Y市G房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱G公司)因資金原因，將自己開發(fā)一半的“GX大廈”項(xiàng)目(以下稱GX項(xiàng)目)轉(zhuǎn)讓給Y市H房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱H公司)繼續(xù)開發(fā)。雙方雙方因履行合同發(fā)生糾紛，原告G公司訴H公司向其支付GX項(xiàng)目已完成工程量的工程款;被告反訴G公司違約，一審支持了被告的訴求，原告上訴。在2004年12月24日項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書中(即本案訟爭(zhēng)合同)約定(原文摘錄與案情有涉條款)：
“一、由H公司支付G公司項(xiàng)目前期辦理手續(xù)費(fèi)用、土地出讓金、拆遷費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、城建配套費(fèi)、消防配套費(fèi)等所支付的全部費(fèi)用共計(jì)4417400元整，若有其他未交款項(xiàng)則由G公司負(fù)責(zé)交清。G公司將GX項(xiàng)目轉(zhuǎn)由H公司獨(dú)立開發(fā)、銷售、經(jīng)營。
“二、GX項(xiàng)目已完成工程量部分的工程款，由H公司指定有權(quán)部門進(jìn)行工程決算審核后，按審核確認(rèn)的數(shù)額由H公司負(fù)責(zé)支付。
“五、付款辦法：
⑴H公司在本合同簽字之日向G公司預(yù)付定金20萬元。
⑵H公司應(yīng)支付的已完成工程量部分的工程款(具體數(shù)額以有權(quán)部門審核確認(rèn)的數(shù)額為準(zhǔn))，其中屬于應(yīng)支付給M工程局第六工程處(以下稱M工程處)的代墊款，由H公司與M工程處協(xié)商還款辦法，并由H公司負(fù)責(zé)與M工程處、G公司辦理債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移手續(xù);屬于G公司前期撥付的施工進(jìn)度款224萬元部分，扣減原與G公司簽訂預(yù)售房合約中購房人愿與H公司簽訂預(yù)售合約的購房人的預(yù)售款外，H公司應(yīng)在2005年5月30日前付20萬元，余款部分在2005年6月30日前一次性付清。
“八、G公司在本合同簽訂之日起，將GX項(xiàng)目的前期手續(xù)過戶給H公司，并提供完整施工圖紙2套，施工單位工程決算由G公司辦理審核。
“九、G公司在合同生效后15日內(nèi)，辦理前期資料過戶，有關(guān)費(fèi)用由雙方各自承擔(dān)50%。
“十、違約責(zé)任：
⑴甲乙雙方應(yīng)按合同簽訂條款履行，如因一方違約，守約方有權(quán)終止合同，并由違約方賠償違約金20萬元;
⑵由于一方的過失，造成本合同不能履行和不完全履行時(shí)，由違約的一方承擔(dān)責(zé)任，如G公司違約除退還H公司定金20萬元并應(yīng)支付違約金20萬元給H公司?！雹泞脾洽?BR> 合同履行過程出現(xiàn)如下情況：
1、2005年1月8日，G公司與M工程處簽訂了《終止GX大廈建設(shè)工程施工合同》，主要內(nèi)容有：雙方同意對(duì)已建工程進(jìn)行決算，由G公司指定有權(quán)單位審核，按審核結(jié)果支付工程款。M工程處在三日內(nèi)收到G公司先付款120萬元之日起，做退場(chǎng)準(zhǔn)備工作。待2月1日工程驗(yàn)收合格，收到第二筆款80萬元后，雙方于2002年10月3日簽訂的《GX大廈建設(shè)工程施工合同》即行終止。
2、G公司未及時(shí)履行與M工程處的《終止GX合同》規(guī)定的付款義務(wù);
3、H公司未與M工程處達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;
4、H公司的工程隊(duì)在M工程處未退場(chǎng)情況下，“強(qiáng)行”進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)施工。
二審代理我們對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)的分析：
1、訟爭(zhēng)合同第五條第二款約定由H公司支付原施工方M工程處工程款，實(shí)質(zhì)是債務(wù)轉(zhuǎn)讓，須得債權(quán)人M工程處的同意，而M工程處一直未同意，且一直向其原債務(wù)人G公司要債。因此，訟爭(zhēng)合同該條款不具備履行可能，這意味著作為項(xiàng)目受讓人，H公司應(yīng)根據(jù)訟爭(zhēng)合同第二條的約定將工程款支付給上訴人G公司。
