房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析
一、敏感性分析的含義和作用
(一)敏感性分析的含義
敏感性：指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對(duì)其影響因素的敏感程度
敏感性分析：是通過測定一個(gè)或多個(gè)不確定因素的變化導(dǎo)致的決策評(píng)估指標(biāo)的變化幅度，了解各種因素的變化對(duì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時(shí)，對(duì)投資方案的承受能力作出判斷
(二)敏感性分析的作用
準(zhǔn)確性、科學(xué)性、提高;風(fēng)險(xiǎn)、不確定性降低
二、敏感性分析的方法
單因素和多因素分析
三、單因素敏感型分析方法
1.確定影響因素
主要有投資額、建設(shè)周期、租售期、建筑面積、租金和售價(jià)、利率等
2.確定分析指標(biāo)
有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。
3.計(jì)算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)，建立起一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，用圖或表表示出來。
4.確定敏感因素，對(duì)方案的承受能力作出判斷。
(一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定
(二)不確定因素的選擇
一是所選擇的不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變化范圍內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大;
二是所選擇的不確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大。
(三)不確定因素波動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)帶來的增減變化
(四)敏感性因素的確定
1.敏感度系數(shù)
SAF=△A/A*F/△F
2.臨界點(diǎn)
內(nèi)插法計(jì)算
(五)進(jìn)一步分析
四、多因素敏感性分析方法
一、敏感性分析的含義和作用
(一)敏感性分析的含義
敏感性：指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對(duì)其影響因素的敏感程度
敏感性分析：是通過測定一個(gè)或多個(gè)不確定因素的變化導(dǎo)致的決策評(píng)估指標(biāo)的變化幅度，了解各種因素的變化對(duì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時(shí)，對(duì)投資方案的承受能力作出判斷
(二)敏感性分析的作用
準(zhǔn)確性、科學(xué)性、提高;風(fēng)險(xiǎn)、不確定性降低
二、敏感性分析的方法
單因素和多因素分析
三、單因素敏感型分析方法
1.確定影響因素
主要有投資額、建設(shè)周期、租售期、建筑面積、租金和售價(jià)、利率等
2.確定分析指標(biāo)
有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。
3.計(jì)算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)，建立起一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，用圖或表表示出來。
4.確定敏感因素，對(duì)方案的承受能力作出判斷。
(一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定
(二)不確定因素的選擇
一是所選擇的不確定因素預(yù)計(jì)在其可能的變化范圍內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大;
二是所選擇的不確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大。
(三)不確定因素波動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)帶來的增減變化
(四)敏感性因素的確定
1.敏感度系數(shù)
SAF=△A/A*F/△F
2.臨界點(diǎn)
內(nèi)插法計(jì)算
(五)進(jìn)一步分析
四、多因素敏感性分析方法