經(jīng)濟(jì)師考試試題
(三)
某家庭購(gòu)買了一套價(jià)值為40萬(wàn)元的普通住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購(gòu)買商品住房。
89.若將該家庭的購(gòu)買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（）。
A．國(guó)家
B．政府
C．企業(yè)
D．個(gè)人
參考答案：D ；個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購(gòu)買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。
90.在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（ ）元。
A．1 667
B．2 006
C．2 034
D．3 067
參考答案：B ；向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬(wàn)元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。本題考查月還款額的計(jì)算。
91.如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應(yīng)為（ ）元。
A．5 557
B．6 687
C．6 780
D．10224
參考答案：B ；根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687（元）。
92.對(duì)該家庭的購(gòu)買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為（ ）。
A．貸款利率上調(diào)
B．房?jī)r(jià)下跌
C．房地產(chǎn)周期波動(dòng)
D．資本價(jià)值變化
參考答案：AB ；從本題看對(duì)該家庭的購(gòu)買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌。本題考查對(duì)家庭購(gòu)買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。
(四)
采用市場(chǎng)法評(píng)估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元／m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場(chǎng)價(jià)格月環(huán)比分別下降2％和5％。住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1％。
93.選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有( )。
A．與被估價(jià)住宅的面積相同 B．與被估價(jià)住宅的年齡相同
C．成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) D．成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格
【參考答案】CD；選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；類型吻合；估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；成交價(jià)格為正常價(jià)格。
94.對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括( )。
A．交易情況修正 B．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
C．交易日期調(diào)整 D．房地產(chǎn)狀況調(diào)整
【參考答案】ACD；并不涉及價(jià)格可比基礎(chǔ)的挑戰(zhàn)，因此排除B。
95.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后的價(jià)格為( )元／m2。
A．4655．00 B．4750．00 C．4900．00 D．5000．00
【參考答案】A；5000×0.98×0.95=4655。
96.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)樓層調(diào)整后的價(jià)格為( )元／m2。
A．4851．50 B．4852．95 C．5100．50 D．5151 51
【參考答案】B；5000/(1.01^3)=4852.95。
(五)
趙某于10月份購(gòu)買一套普通商品住房自住。經(jīng)估價(jià)，該住房的市場(chǎng)價(jià)值為100萬(wàn)元。趙某申請(qǐng)住房公積金貸款。其住房公積金賬戶本息余額為20000元，9月份個(gè)人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購(gòu)買該住房時(shí)離法定退休年齡還有30年，預(yù)計(jì)趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬(wàn)元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬(wàn)元。趙某購(gòu)買住房后，分別向甲、乙兩個(gè)保險(xiǎn)公司投保該住房的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額分別為64萬(wàn)元和56萬(wàn)元。
97.趙某在法定退休年齡時(shí)住房公積金繳存總額為( )萬(wàn)元。
A．11 B．15 C．18 D．20
【參考答案】D；250×2×30×12+20000=20萬(wàn)。
98.趙某能申請(qǐng)的住房公積金貸款額度為( )萬(wàn)元。
A．11 B．15 C．18 D．25
【參考答案】B；因?yàn)橼w某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬(wàn)元。
99.趙某住房公積金賬戶上的資金除了用作購(gòu)買自住住房外，還能用于( )。
A．建造自住住房 B．大修自住住房
C．購(gòu)買房地產(chǎn)債券或股票 D．翻建自住住房
【參考答案】ABD；住房公積金貸款是住房管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購(gòu)買、建筑、翻建、大修自住住房的住房公積金存入和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。見(jiàn)教材P306。
100.若該住房發(fā)生火災(zāi)，甲保險(xiǎn)公司賠償給趙某的賠償額度為( )萬(wàn)元。
A．46．6 B．50．0 C．53．3 D．64．0
【參考答案】C；100×（64÷（56+64））=53.3。
(三)
某家庭購(gòu)買了一套價(jià)值為40萬(wàn)元的普通住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購(gòu)買商品住房。
89.若將該家庭的購(gòu)買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（）。
A．國(guó)家
B．政府
C．企業(yè)
D．個(gè)人
參考答案：D ；個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購(gòu)買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。
90.在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（ ）元。
A．1 667
B．2 006
C．2 034
D．3 067
參考答案：B ；向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬(wàn)元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。本題考查月還款額的計(jì)算。
91.如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應(yīng)為（ ）元。
A．5 557
B．6 687
C．6 780
D．10224
參考答案：B ；根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687（元）。
92.對(duì)該家庭的購(gòu)買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為（ ）。
A．貸款利率上調(diào)
B．房?jī)r(jià)下跌
C．房地產(chǎn)周期波動(dòng)
D．資本價(jià)值變化
參考答案：AB ；從本題看對(duì)該家庭的購(gòu)買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌。本題考查對(duì)家庭購(gòu)買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。
(四)
采用市場(chǎng)法評(píng)估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元／m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場(chǎng)價(jià)格月環(huán)比分別下降2％和5％。住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1％。
93.選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有( )。
A．與被估價(jià)住宅的面積相同 B．與被估價(jià)住宅的年齡相同
C．成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) D．成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格
【參考答案】CD；選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；類型吻合；估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；成交價(jià)格為正常價(jià)格。
94.對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括( )。
A．交易情況修正 B．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
C．交易日期調(diào)整 D．房地產(chǎn)狀況調(diào)整
【參考答案】ACD；并不涉及價(jià)格可比基礎(chǔ)的挑戰(zhàn)，因此排除B。
95.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后的價(jià)格為( )元／m2。
A．4655．00 B．4750．00 C．4900．00 D．5000．00
【參考答案】A；5000×0.98×0.95=4655。
96.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過(guò)樓層調(diào)整后的價(jià)格為( )元／m2。
A．4851．50 B．4852．95 C．5100．50 D．5151 51
【參考答案】B；5000/(1.01^3)=4852.95。
(五)
趙某于10月份購(gòu)買一套普通商品住房自住。經(jīng)估價(jià)，該住房的市場(chǎng)價(jià)值為100萬(wàn)元。趙某申請(qǐng)住房公積金貸款。其住房公積金賬戶本息余額為20000元，9月份個(gè)人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購(gòu)買該住房時(shí)離法定退休年齡還有30年，預(yù)計(jì)趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬(wàn)元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬(wàn)元。趙某購(gòu)買住房后，分別向甲、乙兩個(gè)保險(xiǎn)公司投保該住房的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額分別為64萬(wàn)元和56萬(wàn)元。
97.趙某在法定退休年齡時(shí)住房公積金繳存總額為( )萬(wàn)元。
A．11 B．15 C．18 D．20
【參考答案】D；250×2×30×12+20000=20萬(wàn)。
98.趙某能申請(qǐng)的住房公積金貸款額度為( )萬(wàn)元。
A．11 B．15 C．18 D．25
【參考答案】B；因?yàn)橼w某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬(wàn)元。
99.趙某住房公積金賬戶上的資金除了用作購(gòu)買自住住房外，還能用于( )。
A．建造自住住房 B．大修自住住房
C．購(gòu)買房地產(chǎn)債券或股票 D．翻建自住住房
【參考答案】ABD；住房公積金貸款是住房管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購(gòu)買、建筑、翻建、大修自住住房的住房公積金存入和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。見(jiàn)教材P306。
100.若該住房發(fā)生火災(zāi)，甲保險(xiǎn)公司賠償給趙某的賠償額度為( )萬(wàn)元。
A．46．6 B．50．0 C．53．3 D．64．0
【參考答案】C；100×（64÷（56+64））=53.3。