第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制
■以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(2條)
☆按出讓合同約定已支付全部土出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)
☆進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件(土地用途、投資數(shù)額和土地利用要求三方面)
■以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3條)
☆由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓
☆由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金
☆經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家
■國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
☆轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限
☆原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移
☆建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(房隨地走)
☆建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
☆建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土管部門(mén)與規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金
【例題1·單選題】【2008年真題】甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用期限為法定出讓年限，經(jīng)5年開(kāi)發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長(zhǎng)期限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.65
[答案]C
[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓的年限。工業(yè)用地出讓年限為50年，開(kāi)發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。
【例題2·單選題】【2007年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.成片開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移
C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
D.成片開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件
[答案]A
2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式
■出售
■交換
■贈(zèng)與
3.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序
■申請(qǐng)
■審批
■簽訂轉(zhuǎn)讓合同
■公證
■登記
1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制
■以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(2條)
☆按出讓合同約定已支付全部土出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)
☆進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件(土地用途、投資數(shù)額和土地利用要求三方面)
■以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(3條)
☆由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓
☆由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金
☆經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家
■國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
☆轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限
☆原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移
☆建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓(房隨地走)
☆建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
☆建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土管部門(mén)與規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金
【例題1·單選題】【2008年真題】甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用期限為法定出讓年限，經(jīng)5年開(kāi)發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長(zhǎng)期限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.65
[答案]C
[解析]本題考查土地使用權(quán)出讓的年限。工業(yè)用地出讓年限為50年，開(kāi)發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。
【例題2·單選題】【2007年真題】下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。
A.成片開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移
C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
D.成片開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件
[答案]A
2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式
■出售
■交換
■贈(zèng)與
3.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序
■申請(qǐng)
■審批
■簽訂轉(zhuǎn)讓合同
■公證
■登記