2、審核主體和數(shù)額：
①一審訴訟過程中法院委托的造價(jià)審核主體不適格：據(jù)福建省建設(shè)廳的文件，該單位已經(jīng)不具有審核主體資質(zhì);
②訟爭(zhēng)合同第二條雖然約定由H公司指定有權(quán)部門進(jìn)行工程決算，但決算的對(duì)象是G公司與M工程處之間的合同標(biāo)的，因此，由G公司按《終止GX合同》約定，指定有權(quán)主體對(duì)該項(xiàng)目的核算，合法合理，法院應(yīng)予以采納。
③H公司在G公司向其要求履行合同義務(wù)過程中，未對(duì)該審核主體資格提出異議，僅對(duì)部分項(xiàng)目的計(jì)算存在異議，但一直未提供充分證據(jù)證明。
3、訟爭(zhēng)合同第九條約定的“G公司在合同生效后15日內(nèi)，辦理前期資料過戶，有關(guān)費(fèi)用由雙方各自承擔(dān)50%?！钡臓?zhēng)議：
⑴、該條款真實(shí)含義應(yīng)是指“項(xiàng)目變更過戶”，因?yàn)椋?BR> ①資料移交不應(yīng)使用“過戶”字眼;
②而且，資料過戶不存在“費(fèi)用”之說。
⑵、按訟爭(zhēng)合同第九條約定，G公司并無違約行為：
①G公司按約定向H公司提交了完整的2套施工圖紙等資料;
②G公司已配合H公司到相關(guān)行政部門辦理過戶手續(xù);
③各相關(guān)行政部門的依次審核都需要相應(yīng)當(dāng)時(shí)間，這是G公司不能控制的;
④H公司擅自對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃進(jìn)行變更，這需要重新得到計(jì)委、建委等部門的同意，拖延了時(shí)間。
因此：訟爭(zhēng)合同關(guān)于15日完成變更手續(xù)的約定并不符合實(shí)際情況，而且未如期變更過戶的過錯(cuò)完全在于H公司對(duì)該項(xiàng)目的擅自調(diào)整導(dǎo)致。
4、訟爭(zhēng)合同第五條第⑴款、第十條的定金問題：
①雖然約定“定金”，但未約定相應(yīng)當(dāng)定金罰則，按照院的擔(dān)保法解釋，該20萬元并非法律意義上的定金;
②H公司也未按合同約定日期交納該“定金”款項(xiàng);
③G公司就此款項(xiàng)開給H公司的《收款收據(jù)》，也未注明“定金”，而是“收回GX項(xiàng)目前期代墊款”;
可見，該20萬元實(shí)質(zhì)是H公司付給G公司的《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》預(yù)付款，因此，本案不存在所謂的定金，也就不存在返還定金的可能。
“一、由H公司支付G公司項(xiàng)目前期辦理手續(xù)費(fèi)用、土地出讓金、拆遷費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、城建配套費(fèi)、消防配套費(fèi)等所支付的全部費(fèi)用共計(jì)4417400元整，若有其他未交款項(xiàng)則由G公司負(fù)責(zé)交清。G公司將GX項(xiàng)目轉(zhuǎn)由H公司獨(dú)立開發(fā)、銷售、經(jīng)營。
“二、GX項(xiàng)目已完成工程量部分的工程款，由H公司指定有權(quán)部門進(jìn)行工程決算審核后，按審核確認(rèn)的數(shù)額由H公司負(fù)責(zé)支付。
“五、付款辦法：
⑴H公司在本合同簽字之日向G公司預(yù)付定金20萬元。
⑵H公司應(yīng)支付的已完成工程量部分的工程款(具體數(shù)額以有權(quán)部門審核確認(rèn)的數(shù)額為準(zhǔn))，其中屬于應(yīng)支付給M工程局第六工程處(以下稱M工程處)的代墊款，由H公司與M工程處協(xié)商還款辦法，并由H公司負(fù)責(zé)與M工程處、G公司辦理債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移手續(xù);屬于G公司前期撥付的施工進(jìn)度款224萬元部分，扣減原與G公司簽訂預(yù)售房合約中購房人愿與H公司簽訂預(yù)售合約的購房人的預(yù)售款外，H公司應(yīng)在2005年5月30日前付20萬元，余款部分在2005年6月30日前一次性付清。
“八、G公司在本合同簽訂之日起，將GX項(xiàng)目的前期手續(xù)過戶給H公司，并提供完整施工圖紙2套，施工單位工程決算由G公司辦理審核。
“九、G公司在合同生效后15日內(nèi)，辦理前期資料過戶，有關(guān)費(fèi)用由雙方各自承擔(dān)50%。
“十、違約責(zé)任：
