多項(xiàng)選擇題
31.以下對(duì)土地的分析中正確的是(BCD)。
A.土地有比較完整的市場(chǎng)
B.土地價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定
C.土地價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難
D.資本有機(jī)構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)
32.定級(jí)單元界線一般采用(A B D )。
A.行政界線
B.城鎮(zhèn)中的鐵路
C.交通道路(工業(yè)定級(jí)中)
D.土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類(lèi)型界線
33.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，初步劃分土地分等的方法有(B C)。
A.剖面圖法
B.總分頻率圖法
C.數(shù)軸法
D.AHP法
34.確定客觀收益一般要考慮(A B C)等條件。
A.從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益
B.收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益
C.收益是安全可靠的收益
D.收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益
35.只有交易案例資料滿(mǎn)足(A B C D)條件時(shí)，才適用市場(chǎng)比較法。
A.數(shù)量足夠
B.與待估土地有替代性
C.可靠性
D.合法性
36.以下表述錯(cuò)誤的有(B D)。
A.實(shí)質(zhì)租金常由純租金及租賃不動(dòng)產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成
B.支付租金包括制定契約時(shí)所收取的具有預(yù)租金性質(zhì)的保證金
C.實(shí)質(zhì)租金=支付租金+保證金X月(年)利率
D.支付租金=實(shí)質(zhì)租金十保證金X月(年)利率
37.以下適用剩余法進(jìn)行評(píng)估的有(A B C)。
A.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)
B.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)
C.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估
D.學(xué)校、公園以及公益設(shè)施的評(píng)估
38.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，下列城鎮(zhèn)土地分等因素中屬于必選因素的有(A C D)。
A.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
B.城鎮(zhèn)土地投人產(chǎn)出水平
C.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模
D.區(qū)域綜合服務(wù)能力
39.剩余法中計(jì)算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)可以采用(A B)來(lái)計(jì)算。
A.不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例
B.預(yù)付總資本的一定比例
C.建筑費(fèi)用的一定比例
D.建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)的一定比例
40.成本逼近法不適用于(B D)。
A.新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)
B.建成區(qū)域或已開(kāi)發(fā)的土地估價(jià)
C.工業(yè)用地估價(jià)
D.商業(yè)及住宅用地的估價(jià)
41.利用路線價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)，一般需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)補(bǔ)正的有(A C)。
A.正三角形宗地
B.平行四邊形宗地
C.平行邊與臨街線一致的梯形宗地
D.平行邊與臨街線垂直的梯形
43.以下說(shuō)法正確的是(A BC)。
A.一般一條街道只設(shè)一個(gè)路線價(jià)
B.繁華街道可分設(shè)路線價(jià)
C.不繁華地區(qū)，同一路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)街道
D.路線價(jià)區(qū)段的劃分通常是從兩個(gè)路口之間處劃分
44.地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)有(A BCD)。
A.商服繁華程度基本相同
B.城市地塊區(qū)位條件相似
C.城市地塊交通條件相似
D.地塊附近的人流量、位置相似
45.剩余法估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于(B C D)。
A.是否正確估算了自有資金和信貸資金的比例
B.是否正確確定了土地利用方式
C.是否判斷了開(kāi)發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)
D.是否正確確定了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)
46.反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下的地價(jià)水平，供土地交換使用的是(C D) 。
A.基準(zhǔn)地價(jià)
B.標(biāo)定地價(jià)
C.交易底價(jià)
D.交易評(píng)估價(jià)
47.在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，須具備的基本資料有(A B)。
A.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)
B.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表
C.收益額
D.市場(chǎng)交易資料
48.目前主要的地價(jià)管理政策有(A B C D)。
A.對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
B.可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，對(duì)單位和個(gè)人的土地使用權(quán)實(shí)行提前收回
C.對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)
D.征收土地增值稅，防止不正常交易
49.關(guān)于我國(guó)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度(A B C D)
A.建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià);城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等地價(jià)體系;
B.建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)審批、地價(jià)確認(rèn)到估價(jià)機(jī)構(gòu)公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度;
C.建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。
D.實(shí)行了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)和城市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算
50.地價(jià)管理的作用可表現(xiàn)在(B C D )等方面。
A.壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)
B.防止地價(jià)暴漲
C.防止國(guó)有土地收益流失
D.防止地價(jià)暴跌
情景分析題
某地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬(wàn)元，征地中發(fā)生的費(fèi)用平均每畝為2萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開(kāi)發(fā)周期平均為兩年且第一年開(kāi)發(fā)投資額一般占全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用的30%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1-55小題的問(wèn)題。
51.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( B D)。
A.收益還原法
B.市場(chǎng)比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)表述錯(cuò)誤的是(A B )。
A.征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用就是土地的價(jià)格
B.開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)率就是本次開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商所需要的回報(bào)率
C.土地出讓增值收益率取當(dāng)?shù)匾话闼?BR> D.土地開(kāi)發(fā)周期與土地開(kāi)發(fā)的難易程度有關(guān).
