經濟師考試試題
(三)
某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。
89.若將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資的主體為（）。
A．國家
B．政府
C．企業(yè)
D．個人
參考答案：D ；個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣，也就是房地產置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資主體為個人。本題考查房地產投資的主體構成。
90.在貸款期內，該家庭的月還款額為（ ）元。
A．1 667
B．2 006
C．2 034
D．3 067
參考答案：B ；向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。本題考查月還款額的計算。
91.如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應為（ ）元。
A．5 557
B．6 687
C．6 780
D．10224
參考答案：B ；根據上題結果可知該家庭的月收入應該為2006÷30%=6687（元）。
92.對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為（ ）。
A．貸款利率上調
B．房價下跌
C．房地產周期波動
D．資本價值變化
參考答案：AB ；從本題看對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為：貸款利率上調、房價下跌。本題考查對家庭購買行為產生直接影響的風險因素。
(四)
采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元／m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場價格月環(huán)比分別下降2％和5％。住宅所處樓層每高一層，價格高1％。
93.選取的可比實例應符合的條件有( )。
A．與被估價住宅的面積相同 B．與被估價住宅的年齡相同
C．成交日期應接近估價時點 D．成交價格應盡量為正常價格
【參考答案】CD；選取可比實例應符合的要求：可比實例房地產應是被估價房地產的類似房地產；類型吻合；估價時點接近；成交價格為正常價格。
94.對該可比實例成交價格進行的修正和調整，應包括( )。
A．交易情況修正 B．建立價格可比基礎
C．交易日期調整 D．房地產狀況調整
【參考答案】ACD；并不涉及價格可比基礎的挑戰(zhàn)，因此排除B。
95.該可比實例成交價格經過交易日期調整后的價格為( )元／m2。
A．4655．00 B．4750．00 C．4900．00 D．5000．00
【參考答案】A；5000×0.98×0.95=4655。
96.該可比實例成交價格經過樓層調整后的價格為( )元／m2。
A．4851．50 B．4852．95 C．5100．50 D．5151 51
【參考答案】B；5000/(1.01^3)=4852.95。
(五)
趙某于10月份購買一套普通商品住房自住。經估價，該住房的市場價值為100萬元。趙某申請住房公積金貸款。其住房公積金賬戶本息余額為20000元，9月份個人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時離法定退休年齡還有30年，預計趙某及其家庭成員在法定退休年齡內總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該住房的火災保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。
97.趙某在法定退休年齡時住房公積金繳存總額為( )萬元。
A．11 B．15 C．18 D．20
【參考答案】D；250×2×30×12+20000=20萬。
98.趙某能申請的住房公積金貸款額度為( )萬元。
A．11 B．15 C．18 D．25
【參考答案】B；因為趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬元。
99.趙某住房公積金賬戶上的資金除了用作購買自住住房外，還能用于( )。
A．建造自住住房 B．大修自住住房
C．購買房地產債券或股票 D．翻建自住住房
【參考答案】ABD；住房公積金貸款是住房管理中心運用公積金，委托銀行向購買、建筑、翻建、大修自住住房的住房公積金存入和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。見教材P306。
100.若該住房發(fā)生火災，甲保險公司賠償給趙某的賠償額度為( )萬元。
A．46．6 B．50．0 C．53．3 D．64．0
【參考答案】C；100×（64÷（56+64））=53.3。
(三)
某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。
89.若將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資的主體為（）。
A．國家
B．政府
C．企業(yè)
D．個人
參考答案：D ；個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣，也就是房地產置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資主體為個人。本題考查房地產投資的主體構成。
90.在貸款期內，該家庭的月還款額為（ ）元。
A．1 667
B．2 006
C．2 034
D．3 067
參考答案：B ；向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。本題考查月還款額的計算。
91.如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應為（ ）元。
A．5 557
B．6 687
C．6 780
D．10224
參考答案：B ；根據上題結果可知該家庭的月收入應該為2006÷30%=6687（元）。
92.對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為（ ）。
A．貸款利率上調
B．房價下跌
C．房地產周期波動
D．資本價值變化
參考答案：AB ；從本題看對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為：貸款利率上調、房價下跌。本題考查對家庭購買行為產生直接影響的風險因素。
(四)
采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元／m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場價格月環(huán)比分別下降2％和5％。住宅所處樓層每高一層，價格高1％。
93.選取的可比實例應符合的條件有( )。
A．與被估價住宅的面積相同 B．與被估價住宅的年齡相同
C．成交日期應接近估價時點 D．成交價格應盡量為正常價格
【參考答案】CD；選取可比實例應符合的要求：可比實例房地產應是被估價房地產的類似房地產；類型吻合；估價時點接近；成交價格為正常價格。
94.對該可比實例成交價格進行的修正和調整，應包括( )。
A．交易情況修正 B．建立價格可比基礎
C．交易日期調整 D．房地產狀況調整
【參考答案】ACD；并不涉及價格可比基礎的挑戰(zhàn)，因此排除B。
95.該可比實例成交價格經過交易日期調整后的價格為( )元／m2。
A．4655．00 B．4750．00 C．4900．00 D．5000．00
【參考答案】A；5000×0.98×0.95=4655。
96.該可比實例成交價格經過樓層調整后的價格為( )元／m2。
A．4851．50 B．4852．95 C．5100．50 D．5151 51
【參考答案】B；5000/(1.01^3)=4852.95。
(五)
趙某于10月份購買一套普通商品住房自住。經估價，該住房的市場價值為100萬元。趙某申請住房公積金貸款。其住房公積金賬戶本息余額為20000元，9月份個人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時離法定退休年齡還有30年，預計趙某及其家庭成員在法定退休年齡內總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該住房的火災保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。
97.趙某在法定退休年齡時住房公積金繳存總額為( )萬元。
A．11 B．15 C．18 D．20
【參考答案】D；250×2×30×12+20000=20萬。
98.趙某能申請的住房公積金貸款額度為( )萬元。
A．11 B．15 C．18 D．25
【參考答案】B；因為趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款額度為15萬元。
99.趙某住房公積金賬戶上的資金除了用作購買自住住房外，還能用于( )。
A．建造自住住房 B．大修自住住房
C．購買房地產債券或股票 D．翻建自住住房
【參考答案】ABD；住房公積金貸款是住房管理中心運用公積金，委托銀行向購買、建筑、翻建、大修自住住房的住房公積金存入和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。見教材P306。
100.若該住房發(fā)生火災，甲保險公司賠償給趙某的賠償額度為( )萬元。
A．46．6 B．50．0 C．53．3 D．64．0
【參考答案】C；100×（64÷（56+64））=53.3。