第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用
■概念
☆在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)
■房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用
☆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——決策的依據(jù)
☆投資者和金融機(jī)構(gòu)——放貸的先決條件
☆設(shè)計(jì)人員——了解市場(chǎng)才能滿足市場(chǎng)
☆營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理——制定銷(xiāo)售策略、廣告策略的依據(jù)
☆地方政府——審批管理市場(chǎng)的依據(jù)
☆租戶和購(gòu)房者——作出租售決策的依據(jù)
■市場(chǎng)區(qū)域的確定(同一供求范圍之內(nèi)的區(qū)域)(重點(diǎn))
☆概念
▼市場(chǎng)區(qū)域是指主要(潛在)需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給
☆定義市場(chǎng)區(qū)域的工作內(nèi)容
▼描繪市場(chǎng)區(qū)域
▼在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界
▼解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)
☆影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
▼自然特征
▼建筑阻礙、高速公路或鐵路
▼人口密度的大小
▼政治區(qū)域
▼鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征
▼發(fā)展的類(lèi)型和范圍
▼競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域
☆物業(yè)類(lèi)型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響(可以行政區(qū)域?yàn)榻缦?
1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
■宏觀因素分析(三個(gè)層次)
☆就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析
☆研究其所選定開(kāi)發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況
☆對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析
■市場(chǎng)狀況分析
☆供給分析
☆需求分析
☆結(jié)論
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用
■概念
☆在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)
■房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用
☆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——決策的依據(jù)
☆投資者和金融機(jī)構(gòu)——放貸的先決條件
☆設(shè)計(jì)人員——了解市場(chǎng)才能滿足市場(chǎng)
☆營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理——制定銷(xiāo)售策略、廣告策略的依據(jù)
☆地方政府——審批管理市場(chǎng)的依據(jù)
☆租戶和購(gòu)房者——作出租售決策的依據(jù)
■市場(chǎng)區(qū)域的確定(同一供求范圍之內(nèi)的區(qū)域)(重點(diǎn))
☆概念
▼市場(chǎng)區(qū)域是指主要(潛在)需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給
☆定義市場(chǎng)區(qū)域的工作內(nèi)容
▼描繪市場(chǎng)區(qū)域
▼在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界
▼解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)
☆影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
▼自然特征
▼建筑阻礙、高速公路或鐵路
▼人口密度的大小
▼政治區(qū)域
▼鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征
▼發(fā)展的類(lèi)型和范圍
▼競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域
☆物業(yè)類(lèi)型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響(可以行政區(qū)域?yàn)榻缦?
1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
■宏觀因素分析(三個(gè)層次)
☆就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析
☆研究其所選定開(kāi)發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況
☆對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析
■市場(chǎng)狀況分析
☆供給分析
☆需求分析
☆結(jié)論