一、“已付房款”問題的提出 隨著我國人民生活質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房買賣合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會2002年和2003年受理案件的統(tǒng)計(jì)，商品房買賣合同糾紛案件約占受理案件總數(shù)的60%，其中多數(shù)是商品房擔(dān)保貸款(按揭)合同糾紛。在商品房擔(dān)保貸款合同中雙方當(dāng)事人常約定“違約責(zé)任”按“已付房款”的百分率計(jì)算。在人民法院的人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中也多處提到按“已付房款”追究違約責(zé)任的問題。但是對何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時(shí)也是仁者見仁，智者見智，對“已付房款”的認(rèn)識和理解不盡相同，導(dǎo)致同類的案件在裁決承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質(zhì)量和案件裁決的一致性。對此雖經(jīng)多次研討仍不能形成一致性的意見。本文擬從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對如何確定“已付房款”進(jìn)行研討，以就教于同行。
二、對“已付房款”的三種認(rèn)識和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時(shí)對于一次性付款的購房者大家的意見是一致的，但是對商品房擔(dān)保貸款的購房者分期付款的，大家對“已付房款”的內(nèi)容形成以下三種意見，與之相適應(yīng)出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計(jì)算方法。 1、第一種意見是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”是購房者已付的購房款和購房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)銀行貸款，并以銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的銀行貸款。 持這種意見的主要理由是：(1)在擔(dān)保貸款購房中存在著房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系和房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系。這兩個(gè)法律關(guān)系是性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系，與房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系無關(guān)。既然貸款銀行已將房屋買受人所貸款項(xiàng)付給房屋出賣人，就應(yīng)該視為房屋買受人交清了房款。房屋買受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無關(guān)。(2)擔(dān)保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔(dān)保貸款買賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買受人向銀行的貸款進(jìn)行擔(dān)保的法律關(guān)系。這種擔(dān)保行為是房屋出賣人為擴(kuò)大市場份額吸引更多的買房人購買其房屋的一種促銷手段。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是房屋出賣人出售房屋的一種市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該自己承擔(dān)，不應(yīng)由房屋買受人承擔(dān)。(3)實(shí)際上房屋出賣人的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，最終也是由房屋買受人承擔(dān)的。由于在擔(dān)保貸款購房中房屋買受人與貸款銀行在借款時(shí)均約定，房屋買受人在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，要用所購買的房屋向貸款銀行進(jìn)行物的抵押擔(dān)保，因而房屋出賣人的擔(dān)保只是一種暫時(shí)的過渡擔(dān)保措施。 2、第二種意見是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”就是購房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見把注意力集中在房屋買受人自己所付的房款上，以房屋買受人自己的實(shí)際付款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的分期付款。 持這種意見的主要理由是：(1)房屋買受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進(jìn)行了擔(dān)保。房屋出賣人承擔(dān)了房屋買受人不能按期償還貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。一旦房屋買受人不能按期償還貸款，除房屋買受人承擔(dān)違約責(zé)任外，房屋出賣人要承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，應(yīng)該以房屋買受人自己交的房款為標(biāo)準(zhǔn)。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責(zé)任”，當(dāng)買受人不能按月還付貸款時(shí)，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購”房屋的義務(wù)。因此，如果按照第一種意見，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買受人在向銀行貸款時(shí)，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開發(fā)進(jìn)度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開發(fā)進(jìn)度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實(shí)際未收到全部買受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔(dān)違約責(zé)任，顯然也是沒有事實(shí)根據(jù)的。 3、第三種意見是筆者提出的“擔(dān)保期限”方案 這種方案，主張一般應(yīng)按照房屋出賣人的“擔(dān)保期限”為界點(diǎn)確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限內(nèi)，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對處理解除房屋買賣合同糾紛這類案件時(shí)，不論擔(dān)保期限是否已過，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因?yàn)椤百J款擔(dān)?！笔恰胺课葙I賣”的前提，而且還因?yàn)樵谏唐贩繐?dān)保貸款買賣合同中，房屋出賣人還須保證按時(shí)按質(zhì)交付買賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當(dāng)交付房屋后，房屋買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋出賣人的義務(wù)就基本履行完畢，房屋的買賣合同就終止了，房屋出賣人的擔(dān)保義務(wù)也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來特殊的權(quán)利性抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押。