
[解析]：物業(yè)服務(wù)費由三部分構(gòu)成。法定稅費是不能減少的，服務(wù)質(zhì)量也不能降低，直接提高物業(yè)服務(wù)費是不可行的，因為物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)由物價局核定后，物業(yè)公司不能自行調(diào)節(jié)。只有通過提高管理水平，減少服務(wù)成本支出，間接地提高利潤。
<4>
[答案]：B
[解析]：二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求至少有專職管理和技術(shù)人員20人，但是具有中級以上職稱的人員不少于10人。注意審清題目，注意中級職稱的要求。
一、單項選擇題
1. 區(qū)位的性是由（ ）決定的。
A.地址和微位置
B.歷史和地理
C.距離和方位
D.自然區(qū)位和文化區(qū)位
2. 某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的低購買力和服務(wù)水平稱為（ ）。
A.中心地職能
B.中心性
C.需求門檻
D.銷售范圍
3. 房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系是（ ）。
A.正相關(guān)
B.常數(shù)關(guān)系
C.負(fù)相關(guān)
D.無關(guān)系
4. （ ）是土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。
A.壟斷地租
B.絕對地租
C.級差地租
D.超額地租
5. 根據(jù)城市發(fā)展進化理論，發(fā)展中國家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈（ ）態(tài)勢。
A.絕對集中階段
B.相對集中階段
C.相對分散階段
D.絕對分散階段
6. 下面關(guān)于房地產(chǎn)征收的限制條件表述中，不正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)征收只能以公共利益為目的
B.房地產(chǎn)征收應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序
C.房地產(chǎn)征收應(yīng)給予公正的補償
D.房地產(chǎn)征收應(yīng)征得被征收人同意
7. 在集體土地征收的補償和安置中，征收耕地的土地補償費應(yīng)該為被征收前3年平均年產(chǎn)值的（ ）。
A.3-4倍
B.4-5倍
C.6-8倍
D.6-10倍
8. 國有土地上房屋征收的主體是（ ）。
A.鄉(xiāng)政府
B.鎮(zhèn)政府
C.市政府
D.省政府
9. 國有土地上被征收房屋的評估辦法由（ ）制定。
A.國務(wù)院住房城建主管部門
B.房地產(chǎn)征收指導(dǎo)部門
C.房地產(chǎn)征收部門
D.房地產(chǎn)價格評估部門
10. 國有建設(shè)用地有償使用的主要方式是（ ）。
A.劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)
B.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
D.國有土地租賃
11. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（ ）。
A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定
B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓
D.隨之轉(zhuǎn)讓
12. 下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓高年限描述有誤的是（ ）。
A.居住用地60年
B.工業(yè)用地50年
C.教育、科技文化用地50年
D.商業(yè)、娛樂用地40年
13. 下列哪種情況建設(shè)用地使用權(quán)不得出租（ ）。
A.建設(shè)用地使用權(quán)出租人可以不辦理租賃登記
B.建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同
C.按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進行出租的
D.領(lǐng)有國有土地使用證，并經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)的
14. 房地產(chǎn)抵押合同自（ ）。
A.自抵押登記之日生效
B.自抵押合同簽字之日生效
C.自公證之日生效
D.自土地使用權(quán)證書支付之日生效
15. 下列哪種情況不可以申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)（ ）。
A.集體內(nèi)成員居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的
B.集體組織內(nèi)成員因結(jié)婚等原因，卻需建新房分戶的
C.村民將原有住房出賣再次申請的
D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的
16. 房地產(chǎn)市場調(diào)研是為了解決有關(guān)實際問題而進行的，這反映了房地產(chǎn)市場調(diào)研的（ ）特點。
A.時效性
B.實用性
C.實踐性
D.審美性
17. 在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，（ ）屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。
A.政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢
B.一般利率水平
C.居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度和文化水平
D.社區(qū)繁榮程度、購物條件
18. 關(guān)于人口和流動人口、職業(yè)或行業(yè)類別等方面的資料搜集屬于房地產(chǎn)（ ）的搜集。
A.公共設(shè)施資料
B.人文社會經(jīng)濟資料
C.租售資料
D.房地產(chǎn)市場景氣資料
19. 在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設(shè)施的顧客流量等情況時，才使用的調(diào)研方法是（ ）。
A.觀察法
B.試驗法
C.詢問法
D.投射法
20. 以下屬于房地產(chǎn)市場定性預(yù)測方法的是（ ）。
A.專家意見法
B.簡單平均法
C.市場因子推演法
D.回歸分析法
21. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程是一個龐大的系統(tǒng)工程，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的（ ）。
