已購(gòu)公有住房共用宗地面積的三種分?jǐn)偡桨?BR> 已購(gòu)公有住房每戶的土地使用面積，由獨(dú)立使用面積和分?jǐn)偯娣e兩部分組成。
這里所稱的分?jǐn)偯娣e，是指每套房分?jǐn)偟墓灿米诘孛娣e。
共用宗地面積，是指最終確定的小區(qū)土地使用面積(宗地面積)減去分戶獨(dú)立使用面積之和的剩余部分。
方案一：兩步分?jǐn)?BR> 共用宗地面積的分?jǐn)偡謨刹竭M(jìn)行：
第一步，按照第幢住宅樓建筑占地面積(減去獨(dú)立使用面積)占宗地內(nèi)總建筑占地面積的比例分?jǐn)偟阶≌瑯恰?BR> 第二步，按照每戶建筑面積(或使用面積)占整幢住宅樓總建筑面積(或使用面積)的比例分?jǐn)偟綉?。用公式表示為?BR> 每戶土地使用權(quán)面積=獨(dú)立使用面積+每戶分?jǐn)偯娣e
每戶分?jǐn)偯娣e=所在住宅樓分?jǐn)偯娣e×該套房的建筑面積(或使用面積)/所在住宅樓總建筑面積(或總使用面積)
所在住宅樓分?jǐn)偯娣e=共用宗地面積×所在住宅樓建筑占地面積/宗地內(nèi)住宅樓建筑占地面積總和
共用宗地面積=宗地面積-獨(dú)立使用面積之和
方案二：一步分?jǐn)?BR> 共用宗地面積的分?jǐn)偅凑彰繎艚ㄖ娣e(或使用面積)占小區(qū)內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總建筑面積(或使用面積)的比例分?jǐn)偟綉?。用公式表示為?BR> 每戶土地使用權(quán)面積=獨(dú)立使用面積+每戶分?jǐn)偯娣e
每戶分?jǐn)偯娣e=共用宗地面積×該戶建筑面積/宗地內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總建筑面積
共用宗地面積=宗地面積-獨(dú)立使用面積之和
方案三：帶系數(shù)一步分?jǐn)?BR> 共用宗地面積的分?jǐn)偅凑彰繎粽蹨p建筑面積(或使用面積)占小區(qū)內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總折減建筑面積(或使用面積)的比例分?jǐn)偟綉簟?BR> 這里所謂的每戶折減建筑面積，是指在每戶的建筑面積上乘以一個(gè)按住宅樓層數(shù)給定的系數(shù)。小區(qū)內(nèi)每戶折減建筑面積之和即為總折減建筑面積。用公式表示為：
每戶土地使用權(quán)面積=獨(dú)立使用面積+每戶分?jǐn)偯娣e土地估價(jià)理論方法
每戶分?jǐn)偯娣e=共用宗地面積×該戶折減建筑面積/宗地內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總折減建筑面積
共用宗地面積=宗地面積-獨(dú)立使用面積之和
每戶折減建筑面積=每戶建筑面積×按住宅樓層數(shù)給定的系數(shù)
宗地內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總折減建筑面積=每戶折減建筑面積之和土地估價(jià)師考試網(wǎng)
帶系數(shù)一步分?jǐn)偡桨钢饕砸越ㄖ娣e為分?jǐn)偟幕鶞?zhǔn)，在小區(qū)物業(yè)類型單一的情形下，與方案二即一步分?jǐn)偡桨笡](méi)有顯著差別，但它也能夠合理地適用于一個(gè)小區(qū)公用宗地內(nèi)同時(shí)存在低層住宅樓和高層住宅樓時(shí)的情形。在這種情形下，若完全按照建筑面積分?jǐn)偣灿米诘孛娣e(方案二的方法)，高層住宅樓的住戶會(huì)因?yàn)楦蛯幼≌瑯堑淖粢砸粯拥摹巴恋厥褂妹娣e/建筑面積”比例分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e而“吃虧”。
