第二章 土地價格影響因素(和去年考試大綱比較，沒有變化)
【重點提示】
掌握：地價影響因素的種類
【考點采分】
考點1：一般情況下的地價影響因素
重點等級：☆☆☆☆☆
影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。它主要有行政因素、社會因素、經(jīng)濟因素、人口因素和國際因素。
1.行政因素
影響地價的行政因素有：土地和住房制度、城市規(guī)劃、地價和稅收政策、交通管制
、行政隸屬變更(2004年試題)等。
(1)土地制度
土地制度包括土地所有制、土地使用制等。
(2)住房制度
(3)城市規(guī)劃
在城市規(guī)劃中，對土地用途、容積率、建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。容積率是指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比，容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價也就高;反之則地價也低。在限制容積率昀地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低。
(4)地價政策
(5)稅收政策
(6)行政隸屬變更
行政隸屬變更一般都會引起當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動。行政隸屬變更通?？煞譃橐韵聝深悾?BR> 一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。
2.人口因素
人口狀態(tài)是主要的社會經(jīng)濟因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質(zhì)、 家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)
3.社會因素
歸結(jié)起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化進程。
4.國際因素
國際經(jīng)濟狀況和國際政治因素對地價的影響是通過對國內(nèi)的政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反映出來的。
5.經(jīng)濟因素
經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變動和利率水平等。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是( )。
A.物價變動 B.交通條件 C.公用設(shè)施條件 D.環(huán)境質(zhì)量
答案：A (2008年試題)
(單選題)2.《全國工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實施以來，對全國各地的工業(yè)地價有一定影響，這屬于影響土地價格的( )。
A. 一般因素 B.區(qū)域因素 C.個別因素 D.環(huán)境因素
答案：A (2004年試題)
(多選題)3.下列選項中，( )是影響地價的經(jīng)濟因索。
A.物價變動 B.財政收支狀況
C.居民收入和消費水平 D.房地產(chǎn)投機
E.投資水平
答案：ABCE (2007年試題)
(多選題)4.我國目前主要的地價管理政策有( )。
A.政府對土地(使用權(quán))出讓實行計劃管理
B.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取低限價
C.政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預(yù)
D.政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)
答案：BCD (2004年試題)
(多選題)5.需要結(jié)合土地用途才能確定其對土地.價格影響方向的因素有( )。
A.交通管制 B.社會治安 C.鐵路 D.流動人口
E.經(jīng)濟形勢
答案：ACD (2009年試題)
(多選題)6.導(dǎo)致影響土地價格的社會經(jīng)濟因素發(fā)生變化的原因可能是( )。
A.城市人均收入提高 B.城市規(guī)劃中對城市性質(zhì)進行了調(diào)整
C.城市土地供求變化 D.城市道路系統(tǒng)調(diào)整
E.新建大型文化娛樂中心
答案：BDE (2009年試題)
(判斷題)7.儲蓄、消費、地價、賦稅及匯率均是影響地價的經(jīng)濟因素。( × )
(判斷題)8.人口因素對地價的影響與人口密度、人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。( × )
(判斷題)9.房地產(chǎn)價格暴漲，一般多發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴(yán)重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。( √ )
(判斷題)10.影響地價的因素中，儲蓄水平和投資水平是負(fù)相關(guān)的，即儲蓄增長，則投資下降。( × )
考點2：區(qū)域因素
重點等級：☆☆☆☆☆
區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。其主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制、公用設(shè)施條件等。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.地價影響因素中，土地級別和基準(zhǔn)地價屬于影響地價的( )。
A.一般因素 B.個別因素 C.區(qū)域因素 D.特殊因素
答案：C (2002年試題)
(單選題)2.城市規(guī)劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項中不屬于此類的是( )。
A.宗地容積率 B.宗地形狀 C.建筑密度 D.宗地用途
答案：B (2008年試題)
(單選題)3.下列( )條件發(fā)生時，將導(dǎo)致相應(yīng)用途的地價上升。
A.住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 B.住宅區(qū)旁建設(shè)鐵路線
C.寫字樓旁建設(shè)大型娛樂場 D.工業(yè)區(qū)地下水過量開采而產(chǎn)生地面沉降
答案：A (2009年試題)
(單選題)4.下列城市規(guī)劃因素中對地價影響大的因素是( )。
A.面積、形狀、土地使用年限 B.防洪堤、供電容量、消防站
C.綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量 D.用途、容積率、建筑密度
答案：D (2009年試題)
(多選題)5.在以下影響土地價格的因素中，當(dāng)因素的指標(biāo)值上升時，引起土地價格呈單純上升趨勢的有( )。
A.人口密度 B.基礎(chǔ)設(shè)施配套水平 C.繁華程度 D.噪聲
E.地形坡度
答案：BC (2009年試題)
(多選題)6.在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于區(qū)域因素的有( )。
A.交通條件 B.物價變動 C.繁華程度 I).宗地臨街狀況
E.房地產(chǎn)投機
答案：AC (2008年試題)
(多選題)7.在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有( )。
A.設(shè)施類型是否齊備 I3.設(shè)施價格 C.設(shè)施水平 D.使用保證率
E.設(shè)施使用頻率
答案：ACD (2008年試題)
(判斷題)8.在正常的市場環(huán)境中，區(qū)域因素對土地價格水平有決定性的影響。( √)(2007年考試真題)
(判斷題)9.區(qū)域因素是決定同一均質(zhì)地城內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。( × )