A.地域性
B.系統(tǒng)性
C.操作性
D.市場性
22. 把房地產(chǎn)市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個不同購買群體的過程指的是（ ）。
A.房地產(chǎn)項目開發(fā)
B.房地產(chǎn)項目策劃
C.房地產(chǎn)市場細(xì)分
D.房地產(chǎn)經(jīng)營策劃
23. 下列不屬于房地產(chǎn)客戶需求特征分析的是（ ）。
A.消費能力
B.消費目的
C.消費方式
D.消費心理
24. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策略說法正確的是（ ）。
A.避強定位策略的缺點是有較大的風(fēng)險
B.迎頭定位策略的優(yōu)點是競爭過程中相當(dāng)惹人注目，甚至產(chǎn)生轟動效應(yīng)
C.迎頭定位策略往往會填補市場上的空缺，生產(chǎn)市場上沒有的特色產(chǎn)品
D.創(chuàng)新定位策略的缺點是企業(yè)必須放棄某個佳的市場位置
25. 從策劃報告的（ ）來分，可分為項目產(chǎn)品策劃、項目投資策劃、項目營銷策劃和項目廣告策劃。
A.作用
B.內(nèi)容
C.功能
D.包含的范圍
26. 投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資稱為（ ）。
A.直接投資
B.間接投資
C.項目投資
D.證券投資
27. 將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計算，則三年后的本利和為（ ）。
A.1180
B.1191.02
C.1080
D.1000
28. 出售型的房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流入，主要表現(xiàn)為（ ）。
A.租金收入
B.銷售收入
C.自營收入
D.轉(zhuǎn)讓收入
29. 能夠反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)的報表是（ ）。
A.投資估算表
B.損益表
C.現(xiàn)金流量表
D.資金來源與運用表
30. 某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ）。
A.12％
B.32％
C.24％
D.30％
31. 一個建設(shè)項目中具有獨立的設(shè)計文件，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的項目，如辦公樓、圖書館等，這樣的工程稱為（ ）。
A.單項工程
B.單位工程
C.分部工程
D.分項工程
32. 房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計是工程勘察和（ ）的簡稱。
A.工程管理
B.工程合計
C.工程規(guī)劃
D.工程設(shè)計
33. 下列關(guān)于公開招標(biāo)的說法錯誤的是（ ）。
A.公開招標(biāo)也稱為無限競爭性招標(biāo)
B.招標(biāo)程序簡化是公開招標(biāo)的優(yōu)點
C.投標(biāo)人數(shù)多、評價工作量大是公開招標(biāo)的缺點
D.承包商可選范圍大是公開招標(biāo)的優(yōu)點
34. （ ）適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目。
A.單價合同
B.監(jiān)理合同
C.總價合同
D.成本加酬金合同
35. （ ）是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制
B.房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制
C.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制
D.房地產(chǎn)開發(fā)項目效率控制
36. 由于任何單位和個人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場，所以房地產(chǎn)市場營銷具有（ ）。
A.客觀性
B.差異性
C.廣泛性
D.區(qū)域性
37. （ ）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式。
A.代理
B.共同代理
C.參與代理
D.優(yōu)先代理
38. 以經(jīng)濟學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價方法是（ ）。
A.成本加成定價法
B.競爭價格定價法
C.客戶感受定價法
D.價值效用定價法
39. （ ）是房地產(chǎn)營業(yè)推廣中運用多的方法，也是效果好的方法。
A.價格折扣
B.變相折扣
C.抽獎促銷
D.活動推廣
40. 房地產(chǎn)廣告中，（ ）具有傳播面廣、影響力大、訴求力強等特點。
A.廣播廣告
B.雜志廣告
C.電視廣告
D.網(wǎng)絡(luò)廣告
41. 在房地產(chǎn)估價的市場法中，在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價格換算為另一種幣種的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用（ ）的匯率。
A.成交日期
B.成交前
C.成交后
D.以上都不對
42. 某建筑物的建筑面積為100m2，經(jīng)過年數(shù)為10年，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。用直線法計算折舊，則此建筑物的現(xiàn)值為（ ）元。
A.29867
B.30159
C.34167
D.36254
43. （ ）是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.凈運營收益
D.空置面積收入
44. 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點是（ ）的時間。
A.土地開始開發(fā)
B.房屋開始施工
C.開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)
D.取得估價對象
45. 成套住宅抵押估價報告采用的報告形式是（ ）。
A.敘述式
B.數(shù)據(jù)式
C.表格式
D.圖表式
46. 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（ ）日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
A.15
B.20
C.60
D.90
47. 《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時規(guī)約的時間為（ ）。
A.物業(yè)銷售之前