53.根據(jù)上述條件，在開(kāi)發(fā)完成后，該宗地土地?zé)o限年期最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是(D)。
A.512.33元/平方米
B.433.29元/平方米
C.417.81元/平方米
D.459.59元/平方米
54.根據(jù)估價(jià)方法,下列說(shuō)法正確的是(ABC)
A.土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用.
B.各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析.
C.成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本分析
D.成本逼近法評(píng)估的價(jià)格可以直接作為市場(chǎng)價(jià)格
55.關(guān)于成本法估價(jià)的特點(diǎn)和適用范圍正確的是(ABC)
A.成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地估價(jià),不適用建成區(qū)已開(kāi)發(fā)土地估價(jià).
B.成本法適用于工業(yè)用地估價(jià),對(duì)商業(yè)用地和住宅用地不是很適用
C.成本法一般適用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小,缺乏交易案例,無(wú)法采用其他估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的土地
D.成本法沒(méi)有考慮土地的效用,價(jià)值和市場(chǎng)的需求,所以對(duì)與投資者衡量投資效益,進(jìn)行可行性分析沒(méi)有大的用處.
解答:土地取得費(fèi)=6萬(wàn)元/畝+2萬(wàn)元/畝=8萬(wàn)元/畝=120元/平方米
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米
投資利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(120+200)×15%=48元/平方米
計(jì)算土地價(jià)格
因當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%
無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米
31.以下對(duì)土地的分析中正確的是(BCD)。
A.土地有比較完整的市場(chǎng)
B.土地價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定
C.土地價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難
D.資本有機(jī)構(gòu)成的提高導(dǎo)致地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)
32.定級(jí)單元界線一般采用(A B D )。
A.行政界線
B.城鎮(zhèn)中的鐵路
C.交通道路(工業(yè)定級(jí)中)
D.土地權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類(lèi)型界線
33.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，初步劃分土地分等的方法有(B C)。
A.剖面圖法
B.總分頻率圖法
C.數(shù)軸法
D.AHP法
34.確定客觀收益一般要考慮(A B C)等條件。
A.從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益
B.收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益
C.收益是安全可靠的收益
D.收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益
35.只有交易案例資料滿(mǎn)足(A B C D)條件時(shí)，才適用市場(chǎng)比較法。
A.數(shù)量足夠
B.與待估土地有替代性
C.可靠性
D.合法性
36.以下表述錯(cuò)誤的有(B D)。
A.實(shí)質(zhì)租金常由純租金及租賃不動(dòng)產(chǎn)所需的各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成
B.支付租金包括制定契約時(shí)所收取的具有預(yù)租金性質(zhì)的保證金
C.實(shí)質(zhì)租金=支付租金+保證金X月(年)利率
D.支付租金=實(shí)質(zhì)租金十保證金X月(年)利率
37.以下適用剩余法進(jìn)行評(píng)估的有(A B C)。
A.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)
B.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)
C.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估
D.學(xué)校、公園以及公益設(shè)施的評(píng)估
38.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，下列城鎮(zhèn)土地分等因素中屬于必選因素的有(A C D)。
A.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
B.城鎮(zhèn)土地投人產(chǎn)出水平
C.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模
D.區(qū)域綜合服務(wù)能力
39.剩余法中計(jì)算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)可以采用(A B)來(lái)計(jì)算。
A.不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例
B.預(yù)付總資本的一定比例
C.建筑費(fèi)用的一定比例
D.建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)的一定比例
40.成本逼近法不適用于(B D)。
A.新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)
B.建成區(qū)域或已開(kāi)發(fā)的土地估價(jià)
C.工業(yè)用地估價(jià)
D.商業(yè)及住宅用地的估價(jià)
41.利用路線價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)，一般需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)補(bǔ)正的有(A C)。
A.正三角形宗地
B.平行四邊形宗地
C.平行邊與臨街線一致的梯形宗地
D.平行邊與臨街線垂直的梯形
43.以下說(shuō)法正確的是(A BC)。
A.一般一條街道只設(shè)一個(gè)路線價(jià)
B.繁華街道可分設(shè)路線價(jià)
C.不繁華地區(qū)，同一路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)街道
D.路線價(jià)區(qū)段的劃分通常是從兩個(gè)路口之間處劃分
44.地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)有(A BCD)。
A.商服繁華程度基本相同