為此，理論上可以對(duì)不同層數(shù)的住宅樓實(shí)行不同的折減系數(shù)，住宅樓層數(shù)越高，折減系數(shù)越小，從而平衡高層住宅樓和低層住宅樓之間分?jǐn)偛还降膯?wèn)題。
這里所稱的分?jǐn)偯娣e，是指每套房分?jǐn)偟墓灿米诘孛娣e。
共用宗地面積，是指最終確定的小區(qū)土地使用面積(宗地面積)減去分戶獨(dú)立使用面積之和的剩余部分。
方案一：兩步分?jǐn)?BR> 共用宗地面積的分?jǐn)偡謨刹竭M(jìn)行：
第一步，按照第幢住宅樓建筑占地面積(減去獨(dú)立使用面積)占宗地內(nèi)總建筑占地面積的比例分?jǐn)偟阶≌瑯恰?BR> 第二步，按照每戶建筑面積(或使用面積)占整幢住宅樓總建筑面積(或使用面積)的比例分?jǐn)偟綉?。用公式表示為?BR> 每戶土地使用權(quán)面積=獨(dú)立使用面積+每戶分?jǐn)偯娣e
每戶分?jǐn)偯娣e=所在住宅樓分?jǐn)偯娣e×該套房的建筑面積(或使用面積)/所在住宅樓總建筑面積(或總使用面積)
所在住宅樓分?jǐn)偯娣e=共用宗地面積×所在住宅樓建筑占地面積/宗地內(nèi)住宅樓建筑占地面積總和
共用宗地面積=宗地面積-獨(dú)立使用面積之和
方案二：一步分?jǐn)?BR> 共用宗地面積的分?jǐn)偅凑彰繎艚ㄖ娣e(或使用面積)占小區(qū)內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總建筑面積(或使用面積)的比例分?jǐn)偟綉?。用公式表示為?BR> 每戶土地使用權(quán)面積=獨(dú)立使用面積+每戶分?jǐn)偯娣e
每戶分?jǐn)偯娣e=共用宗地面積×該戶建筑面積/宗地內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總建筑面積
共用宗地面積=宗地面積-獨(dú)立使用面積之和
方案三：帶系數(shù)一步分?jǐn)?BR> 共用宗地面積的分?jǐn)偅凑彰繎粽蹨p建筑面積(或使用面積)占小區(qū)內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總折減建筑面積(或使用面積)的比例分?jǐn)偟綉簟?BR> 這里所謂的每戶折減建筑面積，是指在每戶的建筑面積上乘以一個(gè)按住宅樓層數(shù)給定的系數(shù)。小區(qū)內(nèi)每戶折減建筑面積之和即為總折減建筑面積。用公式表示為：
每戶土地使用權(quán)面積=獨(dú)立使用面積+每戶分?jǐn)偯娣e土地估價(jià)理論方法
每戶分?jǐn)偯娣e=共用宗地面積×該戶折減建筑面積/宗地內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總折減建筑面積
共用宗地面積=宗地面積-獨(dú)立使用面積之和
每戶折減建筑面積=每戶建筑面積×按住宅樓層數(shù)給定的系數(shù)
宗地內(nèi)所有住宅樓合計(jì)的總折減建筑面積=每戶折減建筑面積之和土地估價(jià)師考試網(wǎng)
帶系數(shù)一步分?jǐn)偡桨钢饕砸越ㄖ娣e為分?jǐn)偟幕鶞?zhǔn)，在小區(qū)物業(yè)類型單一的情形下，與方案二即一步分?jǐn)偡桨笡](méi)有顯著差別，但它也能夠合理地適用于一個(gè)小區(qū)公用宗地內(nèi)同時(shí)存在低層住宅樓和高層住宅樓時(shí)的情形。在這種情形下，若完全按照建筑面積分?jǐn)偣灿米诘孛娣e(方案二的方法)，高層住宅樓的住戶會(huì)因?yàn)楦蛯幼≌瑯堑淖粢砸粯拥摹巴恋厥褂妹娣e/建筑面積”比例分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e而“吃虧”。
為此，理論上可以對(duì)不同層數(shù)的住宅樓實(shí)行不同的折減系數(shù)，住宅樓層數(shù)越高，折減系數(shù)越小，從而平衡高層住宅樓和低層住宅樓之間分?jǐn)偛还降膯?wèn)題。