B.物業(yè)銷售之后
C.業(yè)主購買后
D.業(yè)主入住時
48. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級可以分為（ ）。
A.甲級、乙級、丙級
B.一級、二級、三級
C.高級、中級、初級
D.大型、中型、小型
49. 物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的（ ）日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)文件。
A.10
B.15
C.20
D.30
50. 物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為（ ）。
A.1—3年
B.2—5年
C.3—5年
D.5年
51. 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（ ）的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
52. （ ）是指金融機構(gòu)通過各種信用方式、手段和工具，為房地產(chǎn)開發(fā)、購買和租賃等籌集融資資金的活動總稱。
A.房地產(chǎn)保險
B.房地產(chǎn)金融
C.房地產(chǎn)估計
D.房地產(chǎn)稅收
53. 商用房開發(fā)貸款的項目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長不超過（ ）年。
A.5
B.7
C.8
D.10
54. 狹義的個人住房貸款是指（ ）。
A.個人再交易住房貸款
B.公積金個人住房貸款
C.個人住房按揭貸款
D.個人住房組合貸款
55. 某人貸款60萬元，貸款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個月的還款額為（ ）元。
A.7775
B.7725
C.7750
D.7700
56. （ ）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場運行的管理機構(gòu)。
A.中國銀監(jiān)會
B.信托投資公司
C.中國人民銀行
D.國務(wù)院
57. 被保險房屋發(fā)生保險事故是由“第三者”而造成的，保險人可以先按合同向被保險人賠償，然后代表被保險人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為（ ）。
A.追溯權(quán)
B.代位求償權(quán)
C.代理權(quán)
D.債權(quán)
58. 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有（ ）。
A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項手續(xù)的辦理，滿兩年未動工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
59. 通過對投資項目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項目經(jīng)濟效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就叫做（ ）。
A.風(fēng)險分析
B.敏感性分析
C.盈虧平衡分析
D.以上選項均不正確
60. （ ）是指房地產(chǎn)投資者以自身財力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險損失。
A.契約性轉(zhuǎn)移
B.風(fēng)險組合
C.風(fēng)險自留
D.風(fēng)險利用
二、多項選擇題
1. 決定房地產(chǎn)供給量的因素不包括（ ）。
A.房地產(chǎn)價格水平
B.購房者的收入水平
C.購房者的偏好
D.房地產(chǎn)開發(fā)成本
E.消費者對未來的預(yù)期
2. 中國的郊區(qū)化主要表現(xiàn)在（ ）。
A.19世紀(jì)后期富人沿鐵路外遷
B.人口郊區(qū)化
C.工業(yè)郊區(qū)化
D.汽車郊區(qū)化
E.外來人口郊區(qū)聚集
3. 征收和征用的共同點包括（ ）。
A.強制性
B.補償性
C.所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況
D.前提條件
E.適用對象
4. 被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是（ ）。
A.入股分紅安置
B.保障安置
C.異地移民安置
D.貨幣安置
E.重新?lián)駱I(yè)安置
5. 建設(shè)用地管理的原則有（ ）。
A.節(jié)約、合理利用每寸土地
B.實行建設(shè)用地?zé)o償使用的原則
C.社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則
D.保護耕地和提高土地利用率的原則
E.強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則
6. 目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有（ ）。
A.招標(biāo)
B.拍賣
C.掛牌
D.協(xié)議
E.直接買賣
7. 在房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法中，常用的定性預(yù)測方法包括（ ）。
A.回歸分析法
B.德爾菲法
C.意見集中法
D.類推法
E.統(tǒng)計計量模型
8. 房地產(chǎn)細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的（ ）。
A.可預(yù)測性
B.可衡量性
C.可進入性
D.可盈利性
E.可操縱性
9. 房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
A.房地產(chǎn)開發(fā)投資
B.購買住房抵押貸款支持證券
C.購買房地產(chǎn)企業(yè)股票
D.房地產(chǎn)置業(yè)投資
E.購買房地產(chǎn)投資信托基金
10. 房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素有（ ）。
A.空置率
B.經(jīng)營成本
C.開發(fā)周期
D.開發(fā)項目種類
E.投資收益率
11. 下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修范圍的是（ ）。
A.第三方造成的質(zhì)量缺陷
B.屋面防水工程
C.供熱與供冷系統(tǒng)
D.不可抗力造成的質(zhì)量缺陷
E.主體結(jié)構(gòu)工程
12. 工程勘察資質(zhì)包括（ ）。
A.工程設(shè)計行業(yè)資質(zhì)
B.工程勘察專業(yè)資質(zhì)
C.工程設(shè)計專業(yè)資質(zhì)
D.工程設(shè)計專項資質(zhì)
