廣東省佛山市中級人民法院
民事判決書
（2003）佛中法民一終字第658號
上訴人（原審被告）梁少波，男，1936年11月17日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)中山中路60號2座605房。
委托代理人梁國輝，男，1968年6月14日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)中山中路46號之一。
被上訴人（原審原告）張藝貞，女，1979年8月5日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)樂平村委會南蛇村。
委托代理人謝凱，廣東浩淼律師事務所律師。
上訴人梁少波因房屋買賣合同糾紛一案，不服原廣東省三水市人民法院（2002）三法民貳初字第630號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結。
原審判決查明：2002年7月，原、被告簽訂《售購房屋（住宅）合約》一份，約定由原告購買被告在三水市西南鎮(zhèn)張邊村座北向南（中）邊二樓，即三水市西南鎮(zhèn)張邊南十一巷七座202的房屋一間，購房價款為36800元。合同簽訂后，原告于2002年7月25日給付了被告購房款36800元。該房屋一直未能辦理房地產(chǎn)權證。2002年7月25日，原告寫下《證明》一份，表示其自愿向被告購買本案所涉房屋。
原審判決認為：原、被告所簽訂的合同雖為雙方自愿簽訂的，但《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合向無效。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該規(guī)定為強制性規(guī)定。本案中，被告將未辦理房地產(chǎn)權證的房屋轉讓給原告，違反了上述規(guī)定。故雙方就該房屋達成的轉讓協(xié)議顯屬無效，原告起訴請求確認該合同無效，合法有理，應予以支持。無效的合同自始沒有法律效力，因該合同取得的財產(chǎn)，應當于以返還。原告請求被告歸還其所給付的購房款，合法有理，應予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條的規(guī)定，判決：一、原告張藝貞與被告梁少波簽訂的《售購房屋（住宅）合約》無效。二、被告于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告購房款36800元。逾期給付，則按中國人民銀行同期商業(yè)貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1482元，由被告負擔。
宣判后，梁少波不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決適用法律錯誤，原判依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓，判決上訴人與原審原告張藝貞房屋買賣合同無效，是適用法律錯誤。因為根據(jù)該法第二條的規(guī)定：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。據(jù)此，該法只適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易和開發(fā)管理，而本案訴爭房屋并不屬于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍上，房屋土地屬于張邊村村民宅基地，亦即是村集體土地。二、該房屋是村民自建房，因歷史原因，三水市人民政府及有關部門在1998年7月15日的會議上（三府辦[1998]42號文），作出明確的認定，“承認歷史、實事求是、特事特辦、區(qū)別處理”的發(fā)證工作指導原則……。因此有關該房屋的買賣和*的問題完全合符（三府辦[1998]42號文）的有關決定和會議精神，上訴人和被上訴人所簽訂的房屋買賣合同完全沒有違反（三府辦[1998]42號文）所作出的有關規(guī)定。三、被上訴人完全清楚其所買的房屋是村民自建房，上訴人和被上訴人簽訂的合同是雙方自愿簽訂的，也是雙方真實意思表示，這一點原審判決已確認。所以，上訴人上訴請求：1、判令上訴人與被上訴人簽訂的《售購房屋（住宅）合約》有效。2、判令被上訴人承擔一、二審受理費。
上訴人在二審期間沒有提供新的證據(jù)。
被上訴人張藝貞答辯稱：訟爭房屋當時位于城鄉(xiāng)結合部，現(xiàn)處于城中村地位。該村村民自己開發(fā)的房子是不能辦理房產(chǎn)證的，尤其是在轉讓的情況下，不能辦理過戶手續(xù)。當事人在合同中第5條寫得很清楚，要求辦理房產(chǎn)證。上訴人所講不是事實，請求二審駁回其上訴。
被上訴人在二審期間沒有提供新的證據(jù)。
雙方當事人對原審判決查明的事實沒有異議，本院予以確認。
本院認為：上訴人出售的房屋未辦理國有土地使用權證及房屋所有權證，被上訴人向上訴人購買后也不能取得上述權屬證明，上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同關系違反有關法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該房屋買賣合同為無效合同。根據(jù)無效合同的處理原則，上訴人應當向被上訴人返還購房款。原審判決認定事實清楚，處理正確。上訴人上訴認為訟爭房屋為農(nóng)村房屋，不應適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，其上訴理由不成立，不予支持。上訴人上訴認為合同是自愿簽訂，不應確定合同無效，其上訴觀點沒有法律依據(jù)，也不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費1482元，由上訴人梁少波承擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 陳 秀 武
代理審判員 譚 洪 生
代理審判員 吳 健 南
二○○三年五月九日
書 記 員 胡 劍