因此，對“已付房款”的金額應(yīng)該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待和確定。 此外，我們提出“擔(dān)保期限”的方案，還基于對商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析? 商品房擔(dān)保貸款買賣合同是一種我國《合同法》分則中尚未提出的新型的無名合同，其合同結(jié)構(gòu)方式，也即是通過合同所形成的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，是比較復(fù)雜的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為有三個(gè)方面的法律關(guān)系，即《商品房的買賣合同》、《個(gè)人購房貸款及抵押合同》、《購房借款擔(dān)保合同》。這三個(gè)合同同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，存在著三個(gè)相互聯(lián)系的法律關(guān)系，一是房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系，二是房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這三個(gè)法律關(guān)系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立①。我們認(rèn)為在商品房擔(dān)保貸款合同中應(yīng)該存在著四個(gè)相互聯(lián)系相互獨(dú)立的法律關(guān)系。除了上述的三個(gè)法律關(guān)系外，還存在房屋買受人和貸款銀行之間抵押的法律關(guān)系。這種抵押法律關(guān)系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關(guān)系，它有一個(gè)由權(quán)利(期待權(quán))抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押的轉(zhuǎn)變過程。 這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系在確定“已付房款”的問題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系是目的;房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系是前提與紐帶;房屋買受人和貸款銀行之間法律關(guān)系是還款的保障。在這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系同時(shí)起著聯(lián)系其他幾個(gè)法律關(guān)系的紐帶作用。對于貸款銀行來說在商品房擔(dān)保貸款合同之初房屋出賣人起著“人?！钡淖饔?，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認(rèn)房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買受人貸款之后才會簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買受人辦理完產(chǎn)權(quán)證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系就終結(jié)了。之后就是房屋買受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關(guān)系。實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間的買賣關(guān)系中，其他合同關(guān)系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問題時(shí)應(yīng)考慮糾紛發(fā)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對待。 從商品房買賣這一法律關(guān)系本身的內(nèi)容來看，出賣人的主要義務(wù)是“交房”，買受人的主要義務(wù)是“給付”。這里的“交房”，應(yīng)是按時(shí)交付給買受人質(zhì)量合格的房屋;而這里的“給付”，則應(yīng)是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時(shí)，我們認(rèn)為還需注意對“給付”概念的理解問題。確切的理解應(yīng)該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結(jié)果”，才真正是房屋出賣人通過房屋買賣欲實(shí)現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買受人貸款的擔(dān)保期限內(nèi)，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實(shí)際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動用，而且當(dāng)買受人不能或無力償還貸款時(shí)，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡單的說房屋出賣人已獲得了全部給付的“結(jié)果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，除了解決糾紛外，對于當(dāng)事人在合同糾紛中的違法行為有權(quán)進(jìn)行處罰，同時(shí)還有權(quán)追加當(dāng)事人。例如在處理商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當(dāng)事人，一攬子解決糾紛。另外在我國《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)。而仲裁制度究其性質(zhì)不具有國家權(quán)力的干預(yù)性，屬于市場活動中的自律措施，具有民間性質(zhì)。法律沒有賦予仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)追加當(dāng)事人，制裁當(dāng)事人違法行為的權(quán)力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價(jià)值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)公平合理的解決糾紛，補(bǔ)償當(dāng)事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)訂立仲裁條款，實(shí)際上是當(dāng)事人用明示的方法排除國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們在商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時(shí)，提出“擔(dān)保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當(dāng)事人訂立仲裁條款時(shí)所直接追求的目標(biāo)。如果解決糾紛的“公正人”不當(dāng)?shù)丶又匾环疆?dāng)事人的民事責(zé)任，使另一當(dāng)事人得到對方違約的“額外利益”，雖然有時(shí)這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結(jié)果，往往與雙方當(dāng)事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補(bǔ)償當(dāng)事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無論是從對商品房擔(dān)保貸款買賣合同所涉及的四個(gè)相對獨(dú)立又相互聯(lián)系的法律關(guān)系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價(jià)值取向上探究，對“已付房款”的確定都應(yīng)根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待：即在擔(dān)保期限內(nèi)應(yīng)采用“已還貸款”確定，超過擔(dān)保期限后則應(yīng)采用按“已借貸款”確定，而當(dāng)房屋買賣合同依法解除時(shí)，據(jù)實(shí)計(jì)算比較恰當(dāng)。