E.工程勘察綜合資質(zhì)
13. 下列房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念中，（ ）是從生產(chǎn)角度出發(fā)的經(jīng)營觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。
A.生產(chǎn)觀念
B.產(chǎn)品觀念
C.推銷觀念
D.市場營銷觀念
E.社會營銷觀念
14. 房地產(chǎn)市場營銷的特點包括（ ）。
A.客觀性
B.針對性
C.差異性
D.區(qū)域性
E.廣泛性
15. 根據(jù)建筑物引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為（ ）。
A.物質(zhì)折舊
B.精神折舊
C.功能折舊
D.補償折舊
E.經(jīng)濟折舊
16. 下列有關(guān)房地產(chǎn)估價報告的敘述，正確的是（ ）。
A.房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價值的正式答復(fù)
B.房地產(chǎn)估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價值的分析報告
C.成套住宅抵押估價報告一般采用敘述式報告
D.房地產(chǎn)估價報告一般采用書面形式，分為敘述式報告和表格式報告
E.房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成
17. 下列選項中，（ ）屬于業(yè)主享有的權(quán)利。
A.執(zhí)行業(yè)主大會的決定
B.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
D.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用
E.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
18. 物業(yè)服務(wù)費的收費原則包括（ ）。
A.合理原則
B.無償原則
C.公開原則
D.固定原則
E.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
19. 下列財產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)的是（ ）。
A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
B.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)
C.列入文物保護的建筑物
D.經(jīng)發(fā)包方同意抵押的承包荒地的土地使用權(quán)
E.抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具
20. 房屋保險關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)不包括（ ）。
A.交納保險費
B.發(fā)生事故時，向保險人請求賠償
C.救護保險房屋
D.發(fā)生意外事故時，向保險人報告
E.減少房屋功能性折舊
三、案例分析題
1. 某生產(chǎn)性建設(shè)項目，生產(chǎn)某單一產(chǎn)品，年固定成本為1200萬元，每件產(chǎn)品的單位成本（含單位產(chǎn)品稅金等）為 600元，銷售價格為1600元，設(shè)計生產(chǎn)能力為16000件。根據(jù)題意，回答下列問題：
<1>、該建設(shè)項目的產(chǎn)量盈虧平衡點是（ ）件。
A.6000
B.9000
C.10000
D.12000
<2>、當(dāng)該建設(shè)項目的產(chǎn)量為 13000件時，利潤為（ ）萬元。
A.100
B.118
C.120
D.136
<3>、當(dāng)該建設(shè)項目的產(chǎn)量為15640件時，其實際生產(chǎn)能力利用率為（ ）。
A.88.52%
B.97.75%
C.98.56%
D.99.59%
<4>、在進行盈虧平衡分析時，固定成本和變動成本的分解方法有（ ）。
A.費用分解法
B.高低點法
C.敏感性分析法
D.回歸分析法
2. 某建筑物建筑面積為100m2，已經(jīng)過10年，重置價格為500元/m2，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。請回答下列問題：
<1>、用直線法計算該建筑物折舊總額為（ ）元。
A.15841
B.14833
C.15833
D.以上均不對
<2>、估計其現(xiàn)值為（ ）元。
A.34167
B.43122
C.23147
D.以上均不對
<3>、由此可得該建筑物成新率為（ ）。
A.67.4%
B.68.3%
C.無法計算
D.47.432%
<4>、本案中建筑物折舊的計算方法歸納為（ ）。
A.年限法
B.實際觀察法
C.成新折舊法
D.綜合法
3. 張某購買了一套市場價格為200萬元的商品房，首付款為50%，余款向銀行申請抵押貸款，假設(shè)貸款期限為20年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%。
<1>、張某這筆貸款的月利率和還款期數(shù)分別為（ ）。
A.0.3872%，20期
B.0.4167%，240期
C.5%，20期
D.5%，240期
<2>、張某這筆貸款的月償還額為（ ）元。
A.5800.3
B.6233.5
C.6599.78
D.7908.5
<3>、如果張某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是（ ）。
A.每月償還利息遞增、每月付款遞減
B.每月償還利息遞減、每月付款遞增
C.每月償還利息遞增、每月付款遞增
D.每月償還利息遞減、每月付款遞減
<4>、如果張某選擇浮動利率個人住房貸款，那么這種貸款形式的優(yōu)點有（ ）。
A.可以鎖定利息支出
B.貼近市場利率水平
C.當(dāng)利率下降時，可節(jié)省成本
D.當(dāng)利率上升時，可節(jié)省成本
4. 近年來各地的房產(chǎn)人如雨后春筍般成長起來，僅北京地區(qū)就有2000多家房產(chǎn)公司，市場競爭異常激烈，而房產(chǎn)促銷策略作為房產(chǎn)營銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開拓市場，樹立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購買者的有力機制。請回答以下問題：
<1>、常見的房地產(chǎn)非人員推銷方式有（ ）。
A.現(xiàn)場促銷
B.營業(yè)推廣
C.房地產(chǎn)廣告
D.公共關(guān)系
<2>、人員推銷的特征表現(xiàn)為（ ）。
A.當(dāng)面洽談，便于及時調(diào)整
B.可建立長期關(guān)系，便于了解顧客要求
C.信息反饋快，以便及時調(diào)整自己經(jīng)營策略，技術(shù)措施