民事判決書
（2003）佛中法民一終字第658號
上訴人（原審被告）梁少波，男，1936年11月17日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)中山中路60號2座605房。
委托代理人梁國輝，男，1968年6月14日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)中山中路46號之一。
被上訴人（原審原告）張藝貞，女，1979年8月5日出生，漢族，住佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)樂平村委會南蛇村。
委托代理人謝凱，廣東浩淼律師事務所律師。
上訴人梁少波因房屋買賣合同糾紛一案，不服原廣東省三水市人民法院（2002）三法民貳初字第630號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結。
原審判決查明：2002年7月，原、被告簽訂《售購房屋（住宅）合約》一份，約定由原告購買被告在三水市西南鎮(zhèn)張邊村座北向南（中）邊二樓，即三水市西南鎮(zhèn)張邊南十一巷七座202的房屋一間，購房價款為36800元。合同簽訂后，原告于2002年7月25日給付了被告購房款36800元。該房屋一直未能辦理房地產(chǎn)權證。2002年7月25日，原告寫下《證明》一份，表示其自愿向被告購買本案所涉房屋。
原審判決認為：原、被告所簽訂的合同雖為雙方自愿簽訂的，但《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合向無效。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該規(guī)定為強制性規(guī)定。本案中，被告將未辦理房地產(chǎn)權證的房屋轉讓給原告，違反了上述規(guī)定。故雙方就該房屋達成的轉讓協(xié)議顯屬無效，原告起訴請求確認該合同無效，合法有理，應予以支持。無效的合同自始沒有法律效力，因該合同取得的財產(chǎn)，應當于以返還。原告請求被告歸還其所給付的購房款，合法有理，應予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條的規(guī)定，判決：一、原告張藝貞與被告梁少波簽訂的《售購房屋（住宅）合約》無效。二、被告于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告購房款36800元。逾期給付，則按中國人民銀行同期商業(yè)貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1482元，由被告負擔。
宣判后，梁少波不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決適用法律錯誤，原判依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓，判決上訴人與原審原告張藝貞房屋買賣合同無效，是適用法律錯誤。因為根據(jù)該法第二條的規(guī)定：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。據(jù)此，該法只適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易和開發(fā)管理，而本案訴爭房屋并不屬于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍上，房屋土地屬于張邊村村民宅基地，亦即是村集體土地。二、該房屋是村民自建房，因歷史原因，三水市人民政府及有關部門在1998年7月15日的會議上（三府辦[1998]42號文），作出明確的認定，“承認歷史、實事求是、特事特辦、區(qū)別處理”的發(fā)證工作指導原則……。因此有關該房屋的買賣和*的問題完全合符（三府辦[1998]42號文）的有關決定和會議精神，上訴人和被上訴人所簽訂的房屋買賣合同完全沒有違反（三府辦[1998]42號文）所作出的有關規(guī)定。三、被上訴人完全清楚其所買的房屋是村民自建房，上訴人和被上訴人簽訂的合同是雙方自愿簽訂的，也是雙方真實意思表示，這一點原審判決已確認。所以，上訴人上訴請求：1、判令上訴人與被上訴人簽訂的《售購房屋（住宅）合約》有效。2、判令被上訴人承擔一、二審受理費。
上訴人在二審期間沒有提供新的證據(jù)。
被上訴人張藝貞答辯稱：訟爭房屋當時位于城鄉(xiāng)結合部，現(xiàn)處于城中村地位。該村村民自己開發(fā)的房子是不能辦理房產(chǎn)證的，尤其是在轉讓的情況下，不能辦理過戶手續(xù)。當事人在合同中第5條寫得很清楚，要求辦理房產(chǎn)證。上訴人所講不是事實，請求二審駁回其上訴。
被上訴人在二審期間沒有提供新的證據(jù)。
雙方當事人對原審判決查明的事實沒有異議，本院予以確認。
本院認為：上訴人出售的房屋未辦理國有土地使用權證及房屋所有權證，被上訴人向上訴人購買后也不能取得上述權屬證明，上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同關系違反有關法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該房屋買賣合同為無效合同。根據(jù)無效合同的處理原則，上訴人應當向被上訴人返還購房款。原審判決認定事實清楚，處理正確。上訴人上訴認為訟爭房屋為農(nóng)村房屋，不應適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，其上訴理由不成立，不予支持。上訴人上訴認為合同是自愿簽訂，不應確定合同無效，其上訴觀點沒有法律依據(jù)，也不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費1482元，由上訴人梁少波承擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 陳 秀 武
代理審判員 譚 洪 生
代理審判員 吳 健 南
二○○三年五月九日
書 記 員 胡 劍