考點3:個別因素（略）
【重點提示】
掌握：地價影響因素的種類
【考點采分】
考點1：一般情況下的地價影響因素
重點等級：☆☆☆☆☆
影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。它主要有行政因素、社會因素、經(jīng)濟因素、人口因素和國際因素。
1.行政因素
影響地價的行政因素有：土地和住房制度、城市規(guī)劃、地價和稅收政策、交通管制
、行政隸屬變更(2004年試題)等。
(1)土地制度
土地制度包括土地所有制、土地使用制等。
(2)住房制度
(3)城市規(guī)劃
在城市規(guī)劃中，對土地用途、容積率、建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。容積率是指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比，容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價也就高;反之則地價也低。在限制容積率昀地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低。
(4)地價政策
(5)稅收政策
(6)行政隸屬變更
行政隸屬變更一般都會引起當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動。行政隸屬變更通?？煞譃橐韵聝深悾?BR> 一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。
2.人口因素
人口狀態(tài)是主要的社會經(jīng)濟因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質(zhì)、 家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)
3.社會因素
歸結(jié)起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化進程。
4.國際因素
國際經(jīng)濟狀況和國際政治因素對地價的影響是通過對國內(nèi)的政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反映出來的。
5.經(jīng)濟因素
經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變動和利率水平等。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是( )。
A.物價變動 B.交通條件 C.公用設(shè)施條件 D.環(huán)境質(zhì)量
答案：A (2008年試題)
(單選題)2.《全國工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實施以來，對全國各地的工業(yè)地價有一定影響，這屬于影響土地價格的( )。
A. 一般因素 B.區(qū)域因素 C.個別因素 D.環(huán)境因素
答案：A (2004年試題)
(多選題)3.下列選項中，( )是影響地價的經(jīng)濟因索。
A.物價變動 B.財政收支狀況
C.居民收入和消費水平 D.房地產(chǎn)投機
E.投資水平
答案：ABCE (2007年試題)
(多選題)4.我國目前主要的地價管理政策有( )。
A.政府對土地(使用權(quán))出讓實行計劃管理
B.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取低限價
C.政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預(yù)
D.政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)
答案：BCD (2004年試題)
(多選題)5.需要結(jié)合土地用途才能確定其對土地.價格影響方向的因素有( )。
A.交通管制 B.社會治安 C.鐵路 D.流動人口
E.經(jīng)濟形勢
答案：ACD (2009年試題)
(多選題)6.導(dǎo)致影響土地價格的社會經(jīng)濟因素發(fā)生變化的原因可能是( )。
A.城市人均收入提高 B.城市規(guī)劃中對城市性質(zhì)進行了調(diào)整
C.城市土地供求變化 D.城市道路系統(tǒng)調(diào)整
E.新建大型文化娛樂中心
答案：BDE (2009年試題)
(判斷題)7.儲蓄、消費、地價、賦稅及匯率均是影響地價的經(jīng)濟因素。( × )
(判斷題)8.人口因素對地價的影響與人口密度、人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。( × )
(判斷題)9.房地產(chǎn)價格暴漲，一般多發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴(yán)重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。( √ )
(判斷題)10.影響地價的因素中，儲蓄水平和投資水平是負(fù)相關(guān)的，即儲蓄增長，則投資下降。( × )
考點2：區(qū)域因素
重點等級：☆☆☆☆☆
區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。其主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制、公用設(shè)施條件等。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.地價影響因素中，土地級別和基準(zhǔn)地價屬于影響地價的( )。
A.一般因素 B.個別因素 C.區(qū)域因素 D.特殊因素
答案：C (2002年試題)
(單選題)2.城市規(guī)劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項中不屬于此類的是( )。
A.宗地容積率 B.宗地形狀 C.建筑密度 D.宗地用途
答案：B (2008年試題)
(單選題)3.下列( )條件發(fā)生時，將導(dǎo)致相應(yīng)用途的地價上升。
A.住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 B.住宅區(qū)旁建設(shè)鐵路線
C.寫字樓旁建設(shè)大型娛樂場 D.工業(yè)區(qū)地下水過量開采而產(chǎn)生地面沉降
答案：A (2009年試題)
(單選題)4.下列城市規(guī)劃因素中對地價影響大的因素是( )。
A.面積、形狀、土地使用年限 B.防洪堤、供電容量、消防站
C.綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量 D.用途、容積率、建筑密度
答案：D (2009年試題)
(多選題)5.在以下影響土地價格的因素中，當(dāng)因素的指標(biāo)值上升時，引起土地價格呈單純上升趨勢的有( )。
A.人口密度 B.基礎(chǔ)設(shè)施配套水平 C.繁華程度 D.噪聲
E.地形坡度
答案：BC (2009年試題)
(多選題)6.在影響宗地價格的因素中，下列選項中屬于區(qū)域因素的有( )。
A.交通條件 B.物價變動 C.繁華程度 I).宗地臨街狀況
E.房地產(chǎn)投機
答案：AC (2008年試題)
(多選題)7.在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有( )。
A.設(shè)施類型是否齊備 I3.設(shè)施價格 C.設(shè)施水平 D.使用保證率
E.設(shè)施使用頻率
答案：ACD (2008年試題)
(判斷題)8.在正常的市場環(huán)境中，區(qū)域因素對土地價格水平有決定性的影響。( √)(2007年考試真題)
(判斷題)9.區(qū)域因素是決定同一均質(zhì)地城內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。( × )
考點3:個別因素（略）