D.時間成本較低
<3>、某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎銷售、打折促銷活動，其實質(zhì)是（ ）。
A.擴大房產(chǎn)商品知名度
B.樹立房地產(chǎn)企業(yè)形象
C.降低房地產(chǎn)價格
D.向消費者或代理商提供一種特殊的優(yōu)惠
<4>、公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性指（ ）。
A.公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳
B.公共關(guān)系效果不明顯
C.公共關(guān)系效果不是立刻見效，需一定時間的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)效果
D.公共關(guān)系推廣一般沒有效果
5. 利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。在物業(yè)服務(wù)合同中約定采用包干制計算物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元。但由于近期物價上漲，導(dǎo)致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產(chǎn)生虧損約10萬元。請回答下列問題：
<1>、瑞辰物業(yè)公司的虧損應(yīng)按（ ）處理。
A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔(dān)
B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔(dān)
C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會協(xié)商解決
D.由瑞辰物業(yè)公司承擔(dān)，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)對物業(yè)公司給予一定比例的補償
<2>、采用這種物業(yè)服務(wù)計費方式，物業(yè)管理費用具有（ ）特征。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高
B.人工成本占總成本的比例較高
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費用可預(yù)測性比較強
D.風(fēng)險完全由物業(yè)公司承擔(dān)，所以對物業(yè)公司來說是不利的
<3>、如果瑞辰物業(yè)公司想在下一年度扭虧為盈，則（ ）。
A.可以直接提高物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)
B.可以不斷提高企業(yè)管理水平，減少物業(yè)服務(wù)成本的支出
C.可以減少法定稅費的支出
D.可以降低物業(yè)服務(wù)水平以節(jié)約開支
<4>、如果瑞辰物業(yè)管理公司是一個二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，則管理人員中中級職稱人員至少為（ ）人以上。
A.5
B.10
C.20
D.30
參考答案
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一、單項選擇題
1
[答案]：C
[解析]：本題考查區(qū)位的確定性。參見教材P1。
2
[答案]：C
[解析]：本題考查需求門檻的概念。參見教材P6。
3
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)需求曲線。由房地產(chǎn)需求曲線可知，房地產(chǎn)價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加。參見教材P12。
4
[答案]：B
[解析]：本題考查絕對地租的概念。絕地地租是土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。參見教材P17。
5
[答案]：A
[解析]：本題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展。根據(jù)城市發(fā)展進化理論，西方發(fā)達(dá)國家已進入工業(yè)化的成熟期，城市發(fā)展處于“絕對分散”階段；發(fā)展中國家仍處于工業(yè)化初期階段，城市發(fā)展呈“絕對集中”態(tài)勢。參見教材P19。
6
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)征收的限制條件。房地產(chǎn)征收的限制條件包括選項ABC三項內(nèi)容。參見教材P25。
7
[答案]：D
[解析]：本題考查集體土地征地補償費用標(biāo)準(zhǔn)。土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。參見教材P30。
8
[答案]：C
[解析]：本題考查房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。參見教材P30。
9
[答案]：A
[解析]：本題考查國有土地上征收房屋價值的評估。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。參見教材P34。
10
[答案]：C
[解析]：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地有償使用的主要方式。參見教材P39。
11
[答案]：D
[解析]：本題考查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，稱為房隨地走。參見教材P48-49。
12
[答案]：A
[解析]：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的年限。居住用地應(yīng)該為70年。參見教材P40。
13
[答案]：A
[解析]：本題考查國有建設(shè)土地使用權(quán)出租的條件。A項應(yīng)為建設(shè)用地使用權(quán)出租人必須辦理租賃登記，否則不得出租。參見教材P50。
14
[答案]：A
[解析]：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日生效。參見教材P53。
15
[答案]：C
[解析]：本題考查農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再次申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。參見教材P59。
16
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點。房地產(chǎn)市場調(diào)研具有實用性、時效性、實踐性等特點。具有實用性，是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研是為解決有關(guān)實際問題而進行的。參見教材P61。
