【正文】
近些年來(lái)，許多企業(yè)以加大職工福利為名，大力興辦單位集資建房，然后以成本價(jià)將房屋銷售給本單位職工。由于價(jià)格低廉，許多職工看準(zhǔn)了不斷上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將購(gòu)房指標(biāo)推向市場(chǎng)，從而賺取一筆不菲的差價(jià)。然而，在這其中，因?yàn)榇嬖谕恋貦?quán)屬、房屋權(quán)屬、建房速度、工程質(zhì)量等眾多問(wèn)題，導(dǎo)致糾紛也日日增多。對(duì)此，筆者僅以親身經(jīng)歷的一起案例來(lái)說(shuō)明此種的種種問(wèn)題。
一、案情簡(jiǎn)介：
某單位決定集資建房，規(guī)定凡本單位職工購(gòu)買房屋可享受20%左右的優(yōu)惠。張某(化名)于是報(bào)名參加團(tuán)購(gòu)。2009年2月，張某與王某私下簽訂協(xié)議，約定將購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給王某。作為對(duì)價(jià)，王某支付了3萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。2009年10月，張某欲毀約，希望以歸還3萬(wàn)元本金及利息的方式收回購(gòu)買。結(jié)果被王某以繼續(xù)履行合同或者賠償10萬(wàn)元為由拒絕。雙方因此而起糾紛。
二、法律分析：
對(duì)于本案，筆者擬提出兩點(diǎn)意見：
1.購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)有效。
法律對(duì)民事行為采取一種寬容態(tài)度，即只要不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，屬于雙方真實(shí)意思表示，便可賦予其合法性，而不強(qiáng)求其符合法定形式。就本案而言，購(gòu)房指標(biāo)能否成為買賣的標(biāo)的物，在理論上尚存在一定的爭(zhēng)議。但不管如何，在張某、王某簽訂購(gòu)房協(xié)議之時(shí)，雙方對(duì)購(gòu)房事項(xiàng)均有相當(dāng)程度的了解，對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)、前景都了然于胸。雖然他們?nèi)狈Ψ沙ＷR(shí)，但該協(xié)議的確是出于雙方自愿簽訂，并不存在任何威脅、引誘的成分，屬于雙方真實(shí)意思表示。
法律對(duì)購(gòu)房指標(biāo)能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，僅設(shè)置了幾種禁止性規(guī)范，例如經(jīng)濟(jì)適用房、軍用房等不得轉(zhuǎn)讓，除此之外，法律并沒(méi)有明令禁止購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓。對(duì)公法而言，法無(wú)明文規(guī)定則為禁止;對(duì)私法而言，法無(wú)明文規(guī)定則為自由。這是法理的基本原則。因此，購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)有效。2008年，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)發(fā)生過(guò)一起購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛案，結(jié)果法院判決違約方繼續(xù)履行合同。從這一起案例來(lái)看，在審判實(shí)務(wù)中，法院還是傾向于支持購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力的。
2.購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)
目前存在買賣合同和委托合同之爭(zhēng)，筆者認(rèn)為，購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于委托合同。理由如下：
(1)購(gòu)房指標(biāo)僅僅是一種“權(quán)利”，具有一定的人身依附性。在法律上“物”的概念上，很難將其進(jìn)行歸類。這種權(quán)利的行使帶有一定的限制性，往往與人的職稱、工齡、學(xué)歷等相掛鉤。在處分上存在一定的限制。在此類案件中，購(gòu)房合同中登記的權(quán)利人始終仍是指標(biāo)持有人。如果是可以轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，那么通過(guò)轉(zhuǎn)讓而獲取權(quán)利的人，應(yīng)成為實(shí)際購(gòu)房人。
(2)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于《合同法》中第二十一章的“委托合同”性質(zhì)。委托代理合同并不一定要求是買賣標(biāo)的物，而是籠統(tǒng)的是要求受托人處理某項(xiàng)事務(wù)。這項(xiàng)事務(wù)只要不違法便可認(rèn)定為合法。根據(jù)該章第四百一十條：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！币虼?，張某有權(quán)隨時(shí)解除合同，但應(yīng)當(dāng)給予王某一定的賠償。
三、如何防范指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)：
1.查清房產(chǎn)性質(zhì)。在此類購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛中，很大的原因就在于房產(chǎn)權(quán)屬上的限制，例如經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)楦鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在5年內(nèi)不得上市。而購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓很明顯違背了法律的這一強(qiáng)行性規(guī)定，最終將導(dǎo)致無(wú)效。因此，在簽訂購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，必須查清土地權(quán)屬是否為出讓地、房產(chǎn)性質(zhì)是否為商品房等。
2.聘請(qǐng)律師擬定購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同。當(dāng)事人囿于法律知識(shí)的匱乏，草擬的 合同、協(xié)議總是存在這樣或者那樣的漏洞、矛盾，一旦發(fā)生糾紛，將會(huì)因?yàn)閰f(xié)議的不規(guī)范導(dǎo)致沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的證據(jù)。因此，筆者建議在面臨此類問(wèn)題時(shí)，盡量要求律師草擬，從而可以避免大規(guī)模法律風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
3.適時(shí)進(jìn)行公證。許多簽訂購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當(dāng)事人，時(shí)候反悔的原因便在于協(xié)議的簽訂對(duì)雙方不構(gòu)成絕對(duì)的拘束力，可以任意撕毀。而公證可以化解這一問(wèn)題。一旦對(duì)方不履行合同，當(dāng)事人便可憑借公證書到法院或者仲裁委起訴，而事情的結(jié)果往往是朝著有利于己的方向行動(dòng)。當(dāng)然，目前在購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓能否公證這一問(wèn)題尚存在一定爭(zhēng)議。