⑴甲乙雙方應(yīng)按合同簽訂條款履行，如因一方違約，守約方有權(quán)終止合同，并由違約方賠償違約金20萬元;
⑵由于一方的過失，造成本合同不能履行和不完全履行時(shí)，由違約的一方承擔(dān)責(zé)任，如G公司違約除退還H公司定金20萬元并應(yīng)支付違約金20萬元給H公司?！雹泞脾洽?BR> 合同履行過程出現(xiàn)如下情況：
1、2005年1月8日，G公司與M工程處簽訂了《終止GX大廈建設(shè)工程施工合同》，主要內(nèi)容有：雙方同意對(duì)已建工程進(jìn)行決算，由G公司指定有權(quán)單位審核，按審核結(jié)果支付工程款。M工程處在三日內(nèi)收到G公司先付款120萬元之日起，做退場(chǎng)準(zhǔn)備工作。待2月1日工程驗(yàn)收合格，收到第二筆款80萬元后，雙方于2002年10月3日簽訂的《GX大廈建設(shè)工程施工合同》即行終止。
2、G公司未及時(shí)履行與M工程處的《終止GX合同》規(guī)定的付款義務(wù);
3、H公司未與M工程處達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;
4、H公司的工程隊(duì)在M工程處未退場(chǎng)情況下，“強(qiáng)行”進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)施工。
二審代理我們對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)的分析：
1、訟爭(zhēng)合同第五條第二款約定由H公司支付原施工方M工程處工程款，實(shí)質(zhì)是債務(wù)轉(zhuǎn)讓，須得債權(quán)人M工程處的同意，而M工程處一直未同意，且一直向其原債務(wù)人G公司要債。因此，訟爭(zhēng)合同該條款不具備履行可能，這意味著作為項(xiàng)目受讓人，H公司應(yīng)根據(jù)訟爭(zhēng)合同第二條的約定將工程款支付給上訴人G公司。
2、審核主體和數(shù)額：
①一審訴訟過程中法院委托的造價(jià)審核主體不適格：據(jù)福建省建設(shè)廳的文件，該單位已經(jīng)不具有審核主體資質(zhì);
②訟爭(zhēng)合同第二條雖然約定由H公司指定有權(quán)部門進(jìn)行工程決算，但決算的對(duì)象是G公司與M工程處之間的合同標(biāo)的，因此，由G公司按《終止GX合同》約定，指定有權(quán)主體對(duì)該項(xiàng)目的核算，合法合理，法院應(yīng)予以采納。
③H公司在G公司向其要求履行合同義務(wù)過程中，未對(duì)該審核主體資格提出異議，僅對(duì)部分項(xiàng)目的計(jì)算存在異議，但一直未提供充分證據(jù)證明。
3、訟爭(zhēng)合同第九條約定的“G公司在合同生效后15日內(nèi)，辦理前期資料過戶，有關(guān)費(fèi)用由雙方各自承擔(dān)50%?！钡臓?zhēng)議：
⑴、該條款真實(shí)含義應(yīng)是指“項(xiàng)目變更過戶”，因?yàn)椋?BR> ①資料移交不應(yīng)使用“過戶”字眼;
②而且，資料過戶不存在“費(fèi)用”之說。
⑵、按訟爭(zhēng)合同第九條約定，G公司并無違約行為：
①G公司按約定向H公司提交了完整的2套施工圖紙等資料;
②G公司已配合H公司到相關(guān)行政部門辦理過戶手續(xù);
③各相關(guān)行政部門的依次審核都需要相應(yīng)當(dāng)時(shí)間，這是G公司不能控制的;
④H公司擅自對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃進(jìn)行變更，這需要重新得到計(jì)委、建委等部門的同意，拖延了時(shí)間。
因此：訟爭(zhēng)合同關(guān)于15日完成變更手續(xù)的約定并不符合實(shí)際情況，而且未如期變更過戶的過錯(cuò)完全在于H公司對(duì)該項(xiàng)目的擅自調(diào)整導(dǎo)致。
4、訟爭(zhēng)合同第五條第⑴款、第十條的定金問題：
①雖然約定“定金”，但未約定相應(yīng)當(dāng)定金罰則，按照院的擔(dān)保法解釋，該20萬元并非法律意義上的定金;
②H公司也未按合同約定日期交納該“定金”款項(xiàng);
③G公司就此款項(xiàng)開給H公司的《收款收據(jù)》，也未注明“定金”，而是“收回GX項(xiàng)目前期代墊款”;
可見，該20萬元實(shí)質(zhì)是H公司付給G公司的《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》預(yù)付款，因此，本案不存在所謂的定金，也就不存在返還定金的可能。