17
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研的具體內(nèi)容。選項A屬于政治法律環(huán)境調(diào)研，選項C屬于社會文化環(huán)境調(diào)研，選項D屬于社區(qū)環(huán)境調(diào)研。參見教材P64。
18
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容。參見教材P67。
19
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場實地調(diào)研的基本方法。參見教材P73。
20
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)定性預(yù)測的方法。房地產(chǎn)定性預(yù)測方法有購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法三種。定量預(yù)測方法有時間序列預(yù)測法、回歸分析預(yù)測法和市場因子推演法三種。參見教材P77。
21
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點。參見教材P82。
22
[答案]：C
[解析]：本題考房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念。房地產(chǎn)市場細(xì)分是指把房地產(chǎn)市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個不同購買群體的過程。參見教材P84。
23
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)客戶需求特征分析。客戶需求特征分析主要分析下列三方面：1.消費能力；2.消費目的；3.消費方式。參見教材P89-90。
24
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策略。迎頭定位策略的缺點是有較大的風(fēng)險，所以A錯誤；創(chuàng)新定位策略往往會填補市場上的空缺，生產(chǎn)市場上沒有的特色產(chǎn)品，所以C錯誤；避強定位策略的缺點是企業(yè)必須放棄某個佳的市場位置，所以D錯誤。
25
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的分類。從策劃報告的內(nèi)容來分，可分為項目產(chǎn)品策劃、項目投資策劃、項目營銷策劃和項目廣告策劃。參見教材P96。
26
[答案]：B
[解析]：本題考查投資的種類。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲得一定預(yù)期收益的投資。參見教材P99。
27
[答案]：B
[解析]：本題考查復(fù)利計算的方法。本利和=1000×（1+6%）3＝1191.02（元），利息=1191.02-1000=191.02（元）。參見教材P105。
28
[答案]：B
[解析]：本題考查出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入體現(xiàn)。參見教材P111。
29
[答案]：B
[解析]：本題考查損益表。損益表是反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。參見教材P119。
30
[答案]：B
[解析]：本題考查資本金利潤率的計算，該項目的資本金利潤率=800/2500=32%。參見教材P127。
31
[答案]：A
[解析]：本題考查單項工程的概念。參見教材P160。
32
[答案]：D
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計的概念。房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計是工程勘察和工程設(shè)計的簡稱。參見教材P162。
33
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的方式。公開招標(biāo)的優(yōu)點是招標(biāo)人可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包商，選項B是邀請招標(biāo)的特點。參見教材P167。
34
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的類型?？們r合同適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目。參見教材P172。
35
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的概念。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶滿意。參見教材P177。
36
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場營銷的特點。由于任何單位和個人都需要房地產(chǎn)，都有可能成為目標(biāo)市場，所以房地產(chǎn)市場營銷具有廣泛性。參見教材P187。
37
[答案]：B
[解析]：本題考查共同代理的概念。參見教材P192。
38
[答案]：C
[解析]：本題考查需求導(dǎo)向定價法的概念。需求導(dǎo)向定價法的理論基礎(chǔ)是效用理論。這種方法是以客戶的感受作為定價的依據(jù)，也稱為客戶感受定價法。參見教材P195。
39
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)營業(yè)推廣的方法。價格折扣是房地產(chǎn)營業(yè)推廣中運用多的方法，也是效果好的方法。參見教材P207。
40
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)廣告媒體的特點。電視廣告具有傳播面廣、影響力大、訴求力強、表現(xiàn)手段和方式多樣等優(yōu)點。參見教材P202。
41
[答案]：A
[解析]：本題考查建立比較基準(zhǔn)的統(tǒng)一幣種。在統(tǒng)一幣種方面，將某一種幣種的價格換算為另一種幣種的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P212。
42
[答案]：C
[解析]：本題考查直線法計算折舊額和建筑物現(xiàn)值。參見教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10
年折舊額D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折舊總額Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物現(xiàn)值＝重新構(gòu)建價格－折舊總額＝50000－15833＝34167（元）
