銷售不動產(chǎn)的檢查
銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
檢查要點(diǎn)：
1.將納稅人的納稅申報(bào)表與“固定資產(chǎn)清理”賬相核對，看納稅人出售建筑物等不動產(chǎn)的收入是否申報(bào)納稅，其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為出售時(shí)獲得的價(jià)款，而不是從所獲得價(jià)款中扣除清理費(fèi)等以后的凈收益。
注意教材第5章114頁的規(guī)定：（1）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額；（2）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。
2.將“固定資產(chǎn)清理”賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證相核對，看有無分解銷售不動產(chǎn)銷售額的現(xiàn)象。
3.將“固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”等賬戶與有關(guān)記賬憑證、原始憑證相對照，看有無將出售不動產(chǎn)的營業(yè)額未通過“固定資產(chǎn)清理”賬戶，而是直接列作了營業(yè)外收支的現(xiàn)象。
【例9-12】在對某工業(yè)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)當(dāng)期出售房屋一幢，并連同房屋所在范圍的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得全部收入350000元，發(fā)生公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、印花稅等50000元，該項(xiàng)固定資產(chǎn)原值2000000元，已提折舊1100000元，企業(yè)會計(jì)處理如下：
（1）取得收入時(shí)
借：銀行存款 350000
貸：其他應(yīng)付款 350000
（2）支付費(fèi)用時(shí)
借：固定資產(chǎn)清理 50000
貸：銀行存款 50000
（3）轉(zhuǎn)銷固定資產(chǎn)時(shí)
借：固定資產(chǎn)清理 900000
累計(jì)折舊 1100000
貸：固定資產(chǎn) 2000000
（4）結(jié)轉(zhuǎn)凈損失
借：營業(yè)外支出 950000
貸：固定資產(chǎn)清理——處置非流動資產(chǎn)損失 950000
【分析】企業(yè)將取得的收入轉(zhuǎn)移掛在往來賬上，未按營業(yè)稅稅法的規(guī)定繳納營業(yè)稅，應(yīng)予以糾正，賬務(wù)調(diào)整如下：
（1）調(diào)整收入
借：其他應(yīng)付款 350000
貸：固定資產(chǎn)清理 350000
（2）補(bǔ)提稅金
借：固定資產(chǎn)清理 19250
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 17500
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 1225
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 525
（3）調(diào)整利潤額
借：固定資產(chǎn)清理 330750
貸：營業(yè)外收入——處置非流動資產(chǎn)利得 330750
【例1單選題】（2006年）某工業(yè)企業(yè)（增值稅一般納稅人）轉(zhuǎn)讓舊庫房一幢，取得轉(zhuǎn)讓收入l00萬元，下列關(guān)于該筆轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)納稅的表述，正確的是（ ）。
A.應(yīng)計(jì)算繳納增值稅l7萬元
B.應(yīng)計(jì)算繳納增值稅6萬元
C.應(yīng)計(jì)算繳納增值稅2萬元
D.應(yīng)計(jì)算繳納營業(yè)稅5萬元
[答案]D
【例2單選題】企業(yè)固定資產(chǎn)報(bào)廢過程中發(fā)生的清理支出應(yīng)通過（ ）科目核算。
A.固定資產(chǎn)
B.固定資產(chǎn)清理
C.銷售費(fèi)用
D.管理費(fèi)用
[答案]B
【例3多選題】在會計(jì)核算中，列入“營業(yè)稅金及附加”科目核算的稅種包括（ ）
A.營業(yè)稅
B.消費(fèi)稅
C.增值稅
D.印花稅
E.城建稅
[答案]ABE
【例4案例分析題】（2004年）
某生產(chǎn)企業(yè)位于某省會城市，2004年5月轉(zhuǎn)讓一座舊辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入500000元，并收到轉(zhuǎn)賬支票一張。已知該辦公樓的原價(jià)為2000000元，已提折舊1600000元，轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生清理費(fèi)用和印花稅10000元，款項(xiàng)以銀行存款支付。
根據(jù)上述資料回答下列問題：
（1）下列表述中正確的有（ ）
A.該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)提未提足的折舊400000
B.該項(xiàng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后不再計(jì)提折舊
C.該項(xiàng)固定資產(chǎn)出售后應(yīng)按其原價(jià)轉(zhuǎn)銷該固定資產(chǎn)
D.該項(xiàng)固定資產(chǎn)出售后應(yīng)按其凈值轉(zhuǎn)銷該項(xiàng)固定資產(chǎn)
[答案]BD
（2）取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，正確的賬務(wù)處理為（ ）
A借：銀行存款 500000
貸：固定資產(chǎn)清理 500000
B借：銀行存款 500000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 500000
C借：銀行存款 500000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 500000
D借：銀行存款 500000
貸：營業(yè)外收入 500000
[答案]A
（3）企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)（ ）
A.繳納營業(yè)稅5000元
B.繳納增值稅9615.38元
C.繳納營業(yè)稅25000元
D.繳納增值稅72649.57元
[答案]C
（4）轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的清理費(fèi)用應(yīng)計(jì)入（ ）。
A.固定資產(chǎn)清理賬戶的借方
B.營業(yè)外支出賬戶的借方
C.其他業(yè)務(wù)支出賬戶的借方
D.主營業(yè)務(wù)成本賬戶的借方
[答案]A
（5）該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓舊辦公樓業(yè)務(wù)發(fā)生凈收益（ ）。
A.50000元
B.62500元
C.65000元
D.90000元
[答案]B
[解析]凈收益=500000-（2000000-1600000）-10000-25000-25000×（7%+3%）=62500元。
銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
檢查要點(diǎn)：
1.將納稅人的納稅申報(bào)表與“固定資產(chǎn)清理”賬相核對，看納稅人出售建筑物等不動產(chǎn)的收入是否申報(bào)納稅，其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為出售時(shí)獲得的價(jià)款，而不是從所獲得價(jià)款中扣除清理費(fèi)等以后的凈收益。
注意教材第5章114頁的規(guī)定：（1）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額；（2）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。
2.將“固定資產(chǎn)清理”賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證相核對，看有無分解銷售不動產(chǎn)銷售額的現(xiàn)象。
3.將“固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”等賬戶與有關(guān)記賬憑證、原始憑證相對照，看有無將出售不動產(chǎn)的營業(yè)額未通過“固定資產(chǎn)清理”賬戶，而是直接列作了營業(yè)外收支的現(xiàn)象。
【例9-12】在對某工業(yè)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)當(dāng)期出售房屋一幢，并連同房屋所在范圍的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得全部收入350000元，發(fā)生公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、印花稅等50000元，該項(xiàng)固定資產(chǎn)原值2000000元，已提折舊1100000元，企業(yè)會計(jì)處理如下：
（1）取得收入時(shí)
借：銀行存款 350000
貸：其他應(yīng)付款 350000
（2）支付費(fèi)用時(shí)
借：固定資產(chǎn)清理 50000
貸：銀行存款 50000
（3）轉(zhuǎn)銷固定資產(chǎn)時(shí)
借：固定資產(chǎn)清理 900000
累計(jì)折舊 1100000
貸：固定資產(chǎn) 2000000
（4）結(jié)轉(zhuǎn)凈損失
借：營業(yè)外支出 950000
貸：固定資產(chǎn)清理——處置非流動資產(chǎn)損失 950000
【分析】企業(yè)將取得的收入轉(zhuǎn)移掛在往來賬上，未按營業(yè)稅稅法的規(guī)定繳納營業(yè)稅，應(yīng)予以糾正，賬務(wù)調(diào)整如下：
（1）調(diào)整收入
借：其他應(yīng)付款 350000
貸：固定資產(chǎn)清理 350000
（2）補(bǔ)提稅金
借：固定資產(chǎn)清理 19250
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 17500
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 1225
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 525
（3）調(diào)整利潤額
借：固定資產(chǎn)清理 330750
貸：營業(yè)外收入——處置非流動資產(chǎn)利得 330750
【例1單選題】（2006年）某工業(yè)企業(yè)（增值稅一般納稅人）轉(zhuǎn)讓舊庫房一幢，取得轉(zhuǎn)讓收入l00萬元，下列關(guān)于該筆轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)納稅的表述，正確的是（ ）。
A.應(yīng)計(jì)算繳納增值稅l7萬元
B.應(yīng)計(jì)算繳納增值稅6萬元
C.應(yīng)計(jì)算繳納增值稅2萬元
D.應(yīng)計(jì)算繳納營業(yè)稅5萬元
[答案]D
【例2單選題】企業(yè)固定資產(chǎn)報(bào)廢過程中發(fā)生的清理支出應(yīng)通過（ ）科目核算。
A.固定資產(chǎn)
B.固定資產(chǎn)清理
C.銷售費(fèi)用
D.管理費(fèi)用
[答案]B
【例3多選題】在會計(jì)核算中，列入“營業(yè)稅金及附加”科目核算的稅種包括（ ）
A.營業(yè)稅
B.消費(fèi)稅
C.增值稅
D.印花稅
E.城建稅
[答案]ABE
【例4案例分析題】（2004年）
某生產(chǎn)企業(yè)位于某省會城市，2004年5月轉(zhuǎn)讓一座舊辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入500000元，并收到轉(zhuǎn)賬支票一張。已知該辦公樓的原價(jià)為2000000元，已提折舊1600000元，轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生清理費(fèi)用和印花稅10000元，款項(xiàng)以銀行存款支付。
根據(jù)上述資料回答下列問題：
（1）下列表述中正確的有（ ）
A.該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)提未提足的折舊400000
B.該項(xiàng)固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后不再計(jì)提折舊
C.該項(xiàng)固定資產(chǎn)出售后應(yīng)按其原價(jià)轉(zhuǎn)銷該固定資產(chǎn)
D.該項(xiàng)固定資產(chǎn)出售后應(yīng)按其凈值轉(zhuǎn)銷該項(xiàng)固定資產(chǎn)
[答案]BD
（2）取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，正確的賬務(wù)處理為（ ）
A借：銀行存款 500000
貸：固定資產(chǎn)清理 500000
B借：銀行存款 500000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 500000
C借：銀行存款 500000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 500000
D借：銀行存款 500000
貸：營業(yè)外收入 500000
[答案]A
（3）企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)（ ）
A.繳納營業(yè)稅5000元
B.繳納增值稅9615.38元
C.繳納營業(yè)稅25000元
D.繳納增值稅72649.57元
[答案]C
（4）轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的清理費(fèi)用應(yīng)計(jì)入（ ）。
A.固定資產(chǎn)清理賬戶的借方
B.營業(yè)外支出賬戶的借方
C.其他業(yè)務(wù)支出賬戶的借方
D.主營業(yè)務(wù)成本賬戶的借方
[答案]A
（5）該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓舊辦公樓業(yè)務(wù)發(fā)生凈收益（ ）。
A.50000元
B.62500元
C.65000元
D.90000元
[答案]B
[解析]凈收益=500000-（2000000-1600000）-10000-25000-25000×（7%+3%）=62500元。