二、對“已付房款”的三種認(rèn)識和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時(shí)對于一次性付款的購房者大家的意見是一致的，但是對商品房擔(dān)保貸款的購房者分期付款的，大家對“已付房款”的內(nèi)容形成以下三種意見，與之相適應(yīng)出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計(jì)算方法。 1、第一種意見是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”是購房者已付的購房款和購房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)銀行貸款，并以銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的銀行貸款。 持這種意見的主要理由是：(1)在擔(dān)保貸款購房中存在著房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系和房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系。這兩個(gè)法律關(guān)系是性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關(guān)系，與房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系無關(guān)。既然貸款銀行已將房屋買受人所貸款項(xiàng)付給房屋出賣人，就應(yīng)該視為房屋買受人交清了房款。房屋買受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無關(guān)。(2)擔(dān)保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔(dān)保貸款買賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買受人向銀行的貸款進(jìn)行擔(dān)保的法律關(guān)系。這種擔(dān)保行為是房屋出賣人為擴(kuò)大市場份額吸引更多的買房人購買其房屋的一種促銷手段。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是房屋出賣人出售房屋的一種市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該自己承擔(dān)，不應(yīng)由房屋買受人承擔(dān)。(3)實(shí)際上房屋出賣人的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，最終也是由房屋買受人承擔(dān)的。由于在擔(dān)保貸款購房中房屋買受人與貸款銀行在借款時(shí)均約定，房屋買受人在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，要用所購買的房屋向貸款銀行進(jìn)行物的抵押擔(dān)保，因而房屋出賣人的擔(dān)保只是一種暫時(shí)的過渡擔(dān)保措施。 2、第二種意見是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”就是購房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見把注意力集中在房屋買受人自己所付的房款上，以房屋買受人自己的實(shí)際付款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的分期付款。 持這種意見的主要理由是：(1)房屋買受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進(jìn)行了擔(dān)保。房屋出賣人承擔(dān)了房屋買受人不能按期償還貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。一旦房屋買受人不能按期償還貸款，除房屋買受人承擔(dān)違約責(zé)任外，房屋出賣人要承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，應(yīng)該以房屋買受人自己交的房款為標(biāo)準(zhǔn)。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責(zé)任”，當(dāng)買受人不能按月還付貸款時(shí)，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購”房屋的義務(wù)。因此，如果按照第一種意見，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買受人在向銀行貸款時(shí)，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開發(fā)進(jìn)度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開發(fā)進(jìn)度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實(shí)際未收到全部買受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔(dān)違約責(zé)任，顯然也是沒有事實(shí)根據(jù)的。 3、第三種意見是筆者提出的“擔(dān)保期限”方案 這種方案，主張一般應(yīng)按照房屋出賣人的“擔(dān)保期限”為界點(diǎn)確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限內(nèi)，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對處理解除房屋買賣合同糾紛這類案件時(shí)，不論擔(dān)保期限是否已過，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因?yàn)椤百J款擔(dān)?！笔恰胺课葙I賣”的前提，而且還因?yàn)樵谏唐贩繐?dān)保貸款買賣合同中，房屋出賣人還須保證按時(shí)按質(zhì)交付買賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當(dāng)交付房屋后，房屋買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋出賣人的義務(wù)就基本履行完畢，房屋的買賣合同就終止了，房屋出賣人的擔(dān)保義務(wù)也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來特殊的權(quán)利性抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押。因此，對“已付房款”的金額應(yīng)該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待和確定。 此外，我們提出“擔(dān)保期限”的方案，還基于對商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔(dān)保貸款買賣合同中的法律關(guān)系分析? 