43
[答案]：B
[解析]：本題考查有效毛收入的概念。有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。參加教材P227。
44
[答案]：D
[解析]：本題考查開發(fā)經(jīng)營期的起點。假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得被估價房地產(chǎn)的日期，即估價時點。參見教材P232。
45
[答案]：C
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價報告的形式。成套住宅抵押估價報告采用的報告形式是表格式。參見教材P235。
46
[答案]：D
[解析]：本題考查業(yè)主大會的籌備?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。參見教材P239。
47
[答案]：A
[解析]：本題考查臨時管理規(guī)約制定的時間。《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位制定臨時規(guī)約的時間為物業(yè)銷售之前。參見教材P243。
48
[答案]：B
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一級、二級、三級，另有暫定級。參見教材P247。
49
[答案]：A
[解析]：本題考查物業(yè)管理招標(biāo)的程序。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等。參見教材P251。
50
[答案]：C
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)合同的有效期。參見教材P256。
51
[答案]：C
[解析]：本題考查住宅專項維修資金的交存方式。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。參見教材P260。
52
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)金融的概念。參見教材P264。
53
[答案]：C
[解析]：本題考查商用房開發(fā)貸款的期限。對于商用房開發(fā)貸款，如果項目全部用于出租、自營的，貸款期限一般不超過15年。項目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限一般長不超過8年。參見教材P273。
54
[答案]：C
[解析]：本題考查狹義的個人住房貸款。狹義的個人住房貸款是指銀行用信貸資金向購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款，通常也稱為個人住房按揭貸款。參見教材P274。
55
[答案]：C
[解析]：本題考查等額本金還款的計算。套用公式即可計算出結(jié)果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。參見教材P279。
56
[答案]：A
[解析]：本題考查房地產(chǎn)信托機構(gòu)。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會（簡稱中國銀監(jiān)會）在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場運行的管理機構(gòu)。參見教材P284。
57
[答案]：B
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險中的代位求償權(quán)。參見教材P288。
58
[答案]：C
[解析]：本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。參見教材P55。
59
[答案]：C
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的概念。參見教材P131。
60
[答案]：C
[解析]：本題考查風(fēng)險自留的概念。參見教材P146。
二、多項選擇題
1
[答案]：BCE
[解析]：本題考查決定房地產(chǎn)供給量的因素。決定房地產(chǎn)供給量的因素主要有房地產(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平和房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期四種。參見教材P13。
2
[答案]：BCE
[解析]：本題主要考查中國的郊區(qū)化問題。參見教材P22。
3
[答案]：AB
[解析]：本題考查征收和征用的共同點。征收是國家強制取得單位、個人的財產(chǎn)；征用是國家強制使用單位、個人的財產(chǎn)，兩者的共同點是均有強制性和補償性。參見教材P26。
4
[答案]：BD
[解析]：本題考查被征地農(nóng)民的安置。被征地農(nóng)民可以有多種安置途徑，其中為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。
5
[答案]：ACDE
[解析]：本題考查建設(shè)用地管理的原則。B項應(yīng)為實行建設(shè)用地有償使用的原則。參見教材P37。
6
[答案]：ABCD
[解析]：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P39。
7
[答案]：BCD
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中的定性預(yù)測和定量預(yù)測。定性預(yù)測方法常用的有德爾菲法、意見集中法、類推法。參見教材P77。
8
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)細(xì)分市場評估。房地產(chǎn)細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的可衡量性、可進入性、可盈利性和可操縱性。參見教材P87。
9
[答案]：BCE
[解析]：本題考查間接投資的概念。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。參見教材P99。
10
[答案]：ABCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素。房地產(chǎn)投資項目的不確定因素主要包括八個方面，參見教材P130-131。
11
[答案]：BCE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修范圍。對于房屋建筑工程，以下三種情況不屬于保修范圍：①因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷；②第三方造成的質(zhì)量缺陷；③不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。參見教材P185。