近些年來(lái)，許多企業(yè)以加大職工福利為名，大力興辦單位集資建房，然后以成本價(jià)將房屋銷售給本單位職工。由于價(jià)格低廉，許多職工看準(zhǔn)了不斷上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將購(gòu)房指標(biāo)推向市場(chǎng)，從而賺取一筆不菲的差價(jià)。然而，在這其中，因?yàn)榇嬖谕恋貦?quán)屬、房屋權(quán)屬、建房速度、工程質(zhì)量等眾多問(wèn)題，導(dǎo)致糾紛也日日增多。對(duì)此，筆者僅以親身經(jīng)歷的一起案例來(lái)說(shuō)明此種的種種問(wèn)題。
一、案情簡(jiǎn)介：
某單位決定集資建房，規(guī)定凡本單位職工購(gòu)買房屋可享受20%左右的優(yōu)惠。張某(化名)于是報(bào)名參加團(tuán)購(gòu)。2009年2月，張某與王某私下簽訂協(xié)議，約定將購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給王某。作為對(duì)價(jià)，王某支付了3萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。2009年10月，張某欲毀約，希望以歸還3萬(wàn)元本金及利息的方式收回購(gòu)買。結(jié)果被王某以繼續(xù)履行合同或者賠償10萬(wàn)元為由拒絕。雙方因此而起糾紛。
二、法律分析：
對(duì)于本案，筆者擬提出兩點(diǎn)意見：
1.購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)有效。
法律對(duì)民事行為采取一種寬容態(tài)度，即只要不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，屬于雙方真實(shí)意思表示，便可賦予其合法性，而不強(qiáng)求其符合法定形式。就本案而言，購(gòu)房指標(biāo)能否成為買賣的標(biāo)的物，在理論上尚存在一定的爭(zhēng)議。但不管如何，在張某、王某簽訂購(gòu)房協(xié)議之時(shí)，雙方對(duì)購(gòu)房事項(xiàng)均有相當(dāng)程度的了解，對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)、前景都了然于胸。雖然他們?nèi)狈Ψ沙ＷR(shí)，但該協(xié)議的確是出于雙方自愿簽訂，并不存在任何威脅、引誘的成分，屬于雙方真實(shí)意思表示。
法律對(duì)購(gòu)房指標(biāo)能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，僅設(shè)置了幾種禁止性規(guī)范，例如經(jīng)濟(jì)適用房、軍用房等不得轉(zhuǎn)讓，除此之外，法律并沒(méi)有明令禁止購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓。對(duì)公法而言，法無(wú)明文規(guī)定則為禁止;對(duì)私法而言，法無(wú)明文規(guī)定則為自由。這是法理的基本原則。因此，購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)有效。2008年，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)發(fā)生過(guò)一起購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛案，結(jié)果法院判決違約方繼續(xù)履行合同。從這一起案例來(lái)看，在審判實(shí)務(wù)中，法院還是傾向于支持購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力的。
2.購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)
目前存在買賣合同和委托合同之爭(zhēng)，筆者認(rèn)為，購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于委托合同。理由如下：
(1)購(gòu)房指標(biāo)僅僅是一種“權(quán)利”，具有一定的人身依附性。在法律上“物”的概念上，很難將其進(jìn)行歸類。這種權(quán)利的行使帶有一定的限制性，往往與人的職稱、工齡、學(xué)歷等相掛鉤。在處分上存在一定的限制。在此類案件中，購(gòu)房合同中登記的權(quán)利人始終仍是指標(biāo)持有人。如果是可以轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，那么通過(guò)轉(zhuǎn)讓而獲取權(quán)利的人，應(yīng)成為實(shí)際購(gòu)房人。
(2)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于《合同法》中第二十一章的“委托合同”性質(zhì)。委托代理合同并不一定要求是買賣標(biāo)的物，而是籠統(tǒng)的是要求受托人處理某項(xiàng)事務(wù)。這項(xiàng)事務(wù)只要不違法便可認(rèn)定為合法。根據(jù)該章第四百一十條：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！币虼?，張某有權(quán)隨時(shí)解除合同，但應(yīng)當(dāng)給予王某一定的賠償。
三、如何防范指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的風(fēng)險(xiǎn)：
1.查清房產(chǎn)性質(zhì)。在此類購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛中，很大的原因就在于房產(chǎn)權(quán)屬上的限制，例如經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)楦鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在5年內(nèi)不得上市。而購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓很明顯違背了法律的這一強(qiáng)行性規(guī)定，最終將導(dǎo)致無(wú)效。因此，在簽訂購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，必須查清土地權(quán)屬是否為出讓地、房產(chǎn)性質(zhì)是否為商品房等。
2.聘請(qǐng)律師擬定購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同。當(dāng)事人囿于法律知識(shí)的匱乏，草擬的 合同、協(xié)議總是存在這樣或者那樣的漏洞、矛盾，一旦發(fā)生糾紛，將會(huì)因?yàn)閰f(xié)議的不規(guī)范導(dǎo)致沒(méi)有一個(gè)權(quán)威的證據(jù)。因此，筆者建議在面臨此類問(wèn)題時(shí)，盡量要求律師草擬，從而可以避免大規(guī)模法律風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
3.適時(shí)進(jìn)行公證。許多簽訂購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當(dāng)事人，時(shí)候反悔的原因便在于協(xié)議的簽訂對(duì)雙方不構(gòu)成絕對(duì)的拘束力，可以任意撕毀。而公證可以化解這一問(wèn)題。一旦對(duì)方不履行合同，當(dāng)事人便可憑借公證書到法院或者仲裁委起訴，而事情的結(jié)果往往是朝著有利于己的方向行動(dòng)。當(dāng)然，目前在購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓能否公證這一問(wèn)題尚存在一定爭(zhēng)議。