商品房擔(dān)保貸款買賣合同是一種我國《合同法》分則中尚未提出的新型的無名合同，其合同結(jié)構(gòu)方式，也即是通過合同所形成的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，是比較復(fù)雜的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為有三個(gè)方面的法律關(guān)系，即《商品房的買賣合同》、《個(gè)人購房貸款及抵押合同》、《購房借款擔(dān)保合同》。這三個(gè)合同同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，存在著三個(gè)相互聯(lián)系的法律關(guān)系，一是房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系，二是房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這三個(gè)法律關(guān)系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立①。我們認(rèn)為在商品房擔(dān)保貸款合同中應(yīng)該存在著四個(gè)相互聯(lián)系相互獨(dú)立的法律關(guān)系。除了上述的三個(gè)法律關(guān)系外，還存在房屋買受人和貸款銀行之間抵押的法律關(guān)系。這種抵押法律關(guān)系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關(guān)系，它有一個(gè)由權(quán)利(期待權(quán))抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押的轉(zhuǎn)變過程。 這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系在確定“已付房款”的問題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關(guān)系是目的;房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系是前提與紐帶;房屋買受人和貸款銀行之間法律關(guān)系是還款的保障。在這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系同時(shí)起著聯(lián)系其他幾個(gè)法律關(guān)系的紐帶作用。對于貸款銀行來說在商品房擔(dān)保貸款合同之初房屋出賣人起著“人?！钡淖饔?，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認(rèn)房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買受人貸款之后才會簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買受人辦理完產(chǎn)權(quán)證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系就終結(jié)了。之后就是房屋買受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關(guān)系。實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間的買賣關(guān)系中，其他合同關(guān)系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問題時(shí)應(yīng)考慮糾紛發(fā)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對待。 從商品房買賣這一法律關(guān)系本身的內(nèi)容來看，出賣人的主要義務(wù)是“交房”，買受人的主要義務(wù)是“給付”。這里的“交房”，應(yīng)是按時(shí)交付給買受人質(zhì)量合格的房屋;而這里的“給付”，則應(yīng)是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時(shí)，我們認(rèn)為還需注意對“給付”概念的理解問題。確切的理解應(yīng)該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結(jié)果”，才真正是房屋出賣人通過房屋買賣欲實(shí)現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買受人貸款的擔(dān)保期限內(nèi)，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實(shí)際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動用，而且當(dāng)買受人不能或無力償還貸款時(shí)，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡單的說房屋出賣人已獲得了全部給付的“結(jié)果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，除了解決糾紛外，對于當(dāng)事人在合同糾紛中的違法行為有權(quán)進(jìn)行處罰，同時(shí)還有權(quán)追加當(dāng)事人。例如在處理商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當(dāng)事人，一攬子解決糾紛。另外在我國《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)。而仲裁制度究其性質(zhì)不具有國家權(quán)力的干預(yù)性，屬于市場活動中的自律措施，具有民間性質(zhì)。法律沒有賦予仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)追加當(dāng)事人，制裁當(dāng)事人違法行為的權(quán)力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價(jià)值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)公平合理的解決糾紛，補(bǔ)償當(dāng)事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)訂立仲裁條款，實(shí)際上是當(dāng)事人用明示的方法排除國家權(quán)力對當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們在商品房擔(dān)保貸款買賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時(shí)，提出“擔(dān)保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當(dāng)事人訂立仲裁條款時(shí)所直接追求的目標(biāo)。如果解決糾紛的“公正人”不當(dāng)?shù)丶又匾环疆?dāng)事人的民事責(zé)任，使另一當(dāng)事人得到對方違約的“額外利益”，雖然有時(shí)這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結(jié)果，往往與雙方當(dāng)事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補(bǔ)償當(dāng)事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無論是從對商品房擔(dān)保貸款買賣合同所涉及的四個(gè)相對獨(dú)立又相互聯(lián)系的法律關(guān)系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價(jià)值取向上探究，對“已付房款”的確定都應(yīng)根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待：即在擔(dān)保期限內(nèi)應(yīng)采用“已還貸款”確定，超過擔(dān)保期限后則應(yīng)采用按“已借貸款”確定，而當(dāng)房屋買賣合同依法解除時(shí)，據(jù)實(shí)計(jì)算比較恰當(dāng)。