12
[答案]：BE
[解析]：本題考查工程勘察資質(zhì)。其他三項屬于工程設(shè)計資質(zhì)。參見教材P163。
13
[答案]：ABC
[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念。生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和推銷觀念是從生產(chǎn)角度出發(fā)的開發(fā)經(jīng)營觀念，建立在“以產(chǎn)定銷”的觀念上。參見教材P188。
14
[答案]：CDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)市場營銷的特點。包括營銷市場的廣泛性、營銷組織的區(qū)域性和營銷策略的差異性。參見教材P187。
15
[答案]：ACE
[解析]：本題考查建筑物的折舊。根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。參見教材P221。
16
[答案]：ABDE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)估價報告的含義。成套住宅抵押估價報告一般采用表格式報告，所以C項說法錯誤。參見教材P235-236。
17
[答案]：BCDE
[解析]：本題考查業(yè)主的權(quán)利。選項A是業(yè)主的義務(wù)，因此是錯誤選項。參見教材P238。
18
[答案]：ACE
[解析]：本題考查物業(yè)服務(wù)費的收費原則。包括合理原則、公開原則、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。參見教材P256。
19
[答案]：DE
[解析]：本題考查可以設(shè)定抵押和不能抵押的財產(chǎn)類型。
A.B和C都屬于不得抵押的范圍。具體內(nèi)容參見教材P266。
20
[答案]：BE
[解析]：本題考查房地產(chǎn)保險中投保人的義務(wù)。在房地產(chǎn)保險中，投保人的義務(wù)主要有3項：1.交納保險費；2.救護有險情的房屋；3.發(fā)生意外事故時向保險人報告。參見教材P288。
三、案例分析題
1
<1>
[答案]：D
[解析]：本題考查盈虧平衡分析的計算。注意單位統(tǒng)一。固定成本＝1200萬元，可變成本＝600元/平方米，銷售價格＝1600元/平方米。設(shè)盈虧平衡點的產(chǎn)量為x，則有0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000（件）。參見教材P133。
<2>
[答案]：A
[解析]：本題考查利潤的計算。利潤＝銷售收入－固定成本－可變成本＝0.16×13000-1200-0.06×13000=100（萬元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查生產(chǎn)能力利用率的計算。實際BEP（%）=Q實際/Q0=15640/16000=97.75%。
<4>
[答案]：ABD
[解析]：本題考查固定成本和變動成本分解的方法。參見教材P132-133。
2
<1>
[答案]：C
[解析]：折舊總額＝年折舊額×有效年齡＝1583.33×10＝15833.3（元）。
<2>
[答案]：A
[解析]：用成本法計算的現(xiàn)值＝重置總成本－折舊總額＝100×500－15833.3＝34166.7（元）。
<3>
[答案]：B
[解析]：本題考查成新率的計算。成新率=[1-（1-R）t/N]×100% =[1-（1-5%）10/30]×100%=68.3%。
<4>
[答案]：AC
[解析]：本題中運用到了兩種計算折舊的方法，直線法是年限法的一種，另一種是成新法。
3
<1>
[答案]：B
[解析]：按月還款方式的計算中，利率必須采用月利率，還款期數(shù)必須是按月計算的期數(shù)。
月利率=年利率/12=5%÷12=0.4167%；按月的期數(shù)=20×12=240（期）。
<2>
[答案]：C
[解析]：本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計算。
張某借款：200×50%=100（萬元）
A=P×i×（1+i）n/（1+i）n-1
=100×0.4167%×（1+0.4167%）240/（1+0.4167%）240-1
=0.659978（萬元）=6599.78（元）
<3>
[答案]：D
[解析]：本題考查等本金還款方式的特點。其特點是每月償本金不變，利息逐期遞減，月還款額遞減。
<4>
[答案]：BC
[解析]：本題考查浮動利率個人住房貸款的優(yōu)點。浮動利率個人住房貸款的優(yōu)點是：貼近市場利率水平，當(dāng)利率下降時，可節(jié)省成本。
4
<1>
[答案]：BCD
[解析]：房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。參見教材P199。
<2>
[答案]：BC
[解析]：人員推銷的優(yōu)勢：可以當(dāng)面洽談，交流信息；可與客戶建立長期關(guān)系；信息反饋比較快。缺點是時間成本較高，對推銷人員的要求高。參見教材P205。
<3>
[答案]：D
[解析]：大型有獎銷售、打折促銷活動實際上向消費者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。參見教材P207。
<4>
[答案]：C
[解析]：公共關(guān)系本身不是活動就可以確立的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動的效果也不是立刻見效的，需要一定時期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。參見教材P208。
5
<1>
[答案]：A
[解析]：包干制下物業(yè)服務(wù)虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。
<2>
[答案]：ABC
[解析]：本題考查物業(yè)管理費用的特點，共有三個。選項D風(fēng)險完全由物業(yè)公司承擔(dān)，但并不一定不利，如果物業(yè)服務(wù)公司管理水平高，可以獲得較高的利潤，反而可能是有利的。
<3>
[答案]：B
[解析]：物業(yè)服務(wù)費由三部分構(gòu)成。法定稅費是不能減少的，服務(wù)質(zhì)量也不能降低，直接提高物業(yè)服務(wù)費是不可行的，因為物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)由物價局核定后，物業(yè)公司不能自行調(diào)節(jié)。只有通過提高管理水平，減少服務(wù)成本支出，間接地提高利潤。
<4>
[答案]：B
[解析]：二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求至少有專職管理和技術(shù)人員20人，但是具有中級以上職稱的人員不少于10人。注意審清題目，注意中級職稱的要求。