B.城市地塊區(qū)位條件相似
C.城市地塊交通條件相似
D.地塊附近的人流量、位置相似
45.剩余法估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于(B C D)。
A.是否正確估算了自有資金和信貸資金的比例
B.是否正確確定了土地利用方式
C.是否判斷了開(kāi)發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià)
D.是否正確確定了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)
46.反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下的地價(jià)水平，供土地交換使用的是(C D) 。
A.基準(zhǔn)地價(jià)
B.標(biāo)定地價(jià)
C.交易底價(jià)
D.交易評(píng)估價(jià)
47.在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，須具備的基本資料有(A B)。
A.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)
B.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表
C.收益額
D.市場(chǎng)交易資料
48.目前主要的地價(jià)管理政策有(A B C D)。
A.對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
B.可以按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，對(duì)單位和個(gè)人的土地使用權(quán)實(shí)行提前收回
C.對(duì)地價(jià)上漲可采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)
D.征收土地增值稅，防止不正常交易
49.關(guān)于我國(guó)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度(A B C D)
A.建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià);城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等地價(jià)體系;
B.建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)審批、地價(jià)確認(rèn)到估價(jià)機(jī)構(gòu)公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度;
C.建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。
D.實(shí)行了城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)和城市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算
50.地價(jià)管理的作用可表現(xiàn)在(B C D )等方面。
A.壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)
B.防止地價(jià)暴漲
C.防止國(guó)有土地收益流失
D.防止地價(jià)暴跌
情景分析題
某地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬(wàn)元，征地中發(fā)生的費(fèi)用平均每畝為2萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開(kāi)發(fā)周期平均為兩年且第一年開(kāi)發(fā)投資額一般占全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用的30%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1-55小題的問(wèn)題。
51.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( B D)。
A.收益還原法
B.市場(chǎng)比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)表述錯(cuò)誤的是(A B )。
A.征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用就是土地的價(jià)格
B.開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)率就是本次開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商所需要的回報(bào)率
C.土地出讓增值收益率取當(dāng)?shù)匾话闼?BR> D.土地開(kāi)發(fā)周期與土地開(kāi)發(fā)的難易程度有關(guān).
53.根據(jù)上述條件，在開(kāi)發(fā)完成后，該宗地土地?zé)o限年期最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是(D)。
A.512.33元/平方米
B.433.29元/平方米
C.417.81元/平方米
D.459.59元/平方米
54.根據(jù)估價(jià)方法,下列說(shuō)法正確的是(ABC)
A.土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用.
B.各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析.
C.成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本分析
D.成本逼近法評(píng)估的價(jià)格可以直接作為市場(chǎng)價(jià)格
55.關(guān)于成本法估價(jià)的特點(diǎn)和適用范圍正確的是(ABC)
A.成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地估價(jià),不適用建成區(qū)已開(kāi)發(fā)土地估價(jià).
B.成本法適用于工業(yè)用地估價(jià),對(duì)商業(yè)用地和住宅用地不是很適用
C.成本法一般適用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小,缺乏交易案例,無(wú)法采用其他估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的土地
D.成本法沒(méi)有考慮土地的效用,價(jià)值和市場(chǎng)的需求,所以對(duì)與投資者衡量投資效益,進(jìn)行可行性分析沒(méi)有大的用處.
解答:土地取得費(fèi)=6萬(wàn)元/畝+2萬(wàn)元/畝=8萬(wàn)元/畝=120元/平方米
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米
投資利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(120+200)×15%=48元/平方米
計(jì)算土地價(jià)格
因當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%
無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米